不管是新移民加拿大还是来加拿大留学，都不可避免的会遇到一个问题，就是：租房。租房是大家到一个地方生活第一件要做的事情，很多人进入了陌生环境，又对当地的法律法规以及各种“租房潜规则”不懂，被经纪或者房东忽悠也是很常见的事情，被坑被骗成为很多新移民和留学生，初来加拿大的见面礼，经历过此类事件的朋友，想必偶尔想起来，还会耿耿于怀吧。 其实，租房这件事是需要谨慎的，找不好轻者破财消灾，被房东算计、支付一些非法费用，重者会被非法驱逐，这样的结果就严重了。 那么，对于初来乍到的新移民或者留学生来说，租房的时候需要了解些什么呢?有什么“防坑”招数可以推荐呢?感兴趣的可以一起了解一下！ 租客这10点权利义务须知 避免房东瞎忽悠 1、租客支付房东房租或其他任何费用，都应索取收据。 2、签租房协议时，房东可能会收取保证金，法律规定，如按月付房租，保证金不得超过1个月租金。保证金只能作为最后搬出前1个月租金。 3、签署1年租房合约的，住满1年后，如合约未续签或终止，可按月支付房租继续住在原地，房东不得强迫租客续签或弃约，也不得在没有征求租客许可情况下，变更租房协议条款。 4、房东或租房合同不得要求租客支付长期租金支票，也不得强迫租房现金支付房租。 5、按照交房租，才能有效保护自身权益，不被驱逐。如遇房子维修或维护问题、鼠患或虫患等，或房东不尊重租客权益，可采取其他法律措施要求房东解决。 6、住宅租赁法(Residential Tenancies Act)严令禁止房东收取房租拖延费、客人留宿费或其他各种名目费用。 7、房东每次涨房租时，只能是在租客入住12个月后或离上次涨房租12个月后。此外，房东涨房租前，必须至少提前90天书面通知。 8、房租涨幅有2套规定：如租用的住宅为老旧建筑或出租房，房租最大涨幅政府是有限制的。但如所租住宅为新建大楼或出租单位，则不适用于上述指南，房租涨幅全看房东。 (旧楼是指1991年11月1日以前建成或首次住人的住宅建筑，新楼是指此后建成或首次住人的住宅建筑，或1998年6月17日前无人入住过的建筑。) 9、房东收取损失和清洁保证金是非法的。 10、租客冬天也有可能被驱逐。许多人误以为，房东冬天不得驱逐租客，实际上不是这么回事。
Author: IT-zhaohome
美国10年前，就决定拖垮加拿大这个省的经济
美国10年前，就决定拖垮加拿大这个省的经济 2008年秋，一群环保主义者在美国Minneapolis的会议中，讨论如何能够减缓开发油砂的速度，同时将石油管道定为主要攻击目标。首当其中的便是Keystone XL输油管道项目。该项目由加拿大TC能源公司建造，全长1897公里，每天可从加拿大阿尔伯塔省输送83万桶原油至美国内布拉斯加州，同时与公司现有的石油管道相连。而在那次环保会议上，众人决定投入资金和人力来攻击这条输油管道。迄今为止，这条价值 $80亿美元的美加跨境石油管道项目，已历经十多年的波折，却仍未从困境中走出。现今，阿尔伯塔省原油越来越难进入国际市场；估值增长下降了一半；多家加拿大标志性的能源公司正重建自己的品牌或搬迁总部；此外，加拿大西部部分地区的分裂主义情绪也在不断蔓延……加拿大经济遭受了巨大打击。 2014年3月2日，众人在美国国务卿John Kerry的华盛顿官邸前抗议Keystone XL输油管道项目。环保主义者认为，他们所组织的抗议活动十分有效，不仅延缓了管道建设的进程，还减缓了阿尔伯塔省油砂的产量增长。 Keystone XL输油管道是转折点 近日，几名美国环保人士称，2008年的那场环保会议为加拿大当前的石油产业困境埋下了伏笔。 环保运动组织者兼作家Kenny Brunovu表示：“Keystone XL输油管道是一个转折点。正如我们所预期的那样，它确实影响了整个行业。” 另据负责加拿大项目的美国自然资源保护委员会主任Anthony Swift介绍，环保行动的确抑制了原油产业的增长。十年前，无人能想象美国会拒绝一条来自加拿大的石油管道。 2016年11月，美国总统奥巴马拒绝批准Keystone XL输油管道建设，抗议者们正在庆祝。