Author: IT-zhaohome

说到买房，房屋贷款是无法回避的，不过也不是所有人都能贷到款，毕竟很多时候，个人的信用、收入和纳税都会直接影响贷款额度。下面就看看网友总结的房屋贷款小知识吧! 一.收入和信用较好客户类别(Good Credit, Good  Income)： 判断我们到底能买什么价位的房子,最简单快捷的方式是使用Gross Debt Service (GDS) 公式, 即”基本借贷债务比率”。 GDS= (房贷本金+利息+地税) / 税前家庭总收入 在这里，您的按揭贷款的本金(Principal),利息(Interest),地税(Tax),即PIT不能超过家庭税前总收入的30%。 而现在越来越多的金融机构，将供暖费也计算在GDS中，即 GDS= (房贷本金+利息+地税+供暖费) / 税前家庭总收入 若把供暖费(PropertyHeat)也计算在内的话,房贷本金+利息+地税+供暖费,即PITH,不能超过家庭税前总收入的30%至32%左右. 若是有管理费的公寓,还需要将1/2的管理费计算在内. 除了GDS外,银行还会使用Total Debt Service (TDS), 即”全部借贷债务比率” 来决定给你的贷款. TDS=(房贷本金+利息+地税+供暖费+其他债务供款)/税前家庭总收入 在这里,所有费用加起来大致不能超过家庭税前总收入的40%左右. 大致上说，家庭税前年收入的4.8至5.2倍左右，是你能贷到的贷款金额。比如家庭税前年收入6万元的话， $6万X 5倍=$30万，即你能贷到$30万元的贷款。其余类推。 加拿大各大银行基本上都遵循GDS不超过32%左右, TDS不超过40%左右 这样的评估审批标准. 也有些财务公司可能会将贷款标准放宽一些，但利率就会有所不同。 当然，当你的收入不够时可以用其他方法来提高你的借款能力，如加进房屋租金的收入、增加担保人等等…… 二.普通客户类别： 当然，有些客户在不能满足以上借贷债务审核标准时，若客户仍然需要借款时，有其他一类的金融贷款公司会考虑借款给客户。这时这类金融公司的审核标准主要是看抵押率这一指标，即LTV(房屋的总贷款金额/房屋的市场评估价值的百分比%)，收入和信用情况只做为参考。 LTV的标准一般控制在65%-80%(根据房屋类别及房屋所在的城市和地理位置来决定)，即当你的房屋评估价值在100万元时，你能借到的最大贷款金额为65万元-80万元之间(即第一，及第二mortgage等贷款金额的总和)，鉴于这类客户的状况稍稍普通一点(和第一类客户比)，当然这时的利率会比上述已谈到的第一类客户的利率会高一些。

加拿大统计局今天公布，8月份消费者价格指数相比去年同期上升4.1%，这是自2003年3月以来的最大通涨率。 7月的年通胀率为3.7%。 报告公布后，加元汇率变化不大，美元兑加元的汇率为1.268加元。截至多伦多时间上午9点05分，基准的10年期加拿大国债收益率跃升至1.1960%，比通胀报告公布前的水平高出约3个基点。 图源：CTV News 汽油和房价上涨最快 通胀上升主要是汽油和房价上涨。汽油价格相比去年同期上涨了32.5%。 统计局表示，除去汽油价格，8月的年通胀率为3.2%。 同时，与新房价格相关的房屋重置成本折合成年率上升了14.3%。 房价的上涨速度是自1987年9月以来最快的，同时，房价已经连续第4个月出现两位数百分比增长。 推高8月份通胀的还有肉类价格，年涨幅为6.9%，是自2020年6月以来最快的。统计局称，部分原因是餐馆的需求增长。 加拿大的消费者价格指数自今年初以来持续上升，自4月以来一直高于加拿大央行的目标1%至3%之间。 图源：Statistics Canada 央行行长Tiff Macklem曾表示，如果物价压力持续，央行将会介入，但目前加拿大央行认为现有的问题大多是暂时的。 时机对自由党不利 尽管为价格压力可能是暂时的，但统计局发布这份报告的时机对杜鲁多来说并不合适，因为正值大选的最后几天，负担能力是竞选的中心议题，主要的反对党保守党一直在指责自由党政府用债务资助的支出推动了通货膨胀。 加拿大统计局表示，8月份核心通胀三项指标的平均值为2.57%，高于7月份的2.43%。核心通胀被认为是衡量潜在价格压力的更好指标，受到加拿大央行密切跟踪。8月份的数字是2009年3月以来的最高水平。 CIBC资深经济师Royce Mendes指出，央行可能会继续忽略当前的数据，因为压力似乎还无法持续。他在给投资者的一份报告中写道，年通胀率很可能会随着季节的变化而下降，部分原因是第四波新冠疫情对服务业造成了不利影响。 蒙特利尔银行资本市场(BMO Capital Markets)的高级经济师Sal Guatieri)在接受BNN彭博电视台采访时说，“我认为，由于房价上涨如此迅速，现在正推动更多的人进入租房市场，今年房租将面临进一步上涨的压力。这可能会使CPI中的住房部分保持强劲增长，并给通胀带来总体上行压力。” 以下是各省8月份的通胀率（括号内为7月数字） Newfoundland and Labrador: 4.8 per cent (4.4) Prince Edward Island: 6.3 per cent (6.1) Nova Scotia: 5.1 per cent (4.6) New Brunswick: 4.7 per cent (3.9) Quebec: 4.4 per cent…

