Day: January 18, 2023

正式生效，全国是否跟进 1月3日开始，BC省“强制3天冷静期”措施正式开始生效，成为全加拿大第一个实施此购房新政的省份！ 这个所谓的“3天冷静期”政策，也被成为“买家撤销期”，即买方如果在3天之后反悔，选择退出交易，须支付撤销费。 这项新举措旨在给购房的人更多时间考虑，且在签署交易后，安排融资或房屋检查，更好地保护买方。 在一份正式声明中，BC省府表示，在高压销售或利率攀升的情况下，额外的冷静期可以给买家更多时间考虑是否适合购买，这些细节在过去火热的房地产市场中都被忽略了。 BC财政厅长康洛绮（Katrine Conroy）表示—— “住房仍是省民最关心的问题，应对住屋问题也是本届政府的首要任务。买房是大家人生其中最重大的决定之一，这次新措施也是重要里程碑，我们正在加强对省民的保护，并增强公众对房地产市场的信心。” 注意了，“强制3天冷静期”适用于独立屋、联排别墅和公寓，但用于拍卖或租赁土地上的房屋不在范围内。 新政生效之后，房地产经纪人必须告知客户新规定。 当然，买家要想撤销交易，也不是可以全身而退的，必须支付房产购买价格的0.25%，作为撤销费。 举例来说，如果交易房屋的价格为100万元，买家如果想退出，就要支付2500加元。 对此，不少人也持着不同意见—— UBC大学Sauder商学院的教授Tsur Somerville就指出，这个“3天冷静期”针对的是一个在目前较冷的房产市场上并不存在的问题。 现在BC的房市并没有那样火热，卖家不再像2021年那样，几十个人为了抢一套房，愿意放弃房屋检查等保护措施，且将出价推到最高。 根据BC房地产协会最新报告显示，2022年11月份，全省住宅销售量为4512套，相较去年同期下降了50%以上； 2021年12月，全省平均房价为98.4万加元；2022年11月，这个数字就降至90.4万加元。 他表示，政府出台保护措施，对下一次市场升温是极为重要的，但相关部门应该监测这种情况，以防出现可能对卖家不利的潜在权力失衡现象。 “未来，本地房市一定会再次进入卖方市场，这都是周期性循环的。” 对此，省房地产协会首席执行官Trevor Koot表示，政府在2021年宣布这项新政策时，也不是当时所需要的，对目前市场不会有影响。 “现在每笔交易都有条件，还有房屋检查和评估，我们又回到了一个平衡的市场，买家可以入市，理性地对待。” 即使在十分火热的房地产市场中，3天冷静期也不足以产生影响。要获得房屋检查和其他支持，买房需要比这更长的时间。 2021年，BC房地产协会就曾向政府提出34项建议，其中包括强制规定房产的5天挂牌期，以防止霸王条款。 “这不是给买方3天的时间，而是给对房产感兴趣的每一方，包括卖方，这5天的时间是公平合理的。它给了所有人时间，而不仅仅是某一方。” 这项政策，也使BC成为加拿大全国首个对二手市场及新建房屋实施置业者保护期的省。在国际社会上，也有不少国家实施类似规定，如澳大利亚和法国。

卑诗省将成为加拿大第一个将持有少量非法毒品非刑事化的省份。本月起，该省的成年人将可以合法持有可卡因等毒品。 该省一名男子表示，他计划开设一家实体店，售卖海洛因、冰毒、可卡因等毒品，并称希望通过这一举动拯救生命。 从2023年1月31日起，18岁及以上的加拿大人将可以合法在卑诗省拥有最多2.5克阿片类药物、可卡因、甲基苯丙胺和MDMA。 该省于2021年11月根据《管制药物和物质法》申请豁免，门槛为4.5克。联邦政府引用了卑诗省各地执法官员的反馈意见，将门槛降至2.5克。 卑诗省居民杰瑞·马丁（Jerry Martin）曾是一名吸毒者，现在已经戒毒15年了。而他的兄弟，是自2016年以来，过量吸毒危机被宣布为公共卫生紧急事件后，成千上万死于非法药物毒性的卑诗省人之一。 马丁认为，开设实体店是他在将人们与海洛因、冰毒、可卡因和摇头丸等毒品的安全、测试供应联系起来方面取得进展的一种方式。 “很多人每天都冒着风险去买毒品，如果毒品不干净或不安全，或者他们把自己置于危险的境地。”马丁说。 “有很多掠夺者让女孩为他们的毒品做事情，不管他们有没有钱。我不认为这对任何人来说都很舒适，所以他们可以来这里，不用担心任何这些。” 马丁表示，他的目标是在该省新的毒品合法化政策于1月31日生效后尽快开一家店。卑诗省这项为期三年、首次在加拿大实施的试点计划将允许成年人拥有少量毒品供个人使用。 马丁称，他还希望通过教育，他未来的顾客会追随他的道路，选择戒毒。 耶鲁大学成瘾医学项目减少危害研究主任、BC 物质使用中心的附属科学家 Ryan McNeil 表示，目前提出的2.5克阈值未能解释温哥华市中心东区特有的许多药物使用动态，在那里，人们对毒品芬太尼的使用剂量越来越高。 McNeil 表示，关键是要了解执法部门将拥有多少自由裁量权，以及他们将使用什么工具来确定如何应用门槛。 “2.5克很难用眼球观察——警察必须如何装备才能在现场观察它？这是否意味着这可能成为一种机制，通过该机制，任何超过该阈值的东西都被理解为可能有意图占有出售或将某人标记为可能出售毒品？” 他说。 目前，在卑诗省销售这些药物是非法的，但马丁的律师保罗·卢因(Paul Lewin)表示，这种情况可能会改变。 卢因解释说，可以根据加拿大《权利和自由宪章》第7条提出使安全供应的毒品销售合法化的论点，该条规定了生命、自由和人身安全的权利，并说政府不能任意通过侵犯这些权利的法律。 卢因表示，如果马丁受到刑事指控，他准备发起宪法挑战。 马丁说，他会对他的产品进行检测，以确保安全，如果他找不到开店的地点，他计划在温哥华的拖车上开始销售，即使这意味着他可能会被捕。他说，如果能挽救某人的生命，冒这个险是值得的。 “我不太担心。我可能会被保释。”他说。

房主们要注意了！周一（1月9日）由RBC银行举办的会议上，加拿大五大银行的执行官们日前在会议上警告称，鉴于利息持续攀升，房主难以负担每月的房贷还款，今年恐怕会有数以万计的房主会因为还不起房贷而违约。 Scotiabank银行的新任首席执行官斯科特．汤姆森 （Scott Thomson）表示，预计该行约有2万名房主正面临违约风险，占该银行房贷客户的2.5%左右。其馀四间加拿大主要银行的执行官也表示，他们的客户中有一小部分房主也处于危机之中，加起来可能有数万加拿大人。 这类风险最大的贷款者主要是信用评分较低、且所拥有的房产价值并不比贷款金额高很多的人。 尽管如此，他们均表示，这些人仅占的比例还是属于很小一部分。而且在疫情期间，人们因减少消费使存款变多、加上加拿大强劲的就业市场和近几年房屋价值的总体都提高了，这些因素都为绝大多数房贷客户们提供了一层缓冲。不过将会有数百万名贷款者很可能在今年及明年面临财务压力，因为他们需要在两年内重新与银行洽谈贷款利率的更新。 丰业银行新任掌舵人的汤姆森表示，丰业银行虽然有大约 20,000 名客户处于风险中，但这对他们以言仍然是可控的情况。 根据加拿大银行家协会的数据，在过去二十年中，加拿大人实际拖欠抵押贷款三个月或更长时间的数量一直处于历史低位。他们在抵押贷款持有人中所佔比例只有大约 0.25% 至 0.5%。 在此期间，每个月大约也只有 10,000 至 20,000 笔房贷被拖欠。 CIBC银行执行官维克多·多迪格（Victor Dodig）表示，“人们现在要把更多钱用于应对利息上涨，而非花在自己身上。” 关于房主们正面临著更高的还款额，多迪格举例表示，那些选择了固定利率的房主如果想要在今年重新与银行洽谈贷款条件，他预计房主每个月平均可能要多还350元的房贷。而那些选择浮动利率的贷款者，月供甚至可能要多还700元。 不过多迪格也表示，从好的方面来说，联邦政府在2018年初引入的贷款压力测试，要求大部分申请贷款者必须证明自己能负担得起5.2%至5.4%之间的房贷利息。这略低于现在的平均5年固定贷款利息（5.45%），与浮动贷款利率（6.05%）也相差不远。