Author: IT-zhaohome

120 Pineset Place NE 顺利出售,一周卖掉，三周已交房， 客户反馈 赵晖先生您好！我是120 pineset place NE 的原业主，这次委托您把我的房子出售，在很短的时间内您就帮我把房子售出了，在此，我非常感谢您的努力和专业的服务，在我的房子售出后，还帮助我把水电公司，煤气公司的终止服务办理，在此再次感谢您的专业的服务和乐于助人精神，感谢感激！Andy 周

据环球邮报报道，蒙特利尔银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic发布最新报告，称由于央行加息，安省的房贷平均月供已升至$4700元，6个月涨了56%。 图源：betterdwelling 这位经济师跟踪全国住房市场的显著变化，并在推特上发布了最新的研究摘录。其中写道： “加拿大央行(Bank of Canada)周三加息100个基点，是对房地产市场的一次严重冲击，至少对任何怀疑市场正在回调的人来说。简单的算术就能说明这一点。例如，假设平均房贷利率为4.5%，安省平均价格住房的贷款支付额，即使按第二季度已经下降的价格计算，将从2021年初的每月$3000多元，飙升至每月约$4700元。增幅达56%，是历史新高。即使考虑了过去几十年的收入增长，“实际”房贷支付仍将超过上世纪80年代末的高房贷水平……” 图源：twitter@betterdwelling 无独有偶，一位经纪人Nasma Ali说，她的客户浮动利率的房贷月供从两个月前的$4000元，飙升到现在的$5100元。 图源：twitter BMO的经济师Kavcic在报告中仔细分析了加息对房贷和房市的五点影响： 实际贷款利率上升：浮动贷款利率目前在4%左右，高于年初的1.5%。回想一下，今年年初，浮动利率房贷占新增贷款的比例升至50%以上。五年期固定利率继续徘徊在5%左右或略高于5%。因此，目前市场的平均资金成本在4.5%左右，这在短期内是一个重大转变。 审批利率上升：央行的举措提高了压力测试的门槛（合同利率加上200个基点，即5.25%)。现在，浮动利率借款人的合格利率升至6%左右。固定利率的资格为7%左右。因此，与前几轮加息不同，现在贷款额度开始受侵蚀。 估值压力真实存在：在6个月内，市场的借贷成本从1.5%到现在的4.5%左右。这是巨大的。许多人会说，“4.5%仍然是历史上最低的，利率在80年代末升到两位数。”确实，1990年市场崩溃时，利率从6个月前的11.75%上升到了14.25%。但是，正是这种变化决定了市场定价的变化。事实上，同样的贷款额，利率从1.5%提高到4.5%会使月供增加近40%，在调整收入水平后，当前的变化比80年代末更加突然。这并不是说市场将遭受同样的命运，因为在随后的90年代有许多其他问题。 图源：CTV News 续约的风险：五年期固定利率到期的借款人，今年晚些时候会有小幅利率上调。五年前的固定利率水平在3%左右，在其他条件不变的情况下，进入4.5%的水平将导致月供增加约15%。同时，目前使用浮动利率的绝大多数借款人都是选择月供额度不变，但即便如此，现在情况也越来越危险。例如，浮动利率从1.5%上调到4%，月供不变将使摊还期从25年延长到45年。如果9月份再加息50个基点，将超过60年。也就是说，许多人的月供将不能减少本金。每一单贷款合同都有关于何时月供增加的条款，对于那些浮动利率低的，可能很快就会提高。当然，那些用于购买多套房产的HELOC的月供正在实时上升。 心理冲击：现在更多人预计未来房价会下跌，而不是上涨。加拿大房地产市场存在行为方面的因素，担心错过机会（FOMO）、投机和投资活动推动了价格的急剧上涨。即便是最初的利率微调也足以打破预期，触发调整。加拿大央行的最新举措应该会冲破所有残留的泡沫。

一直以来，很多加拿大人喜欢充分利用一房屋贷款功能“Home Equity Line of Credit（HELOC）”，即我们华人所称的“房屋净值（抵押）信用额度贷款”。 通俗来说，当你需要资金周转的时候，可以通过银行，利用你名下房产的净值借取一定额度的贷款。这样做的好处是贷款利率较低，没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务以及投资等，而且基本没有严格还贷的期限。因此，很多华人戏称这是把房子当成“ATM”。 不过，在加拿大银行监管机构实施新规后，该功能的使用将受到限制。HELOC的贷款额度从80%降至65%。 