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说到房地产，人们常说越大越好。 但他们没有提到的是，新的也更好。 如果您正在市场上购买房子，您应该考虑所有购买选择，包括新建房屋。 新建房屋在新购房者中越来越受欢迎。 仅在 7 月份，新房建设就比上个月增加了约 16% 1。 一些买家转向新建筑的原因是它提供了现有房屋无法提供的多种好处。 以下是您可能没有考虑过的购买新建房屋的三个好处。 1. 更多选择、个性化和价值 有时，如果您想要一个真正属于自己的房屋，购买現有房屋可能不是最佳选择。 那是因为您购买的房产已经过设计和策划，以适合其他人的品味和审美。 购买新建的房屋让您有自由和机会做出更多决定，这些决定会影响您的居住地点和方式。 例如，您可以选择您的建筑商、您想要的设计，甚至您想要建造所在的社区。 今天，房屋的建造符合更高的质量和标准。 同样，建造发展旨在促进人們的互动和群聚。 通常，您会看到将公园、自行车道和其他休闲区纳入社交聚会区域的設計。 不止于此。 加拿大房屋建筑商协会还指出，购买新建筑可以让您有更多的选择来个性化和定制您的房屋，使其成为您自己的房屋2。 2.  GST/HST 新房补贴 新建房屋的另一个好处是您有资格获得退税。个人可以收回部分商品和服务税 (GST) 或统一销售税 (HST) 的联邦部分。此外，HST 的省级部分也提供新住房补贴。这可以与联邦部分的退稅结合使用，尽管它可能不适用于所有情況3。 退稅适用于将所購買的物业作为主要住所3的买家。与其他非个人实体（即公司、合伙企业等）共同拥有房屋的买家没有资格获得HST折扣3。 一般来说，房子必须是单户住宅（独立式或半独立式），包括公寓、联排别墅和合作公寓，或复式3。移动或模块化房屋也可能符合条件。该物业还必须是合格的自建房屋或从建筑商处购买，移动或模块化房屋也可能符合条件3。 将用于商业用途的房屋，例如住宿加早餐或短期出租，也有资格获得此奖励，前提是该房产的 50% 或更多用作您的主要居住地3。 如果您是房地产投资者，虽然适用不同的准则4，但也可以获得类似的折扣。在某些情况下，从建筑商处购买新的或经过大幅翻新的住宅出租物业或为多单元出租物业增建的住宅房东可以申请部分 HST 退税4。 3.  保固保障 重要的是，如果您确实购买了新建的房屋，则该房屋的建造方式要像由專業工人完成一样并且没有嚴重缺陷。这就是为什么与信誉良好的建筑商合作很重要的原因。 但是，如果确实出现问题，许多房屋都在保修范围内。事实上，根据法律，安大略省的所有新房都必须由建筑商提供保修5。保修由名为 Tarion 的非营利性消费者保护组织管理。 该省的新房屋保修计划提供涵盖多个问题的多层次保护。在整个第一年，保修涵盖材料缺陷，以及防止未经授权的替换和违反建筑规范5。 与第一年重叠，您还可以获得两年保修，以防止某些地基问题、窗户、水管、电路和其他与家庭内主要系统相关的缺陷5。 最后，您可以放心，因为您得到了额外的最后一层保障，涵盖安大略省新房屋保修计划法案规定的主要结构缺陷，最长可达七年5。 虽然有指导方针和例外情况，但提出索赔很简单。您也可以放心，知道购买新建的房屋您有一些追索权，而不是對應於现有的住宅，擔心表面下可能潜伏着什么隐藏的问题。

今天读了一篇文章觉得挺有意思，也切合现有房产交易中的情况，在这想要分享一下。 文章以一个春秋时期的典故作开篇： 公子纠与公子小白争夺齐国君位，管仲和鲍叔牙分别辅佐二人。 管仲曾带兵阻击小白，用箭射中他的衣带钩，小白装死才得逃脱。 后来小白即位齐国国君，鲍叔牙深知管仲才能超过自己，便举荐他为相。 小白重用管仲，管仲厉行改革，齐国很快成为一方霸主。 典故中小白心胸宽广，目光远大，用现代流行语来说是“大格局”之人。 正是有这样一位，不计前嫌，宽宏大量之人才得以，不仅成就了一代名相管仲，更成就了齐国成为春秋五霸之首，九合诸侯”的佳话。 人和人之间，彼此成就，相互扶持，终得共赢，远比互相争斗更有意义。就如我们作为专业地产从业人员，客人对我们信任支持，给予我们动力，我们全力以赴，做到最好，运用专业知识为客人获取最佳回报，同时我们事业也有长足的发展。这就是互相成全，双赢局面。 但现今有部分客人，总觉得经纪是交易的障碍，嫉妒经纪获得的劳动收益。进而想方设法要绕开经纪，希望与买（卖）主直接达成交易，从而抹去甚至吞并经纪劳动收益，达到自身利益最大化。这样子导致的结果往往是，房子勉强成交了，但后续麻烦不断：房子质量问题，漏水或曾经出现漏水，房子被浸泡过，结构出现问题。买到了大麻房而不自知，等出现了结构或健康问题才发现。房子之中还有未处理好的租约，房客不肯腾出房子等等。处理起来麻烦，耗时甚至浪费金钱。作为房地产从业人员，遇上这样的客户，既没有得到应有的劳动所得，也浪费了时间与精力，更是浪费了自己的满腔热情。 事情就变成了诋毁妒恨，相互为难，深陷泥泞，双输之局面。 正像螃蟹与竹篓的故事：如果你把一只螃蟹放进竹篓里，它很快就能爬出来。 但在篓子里放进两只以上的螃蟹，就一只也出不来。 因为下面的螃蟹，会拼命拉扯上面的螃蟹，如此循环往复，最后谁也爬出不竹篓。 看到这里希望大家都能成为共赢者，买家买到心仪的房子，卖家售出理想的价钱，各位地产从业人员获得相应的报酬。