简而言之，房主们虽然会受到冲击，但他们应该可以负担得起。 RBC银行执行官戴夫．麦凯（Dave McKay）也表示，超过50%的RBC银行浮动利率贷款者将受到“触发利率的影响”，这意味着他们的月供将不再能够偿还任何本金，全都要用来还利息。 加拿大统计局週五表示，该国在 12 月增加了 104,000 个工作岗位，显示加拿大的就业市场具有很强的复原力，市场对于就业还是有很强的需求。 麦凯表示，“加拿大在建筑、零售、酒店和医疗保健方面仍有大量需求。假如你在一个行业被淘汰，在那个经济体中仍然会有适合你的工作，这与我们过往所经历的经济衰退不同。” 加拿大五大银行的执行官们都预计加拿大经济最多只会出现轻度衰退，不过他们也在为加拿大可能出现更严重的经济低迷做准备。 加拿大银行规管机构OSFI的负责人彼得·劳特利奇 (Peter Routledge) 也在会上表示，该机构提高最低资本要求，因为“宁愿行动太早，也不愿因行动太晚而受到批评”。 他表示，OSFI 已准备好对不断变化的市场状况而做出快速反应。他又指本週将启动对抵押贷款发放规则进行审查，并考虑这些措施是否超过了压力测试所需要的范畴。 不过Routledge认为总体上情况仍然乐观，“我们现在并没有到非常糟糕的时候。9月份的数据显示，只有 0.14% 的加拿大人拖欠抵押贷款。”

话说，加拿大地大物博，对于刚出国的华人就连超市中卖的蔬菜都是奇奇怪怪的。 但是呢，也正是因为过于“奇怪”，让不少华人敬而远之，从而错过了这些每位的蔬菜。那么，加拿大超市“奇怪”的蔬菜到底有哪些呢？ No.1欧防风（Parsnip），营养丰富听名字就知道这不是一般的蔬菜了，外形看上去像是白萝卜，但实际上更类似于土豆。通常烤来吃，口感很像红薯。 No.2朝鲜蓟（Artichoke）被誉为“蔬菜之王”，营养价值极高。外形有点像释迦果，轻轻一捏就会往外冒水，这种蔬菜的口感很像蘑菇。 No.3球茎茴香(Fennel)，看这外形就很像变异的大蒜。不过，球茎茴香可跟大蒜没什么亲戚关系，茴香主要吃球状部分，清炒凉拌口感俱佳。 No.4莙荙菜（Chard），这种菜一般很少有人买，因为看上去就很不新鲜的样子。不过，这种菜的口感出乎意料的好，爆炒后口感类似于木耳与菠菜之间。 看了这么多“奇奇怪怪”的蔬菜，是不是觉得自己对加拿大的蔬菜了解的太少了？

怕崩盘！多伦多急转楼花翻倍激增！经纪：独立屋更惨 多伦多楼花市场面临着令人不安的逆风，有房产经纪爆料称，在过去的几个月里，来自有关楼花买家的电话增加了一倍，因为越来越多楼花买家担心，由于利率大幅上涨而无法完成交易，急需在交房前转卖。 在加拿大，新的公寓单元通常在建成之前就售出，有时甚至在买家拿到房屋钥匙之前的数年就已经售出，华人通常这之为楼花。 楼花转让一种合法交易，发展商通常允许楼花买家在交房前将购买协议的权利和义务转让给另一位买家。 现在，一些房地产经纪注意到，对所谓的转让销售的询问大幅增加。 皇家地产公司Royal LePage的房产经纪 Simeon Papailias称，在过去的几个月里，来自有关买家的电话增加了一倍，许多楼花买家想知道他们是否可以摆脱与开发商的购买协议。 “由于市场的恐惧和不稳定，我们看到人们的咨询量大幅增加，”他说。“我们收到客户的询问，询问他们是否应该退出交易，或者是否应该保留该物业并交接。” 他补充说，有些买家希望以任何价格转让出去退出交易。 主要原因不但是利率不断攀升，贷款还要经过压力测试，借款人需要证明他们有能力负担更高利率的抵押贷款，目前压力测试的利率是在 7% ，许多楼花买家没有资格获得抵押贷款，并且感到“压力很大”。 贷款经纪罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 表示，但对于选择走转让楼花路线的买家来说，一个更令人不安的迹象是，转让销售甚至越来越难以交接。 通常，投资者会提前购买楼花，然后在交易结束前尝试出售以获利。