据CBC News报道，加拿大最高银行监管机构正在改变涵盖某些类型住房贷款的规则，以确保贷款人和借款人能够在房地产市场看起来脆弱的时候履行其义务。 金融机构监督办公室（OFSI）正在对某些类型的房地产贷款实施新的指导方针，包括共享股权抵押贷款、反向抵押贷款和与循环信贷额度配对的传统抵押贷款。 最大的变化是针对所谓的联合贷款，即传统的抵押贷款与称为HELOC 的循环信贷额度相结合，房主可以在他们认为合适的情况下投入使用，而无需按任何时间表偿还该部分。 一旦可重复贷款超过基础房屋价值的65%，新规定就会生效。 目前，从技术上讲，业主最多可以从此类贷款中借入80%，但新规则将在功能上将上限降65%，迫使借款人在超过该线时开始偿还部分本金。 该机构的一名官员称，如果发生这种情况，改变将使得一旦贷款价值超过房屋的65%，贷款“将更像是传统抵押贷款，借款人支付本金和利息，直到贷款回到低于65%。 不过，他表示，这一变化不会影响到供房者每月的还款金额，而且这些变化不会影响新购房者。新规定要到 2023 年底才会生效。 但 OSFI 表示，就目前情况而言，加拿大银行的数据显示，目前价值 2000 亿加元的 HELOC 超出了 65% 的门槛，这也是1.8万亿加元的总住房债务中的一部分。 共享股权和反向抵押贷款的变化 监管机构还在修改共享股权抵押贷款和反向抵押贷款的规则。共享股权抵押贷款是将购房者与第三方配对，以帮助他们拿出现金支付首付，以换取股权。 联邦政府在 2019 年推出了一项政府支持的共享股权贷款计划，此后非营利组织和其他社区团体也推出了一个版本。 该官员称，OSFI 周二的公告与其说是一项新的规则变更，不如说是对现有要求的澄清：这些产品实际上必须是合法的股权，而不仅仅是另一笔贷款，而且它们必须“与借款人的股权处于平等地位”。 最终公告适用于所谓的反向抵押贷款，允许房主预先获得其房屋的净值，而无需出售。 近年来，此类贷款的普及率呈爆炸式增长，主要是因为在业主决定出售之前，它们通常不需要偿还任何部分贷款。新规则将房主在开始时可以通过反向抵押贷款获得的金额上限为 65%。（转载）

一些专家认为，如果利息继续上升，部分买了楼花的投资者可能正面临着要亏本抛售的风险，这也会对房地产市场价格造成更广泛的影响。 一些人会选择购买楼花是因为希望能在房子建好前就把购房协议转卖（assignment sale）。这是一种普遍的投资手段，买家想借着房价上升的趋势，通过房产的升值空间赚得收益。 Legalclosing.ca的律师Mark Morris表示，但是当房价跌的时候，投资者能把购房协议转手的可能性大大降低。这会让那些楼花买家在面对升息带来更多持有成本的时候，考虑直接付钱交房。但是一些买家已经签约买了多套楼花单元，这让他们面临更大的困难来完成交房。 Morris预计，如果只是损失定金，那些无法转让楼花协议的人可能会在要交房的时候选择直接放弃合约。 “这个问题正在越来越多普遍发挥僧，而且是可以预见到的，” 他说道。 楼花的价值通常是整个房地产市场的价格下限。因此当更多购买楼花的投资者经历更大的财务压力要转卖的时候，就会产生更广泛的影响，Morris说道。 根据大多伦多地区房产局在周三发布的报告，虽然多伦多的房价已经连续四个月下降，但6月均价仍然比去年同期高了5.3%。公寓的价格年涨幅最大，比去年高了9.3%，独立屋只涨了3.5%。 独立屋和公寓的销量都比去年暴跌约40%。 独立屋和公寓的楼花市场同样也受到冲击，地产经纪Ian Serota表示，他注意到，例如Burlington正在以200万元转让的楼花协议，可能是以投资者原先购入时的价格出售，而非有得赚的水平，投资者较难获得收益。 Serota还表示，他已经听说有传言称一些开发商会取消合约，因为房价在下跌而利率在上涨。 （图源：gta-homes.com） 房产开发市场研究公司Urbanation主席Shaun Hildebrand表示，他还没发现有合约被正式取消。不过在今年的第一季度，他的公司发现超过5000个在一年前预售的楼花，后来以一平方英尺不到1000元的价格出售。 “现在确实有可能很多项目会被取消，还有一些已经开始施工的楼盘可能会取消，因为成本上涨了，” 他说道。 人力和建筑材料成本已经在疫情期间暴涨，同时还有供应链的问题。 Hildebrand表示，现在新楼盘的情况和2018年时很像，当时房价在2017年初达到顶峰后，有4687套楼花被取消。 “我们现在正在接近当时的状况，” 他说道。 他预计，这种压力要到2024年才会显现，因为现在刚开始动工的开发项目到那时候就差不多要交房了。 贷款经纪Ron Butler表示，虽然目前那些楼花投资者要转卖协议的比例还相对少，但他们中有一半的人会在交房时遇到困境。 “他们可能会想要转卖近5年来购买的楼花协议，只为了不想要背上房贷，” 他说道。 （转载）

