2021年，加拿大的房价上涨了26.6%，收入上涨了2.7%，房子比人赚钱快，不多，也就10倍吧。由于低利率，贷款本金也加速还了一大笔，资产增加的同时负债减少了，有房产的家庭可以算是双喜临门，房主们实现了资产负债表的一年暴富。但是，收入跟不上房价上涨，就会出现房地产泡沫，而泡沫一旦破灭，就会引发失业和经济衰退，殃及所有人。房价现在涨得让人心惊肉跳，有房一族即使是心中暗喜，也会有蛋蛋的隐忧：这个涨法以后孩子买房咋办，会不会惹来打压房价的政策呀，这个涨速怎么能安全着陆呢？
通常新技术会引发资产泡沫，但房产泡沫从来都是信贷杠杆引起的。次贷危机的根源是银行乱发贷款，质量很差的房贷资产又被华尔街进行了证券化，在评级公司美颜之后卖到了全世界。其实，不乱发贷款，很难引发债务危机，可惜商业银行在利益驱动下，经常发放低质量贷款，引火自焚。
从收入和房价上涨的比例来看，加拿大房地产市场是存在泡沫的。从房价和租金的比例来看，加拿大房价也是存在泡沫的。我们不能否认泡沫的存在，但更要搞清楚成因和应对方法。
信贷扩张，本身是央行鼓励商业银行放贷的结果。经济出现危机的时候，需要使用危机时的处理办法，即，鼓励银行放贷。危机经济学，讲的是经济可能出现危机时，例如，疫情爆发，失业上升时，所采取的鼓励消费和借贷的反常刺激政策。这种短期刺激政策，带来的长期后果就是企业和家庭负债膨胀，推动资产价格出现膨胀。普通家庭使用杠杆吧，怕资产泡沫破灭导致资不抵债；不使用杠杆吧，收入追不上资产价格上涨，导致自己的家庭相对贫困和阶层下滑。老百姓面对资产泡沫和要不要使用杠杆这一矛盾时，会进退两难。了解杠杆，并控制好自家杠杆，是中产家庭财务管理和财商教育的必修课。
01 眼见它起泡沫
郁金香泡沫之后，荷兰的郁金香种植成了重要产业；南海泡沫破裂之后，英国的海上霸权逐步确立起来了；密西西比泡沫破裂之后，纸币被广泛接受了；铁路股泡沫破灭之后，铁路业繁荣起来了；互联网泡沫破灭之后，互联网行业全面兴起了….从历史上看，泡沫一直在引领人类进步。可以预见的是，人工智能泡沫兴起和破灭会推进人工智能；基因工程泡沫的兴起和破灭会推进基因工程的发展；数字货币的泡沫….大数据泡沫….电动车泡沫….无人驾驶泡沫….等等泡沫，都是人们的对某一项进步形成共识之后的一个副作用。从本质上看，泡沫本身是人类某种共识催升出来的，并不可怕，但令人担心的是自己如果冲入泡沫会不会赶上泡沫破裂。
房地产泡沫在很多国家和地区都有，香港的地产泡沫在1997年破灭了，在2003年跌到了谷底，房价下降了70%，现在的房价已远超1997年的峰值，只要挺过那魔鬼般的5年，长期持有房产的家庭获利巨大。美国房产泡沫于2007年破灭了，2011年达到谷底，现在房价已远远高于2007年时的峰值，长期持有房产的家庭不仅没有损失还获利颇丰。日本，房产泡沫破裂之后再没有恢复；巴拿马的房价在美军南方军司令部撤离后再没有恢复。所以，房产泡沫通常与信贷扩张和人口变化有关，房产泡沫的命运，在每个国家是不一样的，无法类比。
多伦多的房产泡沫很有意思，2007年发生了房产泡沫，但房价涨幅不大，而交易量巨大，当年的二手房成交量是9.3万套，直到2015年这个成交量记录才被打破；房价爆发式上涨出现在2016年，房价年涨幅10万，同时成交量巨大，11.3万套，2021年之前，量价齐涨只有2016年；此后，2020年房价大涨10万，但成交量只有9.5万套；2021年成交量是过去20年里最大的，成交12.1万套，涨幅也是最大的，16.6万。从历史记录上看，今天人们对大多伦多地产泡沫的担心是有理由的。