例如，如果他们以 $500,000 元的价格购买了楼花公寓，而当他们决定出售时，该公寓的市场价值已经升到 700,000 元，他们将以略低的价格将其出售，这会激励接手新买家仍然可以盈利。 但是，现在不一样了。 房价自 2022 年 2 月峰值以来，大多伦多GTA 的公寓价格已下跌近 90,000元。 巴特勒说，这意味着自大流行爆发以来购买的买家可能不得不以更低的价格出售房产，而且分分钟会赔钱。不过，这总比失去支付给开发商的 20% 定金要好。 对于在大流行期间购买了独立屋楼花的买家来说，情况更糟。 巴特勒说，如果在 2021 年年中以 150 万元购买了独立屋并需要在 2023 年 9 月交房，那么贷方对独立屋的估值可能跌至为 110 万元，相差40万加元。 这些独立屋买家将发现自己无法获得足够贷款来交接，而且房贷成本将比他们在 2021 年利率较低时的预期要高得多。 “他们将需要大量现金来弥补 40 万元的缺口，这对某些人来说是一个真正的危险，”巴特勒说。 独立屋和公寓Condo不同，很多建筑商不允许转让，买家必须要收楼。 “如果他们不能交接，建筑商将没收几十万押金并以能得到的任何价格出售，因为需要清理库存，”巴特勒说。 巴特勒表示，在 … Read more

2021年底，Melissa Walsh的叔祖父在他95岁生日前夕搬进了一家长期护理院。家人决定出租他自1970年代就一直拥有的房屋，位于多伦多东边的湖滨区（The Beaches）。这个想法也是为了帮助他支付护理费用。 这家人求助于当地一家Royal LePage经纪公司，两名地产经纪人帮助他们寻找和筛选租户，以便于2021年12月开始出租。 结果，接下来发生了一系列事情。Walsh将其描述为“终极房产噩梦”。 这家人后来得知，被选中的租客，在租约申请中使用了假身份证件和伪造的信息。警方想尽办法找到这个租客，最后只能称他们为“幽灵”。 更重要的是，就在租约签署几周后，这家人发现有人冒充95岁的房主，从另一家Royal LePage经纪公司聘请了两名不同的地产经纪人，在家人不知情且未获准许的情况下将房屋挂牌出售。 Walsh说：“我甚至无法用语言来形容我当时的心情，这简直就是令人难以置信。” 还好，Walsh的家人能够在房子被欺诈出售之前结束这一骗局。但此案与多伦多警局上周寻求公众帮助的一起案件惊人的相似。在那起案件中，另一个家庭没那么幸运。 警方表示，两名房主于2022年1月离开加拿大去工作，却在几个月后得知他们的房产在他们不知情的情况下，被人使用假身份证件出售。 这两起案件几乎是在同一时间段发生的。警方一名金融犯罪部门的侦探告诉Walsh，这两起案件是相关的。侦探随后告诉Walsh，租她叔祖父房子的男租客，所使用的假名，也出现在了那起案件中。 Walsh说：“起初，我们认为主要是少数地产经纪人没有做好他们的工作，但在听说了另一栋房子也出事后，我认为地产行业肯定存在更深层次的问题。” 她说，这两起案件引发了人们对这个价值数十亿元的地产行业中的地产经纪人，是否做了足够的工作来核实潜在租客、买房者和买房者身份的质疑。 在Walsh的案例中，她说租客和冒出她叔祖父的人，提供的文件包含几个危险信号。地产经纪应该要注意到这些细节，首先是冒充Walsh叔祖父的人，在签名时两次拼错了他的名字。 在筛选这两个潜在租客时，地产经纪收集了他们驾照的复印件、雇主的联系信息和个人推荐信，以及信用记录检查。 然而，被列为雇主的公司电话已经停止服务，也没有网站。其中一个推荐人也是如此。第二个推荐人的电话似乎是一个错误号码。 此外，租客提供的两张驾照也是假的。通过安省政府的免费驾照查询工具发现，这两个驾照号码都不被认可。 假冒95岁房主的人，在其房屋上市申请中提供的驾照号码也是无效的，这意味着它已经被暂停、取消或过期。 Royal LePage的发言人在一份声明中表示，它不管理其经纪公司的日常运营，这些经纪公司都是独立拥有和经营的。