由于房屋供应紧张和房价持续上涨，加拿大房地产协会（CREA）对今年剩余时间的房屋销量下调了预测，并认为市场的狂热已经消退。 图源：CTV News CREA在周三发布的报告中预测，今年二手房交易量为656,300套，比2020年增加19%，但是比今年初预测的682,900套减少4%。 下调预测是因为尽管今年春季移民人数开始反弹以及加拿大商家获准重新开业，但是房屋交易量的下跌超出了预期。 CREA在其报告中写道：“好消息是2021年初的狂热已经消退，市场相对而言已经趋于稳定。” “目前，大多数房地产市场的指标似乎稳定在大流行前和峰值之间的水平。” 现在，各地地产局和地产中介都预测，许多火爆市场的房屋供应量在秋季将有所回升，但还不至对高房价产生影响。 根据CREA的最新预测，今年全国平均房价将达到$68万元，比去年上涨19.9%。 预计明年房价将再上涨5.6%，至$71.8万元，但是明年房屋销量将下跌12.1%，至577,000套。 在发布预测报告的同时，CREA也公布了今年8月份全国房屋市场的数据，8月平均房价为$680,815元，7月的房价为$669,654元。 8月份经季节调整后的房屋销量为48,379套，比7月微跌0.5%。未经季节调整的销量是50,876套，比去年8月减少14%。 蒙特利尔银行资本市场资深经济师Robert Kavcic在发给投资者的一份报告中指出，数据显示房屋销量已经比今年初的高峰跌了28%，但比2019年和COVID疫情前的水平增加20%。 “也就是说，在政策圈内引发很多担忧的极端市场状况已经消退，但如果没有这一波疯狂，我们今天仍会有创纪录的交易量。” CREA表示，8月份的新上市房屋经季节性调整后有66,830套，比7月份增加1.2%。如未经季节性调整，8月放盘量是63,631套，比去年同期减少22%。Kavcic对此解读为，全国多数市场仍然紧张，但一些变化更次开始显现。 在CREA跟踪的26个主要市场中，有17个市场的销量按月下跌，有20个市场的销量按年下跌。

根据加拿大地产经纪协会（CREA）周三发布的报告，加拿大全国8月份经季节调整的房屋交易量为48,379套，这比7月的交易活动略降0.5%，不过是今年自4月份以来最小的环比跌幅。 但是本国房价仍然上扬，在对价格波动性进行调整之后，8月份房价达到$736,600，同比升高21%，环比则上升1%。 （CHRISTINNE MUSCHI/THE GLOBE AND MAIL） 彭博社（Bloomberg News）的报道说，尽管8月份的交易量和新上市供应量相对平缓，但衡量市场紧张程度的指标，即销售占新上市房屋量的比例仍保持在72%的高水平。 这部分解释了加拿大房价仍然居高不下的根本原因，也就是房屋供应不足。因为长期以来，加拿大房屋销售占新上市房屋量的比例平均值为55%左右。 8月份这个指标高达72%，远高于55%的比例，结果令加拿大的房市仍然处于历史上供应紧张的卖方市场，而买家则不得不为一套心仪的房子而展开竞争。 当加拿大处于历史上房价不断上涨之时，也正是联邦大选之际，各大政党无一例外地在政纲中推出了各自的政策与措施。 根据加拿大《环球邮报》的一篇报道，各大党也意识到增加房屋供应的重要性与紧迫性，也是无一例外地将增加房屋建设作为房屋政策与措施的重要部分。其中新民主党的计划最为振奋人心，在四年内增加170万套房子，包括新建和修缮在内。 自由党承诺四年增加140万套，保守党100万套，绿党则是35万套。 （THE GLOBE AND MAIL） 但遗憾的是，无论是彭博社，还是《环球邮报》，都认为加拿大各政党抓住了房屋问题的要害，还辅之以其它配套措施（比如杜鲁多帮助首次购房者买房的激励措施），但事实上，计划再好，实现却是难上加难。 彭博社的文章认为，由于目前供需失衡已经非常严重，大多数市场参与者都预计，无论哪个政党赢得大选，情况都不会很快改变。这在很大程度上是因为增加供应的最大障碍不在联邦层面，而是地方政府控制的区划规则（zoning rules）。 文章引用了CREA高级经济学家Shaun Cathcart在周三新闻稿中的一段话：“加拿大房地产市场似乎正在大流行前和大流行高峰之间的某个水平稳定下来——也就是说，仍然极度不平衡。” 但在供应方面，“说起来容易做起来难。” 《环球邮报》则报道说，专家表示，联邦政府雄心勃勃的建房计划，以及努力减轻住房负担目标难以实现的原因之一，是国家政策往往受地方政府的制约。 实际上，加拿大各地的市议会才把握土地使用批准的权限。他们不仅控制复杂的区域规划，还管理着整个审批与许可过程。此外，他们也负责回应当地居民的需求，在很多情况下，社区居民经常在规划会议上反对房地产开发项目。 因此显而易见，如果没有地方政府的合作，住房即使不是不能够，有时可能很难建造起来，因而使得联邦政客们的承诺成为一句空话。 《环球邮报》文章得出的结论是，无论在大选中作出怎么样的承诺，联邦政党实际上控制不了影响房屋负担以及房屋成本的诸多因素。