阅读量：2　　 衣食住行是人们生活的基本保障，其中住是十分重要的，毕竟已经安身之所也可以给自己带来一些宽慰，如今我们看到的居民楼大多是一些方方正正的，千篇一律的火柴盒子，我们已经司空见惯了，但是在世界上有一座十分独特的居民楼，这里就好像是用好几个纸箱子堆起来的一样，一起来看看吧!  这就是栖息地67号，位于加拿大的魁北克省的蒙特利尔，这是一处社区建筑，由加拿大的著名设计师摩西萨夫迪所设计，因为其独一无二的设计，让这里成为了世界上最独特的居民楼。其实这位设计师在大学的时候毕业设计就是现在的栖息地67号，在当时也是得到了巨大的赞扬。  栖息地67号展现了现代化的城市经济生态环抱的重要性，整座建筑是用354个立方体搭建在一起，虽然看上去就像是几百个纸箱子随意搭建的一个无比混乱的建筑，但是这354个立方体的摆放以及位置都是很有讲究的，350多个立方体构成了150个单元。而且这座建筑是当年蒙特利尔世博会留下来的为数不多的建筑。  整个建筑群是由三个独立公寓群组成，一共有158套公寓相互叠加，远远的看过去这里就是一堆纸箱子搭建而成，但是这里的每个房间的采光都十分良好，所有的房间都可以感受到阳光的照射，在12层以上的公寓除了有中央供暖以及相当不错的隔音之外，还有20到90平方米的阳台，以及6部电梯。十分的便捷。  同时这里也是加拿大蒙特利尔最贵的公寓，哪怕是40年之后，这座建筑的设计依旧在世界的建筑史上有着重要的意义，公寓所表现出的美是错综复杂的美，同时并没有因为设计而设计，这里也很好的照顾到了人们的居住体验，表明了建筑的人性化，以及未来的发展方向，有着相当大的意义。  最主要的是这座建筑的设计理念来自于《人类的土地》，这本书探索了人类该如何更好的利用自己栖息的地方，这座建筑也很好的尊重了这一点，而且尽可能的将环境以及建筑融合到一起，是一处相当不错的公寓。 

加拿大房地产市场不仅是老百姓最关注的话题，也成为大选前各政党拉票的筹码。 就在刚刚！加拿大统计局发布数据，8 月份消费者价格指数同比上涨 4.1%！大破记录，这是自 2003 年 3 月以来的最快增速。 观察人士表示，最新数据表明加拿大房市正在降温，通胀正迅猛上升，央行也承诺会加息，这可能会成为加拿大地产市场大转变的关键因素。但是，现在买房者还奋不顾身入市。 据CBC报道，加拿大央行行长Tiff Macklem坚称，他正准备推动一项有望对不断上涨的房价产生真正影响的杠杆：提高利率。 在加拿大多元化的房地产中持有物业的人，包括房主、投资者和有意向购买的人，都密切关注加拿大房地产协会发布的最新数据。警惕房价持续下滑 在加拿大最热门的市场，包括大温哥华和多伦多，本月初发布的区域住房数据显示，8月份几乎没有降温迹象。但在全国范围内，许多人预计 7 月份的销售和价格下滑将继续。 加拿大的住房市场很复杂，受到移民、人口统计、建筑速度和投机需求的各种影响，有时也被称为“繁荣”。但与任何昂贵的资产一样，价格和利率之间存在明显的关系。 简而言之，对于你无法直接购买的东西，尤其是需要很多年才能还清的房子，其价格部分取决于借钱购买的成本。 在目前的市场上，很难确定对加息的恐惧对房地产市场的影响有多大，但央行行长就表示，这种威胁正在上升。 “可以合理地预期，当最终确实需要减少货币刺激措施时，我们的第一步将是提高隔夜利率的目标——我们的政策利率。” Macklem在上周对魁北克商会的讲话中表示。他说，这将在银行开始出售其仍在以每周价值 20 亿的速度增持的债券作为刺激经济的次要手段之前发生。 加拿大央行目前预计明年将加息.它也将不可避免地受到美国中央银行行为的影响，仅仅是因为与美国利率太不同步会影响加元，从而影响出口。 英国《金融时报》上周对经济学家进行的一项民意调查显示，绝大多数人预测，美国经济走强和通胀上升将迫使美联储明年也加息。但也有不少质疑者。提高利率必须谨慎 犹豫是有充分理由的。利率上升对股票和债券市场以及企业和政府借款都会产生广泛影响。事实上，通胀不可避免的一种论点是：更高的利率会推高政府的借贷成本。 全球投资巨头BlackRock去年的一份报告指出：“通货膨胀可以被视为政治上最合乎情理的解决方案。” 但利率肯定会对房价产生影响。正如西安大略大学经济学家Mike Moffatt所说，随着利率下降，它们对房价产生了强烈的上涨影响。