Author: IT-zhaohome

加拿大的小伙伴们，你们知道吗？加拿大人正在以1990年代以来最快的速度变穷！ 加拿大皇家银行（RBC）的一份报告显示：由于利率上升、金融和房地产市场疲软等多重原因，对消费者构成的压力，加拿大人将以1990年代初以来从未见过的速度失去财富——预计加拿大人净资产收益，从峰值到谷底的下降幅度为41%，也就是蒸发掉了整整1.6 万亿元。 这份报告实在本周三发布的，RBC发现加拿大人在房价上涨的情况下，在疫情期间总共获得了3.9万亿元的净财富。但自那时以来，由于利率上升以及住房和金融市场的下滑，加拿大人已经损失了大约9000亿元的净财富。 RBC经济学家Carrie Freestone在给BNN的一封电子邮件中表示，最近的下降是“有记录以来最大的季度净财富下降”，“我们预计看到的净财富总下降将是自1990年代初期以来几十年最大的下降。” Freestone在报告中说：我们预计这些净资产收益从峰值到谷底的回撤幅度为 41%（1.6 万亿元）。她说，虽然这仍然不足以抵消我们在大流行中取得的所有成果，但它仍然会产生负面的财富效应，这将拖累消费者支出。 Freestone说，净财富的急剧下降，加上物价上涨和利率上升，将在2023年减少大约 150亿元的家庭支出，这也是导致加拿大明年初陷入衰退的因素之一，“我们估计家庭很快将不得不将实得工资的15%用于偿还债务，一半用于还抵押贷款。” 就在昨天，加拿大记者Edward R. Murrow 奖得主、Tom Hayes昨天晒出的一分购买清单，简单的日常三样，已经花费21刀！ 这个价格，今天的我们应该都深有感触吧…… 加拿大统计局公布9月份的年度通胀率为6.9%，杂货店购买的食品价格继续飙升，上涨11.4%至41年来新高。这样已经是连续10个月，食品价格上升幅度已超过整体通胀率。 这样的通胀率，让普通打工人的日子变得非常艰难。 此前，RBC的经济学家就预测过，在2023年的第一个季度，加拿大就会进入“中度衰退”并将至少持续两个季度，日子会非常不好过。 当然也不仅仅是RBC，BMO也非常不看好当前的情况，在感恩节前的长周末他们警告投资者，加拿大房价被高估76%，加拿大的房价正在快速下跌，但在泡沫消散之前，还有很长的路要走。 同样是在本周，加拿大政府也终于出手，对杂货店竞争进行市场检查。然而保守党党领Pierre Poilievre说：政府的贪婪、超支、过度征税和印钞，使加拿大人的生活负担不起。 加拿大央行行长Tiff Macklem又继续释放出强硬的升息预告，他明确表示即使明年加拿大经济将衰退的可能性越来越大，他也不会改变继续升息的方向。 在这里我们有必要了解一下经济衰退（recession）的一项比较公认的指标，就是GDP连续两个季度呈负值，而加拿大现在的GDP的增长几乎为0，已经接近了进入负数区间的边缘。 专家表示，明年迎来典型的经济衰退也并非不可能。 而对于打工人来说，2023年赚钱也会变得更加困难，因为就业市场可能非常惨淡。虽然现今通货膨胀高企，但加拿大仍然有超过100万个职位空缺，这个数字几乎是疫情前的2倍。 但如果明年真的出现中度经济衰退，那么主要就会导致职位空缺大减，一旦进入经济进入典型的衰退，更会导致大量失业。总之，所有一切都会让大家“变穷”。 安省传喜报 尽管很多唱衰经济的声音，但也绝非没有好消息，比如安省就有“喜报”传来。 安省财政问责办公室（the Financial Accountability Office，FAO）昨天（周四）发布报告显示：尽管经济的确在放缓，但安省政府仍预测本年度会有大约1亿元的预算盈余，而未来几年相信也可以保持每年有盈余，到2027-28年度预算盈余更可达85亿元！ 数字还是非常可观哦！看来安省政府真的“很会过日子”。 FAO在报告中，也对安省政府在2022-23至2027-28年期间的财政状况进行预测。 报告说，随着安省从大流行中恢复过来，安省的经济在2021年和2022年迅速扩张，但是安省的经济增长预计将在2023年急剧放缓，这归因于更高的利率、持续的通货膨胀和疲软的全球环境的影响。 预计2022年实际GDP增长率为3.3%，到2023年放缓至仅增长0.7%，其余时间则稳定在增长1.9%，FAO目前并未预测安省将出现经济衰退。 #加拿大财富 #加拿大通货膨胀 #