结果特朗普又推翻了这一决定，该项目目前仍处于搁置状态。2008年11月，环保人士总结了一套有效的抗议策略。其中，以Bruno为代表的团体认为只要暂停一条输油管道，即可对石油产业造成很大的伤害。 后来，他们在会议上确定了离完工期最远的一个管道项目——Keystone XL。当时，这个项目刚于几周前提交了许可证申请。 Keystone XL输油管道将把原油从阿尔伯塔省哈迪斯蒂市运至内布拉斯加州斯蒂尔市。多年来，环保组织对油砂开采项目的各个方面都提出了质疑，包括搭建管道项目、砍伐森林影响生态等。 经过一些列努力后，当年的那群环保人士的确在加拿大的资源大省掀起了蝴蝶效应。 TC能源公司位于阿尔伯塔省哈迪斯蒂市的管道设施，计划修建长达1897公里的管道。2008年犹如一条分水岭，此前的阿尔伯塔省被视为下一个“淘金热地”，全球所有的大型石油企业集聚于此。 但今时今日的阿尔伯塔省，早已被环保人士打击得凋敝不堪，逐渐褪去昔日资源大省的光环。就连阿尔伯塔大学最热门的石油专业，也不再受热捧。十一年过去了，在经历无数轮庭审、抗议活动以及项目延期（其中包括时任职美国总统奥巴马的否决）后，Keystone XL输油管道彻底陷入绝境，其他相关项目则直接被取消或被抛弃。 美国成功抗议Keystone XL的经验，为各地环保人士提供“灵感” 在美国华盛顿地区，针对Keystone XL 输油管道首次大规模抗议活动的组织者Bill McKibben表示，2008年的抗议活动为未来的环保组织提供了范例。他形容该战略目标是：拖延并推迟化石燃料项目，让它们变得更昂贵，而未来的替代能源却变得更便宜。Bill表示，“如果能将这些项目推迟一年、两年甚至三年，工程师们说不定可将太阳能电池板或风力涡轮机的成本再降低10%、15%或20%。（投资石油）的经济效益将变得越来越差。” 美国环保主义者Bill McKibben 若说这些环保主义者已实现了他们的基本目标，其实也有些夸大其词，因为美国的石油产量在过去几年中增加了一倍多。 甚至加拿大的油砂产量也在增加，在过去十年中几乎翻了一番。目前，加拿大的一个管道项目Enbridge的3号线即将竣工。Trans Mountain跨山扩建计划和Keystone XL输油管道项目仍在开发中。那么，国际环保人士仍可声称自己对加拿大的油砂产业造成了严重影响吗？阿尔伯塔大学能源经济学家Andrew Leach表示：“针对Keystone XL输油管道的抗议活动，无疑限制了加拿大输油管道的运载能力，而运载能力不足正是困扰加国油砂产业的重要因素之一。” 阴谋论？当环保抗议成为产业，背后还有更大的利益推动？ 与此同时，Vivian Krause则有不同的看法。这位加拿大人因批评美国资助加拿大环保慈善机构而出名。她表示，抗议活动对地球没有任何帮助，反而使抗议活动成为一个产业。Krause经营着一个名为“公平问题”（Fair Questions）的博客。她说，根据她收集的税收记录显示，自2007年以来，仅洛克菲勒兄弟基金会（Rockefeller Brothers Fund）一个组织就在油砂项目上投入了450万美元，这些资金流向了反对Keystone XL项目的非政府组织。 2014年10月，南达科塔州皮埃尔市的美国原住民、牧场主和政客举行了一场抗议活动，反对拟议中的Keystone XL输油管道。美国南达科他州和蒙大拿州的印第安部落已经对该项目提起诉讼。起初将收集金融数据当作一种爱好的她，如今已把工作重心转为替能源、银行和商业公司做数据报告。Krause说：“如果环保组织真的关心温室气体问题，那他们在Rachel Notley领导的新民主党（NDP）政府实施了碳排放上限后，就不会再与阿尔伯塔省作斗争了。为什么还在针对阿尔伯塔省？”她指出，围绕输油管道的斗争的显然鼓励了对美国的能源投资，而非对加拿大的能源投资。 Keystone XL输油管道何去何从？ 尽管美国总统特朗普后来决定重启输油管道项目，但Keystone XL输油管道的问题依然严峻。 特朗普总统于2017年1月24日签署了一项行政命令，推翻奥巴马对输油管道项目的否决。 如今，该项目仍在美国蒙大拿州仍面临着几个原住民部落和环保组织的法庭诉讼，而在内布拉斯加州也面临着几十个土地所有者的反对。…