我在加拿大的第一个房子是2007年8月买的，当时美国次贷违约问题已经暴露，但对金融市场的冲击还看不清楚，加拿大的房地产市场那时交易非常活跃，但市场上已经出现了截然不同的两种看法：1.房价很能窜一窜，2.房价泡沫要破裂了。无论当时还是现在，我都认为，如果是买自住房，地产市场有没有泡沫，与自住房买家无关，不要管市场情况，管好自己就行，能早买就绝不晚买。直到2009年6月房价全面复苏之前，很多人都说我买在了高点上，但我不以为然：房价涨跌都得住，房价跌了就卖房子，去租房住的人，没有一个人占到过一丝一毫的便宜，通常是再也买不回来了。2009年听过一位老前辈说“自住房不是拿来玩的”，我想补充一点，自住房，早买，其他因素都不重要，买自住房还犹犹豫豫的人，把买房看得太重了，干不成什么比买房子更重要的事儿了，可能移民的选择都是错的。买房，就是衣食住行日常生活必须面对的，不买就得租，而租房就是帮房东还贷款。2016年那场泡沫被贴上了外国人炒房的标签，2017年加拿大统计局的调查结果显示，这场泡沫与外国人无关。从我的工作角度观察，我认为那场泡沫是银行动了新移民贷款政策导致的，2012年联邦投资移民被叫停，2016年是大批投资移民登陆的最后时限，不巧的是银行在那时收紧了新移民房贷政策，很多新移民赶最后一班车，极速推高了房价，但被枪毙的却是外国人。对于买自住房的家庭，为了避免在地产市场出现泡沫时举哑铃，最好是买平均房价的房产，例如，在2007年买38万的房产，2016年买73万的房产，2022年买110万的房产。
2007和2016年的泡沫，与新移民大量购房有关。尤其是2016年，联邦投资移民登陆接近尾声的时候，记得2016到2017年年，银行评估的房价经常无法达到买入价，那时的华人新移民是拉动房价上涨的主力军。2021年的房产泡沫与新移民和非居民都无关，主要是本地居民加按原有房产，购买投资房或自住房升级造成的。我在2021年经手的贷款中，银行估价低于买价的情况很少，说明华人不是拉动房价上涨的主力军。无论哪次房价上涨，房贷都是推手，只是推动房价上涨的人群不同。纵观我目睹的3次GTA住房市场泡沫，幕后推手都不是长期持有投资房的地产投资者。
02 房产泡沫的成因
回顾起泡沫的这三段历史，是希望我的读者搞清楚房产泡沫的成因，以便应对。
疫情爆发之后，CMHC立刻预测房价下跌18%。后来的事实证明，群众智慧完胜一小撮专家意见。应对疫情，央行采取了大规模货币宽松，财政政策更是过于积极，这些政府的action，都有民间对应的reaction，货币洪水爆发之后，普通家庭意识到了一个事实：加拿大货币超发，同时生产停滞，导致的结果只能是资产价格上升，通胀高企，中产家庭有能力贷款的情况下，应对货币放水，最好的救生艇就是房产。通胀率4.8%，按揭贷款利率1.5%，实际负利率绝对值达到了3.3%，即，政府的救助措施是提供负利率鼓励买房。我移民以来的13年中，从来没有看到过市场有如此高的共识——不卖，有机会就买买买。以前只是我提醒自己的读者，和我视频的观众，遵循买买买原则，而这次疫情，狠狠地证明了我的一贯主张。如果在过去13年里只买不卖是对的，那么所有卖房下车的决定全是错的。