10月26日，加拿大央行将基准利率上调50个基点至3.75%。 2022年是加拿大连续加息的一年，因为加拿大央行需要积极应对居高不下的通货膨胀。最初，在1月26日首次公布加息时，加拿大央行的基准利率为0.25%。从那以后，每次加息都至少增加了25个基点。 Capital经济金融公司的Stephen Brown等经济学家暗示，让更多新移民来到加拿大可以极大程度上帮助加拿大比其他国家更快地降低利率。 加拿大统计局（CRA）的研究表明，移民在解决加拿大劳动力短缺问题方面发挥了重要作用。 事实上，2022年6月发表的研究表明，2010年代加拿大劳动力增长中的84%来自移民。因此，未来更多的移民来到加拿大可能有助于继续缓解全国劳动力短缺的问题，这也是加拿大降低利率的办法之一，并且是重要的一个。 预计迎来更多移民将有助于解决加拿大的职位空缺的问题，并减轻工资上涨对加拿大经济的负担。由于加拿大的新移民将通过减少全国范围内的职位空缺来帮助削弱劳动力需求。 专家表示，加拿大可以预期移民将在稳定经济中发挥重要作用。 此外，Brown预测，更多的移民将意味着“租金价格上涨问题哦可能在2023年放缓”。换句话说，房随着更多移民来到加拿大，可能有助于范租赁市场的整体定价，增加该国房地产市场的稳定性，从而有利于经济。 归根结底，这一切都意味着未来几年新移民涌入可能对这个国家的所有人有利：不仅是移民来加拿大寻求更好的生活的人，而且从经济角度来看，整个国家也会获利。

Court Park 是一位节俭的购物者，他每周都会关注超市的广告单，等待某些商品开始促销，然后再将它们添加到他的购物清单中。 周三他很失望地在超市的广告单看到，No Name百吉饼（bagel）10月26日至10月27日的价格增加了4分，即使Loblaw公司宣布从10月17日至2023年1月31日冻结所有No Name产品的价格。 “价格一边说正在冻结但一边却在上涨，真令人困惑，”Park周四在电话采访中告诉CTV。“锁定价格就应该是锁定价格。” 从10月开始的几周的No Frills广告单的比较。10月20日和27日显示其他No Name商品的成本，例如棉花糖，也从一张广告单到另一张广告单看到加价。 No Name是该公司拥有的三个自有品牌之一，在其Loblaws、Zehrs、Real Canadian Superstore、No Frills、Fortinos、Atlantic Superstore、Maxi、Your Independent Grocer和Shoppers Drug Mart商店销售。另外两个品牌是Presidents Choice和Joe Fresh。 当得知明显的价格上涨时，Loblaw的一位发言人解释说，这些差异仅适用于广告单中这些商品的促销价格，而不是它们的正常价格。 Loblaw公司的传播副总裁Catherine Thomas周三在给CTVNews.ca的电子邮件中说：“我们了解我们的客户对价格冻结和对他们意味着的可预测性感到兴奋。需要明确的是，我们已经冻结了所有No Name产品的正常价格。我们仍然会通过销售提供附加值，但客户可以确定正常价格不会上涨。” 热衷于比较价格的人可能也注意到No Name产品的价格在No Frills商店与 Loblaws和Your Independent Grocer等商店之间存在差异。例如，本周No Frills的一包六个No Name百吉饼售价1.79 元，而Loblaws的同一个包售价为 2.79元，如果购物者购买两个或更多，则为2.50元。 这是因为该公司为提供面包店、熟食店和肉类柜台等服务的商店中的某些产品设定了更高的价格。在不提供相同服务水平的商店中，相同产品的价格可能会更低。 “No Frills提供较少的产品选择（和）较少的店内服务以保持价格尽可能低，Thomas写道。“是的，No Name产品的正常价格在我们所有的零售店都被冻结了，包括Loblaws。” 尽管如此，Park希望看到价格冻结所涵盖的No Name产品的定价更加透明。