而如果利率开始上升，几乎肯定会发生相反的情况–房价下跌。 Moffatt追踪了他曾经拥有的房屋价格在 2004 年至 2021 年期间随着房屋抵押贷款利率下降而上涨的情况。他的观点是，成本上涨使新进入者无法负担住房，因为同一栋房屋的价格从 $200,000上涨到 $700,000 。 虽然所需的首付随着总售价飙升，但最有趣的是，25 年期房屋抵押贷款的终生利息成本实际上在 2004 年至 2021 年之间下降了。 利率的有效下降，最近在某些情况下低至 2%，已将1百万加币抵押贷款的利息成本推高至非常实惠的每年$20,000 。但正如我们过去所见，当利率上升时，整个生命周期的持有成本也会上升。这改变了买家的计算方式，无论他们是为了自住还是作为投资而购买。加息控制房价是不能说的方法 过去的例子证明，利率上就升会推动房价下跌，尽管需要几个月甚至几年才会见到市场的改变。 本届联邦大选的主要政党都希望让住房更便宜。有的计划增加住房建设，有的表示将提供补贴以帮助新买家入市。但就没有人提出提高利率的想法。 根据加拿大与美国、英国和其他几个经济体共享的规则，政客不会谈论他们提高或降低利率的权力，而把这项工作正式委托给中央银行，据说是为了防止该角色政治化。但可能实际上是不能说的解决方案。 在加拿大这样的国家，房地产市场似乎正在吞噬整个经济，提高利率可能会产生巨大的减速影响，远远超出降低首次购房者价格的影响。 即使通胀上升和房地产失控最终意味着借贷成本的增加成为必然，但没有人会在选举时提出这个建议。 大家觉得加息会影响房价吗？ 注：本文内容转自网络，版权归原作者所有，如有问题请及时与我们联系。 图片使用免责声明：本公众号使用图片均来自搜索引擎，所用图片未标注发布者，使用该图片仅为分享使用，网络平台提供者发现后请联系本站，如果情况属实，我们会第一时间给予删除。

金融杠杆就是房地产投资的金融调节器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。 目前，由于20多年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接增加家庭负债负担，社会资产泡沫过大，进一步威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，企业产品在国际市场竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如，前几年美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。 为避免金融危机，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，发达国家政府控制房地产过分投机的措施更多使用的是金融杠杆。实践证明这方法非常有效。国家央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆。这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强该国整体金融体系信用等级，从而使该国社会经济平稳健康发展。 国家央行通过宏观调整金融杠杆率，可以有效地房地产供需关系。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘5’,在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资5×10+10=60（万），投资者只能够买60万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’, 在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资10×10+10=110（万），投资者可以买110万的房屋。国家央行通过调整投资杠杆率，可以宏观调控家庭房屋购买力，和社会负债率。在资产泡沫特别严重的情况下，国家央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地抑制房屋需求；反之，当市场不振，需求不足时，央行通过加杠杆，可以增加家庭房屋购买力，增加房屋市场需求。 金融杠杆既能能够帮助人们进行房屋投资获利；但同时它也能放大投资风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而，投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反。