但是持牌经纪有义务遵守行业法规，并按照监管机构的规定，进行尽职调查。 “这起非常不幸的事件显然是一个协调计划，旨在利用房地产专业人士和一个无辜的家庭，”通讯主管 Anne-Elise Cugliari Allegritti 写道。 “有问题的 Royal LePage 特工遵守了所有应有的协议，没有理由怀疑发生了任何可疑活动。” 根据行业监管机构安大略省房地产委员会 （RECO） 的说法，省级和联邦立法都要求房地产专业人士确认参与房地产交易的所有个人的身份，包括买卖双方。 RECO在一封电子邮件中说：“最常见的 [方法] 是依靠政府签发的带照片的身份证明来确保他们所处理的人的身份。” “此外，关于市内每处房产所有者的当地公共土地登记信息，在出售房产之前应该得到确认，代理人可以随时获得这些信息。” RECO确定为行业标准的联邦指导文件告诉代理人，他们可以通过在被识别人员在场的情况下查看并分析其特征和安全特征，来确定一个人的政府颁发的 ID是否“真实、有效和最新”。 根据指南，通过使用扫描版本与实时视频聊天或被识别人员的照片配对，也可以在没有人亲自在场的情况下验证身份。房地产经纪人：身份证件审查太宽松 没有参与这两起欺诈事件的房地产经纪人、物业经理和住房政策倡导者 Varun Sriskanda表示，这些要求过于宽松，无法防止身份盗用、抵押贷款欺诈和产权欺诈。 “我们只收集一张政府签发的身份证件。这意味着欺诈者只需要伪造一张政府签发的身份证件，”Sriskanda说。 “你所需要做的就是让你的房地产经纪人相信你就是站在他们面前的那个人，而且那个身份证件是你的。之后，那栋房子就在MLS上了。” Sriskanda说，省级规定应该改变，要求代理人检查至少两份不同的身份证件，以使欺诈者更难欺骗代理人——他说他已经按照惯例这样做了。 多伦多民事诉讼律师Morris Cooper曾在2006年成功地为一起具有里程碑意义的抵押贷款欺诈案辩护，他说责任不应该由经纪承担。 Cooper说：“他们是销售人员。如果销售结束，他们就会得到报酬，如果没有，他们就不会得到报酬。看门人实际上应该是处理买卖交易的房地产律师，在所有情况下，他们都有义务确定客户的身份。” Walsh说，她家人的经历动摇了她对地产行业的信心。 她说：“归根结底，你只是假设这些人在做他们的工作，那些监管机构有这些规则要遵守，以确保没有人偷卖别人的财产，但显然这些事情没有做到位。”

随着利率上升，购房者获得抵押贷款的资格越来越难，但这并没有阻止一些房地产经纪人进行销售，CBC新闻秘密调查发现，一些经纪们提供一条龙服务，帮助客户造假申请房屋按揭贷款。 根据CBC新闻今天的报道，旗下Marketplace频道用隐藏摄像头上进行秘密调查，结果发现一些地产经纪、贷款经纪人和银行员工组成一条龙服务，收取一定费用后，为房屋抵押贷款欺诈提供了便利。 根据隐藏摄像头录下的证据发现，经纪们将买家与显示虚假就业、工资和税务申报的伪造文件联系起来，这样买家就可以获得他们原本没有资格获得的贷款。 这是一项利润丰厚的业务。 房产经纪说，这些团队对捏造的申请将收取房贷总金额的 1%作为酬劳，每$50万房贷要给$5000的额外费用，这是在销售完成后获得其他佣金的补充。 在加拿大，如果买卖一所本国平均售价 640,479 元的房屋，地产经纪通常会获得 16,000 元至 32,000元的佣金，而房贷经纪则可以从贷方那里赚取 2,550 元以上的佣金。 虽然，一些买家消费者主动积极寻找并参与这种欺诈行为，但CBC Marketplace 了解到，一些房产经纪也在利用不知情的买家，尤其是新移民。 CBC表示，由于新移民可能不完全了解加拿大购房过程，所以尤其面临风险。 而且，刚刚来到加拿大的新移民也不太可能立即有资格在加拿大的一家大银行获得抵押贷款，因为他们在加拿大的就业和信用记录更有可能受到限制。 