例如，他说，在本周比较广告单时，所有冻结价格的列表会为他省去一些麻烦。 “作为消费者，这绝对是令人困惑的，因为在我们的经济环境中，事情就是现在的样子。每个人都想省钱，尽可能地得到最好的交易，”他说。“现在对杂货店的信心并不大。” 零售分析师Bruce Winder表示，近年来，许多加拿大人都像Park一样不信任杂货店，尤其是在大流行期间。 “对我来说，大型百货店，尤其是Loblaws和加拿大人之间的关系如此紧张，简直令人难以置信，” Winder说。 “信任度为零。我认为这只是我们过去几年所经历的一个高潮。” 2017年，在加拿大竞争局对Canada Bread Co.和Weston Foods Canada Inc.与主要杂货商Loblaw、Sobeys Inc.、Metro…

加拿大央行行长Tiff Macklem强调，尽管人们对明年可能出现经济衰退的预期越来越高，但他依旧不会改变加息的想法。 在华盛顿出席国际货币基金组织和世界银行年会时，央行行长Tiff Macklem对记者说， 现在不是在利率问题上灵活变通的时候，并强调了央行目前恢复物价稳定和降低通胀的目标。 Macklem表示，在昨天公布的9月通胀数据显示，不包括食品和能源在内的核心消费者价格通胀升至40年高位后，美联储将密切关注美国经济的走势，这增加了美联储进一步大幅加息的可能性。 在6月份达到8.1%的年增长率后，加拿大的价格上涨速度略有放缓，这主要是由于天然气价格下降。 8月份的年通货膨胀率为7%，但加拿大人仍然在杂货店感到痛苦，与去年同期相比，8月份食品价格上涨了10.8%，这是自1981年以来的最快速度。 在周五的一份报告中，加拿大皇家银行表示，预计下周公布的9月份总体通胀率将下降至6.7%。 然而，银行经济学家表示，不包括食品和能源在内的核心消费者价格通胀可能会小幅走高。 加拿大帝国商业银行资本市场（CIBC Capital Markets）高级经济学家的高级经济学家安德鲁格兰瑟姆（Andrew Grantham）在一份报告中表示， 他预计与美国相比，加拿大的通胀将显示出更大的减速迹象，这在很大程度上是由于住房成本的计算方式。 “然而，油价反弹和炼油利润扩大导致汽油价格在10月份再次上涨，这将导致总体通胀率至少在一个月内再次加速。” 加拿大央行将于10月26日发布最新的经济预测以及下一次利率公告。 RBC经济学家Claire Fan在接受采访时表示，如果下周的通胀数据或商业前景调查没有“意外”，她预计会加息0.5个百分点。 加拿大央行在7月份上调了整整一个百分点之后，在9月份提出了75个基点的大幅加息。 本周早些时候，国际货币基金组织提供了对加拿大经济的展望。 该金融机构表示，目前预计加拿大今年将增长3.3%，而7月份预测的增长率为3.4%，而2023年的增长率预计为1.5%，低于此前预测的1.8%。. 国际货币基金组织预计2023年将继续加息，这与加拿大央行的做法相呼应。 报告称，尽管中期前景恶化，但加拿大经济仍处于需求过剩状态，这也符合加拿大央行的观点。 上周，加拿大经济公布9月份就业小幅增长，表明劳动力市场仍然异常紧张，当月失业率从8月份的5.4%降至5.2%。经济增加了21,000个工作岗位。 与此同时，国际货币基金组织和加拿大抵押贷款和住房公司都警告在不久的将来可能出现衰退，加入私营部门经济学家的行列。 加拿大皇家银行经济学家现在预测最早在明年第一季度会出现“温和衰退”，但预计失业率将比之前的衰退“不那么严重”。 Claire Fan表示：“我们预计它会持续大约两个季度，” “从某种意义上说，如果从历史背景来看，失业率上升1.7%并不是一个巨大的增长。” 这不是我们正在寻找的极其严重的衰退。” Tiff Macklem表示，加元继续滞后，如果这种情况持续下去，央行将“在利率方面有更多工作要做”。 加拿大煤气和电费单将暴涨100%！ 据一位能源分析师称，大多数加拿大人预计今年冬天他们支付天然气或电费的账单将平均上涨50%至100%。 EnergyRates.ca创始人乔尔·麦克唐纳 (Joel MacDonald ) 表示，一些消费者的账单可能会上涨300%，而另一些消费者的账单涨幅可能很小，但总体趋势是明确的。 