由于加拿大史上最低的利率持续，在新的按揭贷款中，现在浮动利率房贷已经超过了固定利率按揭，这是至少5年来首次出现的情况。 据加拿大《金融邮报》（Financial Post）报道，加拿大国家银行（National Bank）的经济学家Daren King 在最近的一份报告中写道，7月份银行提供的新按揭贷款中，有一半以上是浮动利率，其中包括了续贷和再融资。 （PHOTO BY POSTMEDIA） 报告称，新的浮动利率贷款占到51.3%的份额，而固定利率的按揭则为48.7%，这是至少五年来浮动利率贷款第一次超过固定利率贷款处于领先地位。 报告认为，加拿大人之所以热衷于大量购买廉价债务，导致浮动利率贷款激增，很大程度上是他们相信，加拿大央行一时半会不会加息，最早也要到明年年底才会考虑这么做。 （Financial Post） 报告作者指出，选择浮动利率而非固定利率的购房者在每月支付相同的费用时，其购买力提高了9%。 而与此同时，按揭利率还在继续下降。Canadian Mortgage Trends的Steve Huebl在其最新报告中称，在过去一周中，加拿大至少有三家大银行降低了利率。 上周，TD银行将有保险的5年期固定利率从2.34%下调至1.89%，而无保险的5年期固定利率也从2.44%下调至1.99%。 本周二，CIBC银行将其优惠无保险的5年期固定利率下调至2.24%，此前几天前曾下调5 个基点。而其5年期浮动利率则升至1.35%。 RBC银行将其无保险的5年期固定利率下调25个基点至2.19%。 Huebl表示，这些举措是在最近几个月债券收益率下降之后发生的，而固定按揭利率一般滞后于债券收益率的变化。 根据利率比较网站Ratespy.com提供的数据，目前所有贷方中最好的5年期浮动利率是 0.98%，而最便宜的5年期固定利率则是1.75%。 但是业内人士担心，一旦利率上升会怎么样？按揭月供上升所带来的冲击会让加拿大经济变得脆弱吗？ 在历史性低利率和渴望更多更大空间的双重因素的推动下，加拿大人在大流行期间积累了大量按揭贷款债务。 Equifax的数据显示，今年第二季度，加拿大人申请了410,000笔按揭贷款，这是有记录以来最大的季度增长，比去年同期增长了60%。 据《金融邮报》的Stephanie Hughes报道，与此同时，按揭贷款的规模也在增加。平均新的按揭贷款额超过$355,000元，比去年同期增长22.2%。 Equifax的报告还对被称为HELOC的房屋净值信贷额度提出了警告，该额度比前一年增长了56.7%，达到10年来的最高水平。 Equifax Canada 的Rebecca Oakes指出：“HELOC的增长趋势令人担忧，因为付款往往与浮动利率挂钩。在2018 年，当利率上升时，我们看到信用卡支付下降，尤其是在拥有 HELOC的消费者中。它还导致拥有HELOC的老年消费者破产率升高。” 按揭贷款激增推高了整体消费者债务，将其推至$2.15万亿元，这超过了加拿大整个经济的价值。 不过，国家银行的Daren King认为，利率上升的影响可能将比人们想象的要小。他说尽管现在大多数新的按揭贷款都是浮动利率，但浮动利率的未偿还贷款份额仅占23%。 但有最新消息说，无论是美联储，还是加拿大央行，其加息的时间很有可能比大多数人预期的要早。 路透社周四的报道说，在美联储周四放出风来，最早可能于明年加息之后，美国国债收益率应声上涨。而英国央行所发布的新的利率前景报告以及挪威央行已经加息，强化了美国这一可能的鹰派举动。