60%暗访经纪被CBC抓现行 为了搜查证据，两名CBC Marketplace 员工用隐藏摄像头进行卧底，扮作一对新移民夫妇，并想要购买他们的第一套房子，并与10个地产经纪联系。 CBC的卧底买家告诉每个房产经纪，他们有足够的钱支付 20% 的首付，但不确定他们是否有资格获得抵押贷款，因为其中一人有未申报的现金收入。而仅这一因素，就会使他们失去在加拿大大银行获得抵押贷款的资格。 经纪们都承认这对夫妇没有资格获得购买房屋所需的抵押贷款，但60%的暗访经纪都继续提出便利贷款欺诈，将这对夫妇与伪造文件和帮他们提交贷款申请的贷款经纪联系起来。 “收入不是一个问题，”一位房产经纪在展示他正在为其他客户处理的文件时说。 “这就是我们如何为他们制造收入，即使你一分钱没赚，即使你是家庭主妇，我们也可以制造收入，我们唯一不能造的是信用。” 另外一名经纪则说：“你知道，从理论上看，你没有资格获得房贷。” 他接着描述了他的联系人如何能提供帮助。“他们会做一些文件证明你们赚得更多钱，他们会给你想要的东西。但他们不能公开说出来，因为那不是真的。” 第三名经纪则说：“他们会做一份T4收入证明，他们会像在工资单上一样，他们会使用任何公司的工资单并将他们的名字写在上面。” 图：房地产经纪公司 HomeLife Miracle Realty Ltd. 在大多伦多地区设有五家分支机构和安省剑桥一家。CBC采访房产公司六名房产经纪中有三名被拍到提供抵押贷款欺诈工作。 对于自己家公司被CBC抓现行，HomeLife Miracle地产公司老板沙哈（ Ajay Shah ）表示，他能不容忍CBC告诉他在摄像机上捕捉到的行为，并表示三名经纪人仅代表其销售额的一小部分，而在他的监督下工作的 3,000 名经纪。 如果有不法行为的证据，沙哈说他会采取行动，但这位老板最终选择不出镜接受CBC采访，也没有观看被CBC抓到现行的录像。 五大银行的抵押贷款欺诈 CBC的调查还发现，在加拿大最大的银行工作的人正在推动由虚假就业和税务文件支持的欺诈性抵押贷款申请。 “你会得到银行贷款利率，你会从银行得到一切，”一位房地产经纪人在回答有关欺诈性抵押贷款来自哪里的问题时说。 “有三四个人是我自己的人，对吧？这不是他们第一次或第二次这样做。他们与银行合作。他们甚至为承销商找到了一些替代方案。” 对房屋买家和房市的影响 法律和金融犯罪专家表示，根据《商业经纪人法》（Real Business Brokers Act）和《抵押经纪管理法》（Mortgage … Read more

加拿大BC省最高法院近日对一名女租客做出重罚超过56万加元的裁决，这名租户由于疏忽一场火灾，烧毁了租住公寓和几处邻近房子。 火警发生在2017 年 11 月 14 日，温哥华West 57th大道上兰加拉花园（Langara Gardens） 1 号楼发生火灾。 起火的单位是一名姓周（Chou，音译）华裔女租客在6楼所租住的单位。 从2005年开始，该公寓单位出租给周女士和她已经分居的丈夫陈先生，火灾发生时周女士和她的孩子住在里面，但火灾发生时，孩子不在现场。 周女士和据称在中国的陈先生其后被告上法庭要求赔偿，而原告是该公寓大楼的业主。 根据法庭文件称，毫无争议的是，起火的起因是该公寓客厅角落里的一盏立式卤素灯（halogen lamp）。据原告的火灾调查专家史蒂夫·贝克 (Steve Baker) 称，当周女士暂时离开房间时，该单元内的家居用品（可能是一个盒子或一个枕套）与卤素灯泡接触并着火。 由于整个单元内密密麻麻堆放着大量的家庭用品，火势迅速蔓延。 周女士尝试用水灭火后，最后不得不拉起火警并撤离。 温哥华消防局赶到现场扑灭了大火，但对 603 单元以及邻近单元和建筑物造成了重大破坏。 房东在起诉书称，火灾是由周女士的疏忽所引起。 而且，根据租赁协议的条款，周女士和陈先生应对违约承担连带责任，该条款迫使他们对他们对单元和其他住宅物业造成的更广泛的损害进行赔偿。 2023年1月12日，法官基什内尔（Kirchner）对案件进行审理。 