这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。 比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋价格下降20%，他总资产就变成了50*(1-20%)=40万。投资人亏损10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房子。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋价格下降20%同样情况下，总资产还剩250万*（1-20%）=200万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产200万都是银行贷款，自己的本金50万完全亏没。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样下降20%情况下，投资人多亏了50万-10万=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了10*4=40万。这说明，在房屋市场不好的情况下，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。 又比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋上涨20%，他总资产就变成了50*（1+20%）=60万。资产净增加10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房屋。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋同样上涨20%情况下，总资产还剩250万*（1+20%）=300万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产净值=300-200（银行贷款）=100万，扣除自己的本金50万，投资人在房屋同样上涨20%的情况下获利为100万-50万=50万。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样上涨20%情况下，投资人多赚10万*4=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的盈利被放大了40万。这说明，金融杠杆率越大，市场好的情况下，获利也相应放大。 政府通过精准房地产统计和预测房地产的总体走向，通过央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险，和维护整个社会金融体系的安全。此外，缩短金融杠杆，还有助于增强国家整体金融体系信用等级，从而使国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。 事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使房地产实现软着陆，从而避免严重的经济危机，避免国家，企业，和个人遭受重大经济损失。 国家央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆，能有效地抑制一个国家的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了该国房屋市场的投资风险，使国民总体负债率下降，减小社会资产泡沫，降低社会经济运行成本，增强企业竞争力，维护国家金融体系的良好信誉，避免一个国家发生金融危机，最终目的是使一个国家的房地产市场实现软着陆。反之，当出现经济萧条，社会购买力萎缩，经济不振情况下，国家央行会适当降低贷款利率，加大金融杠杆，以增强居民购买力，增加房屋市场需求量，振兴社会经济。因此，金融杠杆是一个国家宏观经济的调节器，它能有效地调整房屋市场的冷热度。

前几日，有一位客户对我说，对于我们新移民来说，买房这件事太重要了！房子买的合适，移民生活就会很轻松。反之，在多伦多的生活压力就会很大。但如何才能买到适合自己的房子呢？以下是我经纪朋友谈的一些买房的体会。仅供大家探讨. 有一点宏观经济常识，很可能对买合适的房有一定帮助 社会经济不是呈现直线上涨的，房地产也一样。长远来讲，房价是以货币形式体现，一定是上涨的。但绝对不是直线上涨，而是短期时而上涨，时而下降，时而供过于求，时而供不应求。也就是上下波动地上涨。现实生活人们也能对此有切身体会。房屋市场不是长期处于供不应求，长期单边上涨状态；也不是长期供过于求，长期单边下降状态。而是有时清淡一些，很少有人买房；也有的时期，很多人一起抢房。