几乎每个房主一生中都会涉及到房屋贷款的问题，除了考虑利率，贷款时还有一个重要条件就是需要了解如果房屋贷款提前违约罚金如何计算的问题，而这又恰恰是许多人忽略了的一个概念，媒体报道因此被罚数万元利息的案例比比皆是，因此贷款时一定要考虑到自己的实际情况选择合适的贷款条件。 常见贷款违约原因 抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如： 利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子拓展阅读：贷款利率扫盲 贷款合同违约成本 贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。 如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括： 提前还款罚金（prepayment penalty）管理费（Administration Fees）评估费（Appraisal Fees）重新投资费（Reinvestment Fees）一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款 使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。 为什么会有违约罚金 据贷款经纪KEVIN ZHANG介绍，一般房贷是3-5年一签，到期以后根据当时的市场利率再重新签新的还款计划。但是经常因为各种各样的原因，大家需要提前付清房贷或者转贷款，这时候就会涉及到违约金的处理了。即使是自住房，大部分人也不会一辈子只供这一套的，升级大房或者换成小房是经常发生的事情，只要你做房贷，一生中一定会遇到一次需要提前还款的问题。 浮动利率违约罚金只罚三个月利息，这是非常灵活的一种选择。如果你现在月供2500，其中本金1500，利息1000。那么你违约时就会罚1000×3=3000罚金 固定利率罚金选择这种利率，银行承担了所有的通货膨胀风险，不论货币再贬值，实际利率再高，你都只需要付当初约定的利息。坏处就是这种利率不可以违约，一旦违约罚金会是天文数字。你签5年固定也就是60个月，贷款50万，挂牌利率3%，签约利率2%，如果你在一年以后想卖房，那就涉及到违约金。固定利率是罚剩余所有时间的利息差，如果一年以后利率是还是2%，那你需要付（3%-2%）/12×48×500000=20000罚金将会是$20000 如何避免罚金 如果是固定利率，只要你在同一个银行继续贷款，可以porting把旧贷款转到新房，可以无罚金换房。浮动利率没有任何免罚金技巧，只能等合约结束才能无罚金换房。所有的A类大银行，B类小银行都执行这一套罚金政策，不存在大银行罚的少，小银行更坑。如果你遇到巨额罚金，不会是银行的原因，一定是因为你选的是固定利率。 除此以外，有一种房贷产品会罚比固定利率更多的罚金，通常出现在大银行的一些超低利率折扣项目上，买房时不要只看利率高低，一定要问清楚罚金这一块，不要为了低0.1%的利率而去签那种特殊项目。(转载）

加息背景之一，有人说，这30多年，是量化宽松时代，是房地产时代，是高杠杆，高负债时代。很多人不论主动还是被动都被或早，或晚卷进房市。因为你不买房，央行实行量化宽松，房价走高，纸币贬值。如果买房，就可能造成家庭高负债，高杠杆。一旦房市下行，家庭面临资不抵债的风险。更可怕的是，有些国家的城市政府财政收入和社会正常运行高度依赖房地产。一旦房地产业出现问题，整个社会都无法正常运行。30年后的今天，一些国家的房屋市场已经出现严重过剩，房价已经没有继续上升空间，杠杆已经加到极限，家庭债务已到无可复加的地步。在这种情况下，美联储开始大幅度，快节奏加息。这将对高度依赖房市的家庭，城市，和社会产生重大影响。 加息背景之二，这次加息是美联储捍卫美元国际地位，回击一些国家金融挑战的最佳时机。过去十几年来，欧洲诞生欧元，亚洲实行一带一路，和亚投行等地区组织。这些金融和区域发展组织渐渐显露对二战以后美元国际一元独霸地位的侵害和挑战。但美联储苦于当时美国产业空心化，和对国际产业链的高度依赖，以及亚欧联手对抗美国。一直没有找到合适机会回击来自各方的金融挑战。但上届美国政府发动的中美贸易战，加之近两年的疫情，中美脱钩，国际产业链重组，和最重要的是俄罗斯与乌克兰的冲突。