今年冬天将推高家庭能源成本的主要因素是天然气价格上涨，天然气发电量占加拿大电力的8.5%。 根据加拿大统计局的数据，大多数加拿大人（61%）使用传统的燃气动力系统，如暖炉和锅炉，来为他们的家供暖；29%的加拿大人使用电力取暖系统和辐射供暖系统；其余的使用热泵、火炉和其他加热系统。 麦克唐纳说，目前，欧洲地缘政治冲突、全球向可再生能源的过渡、季节性需求、联邦碳税以及天然气价格在大约20年内的周期性波动和过度修正共同推动天然气价格上涨。 其中一些因素是可以预测的，比如俄乌战争，战争减少了全球天然气供应，普遍推高了价格。它还减少了欧洲对该资源的获取。 因此，美国增加了对欧洲的天然气出口，加拿大也增加了对美国的出口，这进一步减少了加拿大的天然气供应。 麦克唐纳说，目前欧洲的天然气价格是加拿大的五倍，但随着我们的供应下降，这种情况将会改变，加拿大的天然气价格也会大幅攀升。 “我们正在输出更多天然气，我们将开始看到加拿大的天然气价格比历史上更接近全球价格。” 德勤加拿大基础设施和资本项目高级经理莱斯利（Michelle Leslie）解释说，今年冬天将是一个代价高昂的冬天。

卑诗省目前平均价格为每升 2.39 美元，创历史新高 过去一个月，每桶石油的价格下跌了约 20%，这种情况通常会导致消费者在给汽车加满汽油时看到的价格会出现类似的下降。但供需失衡导致油价向相反方向移动，对加拿大司机的影响是巨大的。 在每桶石油的基准价格下跌约 1 美元的那一天，该国部分地区的汽油价格在周四飙升，桑德贝的平均价格每升上涨了 20 美分，埃德蒙顿和卡尔加里也紧随其后。周五的价格也差不多——即使油价又下跌了 50 美分。目前，不列颠哥伦比亚省的疼痛感最为强烈。然而，一升汽油的平均价格是 2.39 美元。这是北美任何司法管辖区有记录以来的最高平均价格。虽然司机在加油站支付的价格有很多，但目前不列颠哥伦比亚省的主要罪魁祸首是该地区主要炼油厂之一的关闭，从而减少了汽油供应。但对司机的需求一直保持稳定，这推高了可用车辆的价格。 一、炼油厂停产位于华盛顿州芬代尔的 Phillips 66 炼油厂本月早些时候因维修而关闭，每天的汽油产量约为 65,000 桶。“”R Cube Economic Consulting Inc. 的能源分析师 Vijay Muralidharan 说，“不列颠哥伦比亚省和温哥华从美国 [那个] 地区进口每一桶汽油和柴油。”“当炼油厂停止时，该数量的汽油供应就会关闭。”根据美国能源信息署的数据，北美的汽油市场大致分为五个区域，称为国防区石油管理局 (PADD)。由于供应有限，但包括不列颠哥伦比亚省在内的 PADD-5 地区的需求强劲，来自其他四个地区的燃料正在四处流动以满足这一需求——并提高了各地的价格。“” Muralidharan 说“，你必须争夺那些有限的桶。”“因此，谁支付更高的价格，谁就赢得了产品。”华盛顿州的炼油厂并不是目前唯一一家下线的。俄亥俄州托莱多的一家炼油厂因火灾而关闭，预计要到 2023 年才能恢复满负荷生产，因此这些分散的停产也影响了美国各地的价格。“”GasBuddy.com 的分析师帕特里克·德哈恩 (Patrick De Haan) 说“，我不知道在我的职业生涯中，我曾见过更广泛的价格行为。”“一系列意外的炼油厂中断，包括火灾和日常维护，似乎都发生在很短的时间内，导致西海岸、五大湖和平原州地区的批发天然气价格飙升——其中一些地区可能会看到”他本周表示“，在问题得到解决之前，价格每加仑再飙升 25-75 美分或更多”这些问题正在美国蔓延，并蔓延到边境以北。 二、市场如此紧张石油资源丰富的艾伯塔省的油价总是低于全国其他地区，但该省两个最大城市的油价从周四的每升不到 1.50 美元飙升至周五的每升 1.60 美元以上。能源咨询公司的保罗帕斯科表示，过去一周艾伯塔省的价格上涨了约 10%，而 BC 省雷湾的价格上涨了约 20%，因为“大部分汽油直接从埃德蒙顿通过管道进入雷湾。” 就桑德贝发生的价格变化幅度而言，这正是它应该发生的地方。”他还指出了天然气价格飙升的另一个原因：乙醇的供应。美国许多州和省要求零售汽油与 5%…