而且房价越高，上涨越快，买房人越多。我的的地产经纪朋友说，发生这种现象的主要原因，就是一些人没有基本宏观经济运行知识。如果人们脑海里有一张房屋周期变化简图就会好很多，就不会发生一大群人嘴里喊着口号“一路向北”抢着买房这种现象。事实上，当大家都在抢房子的时候，慢半拍，等一下，可能是一个好的策略。买房人在波谷处买房，要比在波峰处买房，房屋的性价比就会好很多。 图1，房屋市场周期变化简易图示 有可能情况下，在利率高点买房比较好 利率低的时候买房人很多，但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知（如图所示），房价与利率走向相反，一般来说，利率往高走，房价往低走；反之，利率往低走，房价往高走（有一个延时）。利率最高时，房价应处于低点；利率最低时，房价应高处于高位（有延时）。价值100万的房子，在利率上升到最高时，价格可能降到80多万（有延时）；反之，当利率降到最低时，房价可能上升到120万左右（有延时）。显然，如果我们有100万，我们会选择在利率最高点买房。但有人会说，我们贷款买房，低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了，人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率还是要随行就市的。节省3年，或5年的房贷，与利率最高点和最低点时的房价差额比，那时微不足道的。所以，虽然利率低时买房人较多，但并不意味着低利率时买房合适。理论上说，对于一个房屋投资人，应该在利率最高点买房（有延时），在利率最低点卖房才获利最理想。（有延时），延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍，即社会经济已经恢复最高点了，但房市还在恢复中；当社会经济已经到最差了，房屋市场还在未体现出来，还需要一段时间跟上社会经济变化。 图2，利率变化与房价之间关系简易图示 买房时，多少要有一点迁就精神 市场的房屋基本都是标准化设计和建造的，换一句说是针对大众普遍需求建造的。作为一名特定买房人，大多数市场房屋不会十全十美。市场的房子或多或少都有一点不那么满意。如果真的发现完美的房子，那价格可能也不会完美。买房人有时需要对房屋的小问题迁就一下，才能及时买到房子。我一位地产经纪朋友对我说，大多数客户都有迁就精神，这些客户都能买成自己基本满意的房子。但也有很少数客户，由于房屋很小的问题，错失一次次买房好时机。他说，有一位客户，20年前就移民多伦多了，本来可以买到北约克的独立房，但由于发现房子有一点小问题，买有买成。后来发现北约克的独立房房子涨价，超出预算，买不成了。之后，转战士嘉堡，同样问题，士嘉堡也没买成。转战OSHAWA，最后，OSHAWA也没有买成。以后的情况了，他就不知道了。他还说，7年前左右，还有的客户在万锦买房，Offer都打好了。但买房人亲属参与进来说，门前的道路有一点小问题。于是买方放弃了！过两个星期，发现这个房子被别人仅以低于打好Offer价格2000买走。之后，此类房子一路上涨，当时60多万的房子，到现在已经涨到150多万了。这样的现象是非常令人痛心的。 买房人最好懂一点房屋装修，和维护知识 有人说，懂一些房屋维护和装修知识的人，会为家庭买房节省很多钱。有人说，买100多万的房子，懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实，这些房屋维护和装修知识并不高深，现在，人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识，那对于选房，买房是非常重要的。内行人看的是门道，外行看的都是外表。买房前，最好用一点时间，多多研究一下房屋装修知识，和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行，他打的比喻对我影响非常深刻。他说，选房和选人有一比。比如，一个人长得五官端正，骨骼，轮廓，和面貌清秀，但穿一件很旧的衣服，和一个长相一般，但穿金带银，涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看，可以换一件新的，很简单。他的比喻有一点俗，但易懂。选房也一样，这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题，没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低，没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高，而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修，懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。 