Month: July 2022

据环球邮报报道，蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic发布最新报告，称由于央行加息，安省的房贷平均月供已升至$4700元，6个月涨了56%。 图源：betterdwelling 这位经济师跟踪全国住房市场的显著变化，并在推特上发布了最新的研究摘录。其中写道： “加拿大央行(Bank of Canada)周三加息100个基点，是对房地产市场的一次严重冲击，至少对任何怀疑市场正在回调的人来说。简单的算术就能说明这一点。例如，假设平均房贷利率为4.5%，安省平均价格住房的贷款支付额，即使按第二季度已经下降的价格计算，将从2021年初的每月$3000多元，飙升至每月约$4700元。增幅达56%，是历史新高。即使考虑了过去几十年的收入增长，“实际”房贷支付仍将超过上世纪80年代末的高房贷水平……” 图源：twitter@betterdwelling 无独有偶，一位经纪人Nasma Ali说，她的客户浮动利率的房贷月供从两个月前的$4000元，飙升到现在的$5100元。 图源：twitter BMO的经济师Kavcic在报告中仔细分析了加息对房贷和房市的五点影响： 实际贷款利率上升：浮动贷款利率目前在4%左右，高于年初的1.5%。回想一下，今年年初，浮动利率房贷占新增贷款的比例升至50%以上。五年期固定利率继续徘徊在5%左右或略高于5%。因此，目前市场的平均资金成本在4.5%左右，这在短期内是一个重大转变。 审批利率上升：央行的举措提高了压力测试的门槛（合同利率加上200个基点，即5.25%)。现在，浮动利率借款人的合格利率升至6%左右。固定利率的资格为7%左右。因此，与前几轮加息不同，现在贷款额度开始受侵蚀。 估值压力真实存在：在6个月内，市场的借贷成本从1.5%到现在的4.5%左右。这是巨大的。许多人会说，“4.5%仍然是历史上最低的，利率在80年代末升到两位数。”确实，1990年市场崩溃时，利率从6个月前的11.75%上升到了14.25%。但是，正是这种变化决定了市场定价的变化。事实上，同样的贷款额，利率从1.5%提高到4.5%会使月供增加近40%，在调整收入水平后，当前的变化比80年代末更加突然。这并不是说市场将遭受同样的命运，因为在随后的90年代有许多其他问题。 图源：CTV News 续约的风险：五年期固定利率到期的借款人，今年晚些时候会有小幅利率上调。五年前的固定利率水平在3%左右，在其他条件不变的情况下，进入4.5%的水平将导致月供增加约15%。同时，目前使用浮动利率的绝大多数借款人都是选择月供额度不变，但即便如此，现在情况也越来越危险。例如，浮动利率从1.5%上调到4%，月供不变将使摊还期从25年延长到45年。如果9月份再加息50个基点，将超过60年。也就是说，许多人的月供将不能减少本金。每一单贷款合同都有关于何时月供增加的条款，对于那些浮动利率低的，可能很快就会提高。当然，那些用于购买多套房产的HELOC的月供正在实时上升。 心理冲击：现在更多人预计未来房价会下跌，而不是上涨。加拿大房地产市场存在行为方面的因素，担心错过机会（FOMO）、投机和投资活动推动了价格的急剧上涨。即便是最初的利率微调也足以打破预期，触发调整。加拿大央行的最新举措应该会冲破所有残留的泡沫。

一直以来，很多加拿大人喜欢充分利用一房屋贷款功能“Home Equity Line of Credit（HELOC）”，即我们华人所称的“房屋净值（抵押）信用额度贷款”。 通俗来说，当你需要资金周转的时候，可以通过银行，利用你名下房产的净值借取一定额度的贷款。这样做的好处是贷款利率较低，没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务以及投资等，而且基本没有严格还贷的期限。因此，很多华人戏称这是把房子当成“ATM”。 不过，在加拿大银行监管机构实施新规后，该功能的使用将受到限制。HELOC的贷款额度从80%降至65%。 据CBC News报道，加拿大最高银行监管机构正在改变涵盖某些类型住房贷款的规则，以确保贷款人和借款人能够在房地产市场看起来脆弱的时候履行其义务。 金融机构监督办公室（OFSI）正在对某些类型的房地产贷款实施新的指导方针，包括共享股权抵押贷款、反向抵押贷款和与循环信贷额度配对的传统抵押贷款。 最大的变化是针对所谓的联合贷款，即传统的抵押贷款与称为HELOC 的循环信贷额度相结合，房主可以在他们认为合适的情况下投入使用，而无需按任何时间表偿还该部分。 一旦可重复贷款超过基础房屋价值的65%，新规定就会生效。 目前，从技术上讲，业主最多可以从此类贷款中借入80%，但新规则将在功能上将上限降65%，迫使借款人在超过该线时开始偿还部分本金。 