我看了很多2021年房产泡沫的分析，都过分片面。例如，有人认为投资者买房的比例达到了20%，投资者制造了泡沫，然而事实并非如此，早在2018年，GTA二手房市场上投资者的比例就曾达到过24%。还有人分析说是婴儿潮一代人住着大房子不肯卖房造成的，其实也没有事实依据，人口老龄化不是2021年才出现的，而疫情造成的老年人死亡率远远高于年轻人，所以老年人不搬去小房子也不是根本原因。还有人帅锅给投机者，而短期买卖房产的现象也由来已久，和疫情无关。
我认为2021年的地产市场泡沫现象是一个货币现象。疫情期间央行货币政策放水4000亿，财政政策放水3000亿，这些货币超发导致了人们手里钱多了，可以做首付，同时商业银行帮助有稳健收入的家庭加按房产，同时发放新买房贷款，整个疫情期间房贷增加的金额高达2000亿，几乎是央行放水量的一半。全国各地房价普涨，GTA无论在交易量还是房价上涨幅度上，都没有排入全国三甲行列。在GTA范围内，location, location,location的传统买房原则被颠覆了，房价涨幅最大的是远郊房产，而不是市中心。这些反常都说明了一个问题：人们急于把手里的现金变成房产。大规模量化宽松政策起源于日本，早在2000年就被用做打压长期利率的目的，美国2009年开始使用这个工具，疫情爆发以来再次使用。与次贷危机不同的是，疫情期间财政政策迫于买疫苗，以及大规模救助的需要，也大幅透支未来。大规模货币宽松加大规模政府补助，造就了长期利率下降，通胀高企的结果。体现在房产市场上，就是实际负利率。如果你有20万，放在银行储蓄账户，就要缴纳通胀税，购买力贬值，如果你拿出来买房子，把20万放进房产，就能保值增值，但条件是你必须买到一套房子做抵押。买买买，就成了主旋律。有借款能力的家庭，可以加按已有房产，再买入更多，所以市场上可出售房产的库存日益减少。这个过程让中产家庭看清了一个事实：银行可以批准你透支未来5年的收入，不必前端缴纳所得税，这笔钱是免税的，更美妙的是，同意你分30年偿还，在通胀环境下，这笔债务每年都在贬值，借款人可以用通胀后的货币偿还现在签订的债务，而这笔债务并不随通胀增加，这么好的福利，只需要你去市场上买套房子抵押给银行。当买房变成了抵御通胀，获得超长期贷款，享用免税提前收入，获取负利率的工具时，这个工具就越来越贵，越来越稀少了。
加拿大政府疫情期间的所有救助，没有一条是有利于地产投资者的，但实际效果却实现了地产投资者利益最大化。自由党的政策总是事与愿违，这次也不例外，好在受益最多的是交税最多的中产家庭。国会中的反对党在指责当下的房产通胀时，一针见血地指出，政府应该停止发钱，恢复生产，恢复建房，否则这场房产危机没解儿。据我观察，GTA平均房价上涨到75万之后，工薪家庭成为了地产投资的主力军，土豪用现金买投资房赚不到钱了，而借款能力强的工薪家庭成了房价上涨的最大收益者。其中最主要的原因就是扛得住杠杆，扛得住负现金流，中产家庭成了银行房贷业务的最爱。
03 杠杆的性质与运用
现代人的标志是使用工具。贫富差距是使用工具的不同造成的。
《小岛经济学》里有个比喻，会结网，用网打鱼的人比下水摸鱼的人效率高，有网就是有资本，可以把网出租，可以雇人用网打鱼，从此贫富差距就拉开了。技术进步其实就是工具进步，现在坐船穿越大西洋的人很少，人们都是乘坐飞机做跨洋旅行。你用的工具，决定了一生拥有财富的多寡。杠杆作为一种工具，具有两面性，可以使财富倍增，亦可以赔得更快，关键看怎么用了。