买房切忌从众追逐“黄金地段” 记得有一位经纪说过这样一句话，他说，他非常不理解人山人海，日夜排队抢购新开发楼盘。对此，我也有同感。新移民在多伦多买房时，由于房屋市场信息不对称，往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。最近一年来，过去的一些高价社区的房子已经被过去不被看好的社区房价追平，甚至超过。 校区比较好就可以了，不要强调最好和顶级 新移民在多伦多买房时，总是问哪个学校排名最好。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，在加拿大，几乎所有的工作都很辛苦，唯独有一样工作不辛苦，就是上天安排一个人该做的事情，也是一个人热爱做的事情，一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向，要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。这样，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”，到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买顶级校区的房子，有时是对家庭发展不利的。

1. 房屋地下室问题 房屋的地下室问题是非餐值得重视的。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室，其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要！一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大；潮气对房屋的木头和设备金属都有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这样的问题，房屋可能有其它严重的问题。 2. 房屋主体问题 多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要和房屋价格有关。 3.房顶问题 好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房都有一个通向屋顶的“人孔”。通过这个“人孔”，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此“人孔”封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料残存大量霉菌。这也是卖方封死该“人孔”的原因之一。当然，不能以“人孔”被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死“人孔”实在不好解释。如果，该“人孔”没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。 4.房贷问题 有的客户在申请房贷时，过度强调在申请房贷材料的包装。但过度包装房贷信息会潜在很大的风险。即便基于这种过度包装的信息，买房人拿到金融机构的房贷预批，但风险依然存在。因为金融机构在发放房贷前，还有抽样审计房贷文件的真实性。一旦发现存在与事情不符，金融机构有权力停止房贷。可怕的是，一旦发生这种事情，往往是在房屋买卖合同生效（Firmed）之后，随着房屋交接日越来越近，买房人几乎处于煎熬处境。所以，为了回避这种问题出现，买房人在申请房贷时，一定要如实填写自己的房贷申请信息。 5.Rooming House问题 一些买房人出于以房养房的目的，在选房时，特别喜欢有多个厨房，和地下室装修卧室的房子。有些买房人打算一旦房屋交接后，将多余的房间分租给客户。这样有助于分担房子月供。确实，这种现象在大多伦多地区普遍存在。但也确实发生过很可怕的问题。问题是这样的，金融机构在发放房贷前，有时会派一名房屋评估师去评估房屋。如果这名房屋评估师认为该房屋不是“Single Family Residential”, 而是用于”Rooming House”.那结果也一样可怕。因为此时房屋买卖合同也已经生效。金融机构此时拒绝发放房贷，会置于买房人于困境。 这里需要解释一下法律问题，在加拿大，保险公司的作用是非常大的，几乎时时处处存在保险。而保险的前提是合法。