和由此而引发中国和欧洲的分裂。这些因素给美联储制造了难得的一次历史机遇。这次美联储加息，产业回归，和资本回归对美国提供多重利好叠加在一起，这对于巩固美元强势地位，和美元继续在全球扩张极其有利。 加息背景之三，这次美联储加息正值美国中期选举之时。2022年11月份，是美国中期选举年份，民主党为赢得中期选举，为赢得大多数选民支持，必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。这样就要求美联储必须加息。北美大众不储蓄，他们面对高通胀，一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时，发现这里工作是一周一发工资。有时，工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中，一些员工会抱怨，甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来，我自己开一家小便利店，发现更令人惊奇的现象。我的客户传递西装革履的，到店里买烟。一刷卡，发现钱不够。然后，自言自语念叨，说银行卡里应该还剩10刀，怎么没了呢？我当时非常惊异，怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美，这种现象很普遍。所以，长期高通胀，北美大众无法应对。想赢得中期选举，必须加息，必须降下通胀率。所以，今年连续加息是不可避免的。 加息缩表目的之一，很多人注意到这次美联储加息方向明确，加息幅度大，加息节奏快，并开始缩表。这是在给投资和金融领域发出强烈信号。引导资本回流美国，加速产业回归美国，和强化美元价值，国际信誉和地位。如果美联储今后几个月，继续按照目前的加息节奏和加息幅度走下去，并结合缩表。估计用不了多久，的美国国债收益率将大幅度提升。一旦美债收益率大于其它发展中国家国债收益率。那会引起海量资本回流美国。同时，抽干一些发展中国家的外资。从而诱发一些发展中国家债务危机，货币贬值，和金融危机。最终结果，在世界金融领域，继续巩固美元全球霸主地位。 加息缩表目的之二，加息缩表是有利于控制通货膨胀，和国家发展实体经济。央行的主要职能就是控制通货膨胀。美联储如果不及时加息。企业和家庭无法承受目前的高通胀。总所周知，当企业做项目时，项目经理在做项目预算中，总是把通胀率考虑进去。一般情况下，长期建设项目预算的通胀率设定为2%左右。 如果实际通胀率低于2%，那建成项目后，由于建筑材料成本降低，项目会比预期多盈利一些；反之，如果实际通胀率远远高于2%，那在项目完工后。由于建筑材料成本上升，项目会比预期盈利少一些，甚至出现亏损。如果像现在这样通胀率这样高，长期在建项目，比如，在建大型公寓，桥梁，地铁等，由于建筑材料随着高通胀率上涨，项目完工后，建筑企业可能会出现大规模亏损。由此可能引发许多建设项目无法进行。社会经济正常活动就会停摆。所以，企业无法承受长期高通胀，客观要求央行必须加息。 加息缩表的负面影响是加大投资人的财务负担，也会导致房价，股票价格下降，和家庭财产缩水。这20多年来，由于长期量化宽松政策，和经济顺周期过长。过去相当长一段时期，人们对于房屋市场过于乐观，放松了投资者应有的警惕性。误以为任何时候买房就会挣钱。一些家庭实行高杠杆，高负债地投资房地产。导致一些城市的房市过热，房价过高，泡沫过大。近一个多月，加拿大央行仅仅两次加息，房市已经出现明显冷却，房市也已经回落很多。未来可能还会有“N”次加息，外加缩表。这些措施会对一些高杠杆，高负债投资房市的家庭产生严重财务压力。一旦房价出现大幅度下降，一些商业银行可能会要求房屋投资人补缴房价缩水部分金额。这将会对房屋投资人造成很大麻烦。这非常值得房屋投资人警惕。 加息缩表什么时候结束。最近，有一些朋友说，6月1日，加拿大央行会最后加息一次，以后，央行就暂时不再加息了。原因是，如果继续加息，很多家庭将感到财务压力过大，房价降幅会过大。一些家庭会出现资不抵债现象。对此，据说，加拿大央行高级副行长已经明确表态。这次加息方向和进程不会受房市变化影响。所以，大家不要对此抱有过多的幻想。那有人会说，加息总归得有个结束得时候吧。这次加息什么时候结束呢？有人说，当欧洲，或亚洲发生一次大规模金融危机，和货币大幅度贬值可能是终止这次加息得触发点。高手博弈，棋盘对杀只需差“一气”，但赢者能通吃。哪怕是剩一口气，哪怕是精疲力尽才赢，只要对手先崩溃。那时，美联储就会结束本次加息缩表。缓过劲来，美国资本就可以廉价接受全球残局。