公寓在火灾发生时的“近乎囤积状态”是房东 原告论点的一个关键组成部分，即是否是由于周疏忽导致火灾开始。 房东辩称，由于周女士疏忽大意，“在落地灯附近以密闭且不安全的方式密集存放大量可燃材料，然后在靠近这些可燃材料的情况下打开卤素灯。” 原告辩称，这种疏忽使周女士必须承担了修复损坏的费用以及他们的租金收入损失。 根据法院的判决，周在辩护中辩称她没有疏忽，“火灾只是一次不幸的事故，她立即采取措施试图将其扑灭”。 相反，周女士辩称，兰加拉花园没有在高层建筑中安装洒水装置是原告的“疏忽大意”，如果安装了自动喷水灭火系统，损失则会大大减少。 法官接受了原告提出的对公寓的这种描述，因为它与火灾发生后拍摄的照片相符，而且周没有提供任何证据来反驳这种描述。 基什内尔称很容易从现有证据中得出她疏忽大意的结论。 法官写道：“密集堆积的可燃材料具有明显的火灾隐患，可以被像卤素灯这样简单的东西点燃，这些材料燃烧得很快。” “此外，考虑到该单元中材料的密集程度，可以预见任何火势都会异常迅速地蔓延并在瞬间失控。这也使得对其他单元和建筑物公共区域的破坏是可以合理预见的，包括因消防队灭火所用水量造成的水浸破坏。” 法官还得出结论，认为兰加拉花园没有法律义务为其建筑物改造洒水器，考虑到相关成本，选择不这样做是一个合理的决定。因此，法官认为兰加拉花园并没有疏忽大意。 最终，法官裁定兰加拉花园或其保险公司有权向周女士和陈先生追讨 512,995.04 加元的火灾后维修费用，另外56,000.45加元的租金则向周女士一个女追讨

加拿大1980 年之后石棉就很少被用了。 不过真正的法律限制 是从2018 年才开始的 石棉常见的地方？ •取暖系统(Heating System);包括蒸汽管道、热水管道、锅炉的密封 以及气暖系统(Furnace System)的管道，石棉制品常被用着保温材料包裹在这些设备的外面。•阁楼 (Attic);常用的是一种 蛭石保温材料，相对于其它的保温材料而言(如玻璃纤维、纤维素），这种保温材料用于阁楼的比例偏低。•墙壁(Walls )•直到1980年代，石棉被广泛用于美国各地的石膏板制造。 地板(Flooring）地板中的石棉非常普遍，尤其是在老房子里。许多类型的地板可能含有石棉，包括乙烯(Viny))瓷砖、乙烯(Viny))地板、油毡地板和复合地板。在地板粘合剂中发现石棉也很常见。•外墙(Siding);通常是用石棉和水泥做的板，用在外墙的围护上，作用与其他围护材料一样。此板较薄且板底呈波状 爆米花天花板就很可能含有石棉材料，可是看大部分装修师傅没有防护就铲了。 查了一下石棉是90年代才全面禁止。那很多房子都有潜在风险。装修前都有专业检测过吗？

加息后遗症来了！ 近期，有迹象表明，GTA房地产市场将迎来艰难时期，一些多伦多抵押贷款经纪人报告说，私人和替代贷款机构强迫出售房屋的情况有所上升。 虽然它可能会让人联想到2008年金融危机期间佛罗里达州郊区大幅打折的房屋，但出售权与止赎权不同。在出售权下，借款人仍然拥有他们的房屋，但贷款人介入，强制出售该房产，通常是因为借款人无法继续支付他们的按揭付款。 多伦多经纪人Ron Butler说：”它正以极快的速度发生。”这只是一系列奇怪的事件，它们共同创造了这种销售力量的巨大增长。” 去年的七次加息重新引发了人们对加拿大人拖欠抵押贷款的担忧和社交媒体的讨论。抵押贷款拖欠率仍然很低，但现在发生的违约行为需要几个月的时间才能在这些统计数据中显示出来。 Butler说：“你今天看到的这个情况，是9个月前开始的事情”。 “这只是问题的开始；我们要到5月、6月、7月才会看到问题的真正影响。” 多伦多抵押贷款经纪人Vince Gaetano说，他的经纪公司已经有三个客户在本周收到了私人和替代贷款人的出售权通知。 “我做这个已经30年了。他说：”我不认为这是一个巧合，我认为这是一个时代的标志，”他说。 