120 Pineset Place NE 顺利出售,一周卖掉，三周已交房， 客户反馈 赵晖先生您好！我是120 pineset place NE 的原业主，这次委托您把我的房子出售，在很短的时间内您就帮我把房子售出了，在此，我非常感谢您的努力和专业的服务，在我的房子售出后，还帮助我把水电公司，煤气公司的终止服务办理，在此再次感谢您的专业的服务和乐于助人精神，感谢感激！Andy 周

据环球邮报报道，蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic发布最新报告，称由于央行加息，安省的房贷平均月供已升至$4700元，6个月涨了56%。 图源：betterdwelling 这位经济师跟踪全国住房市场的显著变化，并在推特上发布了最新的研究摘录。其中写道： “加拿大央行(Bank of Canada)周三加息100个基点，是对房地产市场的一次严重冲击，至少对任何怀疑市场正在回调的人来说。简单的算术就能说明这一点。例如，假设平均房贷利率为4.5%，安省平均价格住房的贷款支付额，即使按第二季度已经下降的价格计算，将从2021年初的每月$3000多元，飙升至每月约$4700元。增幅达56%，是历史新高。即使考虑了过去几十年的收入增长，“实际”房贷支付仍将超过上世纪80年代末的高房贷水平……” 图源：twitter@betterdwelling 无独有偶，一位经纪人Nasma Ali说，她的客户浮动利率的房贷月供从两个月前的$4000元，飙升到现在的$5100元。 图源：twitter BMO的经济师Kavcic在报告中仔细分析了加息对房贷和房市的五点影响： 实际贷款利率上升：浮动贷款利率目前在4%左右，高于年初的1.5%。回想一下，今年年初，浮动利率房贷占新增贷款的比例升至50%以上。五年期固定利率继续徘徊在5%左右或略高于5%。因此，目前市场的平均资金成本在4.5%左右，这在短期内是一个重大转变。 审批利率上升：央行的举措提高了压力测试的门槛（合同利率加上200个基点，即5.25%)。现在，浮动利率借款人的合格利率升至6%左右。固定利率的资格为7%左右。因此，与前几轮加息不同，现在贷款额度开始受侵蚀。 估值压力真实存在：在6个月内，市场的借贷成本从1.5%到现在的4.5%左右。这是巨大的。许多人会说，“4.5%仍然是历史上最低的，利率在80年代末升到两位数。”确实，1990年市场崩溃时，利率从6个月前的11.75%上升到了14.25%。但是，正是这种变化决定了市场定价的变化。事实上，同样的贷款额，利率从1.5%提高到4.5%会使月供增加近40%，在调整收入水平后，当前的变化比80年代末更加突然。这并不是说市场将遭受同样的命运，因为在随后的90年代有许多其他问题。 图源：CTV News 续约的风险：五年期固定利率到期的借款人，今年晚些时候会有小幅利率上调。五年前的固定利率水平在3%左右，在其他条件不变的情况下，进入4.5%的水平将导致月供增加约15%。同时，目前使用浮动利率的绝大多数借款人都是选择月供额度不变，但即便如此，现在情况也越来越危险。例如，浮动利率从1.5%上调到4%，月供不变将使摊还期从25年延长到45年。如果9月份再加息50个基点，将超过60年。也就是说，许多人的月供将不能减少本金。每一单贷款合同都有关于何时月供增加的条款，对于那些浮动利率低的，可能很快就会提高。当然，那些用于购买多套房产的HELOC的月供正在实时上升。 心理冲击：现在更多人预计未来房价会下跌，而不是上涨。加拿大房地产市场存在行为方面的因素，担心错过机会（FOMO）、投机和投资活动推动了价格的急剧上涨。即便是最初的利率微调也足以打破预期，触发调整。加拿大央行的最新举措应该会冲破所有残留的泡沫。