该机构的一名官员称，如果发生这种情况，改变将使得一旦贷款价值超过房屋的65%，贷款“将更像是传统抵押贷款，借款人支付本金和利息，直到贷款回到低于65%。 不过，他表示，这一变化不会影响到供房者每月的还款金额，而且这些变化不会影响新购房者。新规定要到 2023 年底才会生效。 但 OSFI 表示，就目前情况而言，加拿大银行的数据显示，目前价值 2000 亿加元的 HELOC 超出了 65% 的门槛，这也是1.8万亿加元的总住房债务中的一部分。 共享股权和反向抵押贷款的变化 监管机构还在修改共享股权抵押贷款和反向抵押贷款的规则。共享股权抵押贷款是将购房者与第三方配对，以帮助他们拿出现金支付首付，以换取股权。 联邦政府在 2019 年推出了一项政府支持的共享股权贷款计划，此后非营利组织和其他社区团体也推出了一个版本。 该官员称，OSFI 周二的公告与其说是一项新的规则变更，不如说是对现有要求的澄清：这些产品实际上必须是合法的股权，而不仅仅是另一笔贷款，而且它们必须“与借款人的股权处于平等地位”。 最终公告适用于所谓的反向抵押贷款，允许房主预先获得其房屋的净值，而无需出售。 近年来，此类贷款的普及率呈爆炸式增长，主要是因为在业主决定出售之前，它们通常不需要偿还任何部分贷款。新规则将房主在开始时可以通过反向抵押贷款获得的金额上限为 65%。（转载）

一些专家认为，如果利息继续上升，部分买了楼花的投资者可能正面临着要亏本抛售的风险，这也会对房地产市场价格造成更广泛的影响。 一些人会选择购买楼花是因为希望能在房子建好前就把购房协议转卖（assignment sale）。这是一种普遍的投资手段，买家想借着房价上升的趋势，通过房产的升值空间赚得收益。 Legalclosing.ca的律师Mark Morris表示，但是当房价跌的时候，投资者能把购房协议转手的可能性大大降低。这会让那些楼花买家在面对升息带来更多持有成本的时候，考虑直接付钱交房。但是一些买家已经签约买了多套楼花单元，这让他们面临更大的困难来完成交房。 Morris预计，如果只是损失定金，那些无法转让楼花协议的人可能会在要交房的时候选择直接放弃合约。 “这个问题正在越来越多普遍发挥僧，而且是可以预见到的，” 他说道。 楼花的价值通常是整个房地产市场的价格下限。因此当更多购买楼花的投资者经历更大的财务压力要转卖的时候，就会产生更广泛的影响，Morris说道。 根据大多伦多地区房产局在周三发布的报告，虽然多伦多的房价已经连续四个月下降，但6月均价仍然比去年同期高了5.3%。公寓的价格年涨幅最大，比去年高了9.3%，独立屋只涨了3.5%。 独立屋和公寓的销量都比去年暴跌约40%。 独立屋和公寓的楼花市场同样也受到冲击，地产经纪Ian Serota表示，他注意到，例如Burlington正在以200万元转让的楼花协议，可能是以投资者原先购入时的价格出售，而非有得赚的水平，投资者较难获得收益。 Serota还表示，他已经听说有传言称一些开发商会取消合约，因为房价在下跌而利率在上涨。 （图源：gta-homes.com） 房产开发市场研究公司Urbanation主席Shaun Hildebrand表示，他还没发现有合约被正式取消。不过在今年的第一季度，他的公司发现超过5000个在一年前预售的楼花，后来以一平方英尺不到1000元的价格出售。 “现在确实有可能很多项目会被取消，还有一些已经开始施工的楼盘可能会取消，因为成本上涨了，” 他说道。 人力和建筑材料成本已经在疫情期间暴涨，同时还有供应链的问题。 Hildebrand表示，现在新楼盘的情况和2018年时很像，当时房价在2017年初达到顶峰后，有4687套楼花被取消。 “我们现在正在接近当时的状况，” 他说道。 他预计，这种压力要到2024年才会显现，因为现在刚开始动工的开发项目到那时候就差不多要交房了。 贷款经纪Ron Butler表示，虽然目前那些楼花投资者要转卖协议的比例还相对少，但他们中有一半的人会在交房时遇到困境。 “他们可能会想要转卖近5年来购买的楼花协议，只为了不想要背上房贷，” 他说道。 （转载）