如果房屋建筑设计，和施工不合法，或使用不合法，即便房屋业主按时交保费。一旦出现问题，保险也未必有效。回到前文问题，由于多伦多很多房屋的合法使用是 “Single Family Residential”，而房屋现状给评估师的感觉是”RoomingHouse”, 增加了房屋使用风险，违反了房屋的合法使用。这种情况房屋是无法获得真实的保险的。金融机构为了回避风险，有理由停止发放房贷。 6.房屋一买一卖换房问题 这也是很普遍的问题。有人说，在买方市场时，先卖后买；在卖方市场时，先买后卖。这只是从经济角度考虑的。但如果从规避风险角度考虑，不论是买方市场，还是卖方市场，都要先卖后买。因为卖房是否卖得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利于房市政策。很多换房的人，已经买好房子。压力测试政策一出台，房市立刻冷清，别说买房了，就连看房子的人都寥寥无几。眼看已买成的房子交接日一天天逼近，但房子就是卖不出去。而买的房子是在政策出台之前，是高价买的；卖自己的房子被迫降价，还卖不出去。那情景真实急人。为避免这样问题出现，换房时，最好是先卖后买。卖完房后，实在没有合适房子可买，可以先租一段时间房子也不错的选择！

如果说您不了解加拿大私立学院和公立学院有什么区别。就会在选择公立还是私立的时候非常困惑，难以确定哪个机构最适合自己。今天咱们就来看看公立和私立学院之间的主要区别。 首先，建议学生在计划上学之前，花一些时间思考他们想要从学习中得到什么。再针对自己的需求来决定选择哪种类型的学院。 私立学院 (Private College) 就是不接受联邦或省政府的资助，完全依靠学费来运营。就学生人数和提供的课程种类而言，私立学院提供的课程通常较少。 公立学院/社区学院 (Public College/Community College) 主要由国家或政府和公众的资助。众所周知，公立学院的班级规模更大，提供的课程范围更广。 私立学院和公立学院的主要区别: 学费– 首先来看私立学院的学费成本，对于国际留学生来说，私立学院的学费相对比公立学院会便宜一些，因为在私立学院，国际学生和国内学生的学费没有太大区别。   大多数情况下，对于加拿大本国学生来说，公立学院的学费通常比私立学院便宜。然而，现在疫情下，有一些私立学院提供了高额的奖学金，甚至是半价的学费机会。这可是非常难得的学习机会！ 教育水平 – 私立机构通常也是师资优秀，有足够的能力，给学生提供良好的教育机会。课程安排紧凑，没有暑假。公立学院2年的课程，私立学院1年就可以完成。同时，由于小班授课，私立学院讲师与学生与之间的互动增加，学生更有可能得到他们所需要的关注。   同样的课程，公立学院学时相对较长。在公立学院，学生可能没有那么多的机会得到导师或者讲师的特别关注，或者无法根据学生想要学习的内容或者顺应劳动市场变化，及时来对教学大纲的结构进行一些灵活的更改。 就业机会 – 私立学院的在读国际留学生每周可以有，长达 20 小时的打工时间。私立学院也更善于与跨国公司和本地大公司建立合作关系，为学生提供更好更多的实习机会。   大多数公立学院允许国际学生毕业后，留在加拿大工作。从公立学校毕业的学生通常会在政府部门的公司工作。 入学要求 – 私立学院的入学要求相对比较容易，对于英文的要求比公立要低一些，没有雅思成绩，也可以通过学院的短期英文培训或者考试，达到入读专业课的要求。   公立学院，通常有比较严格的入学要求，英文一定要达到6-6.5分才可以读专业课；或者通过学院的英文考试或培训。不过，这个公立学院自己的英文考试或培训一点不比雅思容易呢！ 哪个更好 – 私立学院还是公立学院？ 公立学院是学生们比较传统的选择。然而，私立学院也享有良好的声誉，为学生提供独特的，更加适应劳动市场需求的专业课程。并且，私立学院入学要求较低，课程安排紧凑，大多数情况下，同样的大专课程和学时，私立学院学生比公立学院学生可以早毕业半年到1年。 选择一所学院学习或者留学是学生一生中最重要的决定之一。这是因为选择学习的院校，会直接影响就业前景和职业发展。在这里，为您推荐EvergreenCollege，常青学院是一所能够有效的帮助学生学习新技能和提高学生整体能力的优秀教育机构，使毕业生能够实现他们的学术、社会和财务目标。