Butler说，这些贷款主要来自私人贷款机构，也被称为抵押贷款投资公司（MICs），这些公司从投资者那里汇集资金并将其借给房地产借款人。在目前的高利率环境下，这些贷款人中的一些人已经陷入困境。 “这一点和安大略省房屋价值的下降相结合，促使许多私人贷款机构，或者干脆是从事私人贷款的个人说，’我得调用抵押贷款，’”他补充说。这些大多数是一年期的抵押贷款，如果贷款人不能在续期时全额支付，”他们只是简单地说，’好吧，我们必须把钱拿回来，所以我们要把你放到出售权中。” 另一个面临强制销售的群体是那些拥有替代性或 “B级贷款人 “的抵押贷款的人，如果他们不得不续约，他们就会努力跟上飞涨的利率。这些贷款人迎合了那些可能没有资格获得大银行贷款的个人。 在这些情况下，”付款的增加是如此之大，以至于几乎变得无法管理，”Butler说。 在Kijiji和HouseSigma等网站上很难错过出售房屋的广告。上面用五颜六色的大写字母写着： “帮助！！”。2022年12月，一栋三房四厅的布兰普顿联排别墅以91.9万加元的价格出售，而它在2021年的购买价格为126万加币。 Butler估计，在多伦多和温哥华，只有大约2%到3%的拥有抵押贷款的房主有私人或替代贷款人。”但这仍然是有意义的，”他补充说。”没有什么能像太多人不得不卖掉那样对市场产生影响。” 加拿大抵押贷款和住房公司的住房研究专家Seamus Benwell说，尽管利率上升，2022年第三季度的数据显示，加拿大的抵押贷款拖欠率 “处于历史最低水平”，全国为0.14%，安大略省仅为0.07，多伦多为0.06。 “底线数字是，我们没有看到抵押贷款拖欠的增加，”他说。但是，像Butler一样，Benwell指出，抵押贷款拖欠是一个滞后的指标，往往会在晚些时候显示出来。这是因为90天的时间框架，但也因为加拿大人倾向于在住房之前牺牲其他任何可以牺牲的东西，比如信用卡和汽车贷款的支付。 Benwell说：”我们已经开始看到在过去的五六个月里，这些产品的拖欠情况有所增加，特别是信用卡，””这可能是未来困难的一个迹象，加拿大人正在努力跟上他们所有的付款。” 加拿大Equifax公司数据与分析副总裁Rebecca Oakes说，他们的数字也显示出非常低的拖欠率。但是他们也看到信用卡和汽车贷款拖欠的情况略有上升。 Oakes说：”随着利率和通货膨胀的上升，以及一些人的可变利率达到了他们的触发率，”他们可能仍然需要几个月的时间，直到这开始真正体现在拖欠率上。根据加拿大银行11月的一份报告，大约一半的固定月供的浮动利率抵押贷款持有人已经达到了他们的触发利率，这意味着他们不再偿还房屋的本金，只是支付利息，。 数字抵押贷款公司Pineapple的首席执行官兼联合创始人Shubha Dasgupta说，他没有看到目前销售力量的惊人增长。但他看到 “比正常情况下更多”。这更多的是在私人方面”，而且很多是”更多的是针对财产价值的下降”。 例如，如果一个贷款人在一个100万加元的房子上贷了80万加元，而这个房子现在价值90万加元，他们可能不想续签这个抵押贷款。”但是那个借款人没有其他选择，所以那个私人贷款人所做的是将其转为违约和出售权，”他说。 另一名多伦多经纪人Denise Laframboise并没有注意到销售能力的增加。不过她发现，有很多担心利率上升的客户。 “我确实认为对很多人来说，情况会变得更糟，”她说。Laframboise鼓励这些人在续期时看看各种选择，也许是更长的摊销期，或者是采用一年或两年的利率，而不是锁定在五年内。 Gaetano建议抵押贷款持有人：如果他们在付款方面有困难，就与他们的贷款经纪人谈谈，如果他们很快就要续期，现在就开始提前考虑。 另外他说：”这将是一次颠簸的旅程。”对于许多在过去两年中购买的人来说，这不会有好结果。” 他补充说，指责并试图找到一个犯错的人是很容易的。但很明显，创纪录的低利率是不可持续的。 我认为FOMO（害怕错过）占据了上风，人们醉心于低利率，”他说。