几乎每个房主一生中都会涉及到房屋贷款的问题，除了考虑利率，贷款时还有一个重要条件就是需要了解如果房屋贷款提前违约罚金如何计算的问题，而这又恰恰是许多人忽略了的一个概念，媒体报道因此被罚数万元利息的案例比比皆是，因此贷款时一定要考虑到自己的实际情况选择合适的贷款条件。 常见贷款违约原因 抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如： 利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子拓展阅读：贷款利率扫盲 贷款合同违约成本 贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。 如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括： 提前还款罚金（prepayment penalty）管理费（Administration Fees）评估费（Appraisal Fees）重新投资费（Reinvestment Fees）一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款 使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。 为什么会有违约罚金 据贷款经纪KEVIN ZHANG介绍，一般房贷是3-5年一签，到期以后根据当时的市场利率再重新签新的还款计划。但是经常因为各种各样的原因，大家需要提前付清房贷或者转贷款，这时候就会涉及到违约金的处理了。即使是自住房，大部分人也不会一辈子只供这一套的，升级大房或者换成小房是经常发生的事情，只要你做房贷，一生中一定会遇到一次需要提前还款的问题。 浮动利率违约罚金只罚三个月利息，这是非常灵活的一种选择。如果你现在月供2500，其中本金1500，利息1000。那么你违约时就会罚1000×3=3000罚金 固定利率罚金选择这种利率，银行承担了所有的通货膨胀风险，不论货币再贬值，实际利率再高，你都只需要付当初约定的利息。坏处就是这种利率不可以违约，一旦违约罚金会是天文数字。你签5年固定也就是60个月，贷款50万，挂牌利率3%，签约利率2%，如果你在一年以后想卖房，那就涉及到违约金。固定利率是罚剩余所有时间的利息差，如果一年以后利率是还是2%，那你需要付（3%-2%）/12×48×500000=20000罚金将会是$20000 如何避免罚金 如果是固定利率，只要你在同一个银行继续贷款，可以porting把旧贷款转到新房，可以无罚金换房。浮动利率没有任何免罚金技巧，只能等合约结束才能无罚金换房。所有的A类大银行，B类小银行都执行这一套罚金政策，不存在大银行罚的少，小银行更坑。如果你遇到巨额罚金，不会是银行的原因，一定是因为你选的是固定利率。 除此以外，有一种房贷产品会罚比固定利率更多的罚金，通常出现在大银行的一些超低利率折扣项目上，买房时不要只看利率高低，一定要问清楚罚金这一块，不要为了低0.1%的利率而去签那种特殊项目。(转载）

加息背景之一，有人说，这30多年，是量化宽松时代，是房地产时代，是高杠杆，高负债时代。很多人不论主动还是被动都被或早，或晚卷进房市。因为你不买房，央行实行量化宽松，房价走高，纸币贬值。如果买房，就可能造成家庭高负债，高杠杆。一旦房市下行，家庭面临资不抵债的风险。更可怕的是，有些国家的城市政府财政收入和社会正常运行高度依赖房地产。一旦房地产业出现问题，整个社会都无法正常运行。30年后的今天，一些国家的房屋市场已经出现严重过剩，房价已经没有继续上升空间，杠杆已经加到极限，家庭债务已到无可复加的地步。在这种情况下，美联储开始大幅度，快节奏加息。这将对高度依赖房市的家庭，城市，和社会产生重大影响。 加息背景之二，这次加息是美联储捍卫美元国际地位，回击一些国家金融挑战的最佳时机。过去十几年来，欧洲诞生欧元，亚洲实行一带一路，和亚投行等地区组织。这些金融和区域发展组织渐渐显露对二战以后美元国际一元独霸地位的侵害和挑战。但美联储苦于当时美国产业空心化，和对国际产业链的高度依赖，以及亚欧联手对抗美国。一直没有找到合适机会回击来自各方的金融挑战。但上届美国政府发动的中美贸易战，加之近两年的疫情，中美脱钩，国际产业链重组，和最重要的是俄罗斯与乌克兰的冲突。和由此而引发中国和欧洲的分裂。这些因素给美联储制造了难得的一次历史机遇。这次美联储加息，产业回归，和资本回归对美国提供多重利好叠加在一起，这对于巩固美元强势地位，和美元继续在全球扩张极其有利。 加息背景之三，这次美联储加息正值美国中期选举之时。2022年11月份，是美国中期选举年份，民主党为赢得中期选举，为赢得大多数选民支持，必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。这样就要求美联储必须加息。北美大众不储蓄，他们面对高通胀，一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时，发现这里工作是一周一发工资。有时，工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中，一些员工会抱怨，甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来，我自己开一家小便利店，发现更令人惊奇的现象。