Mortgage和HELOC都是以房产为抵押的贷款，下面会主要分析HELOC的特质和跟Mortgage的一些对比。 HELOC是Home Equity Line Of Credit的缩写，家庭资产信贷额，加拿大的各大银行基本都有这个产品。名称略有不同，但本质都是一致的，就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产，提供在Mortgage之外的，专为个人使用的贷款额度。如果细分，又分成两种，一种是Mortgage+HELOC的混合产品，随着Mortgage还款数量的增加，Mortgage本金减少，HELOC的额度增加。另一种是跟Mortgage 无关的HELOC，额度跟Mortgage还款无关。 HELOC最大的好处有：类似于信用卡，随用随还，启用时才产生利息；可以只还利息，暂时不用还本金，每月的负担看上去较小；由于有房产做抵押，利率要好于信用卡或无抵押信贷额度的利率。因为申请HELOC与Mortgage 一样要以GDS/TDS标准衡量,有人担心一旦自己的财务状况发生变化，突然需要额外现金时，不一定能及时申请到，所以很多人在办理房贷时会申请HELOC，以备不时之需。所以有一种观点认为：在房子贷款时建立Equity，哪怕利率比Mortgage高一些也是值得的。 但实际上HELOC的缺点也很明显：浮动利率，每日计算复利，成本高，只付“最低还款额”债务会急速累积。如果申请新的Mortgage，就算没有动用HELOC的额度，通常也会被计入债务综合考虑，影响贷款时计算GDS/TDS的比例，从而影响贷款能力。 另外无论您的选择的是完全的HELOC还是混合产品，也不管你使用还是不使用，只要你注册了HELOC产品在贷款上，当未来RENEW的时候，若发现其他银行的利率低于现有利率，要转换银行时，都必须出律师费方可转换银行，有时会后悔当时没选择正常Mortgage。 申请HELOC也可以有两种做法，在申请Mortgage时同时申请HELOC，每月归还Mortgage，HELOC作为备用额度，以备不时之需。这时候需要注意的是，前文提及的对今后贷款能力的影响和绑定解约的律师费。 还有一种是遇到需要用钱时额外申请HELOC，这时候需要对比的是，从HELOC中拿钱，还是对现有房屋进行Refinance，通常Refinance的利率会明显好于HELOC。虽然Refinance需要手续费，取款、还款也不如HELOC灵活，但很多时候，综合计算所有数字后，很可能Refinance会省不少钱。 还有一个细节需要注意的是申请了HELOC，在不使用的情况下是不是需要每年缴纳管理费。 综上所述，再好的财务工具也需要根据各自的实际情况和长远需求，千万不要人云亦云，很多选择对后续的影响非常大，办理贷款时一定要跟贷款经纪深入沟通，全面分析后再做选择。

固定利率好还是浮动利率好，这是在选择房贷利率时，被问到最多的问题之一，但其实没有固定的标准答案，回答永远是根据当时的市场趋势，选择适合您需求的房贷方案很重要。 在房贷市场上选择固定利率房贷的人占绝大多数，通常有6个月到10年不同期限的选择，其中5年期固定利率最受欢迎。固定利率房贷在抵押期内，利率保持不变，很多人会觉得安心且省心，在合同期内每月还款额固定，不用关注利率的变化。 浮动利率跟Prime Rate的关系密切，Prime Rate会随着央行基准利率的水平上升或下降，一旦Prime改变，贷款人每月的房贷支出就会变动，绝大多数人会担心这种不可预知的情况出现，所以选择浮动利率在房贷市场中是少数派，大约只占30%左右。 但有研究表明浮动利率对消费者来说，可能更省钱，约克大学有一项研究数据显示，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期固定利率更省钱。BMO银行也有报告显示，从过去30年的历史看，浮动利率在82%的时间里比固定利率更省钱。 在做贷款选择时还要考虑当时的整体经济情况，通常在经济形式低迷时，政府为了促进经济，会把基准利率设定在比较低的状态下，一旦经济恢复，央行又会调高基准利率。对于贷款人最有利的选择是在预测央行利率要调低时选择浮动利率，在预测央行要提高基准利率时选择固定利率，在一段时间内锁定比较低的利率。 在做选择时，还要考虑提前解约的罚金，加拿大按揭专家协会（CAAMP）的数据显示，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同，然后进行再融资。 银行和金融机构收取房贷罚金的目的是弥补提前结束合同给贷款人带来的损失，因为提前解除按揭合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。罚金通常有两种模式，3个月利息或息差罚金，息差即借款人获得的利率与贷款人重新放贷所给出的利率之前的差额，息差罚金以合同的剩余期限为基础进行计算，剩余时间越长，金额越大。 在固定利率的贷款合同中通常约定以上述两种方式价高金额作为罚款，而浮动贷款通常只约定3个月利息作为罚款。 总之，选择固定利率求的是安心省心，选择浮动利率很可能省钱但要面临将来可能会每月支出增加的风险，请和贷款经纪仔细交流，取得更符合自己需求的贷款产品。