海曼明斯基对杠杆的性质做了一个学术总结，非常具有启发性。他把杠杆分为三类：对冲性杠杆，投机性杠杆和庞氏骗局杠杆。对冲性杠杆，是指贷款后获得的收益可以偿还本金和利息，维持正常还本付息，履行借款承诺，地产投资中的杠杆属于此类。投机性杠杆，是指贷款后收益只够偿付利息，本金无法偿还，借款合同到期后需要不断延长，美国次贷危机中那些低收入买自住房的借款人，就是无力偿还本金，贷款到期或利率升高的时候靠加按续命，房价一旦下跌，这条命就续不下去了。庞氏骗局杠杆，是指借款后没有收入还利息，更不用说还本金了，只能借新债还旧债，次贷危机期间麦道夫裸泳被发现，就是这个原因，虽然私人庞氏骗局杠杆难以维系，但国家手里的这种杠杆可以玩很久却不出事儿，例如，CPP，加拿大养老金计划，就是用正在缴纳的CPP的人所纳的款项，直接发给正在领取CPP的人，属于现收现付制，pay as you go，所以加拿大需要不断吸纳新移民，否则也得出事儿。
目前GTA的房价和租金，如果贷款比例是房价的80%，很难维系对冲性杠杆，所以，借款人需要有场外现金流。无论申请投资房贷款，还是申请加按投资房贷款，银行都要看到借款人有足够的主动收入，维持对冲性杠杆，所以收入低的人无法获批。2017年，家庭收入8万就能获得此类杠杆，而如今需要家庭收入达到14万。原因有两个，1.房价涨了，2.银行批贷款的压力测试利率也涨了。目前银行用5.25%作为压力测试利率，这个利率是当年格林斯潘加息17次之后的峰值，加拿大银行采取这个极端利率，就是要遴选合格借款人，只有堤坝足够高，遇到大洪水时才安全。那些讳疾忌医，不敢到银行做压力测试的家庭，贸然闯入房产投资领域是危险的。很多人自认为混的不错，但是面对银行压力测试的时候就怂了。有人认为银行过于保守到了，有人认为银行太宽松了，无论看法如何，银行一直保持着这种收入歧视，目的就是要保护加拿大的房产市场绝对安全。目前大银行的坏账率千分之1.8%，确实过于保守了，错过了很多赚钱机会，但银行一直坚持这种正义的歧视不放松，次贷危机时加拿大银行的坏账率也仅有千分之4.5，正是这种保守和歧视保证了房地产市场的安全，银行也无需政府救助就渡过了次贷危机。私贷机构目前的坏账率千分之8.6，虽然是银行的5倍，但也非常低，而美国目前银行的房贷坏账率是2.5%，是加拿大私贷坏账率的3倍。
我们都知道，资产在人群中的分布属于幂律分布，即，20%的人拥有80%的财富。债务也一样，在加拿大，40%最高收入人群的债务占了总债务的比例70%。有好事者用平均数看债务，就出了笑话，他们看到的是加拿大人可支配收入的177%用于偿还债务，这明显是不可能发生的事，其无知就表现在用平均数去计算债务水平。有些杞人一直担心天会塌下来，神经质地提醒大家不要过度借债。你真以为想过度借债就能过度借债吗？申请一次房贷就知道银行的篱笆有多严了。每个家庭的债务水平是银行把关的，杞人忧天的人是没有实战经验的人。还有人劝借款人不要把杠杆放到最大，来，我们看看实际情况，加拿大过去一年房价上涨了26%，去年投资房借款80%，即使一分钱本金不还，今年的杠杆率已经降到63%了，难道去年借款的时候银行批准你80%，你说，我不要，我就要65%，那你今年的杠杆率就降到50%以下了。地产投资，杠杆会不会用，是投资成败的关键，杞人忧天者不用操银行的心。房贷，自带去杠杆作用，每个月都必须还本付息，杠杆是自动下降的，贷款80%，其实只有第一个月能达到80%，此后越来越低。房贷最长还款期30年，有些人为了利率，要求25年偿还，这也是一种很SA的想法。还款期越长，月供就越低，支撑负现金流的能力就越强，同时可以支持多套房投资啊。杠杆是拿来支持高质量资产的，不用，太浪费了。