目前，当今世界一些领导人都在“下大棋”。其实，美联储也在暗暗地下一盘大棋。美联储的使命和职能就是捍卫美元的国际“一元霸”地位，和迎击战胜来自各个方向的挑战者。美联储已等待良久，终于等到这次难得的机会。如果这次加息缩表能实现其预期目的，美元得国际地位将进一步得到提升和加强。 目前，在俄罗斯与乌克兰战争，中美贸易战，全球疫情，和产业回归美国的全球大趋势情况下，国际供应链开始重组，一些昔日国际盟友开始分化瓦解，一些国家开始出现“空心化”。即，实体经济大量外迁，失业率高企，房市泡沫过大。一些家庭面临资不抵债，和违约问题。加之一些城市都面临疫情施虐，社会各种问题叠加在一起。这些问题很难逃避美联储的视线。此时，美联储加息缩表无异于对这些国家经济做了“釜底抽薪”。加速资本回流美国，和产业回归美国本土。其结果必然造成一些发展中国家金融混乱，房价大跌，货币贬值，和金融危机。有亏就有赢，一旦发生上述现象，美元的世界霸主地位就会得到进一步强化和扩展。有人说，这才是美联储这次加息缩表的真正目的。所以，对于这次美联储加息，大家切不可抱有任何幻想，应提早做好应对措施，降低家庭负债，且保持高度警惕(本文纯属学术交流，学术探讨，不做任何人房屋买卖依据)。 （转载）

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2021年，加拿大的房价上涨了26.6%，收入上涨了2.7%，房子比人赚钱快，不多，也就10倍吧。由于低利率，贷款本金也加速还了一大笔，资产增加的同时负债减少了，有房产的家庭可以算是双喜临门，房主们实现了资产负债表的一年暴富。但是，收入跟不上房价上涨，就会出现房地产泡沫，而泡沫一旦破灭，就会引发失业和经济衰退，殃及所有人。房价现在涨得让人心惊肉跳，有房一族即使是心中暗喜，也会有蛋蛋的隐忧：这个涨法以后孩子买房咋办，会不会惹来打压房价的政策呀，这个涨速怎么能安全着陆呢？ 通常新技术会引发资产泡沫，但房产泡沫从来都是信贷杠杆引起的。次贷危机的根源是银行乱发贷款，质量很差的房贷资产又被华尔街进行了证券化，在评级公司美颜之后卖到了全世界。其实，不乱发贷款，很难引发债务危机，可惜商业银行在利益驱动下，经常发放低质量贷款，引火自焚。 从收入和房价上涨的比例来看，加拿大房地产市场是存在泡沫的。从房价和租金的比例来看，加拿大房价也是存在泡沫的。我们不能否认泡沫的存在，但更要搞清楚成因和应对方法。 信贷扩张，本身是央行鼓励商业银行放贷的结果。经济出现危机的时候，需要使用危机时的处理办法，即，鼓励银行放贷。危机经济学，讲的是经济可能出现危机时，例如，疫情爆发，失业上升时，所采取的鼓励消费和借贷的反常刺激政策。这种短期刺激政策，带来的长期后果就是企业和家庭负债膨胀，推动资产价格出现膨胀。普通家庭使用杠杆吧，怕资产泡沫破灭导致资不抵债；不使用杠杆吧，收入追不上资产价格上涨，导致自己的家庭相对贫困和阶层下滑。老百姓面对资产泡沫和要不要使用杠杆这一矛盾时，会进退两难。了解杠杆，并控制好自家杠杆，是中产家庭财务管理和财商教育的必修课。 01 眼见它起泡沫 郁金香泡沫之后，荷兰的郁金香种植成了重要产业；南海泡沫破裂之后，英国的海上霸权逐步确立起来了；密西西比泡沫破裂之后，纸币被广泛接受了；铁路股泡沫破灭之后，铁路业繁荣起来了；互联网泡沫破灭之后，互联网行业全面兴起了….从历史上看，泡沫一直在引领人类进步。可以预见的是，人工智能泡沫兴起和破灭会推进人工智能；基因工程泡沫的兴起和破灭会推进基因工程的发展；数字货币的泡沫….大数据泡沫….电动车泡沫….无人驾驶泡沫….等等泡沫，都是人们的对某一项进步形成共识之后的一个副作用。从本质上看，泡沫本身是人类某种共识催升出来的，并不可怕，但令人担心的是自己如果冲入泡沫会不会赶上泡沫破裂。 房地产泡沫在很多国家和地区都有，香港的地产泡沫在1997年破灭了，在2003年跌到了谷底，房价下降了70%，现在的房价已远超1997年的峰值，只要挺过那魔鬼般的5年，长期持有房产的家庭获利巨大。美国房产泡沫于2007年破灭了，2011年达到谷底，现在房价已远远高于2007年时的峰值，长期持有房产的家庭不仅没有损失还获利颇丰。日本，房产泡沫破裂之后再没有恢复；巴拿马的房价在美军南方军司令部撤离后再没有恢复。所以，房产泡沫通常与信贷扩张和人口变化有关，房产泡沫的命运，在每个国家是不一样的，无法类比。 