一直以来，很多加拿大人喜欢充分利用一房屋贷款功能“Home Equity Line of Credit（HELOC）”，即我们华人所称的“房屋净值（抵押）信用额度贷款”。 通俗来说，当你需要资金周转的时候，可以通过银行，利用你名下房产的净值借取一定额度的贷款。这样做的好处是贷款利率较低，没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务以及投资等，而且基本没有严格还贷的期限。因此，很多华人戏称这是把房子当成“ATM”。 不过，在加拿大银行监管机构实施新规后，该功能的使用将受到限制。HELOC的贷款额度从80%降至65%。 据CBC News报道，加拿大最高银行监管机构正在改变涵盖某些类型住房贷款的规则，以确保贷款人和借款人能够在房地产市场看起来脆弱的时候履行其义务。 金融机构监督办公室（OFSI）正在对某些类型的房地产贷款实施新的指导方针，包括共享股权抵押贷款、反向抵押贷款和与循环信贷额度配对的传统抵押贷款。 最大的变化是针对所谓的联合贷款，即传统的抵押贷款与称为HELOC 的循环信贷额度相结合，房主可以在他们认为合适的情况下投入使用，而无需按任何时间表偿还该部分。 一旦可重复贷款超过基础房屋价值的65%，新规定就会生效。 目前，从技术上讲，业主最多可以从此类贷款中借入80%，但新规则将在功能上将上限降65%，迫使借款人在超过该线时开始偿还部分本金。 该机构的一名官员称，如果发生这种情况，改变将使得一旦贷款价值超过房屋的65%，贷款“将更像是传统抵押贷款，借款人支付本金和利息，直到贷款回到低于65%。 不过，他表示，这一变化不会影响到供房者每月的还款金额，而且这些变化不会影响新购房者。新规定要到 2023 年底才会生效。 但 OSFI 表示，就目前情况而言，加拿大银行的数据显示，目前价值 2000 亿加元的 HELOC 超出了 65% 的门槛，这也是1.8万亿加元的总住房债务中的一部分。 共享股权和反向抵押贷款的变化 监管机构还在修改共享股权抵押贷款和反向抵押贷款的规则。共享股权抵押贷款是将购房者与第三方配对，以帮助他们拿出现金支付首付，以换取股权。 联邦政府在 2019 年推出了一项政府支持的共享股权贷款计划，此后非营利组织和其他社区团体也推出了一个版本。 该官员称，OSFI 周二的公告与其说是一项新的规则变更，不如说是对现有要求的澄清：这些产品实际上必须是合法的股权，而不仅仅是另一笔贷款，而且它们必须“与借款人的股权处于平等地位”。 最终公告适用于所谓的反向抵押贷款，允许房主预先获得其房屋的净值，而无需出售。 近年来，此类贷款的普及率呈爆炸式增长，主要是因为在业主决定出售之前，它们通常不需要偿还任何部分贷款。新规则将房主在开始时可以通过反向抵押贷款获得的金额上限为 65%。（转载）

一些专家认为，如果利息继续上升，部分买了楼花的投资者可能正面临着要亏本抛售的风险，这也会对房地产市场价格造成更广泛的影响。 一些人会选择购买楼花是因为希望能在房子建好前就把购房协议转卖（assignment sale）。这是一种普遍的投资手段，买家想借着房价上升的趋势，通过房产的升值空间赚得收益。 Legalclosing.ca的律师Mark Morris表示，但是当房价跌的时候，投资者能把购房协议转手的可能性大大降低。这会让那些楼花买家在面对升息带来更多持有成本的时候，考虑直接付钱交房。但是一些买家已经签约买了多套楼花单元，这让他们面临更大的困难来完成交房。 Morris预计，如果只是损失定金，那些无法转让楼花协议的人可能会在要交房的时候选择直接放弃合约。 “这个问题正在越来越多普遍发挥僧，而且是可以预见到的，” 他说道。 楼花的价值通常是整个房地产市场的价格下限。因此当更多购买楼花的投资者经历更大的财务压力要转卖的时候，就会产生更广泛的影响，Morris说道。 根据大多伦多地区房产局在周三发布的报告，虽然多伦多的房价已经连续四个月下降，但6月均价仍然比去年同期高了5.3%。公寓的价格年涨幅最大，比去年高了9.3%，独立屋只涨了3.5%。 独立屋和公寓的销量都比去年暴跌约40%。 独立屋和公寓的楼花市场同样也受到冲击，地产经纪Ian Serota表示，他注意到，例如Burlington正在以200万元转让的楼花协议，可能是以投资者原先购入时的价格出售，而非有得赚的水平，投资者较难获得收益。 Serota还表示，他已经听说有传言称一些开发商会取消合约，因为房价在下跌而利率在上涨。 （图源：gta-homes.com） 房产开发市场研究公司Urbanation主席Shaun Hildebrand表示，他还没发现有合约被正式取消。不过在今年的第一季度，他的公司发现超过5000个在一年前预售的楼花，后来以一平方英尺不到1000元的价格出售。 “现在确实有可能很多项目会被取消，还有一些已经开始施工的楼盘可能会取消，因为成本上涨了，” 他说道。 人力和建筑材料成本已经在疫情期间暴涨，同时还有供应链的问题。 Hildebrand表示，现在新楼盘的情况和2018年时很像，当时房价在2017年初达到顶峰后，有4687套楼花被取消。 “我们现在正在接近当时的状况，” 他说道。 他预计，这种压力要到2024年才会显现，因为现在刚开始动工的开发项目到那时候就差不多要交房了。 贷款经纪Ron Butler表示，虽然目前那些楼花投资者要转卖协议的比例还相对少，但他们中有一半的人会在交房时遇到困境。 “他们可能会想要转卖近5年来购买的楼花协议，只为了不想要背上房贷，” 他说道。 （转载）

几乎每个房主一生中都会涉及到房屋贷款的问题，除了考虑利率，贷款时还有一个重要条件就是需要了解如果房屋贷款提前违约罚金如何计算的问题，而这又恰恰是许多人忽略了的一个概念，媒体报道因此被罚数万元利息的案例比比皆是，因此贷款时一定要考虑到自己的实际情况选择合适的贷款条件。 常见贷款违约原因 抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如： 利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子拓展阅读：贷款利率扫盲 贷款合同违约成本 贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。 如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括： 提前还款罚金（prepayment penalty）管理费（Administration Fees）评估费（Appraisal Fees）重新投资费（Reinvestment Fees）一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款 使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。 为什么会有违约罚金 据贷款经纪KEVIN ZHANG介绍，一般房贷是3-5年一签，到期以后根据当时的市场利率再重新签新的还款计划。但是经常因为各种各样的原因，大家需要提前付清房贷或者转贷款，这时候就会涉及到违约金的处理了。即使是自住房，大部分人也不会一辈子只供这一套的，升级大房或者换成小房是经常发生的事情，只要你做房贷，一生中一定会遇到一次需要提前还款的问题。 浮动利率违约罚金只罚三个月利息，这是非常灵活的一种选择。如果你现在月供2500，其中本金1500，利息1000。那么你违约时就会罚1000×3=3000罚金 固定利率罚金选择这种利率，银行承担了所有的通货膨胀风险，不论货币再贬值，实际利率再高，你都只需要付当初约定的利息。坏处就是这种利率不可以违约，一旦违约罚金会是天文数字。你签5年固定也就是60个月，贷款50万，挂牌利率3%，签约利率2%，如果你在一年以后想卖房，那就涉及到违约金。固定利率是罚剩余所有时间的利息差，如果一年以后利率是还是2%，那你需要付（3%-2%）/12×48×500000=20000罚金将会是$20000 如何避免罚金 如果是固定利率，只要你在同一个银行继续贷款，可以porting把旧贷款转到新房，可以无罚金换房。浮动利率没有任何免罚金技巧，只能等合约结束才能无罚金换房。所有的A类大银行，B类小银行都执行这一套罚金政策，不存在大银行罚的少，小银行更坑。如果你遇到巨额罚金，不会是银行的原因，一定是因为你选的是固定利率。 除此以外，有一种房贷产品会罚比固定利率更多的罚金，通常出现在大银行的一些超低利率折扣项目上，买房时不要只看利率高低，一定要问清楚罚金这一块，不要为了低0.1%的利率而去签那种特殊项目。(转载）