管好自己的杠杆，没事儿别操邻居的心，银行也不用你担心，有监管当局呢。家庭杠杆管理的核心就一条：加速去自住房杠杆，最大限度使用投资房杠杆。很多家庭被洗了脑，认为利率低，所以有钱就藏在RRSP或TFSA这种税盾里，不去还自住房贷款。我见过一些家庭RRSP余额80万，自住房贷款余额70万，这样的家庭财务并不安全，失业风险，利率风险都会给家庭财务带来麻烦，而且投资房借款能力大大下降，只能到处寻找可以破格获取的机会。
结语：
公众号写了4年了，谢谢大家长期阅读这么冗长的文字。新春来临之际，祝北方人过年好，南方人恭喜发财。
我希望通过自己的分享，让读者了解真实的投资世界，普及经济和金融常识，避免被洗脑、被误导。虽然有些收获，但很多思维模式依然在华人社区根深蒂固。
分散投资这种说法，不合逻辑也无法实现，在家庭净资产达到500万之前，根本不需要分散，成功的投资者都是集中投资，尽快累积资产。
对于金融产品，普通家庭并不容易了解，举个地产相关的例子，机构地产投资者，把房产投资金融化成房地产信托基金REITs，这个过程是把猪肉做成了香肠，但加工过程中有没有病猪肉、老鼠肉就不知道了。人们和金融资产打交道的时候，通常把投资交给“专业人士”代理，这种委托关系又增加了一份利益冲突。
能够快速积累起财富的家庭，最大的特点是自己理解自己投资了什么，做返璞归真的投资，减少代理环节，直接投资有形资产。
投资中被洗脑的现象是普遍和令人震惊的，例如上述每年强制自己把存款放入税盾的家庭，端着高额自住房债务，其实就是放不下眼前利益，而且对长远的财务安排缺乏财商。
过去4年里，市场一次次创造着房地产投资神话，可有人就是抱着对地产投资的偏见不放，自认为把钱放在税盾里交给别人搭理才算投资，政府给的税盾，不用就可惜了，但全然不知道税盾里的投资是什么。
有人一直在妖魔化杠杆的作用，把杠杆最大化说成是为了银行的利益，房贷经办人的利益，这种敌意，除了昭示自己的嫉妒，别无他用。劝人加大自住房贷款，拿出现金做投资房首付的建议，才是真正的恶意建议。
房价涨幅快与慢，资产泡沫是大是小，都是外部事件，降低自己的自住房贷款，提高投资房贷款杠杆，才是应对资产泡沫和正确使用杠杆的方法。一些长年无法取得银行贷款的人，与这个世界隔绝了，这些人的牢骚、不满、建议，都不值得听。在加拿大，你是不是一条好汉，去银行申请贷款就知道了，不需要妄自菲薄，也没必要自命不凡。
常识，一直在与各种洗脑斗争，无论这场斗争多难，多漫长，我都会与各位读者一起并肩作战。因为只有常识才能战胜偏见，常识越多，被洗脑的风险越小。工薪阶层第一目标是省税，加拿大人杠杆太高了，这些人们脑中的预设都是被洗脑后的结果，而大多数人并不自知。最近，把房产泡沫解释成投资者大举涌入市场的说法不断被提及，其实只是被提及的次数增加了，而目前投资者参与买卖的比例低于2018年的事实并不被提及。这就是典型的洗脑术。
过了春节，春天就来了。加拿大的贷款政策，就是普通工薪阶层地产投资的春风，不必找风口，春风十里，我们有足够的时间，学习、思考和实践，这就是为什么移民值得。祝各位读者在新的一年里，在地产投资方面硕果累累。