多伦多的房产泡沫很有意思，2007年发生了房产泡沫，但房价涨幅不大，而交易量巨大，当年的二手房成交量是9.3万套，直到2015年这个成交量记录才被打破；房价爆发式上涨出现在2016年，房价年涨幅10万，同时成交量巨大，11.3万套，2021年之前，量价齐涨只有2016年；此后，2020年房价大涨10万，但成交量只有9.5万套；2021年成交量是过去20年里最大的，成交12.1万套，涨幅也是最大的，16.6万。从历史记录上看，今天人们对大多伦多地产泡沫的担心是有理由的。 我在加拿大的第一个房子是2007年8月买的，当时美国次贷违约问题已经暴露，但对金融市场的冲击还看不清楚，加拿大的房地产市场那时交易非常活跃，但市场上已经出现了截然不同的两种看法：1.房价很能窜一窜，2.房价泡沫要破裂了。无论当时还是现在，我都认为，如果是买自住房，地产市场有没有泡沫，与自住房买家无关，不要管市场情况，管好自己就行，能早买就绝不晚买。直到2009年6月房价全面复苏之前，很多人都说我买在了高点上，但我不以为然：房价涨跌都得住，房价跌了就卖房子，去租房住的人，没有一个人占到过一丝一毫的便宜，通常是再也买不回来了。2009年听过一位老前辈说“自住房不是拿来玩的”，我想补充一点，自住房，早买，其他因素都不重要，买自住房还犹犹豫豫的人，把买房看得太重了，干不成什么比买房子更重要的事儿了，可能移民的选择都是错的。买房，就是衣食住行日常生活必须面对的，不买就得租，而租房就是帮房东还贷款。2016年那场泡沫被贴上了外国人炒房的标签，2017年加拿大统计局的调查结果显示，这场泡沫与外国人无关。从我的工作角度观察，我认为那场泡沫是银行动了新移民贷款政策导致的，2012年联邦投资移民被叫停，2016年是大批投资移民登陆的最后时限，不巧的是银行在那时收紧了新移民房贷政策，很多新移民赶最后一班车，极速推高了房价，但被枪毙的却是外国人。对于买自住房的家庭，为了避免在地产市场出现泡沫时举哑铃，最好是买平均房价的房产，例如，在2007年买38万的房产，2016年买73万的房产，2022年买110万的房产。 2007和2016年的泡沫，与新移民大量购房有关。尤其是2016年，联邦投资移民登陆接近尾声的时候，记得2016到2017年年，银行评估的房价经常无法达到买入价，那时的华人新移民是拉动房价上涨的主力军。2021年的房产泡沫与新移民和非居民都无关，主要是本地居民加按原有房产，购买投资房或自住房升级造成的。我在2021年经手的贷款中，银行估价低于买价的情况很少，说明华人不是拉动房价上涨的主力军。无论哪次房价上涨，房贷都是推手，只是推动房价上涨的人群不同。纵观我目睹的3次GTA住房市场泡沫，幕后推手都不是长期持有投资房的地产投资者。 02 房产泡沫的成因 回顾起泡沫的这三段历史，是希望我的读者搞清楚房产泡沫的成因，以便应对。 疫情爆发之后，CMHC立刻预测房价下跌18%。后来的事实证明，群众智慧完胜一小撮专家意见。应对疫情，央行采取了大规模货币宽松，财政政策更是过于积极，这些政府的action，都有民间对应的reaction，货币洪水爆发之后，普通家庭意识到了一个事实：加拿大货币超发，同时生产停滞，导致的结果只能是资产价格上升，通胀高企，中产家庭有能力贷款的情况下，应对货币放水，最好的救生艇就是房产。通胀率4.8%，按揭贷款利率1.5%，实际负利率绝对值达到了3.3%，即，政府的救助措施是提供负利率鼓励买房。我移民以来的13年中，从来没有看到过市场有如此高的共识——不卖，有机会就买买买。以前只是我提醒自己的读者，和我视频的观众，遵循买买买原则，而这次疫情，狠狠地证明了我的一贯主张。如果在过去13年里只买不卖是对的，那么所有卖房下车的决定全是错的。 我看了很多2021年房产泡沫的分析，都过分片面。例如，有人认为投资者买房的比例达到了20%，投资者制造了泡沫，然而事实并非如此，早在2018年，GTA二手房市场上投资者的比例就曾达到过24%。还有人分析说是婴儿潮一代人住着大房子不肯卖房造成的，其实也没有事实依据，人口老龄化不是2021年才出现的，而疫情造成的老年人死亡率远远高于年轻人，所以老年人不搬去小房子也不是根本原因。还有人帅锅给投机者，而短期买卖房产的现象也由来已久，和疫情无关。 我认为2021年的地产市场泡沫现象是一个货币现象。疫情期间央行货币政策放水4000亿，财政政策放水3000亿，这些货币超发导致了人们手里钱多了，可以做首付，同时商业银行帮助有稳健收入的家庭加按房产，同时发放新买房贷款，整个疫情期间房贷增加的金额高达2000亿，几乎是央行放水量的一半。全国各地房价普涨，GTA无论在交易量还是房价上涨幅度上，都没有排入全国三甲行列。在GTA范围内，location, location,location的传统买房原则被颠覆了，房价涨幅最大的是远郊房产，而不是市中心。