我的客户传递西装革履的，到店里买烟。一刷卡，发现钱不够。然后，自言自语念叨，说银行卡里应该还剩10刀，怎么没了呢？我当时非常惊异，怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美，这种现象很普遍。所以，长期高通胀，北美大众无法应对。想赢得中期选举，必须加息，必须降下通胀率。所以，今年连续加息是不可避免的。 加息缩表目的之一，很多人注意到这次美联储加息方向明确，加息幅度大，加息节奏快，并开始缩表。这是在给投资和金融领域发出强烈信号。引导资本回流美国，加速产业回归美国，和强化美元价值，国际信誉和地位。如果美联储今后几个月，继续按照目前的加息节奏和加息幅度走下去，并结合缩表。估计用不了多久，的美国国债收益率将大幅度提升。一旦美债收益率大于其它发展中国家国债收益率。那会引起海量资本回流美国。同时，抽干一些发展中国家的外资。从而诱发一些发展中国家债务危机，货币贬值，和金融危机。最终结果，在世界金融领域，继续巩固美元全球霸主地位。 加息缩表目的之二，加息缩表是有利于控制通货膨胀，和国家发展实体经济。央行的主要职能就是控制通货膨胀。美联储如果不及时加息。企业和家庭无法承受目前的高通胀。总所周知，当企业做项目时，项目经理在做项目预算中，总是把通胀率考虑进去。一般情况下，长期建设项目预算的通胀率设定为2%左右。 如果实际通胀率低于2%，那建成项目后，由于建筑材料成本降低，项目会比预期多盈利一些；反之，如果实际通胀率远远高于2%，那在项目完工后。由于建筑材料成本上升，项目会比预期盈利少一些，甚至出现亏损。如果像现在这样通胀率这样高，长期在建项目，比如，在建大型公寓，桥梁，地铁等，由于建筑材料随着高通胀率上涨，项目完工后，建筑企业可能会出现大规模亏损。由此可能引发许多建设项目无法进行。社会经济正常活动就会停摆。所以，企业无法承受长期高通胀，客观要求央行必须加息。 加息缩表的负面影响是加大投资人的财务负担，也会导致房价，股票价格下降，和家庭财产缩水。这20多年来，由于长期量化宽松政策，和经济顺周期过长。过去相当长一段时期，人们对于房屋市场过于乐观，放松了投资者应有的警惕性。误以为任何时候买房就会挣钱。一些家庭实行高杠杆，高负债地投资房地产。导致一些城市的房市过热，房价过高，泡沫过大。近一个多月，加拿大央行仅仅两次加息，房市已经出现明显冷却，房市也已经回落很多。未来可能还会有“N”次加息，外加缩表。这些措施会对一些高杠杆，高负债投资房市的家庭产生严重财务压力。一旦房价出现大幅度下降，一些商业银行可能会要求房屋投资人补缴房价缩水部分金额。这将会对房屋投资人造成很大麻烦。这非常值得房屋投资人警惕。 加息缩表什么时候结束。最近，有一些朋友说，6月1日，加拿大央行会最后加息一次，以后，央行就暂时不再加息了。原因是，如果继续加息，很多家庭将感到财务压力过大，房价降幅会过大。一些家庭会出现资不抵债现象。对此，据说，加拿大央行高级副行长已经明确表态。这次加息方向和进程不会受房市变化影响。所以，大家不要对此抱有过多的幻想。那有人会说，加息总归得有个结束得时候吧。这次加息什么时候结束呢？有人说，当欧洲，或亚洲发生一次大规模金融危机，和货币大幅度贬值可能是终止这次加息得触发点。高手博弈，棋盘对杀只需差“一气”，但赢者能通吃。哪怕是剩一口气，哪怕是精疲力尽才赢，只要对手先崩溃。那时，美联储就会结束本次加息缩表。缓过劲来，美国资本就可以廉价接受全球残局。目前，当今世界一些领导人都在“下大棋”。其实，美联储也在暗暗地下一盘大棋。美联储的使命和职能就是捍卫美元的国际“一元霸”地位，和迎击战胜来自各个方向的挑战者。美联储已等待良久，终于等到这次难得的机会。如果这次加息缩表能实现其预期目的，美元得国际地位将进一步得到提升和加强。 目前，在俄罗斯与乌克兰战争，中美贸易战，全球疫情，和产业回归美国的全球大趋势情况下，国际供应链开始重组，一些昔日国际盟友开始分化瓦解，一些国家开始出现“空心化”。即，实体经济大量外迁，失业率高企，房市泡沫过大。一些家庭面临资不抵债，和违约问题。加之一些城市都面临疫情施虐，社会各种问题叠加在一起。这些问题很难逃避美联储的视线。此时，美联储加息缩表无异于对这些国家经济做了“釜底抽薪”。加速资本回流美国，和产业回归美国本土。其结果必然造成一些发展中国家金融混乱，房价大跌，货币贬值，和金融危机。有亏就有赢，一旦发生上述现象，美元的世界霸主地位就会得到进一步强化和扩展。有人说，这才是美联储这次加息缩表的真正目的。所以，对于这次美联储加息，大家切不可抱有任何幻想，应提早做好应对措施，降低家庭负债，且保持高度警惕(本文纯属学术交流，学术探讨，不做任何人房屋买卖依据)。 （转载）