这些反常都说明了一个问题：人们急于把手里的现金变成房产。大规模量化宽松政策起源于日本，早在2000年就被用做打压长期利率的目的，美国2009年开始使用这个工具，疫情爆发以来再次使用。与次贷危机不同的是，疫情期间财政政策迫于买疫苗，以及大规模救助的需要，也大幅透支未来。大规模货币宽松加大规模政府补助，造就了长期利率下降，通胀高企的结果。体现在房产市场上，就是实际负利率。如果你有20万，放在银行储蓄账户，就要缴纳通胀税，购买力贬值，如果你拿出来买房子，把20万放进房产，就能保值增值，但条件是你必须买到一套房子做抵押。买买买，就成了主旋律。有借款能力的家庭，可以加按已有房产，再买入更多，所以市场上可出售房产的库存日益减少。这个过程让中产家庭看清了一个事实：银行可以批准你透支未来5年的收入，不必前端缴纳所得税，这笔钱是免税的，更美妙的是，同意你分30年偿还，在通胀环境下，这笔债务每年都在贬值，借款人可以用通胀后的货币偿还现在签订的债务，而这笔债务并不随通胀增加，这么好的福利，只需要你去市场上买套房子抵押给银行。当买房变成了抵御通胀，获得超长期贷款，享用免税提前收入，获取负利率的工具时，这个工具就越来越贵，越来越稀少了。 加拿大政府疫情期间的所有救助，没有一条是有利于地产投资者的，但实际效果却实现了地产投资者利益最大化。自由党的政策总是事与愿违，这次也不例外，好在受益最多的是交税最多的中产家庭。国会中的反对党在指责当下的房产通胀时，一针见血地指出，政府应该停止发钱，恢复生产，恢复建房，否则这场房产危机没解儿。据我观察，GTA平均房价上涨到75万之后，工薪家庭成为了地产投资的主力军，土豪用现金买投资房赚不到钱了，而借款能力强的工薪家庭成了房价上涨的最大收益者。其中最主要的原因就是扛得住杠杆，扛得住负现金流，中产家庭成了银行房贷业务的最爱。 03 杠杆的性质与运用 现代人的标志是使用工具。贫富差距是使用工具的不同造成的。 《小岛经济学》里有个比喻，会结网，用网打鱼的人比下水摸鱼的人效率高，有网就是有资本，可以把网出租，可以雇人用网打鱼，从此贫富差距就拉开了。技术进步其实就是工具进步，现在坐船穿越大西洋的人很少，人们都是乘坐飞机做跨洋旅行。你用的工具，决定了一生拥有财富的多寡。杠杆作为一种工具，具有两面性，可以使财富倍增，亦可以赔得更快，关键看怎么用了。 海曼明斯基对杠杆的性质做了一个学术总结，非常具有启发性。他把杠杆分为三类：对冲性杠杆，投机性杠杆和庞氏骗局杠杆。对冲性杠杆，是指贷款后获得的收益可以偿还本金和利息，维持正常还本付息，履行借款承诺，地产投资中的杠杆属于此类。投机性杠杆，是指贷款后收益只够偿付利息，本金无法偿还，借款合同到期后需要不断延长，美国次贷危机中那些低收入买自住房的借款人，就是无力偿还本金，贷款到期或利率升高的时候靠加按续命，房价一旦下跌，这条命就续不下去了。庞氏骗局杠杆，是指借款后没有收入还利息，更不用说还本金了，只能借新债还旧债，次贷危机期间麦道夫裸泳被发现，就是这个原因，虽然私人庞氏骗局杠杆难以维系，但国家手里的这种杠杆可以玩很久却不出事儿，例如，CPP，加拿大养老金计划，就是用正在缴纳的CPP的人所纳的款项，直接发给正在领取CPP的人，属于现收现付制，pay as you go，所以加拿大需要不断吸纳新移民，否则也得出事儿。 目前GTA的房价和租金，如果贷款比例是房价的80%，很难维系对冲性杠杆，所以，借款人需要有场外现金流。无论申请投资房贷款，还是申请加按投资房贷款，银行都要看到借款人有足够的主动收入，维持对冲性杠杆，所以收入低的人无法获批。2017年，家庭收入8万就能获得此类杠杆，而如今需要家庭收入达到14万。原因有两个，1.房价涨了，2.银行批贷款的压力测试利率也涨了。目前银行用5.25%作为压力测试利率，这个利率是当年格林斯潘加息17次之后的峰值，加拿大银行采取这个极端利率，就是要遴选合格借款人，只有堤坝足够高，遇到大洪水时才安全。那些讳疾忌医，不敢到银行做压力测试的家庭，贸然闯入房产投资领域是危险的。很多人自认为混的不错，但是面对银行压力测试的时候就怂了。有人认为银行过于保守到了，有人认为银行太宽松了，无论看法如何，银行一直保持着这种收入歧视，目的就是要保护加拿大的房产市场绝对安全。目前大银行的坏账率千分之1.8%，确实过于保守了，错过了很多赚钱机会，但银行一直坚持这种正义的歧视不放松，次贷危机时加拿大银行的坏账率也仅有千分之4.5，正是这种保守和歧视保证了房地产市场的安全，银行也无需政府救助就渡过了次贷危机。私贷机构目前的坏账率千分之8.6，虽然是银行的5倍，但也非常低，而美国目前银行的房贷坏账率是2.5%，是加拿大私贷坏账率的3倍。 我们都知道，资产在人群中的分布属于幂律分布，即，20%的人拥有80%的财富。债务也一样，在加拿大，40%最高收入人群的债务占了总债务的比例70%。有好事者用平均数看债务，就出了笑话，他们看到的是加拿大人可支配收入的177%用于偿还债务，这明显是不可能发生的事，其无知就表现在用平均数去计算债务水平。有些杞人一直担心天会塌下来，神经质地提醒大家不要过度借债。你真以为想过度借债就能过度借债吗？申请一次房贷就知道银行的篱笆有多严了。每个家庭的债务水平是银行把关的，杞人忧天的人是没有实战经验的人。还有人劝借款人不要把杠杆放到最大，来，我们看看实际情况，加拿大过去一年房价上涨了26%，去年投资房借款80%，即使一分钱本金不还，今年的杠杆率已经降到63%了，难道去年借款的时候银行批准你80%，你说，我不要，我就要65%，那你今年的杠杆率就降到50%以下了。地产投资，杠杆会不会用，是投资成败的关键，杞人忧天者不用操银行的心。房贷，自带去杠杆作用，每个月都必须还本付息，杠杆是自动下降的，贷款80%，其实只有第一个月能达到80%，此后越来越低。房贷最长还款期30年，有些人为了利率，要求25年偿还，这也是一种很SA的想法。还款期越长，月供就越低，支撑负现金流的能力就越强，同时可以支持多套房投资啊。杠杆是拿来支持高质量资产的，不用，太浪费了。 管好自己的杠杆，没事儿别操邻居的心，银行也不用你担心，有监管当局呢。家庭杠杆管理的核心就一条：加速去自住房杠杆，最大限度使用投资房杠杆。很多家庭被洗了脑，认为利率低，所以有钱就藏在RRSP或TFSA这种税盾里，不去还自住房贷款。我见过一些家庭RRSP余额80万，自住房贷款余额70万，这样的家庭财务并不安全，失业风险，利率风险都会给家庭财务带来麻烦，而且投资房借款能力大大下降，只能到处寻找可以破格获取的机会。 结语： 公众号写了4年了，谢谢大家长期阅读这么冗长的文字。新春来临之际，祝北方人过年好，南方人恭喜发财。 我希望通过自己的分享，让读者了解真实的投资世界，普及经济和金融常识，避免被洗脑、被误导。虽然有些收获，但很多思维模式依然在华人社区根深蒂固。 分散投资这种说法，不合逻辑也无法实现，在家庭净资产达到500万之前，根本不需要分散，成功的投资者都是集中投资，尽快累积资产。 对于金融产品，普通家庭并不容易了解，举个地产相关的例子，机构地产投资者，把房产投资金融化成房地产信托基金REITs，这个过程是把猪肉做成了香肠，但加工过程中有没有病猪肉、老鼠肉就不知道了。人们和金融资产打交道的时候，通常把投资交给“专业人士”代理，这种委托关系又增加了一份利益冲突。 能够快速积累起财富的家庭，最大的特点是自己理解自己投资了什么，做返璞归真的投资，减少代理环节，直接投资有形资产。 投资中被洗脑的现象是普遍和令人震惊的，例如上述每年强制自己把存款放入税盾的家庭，端着高额自住房债务，其实就是放不下眼前利益，而且对长远的财务安排缺乏财商。 过去4年里，市场一次次创造着房地产投资神话，可有人就是抱着对地产投资的偏见不放，自认为把钱放在税盾里交给别人搭理才算投资，政府给的税盾，不用就可惜了，但全然不知道税盾里的投资是什么。 有人一直在妖魔化杠杆的作用，把杠杆最大化说成是为了银行的利益，房贷经办人的利益，这种敌意，除了昭示自己的嫉妒，别无他用。劝人加大自住房贷款，拿出现金做投资房首付的建议，才是真正的恶意建议。 房价涨幅快与慢，资产泡沫是大是小，都是外部事件，降低自己的自住房贷款，提高投资房贷款杠杆，才是应对资产泡沫和正确使用杠杆的方法。一些长年无法取得银行贷款的人，与这个世界隔绝了，这些人的牢骚、不满、建议，都不值得听。在加拿大，你是不是一条好汉，去银行申请贷款就知道了，不需要妄自菲薄，也没必要自命不凡。 常识，一直在与各种洗脑斗争，无论这场斗争多难，多漫长，我都会与各位读者一起并肩作战。因为只有常识才能战胜偏见，常识越多，被洗脑的风险越小。工薪阶层第一目标是省税，加拿大人杠杆太高了，这些人们脑中的预设都是被洗脑后的结果，而大多数人并不自知。最近，把房产泡沫解释成投资者大举涌入市场的说法不断被提及，其实只是被提及的次数增加了，而目前投资者参与买卖的比例低于2018年的事实并不被提及。这就是典型的洗脑术。 过了春节，春天就来了。加拿大的贷款政策，就是普通工薪阶层地产投资的春风，不必找风口，春风十里，我们有足够的时间，学习、思考和实践，这就是为什么移民值得。祝各位读者在新的一年里，在地产投资方面硕果累累。