房子被水淹的几种可能和相对应的保险
房子被水淹的几种可能和相对应的保险 第一种是overland water导致的原因1. 自然形成的2. 因大雨把河水的水位涨高，或，大雨，冰雹融化后聚集起小水洼3. 一般水从地下室，屋门，窗户流进险种overland water 这险种直到2015 年才有。所以2013 年Calgary的水灾，大部分人都没有得到理赔。虽然有了这种险种，还有很多人会拒绝。理由觉得自己家住址的比较高，附近没有河水。这也是导致了这次东北区受灾的房子里，一些房主没有买这个险，家里被淹了，但保险公司拒保。 第二种是下水道回流导致的原因1. 排水管堵塞，污水从下水道，马桶返流2. 大雨导致污水不能正常排除，从而倒流险种sewer backup 这个险种和overland water一样，需要额外的增加。一般都bundle在一起为extended water coverage在Aviva 因下水道回流理赔的，保险公司会免费给客人安装一个防水倒流的装置第三个会发洪水的可能是在家里。导致的原因1. 水管崩裂2. 电器如洗碗机，洗衣机水管破裂，导致水灾险种有这个原因引起的水灾在你的保单里会保的，所以不需要额外的险种。️但要注意的是1. 保险保的是突发性的，意外性的。如果是因为长年累月的积累，而房主忽略了维护，那是不保的，例外是墙里面的管道。因为我们看不到2. 冬天时候，如果外出，房子很有可能会因温差或是暖气炉停止运行，而造成水管爆裂。这时候要做的是请朋友或家人一般1个星期进来看一下。每个保险公司的要求不一样。还有就是关掉水的总闸。 第四种是屋顶的损害而水流进屋里导致的原因1.因冰雹，树杈，空中掉下来的物体把屋顶砸坏, 雨水或冰雪从漏洞里流进险种不需要额外增加任何险种。 如果您需要了解更多保险信息或报价，欢迎添加微信号与我联系 — Hui Zhao 403 399 5168 The Real Estate Company
加拿大名校阿尔伯塔大学，实力究竟强不强？
阿尔伯塔大学位于加拿大阿尔伯塔省会城市埃德蒙顿，成立于1908年。其多年来与多伦多大学、麦吉尔大学、英属哥伦比亚大学一起稳居加拿大研究型大学前五，世界排名前百。那么阿尔伯塔大学是一个怎样的存在呢? 阿尔伯塔大学优势一：科研力量 大学拥有超过400个各类实验室和数个国立研究所，自1988年以来已经取得了超过26亿加拿大元的外来科研投资。随着阿尔伯塔省经济的繁荣和教育投入的增加，阿尔伯塔大学的目标是在2020年成为全世界最好的20所大学之一。 阿尔伯塔大学优势二：地理位置 阿尔伯塔大学位于阿尔伯塔省会城市埃德蒙顿(Edmonton)。埃德蒙顿市是一个安全，清洁，低消费的现代化城市，是加拿大最主要的石油天然气等能源的生产地，经济发展迅速，并且保持着加拿大最低的事业率。该市有加拿大最大的购物和娱乐综合场所 the West Edmonton Mall。埃德蒙顿地处阿尔伯塔省中心地区，驱车几个小时就可以到达洛基山脉国际著名旅游区。 阿尔伯塔大学优势三：大学设施 校园设施方面，阿尔伯塔大学拥有加拿大第二大的图书馆系统，学生人均藏书量领先于加拿大所有大学。在各校区共设有8个各具特色的学生宿舍，为4,000多名学生提供住宿。另外，学校设有80多个学生服务项目，包括保健、学术研究、个人财务资助和就业协助等。课外活动方面，阿尔伯塔大学有300多个学生俱乐部和协会及500多项校园内的健身娱乐活动。 阿尔伯塔大学优势四：学校特点 阿尔伯塔大学为学生们提供良好的学术氛围，在全加3M教学优秀奖中，阿尔伯塔大学的23名教师获此殊荣，也是加拿大拥有此殊荣最多的大学。大学在地球科技与地球环境工程，鱼类研究，石油化工，化学，环境科学与工程等学科最为著名。 学校设施 阿尔伯塔大学校园内的各种设施十分完备先进。主校园占地89公顷，还有5，000公顷校外科研用地，广阔的校区容纳了400个科研实验室，包括全加最有实力的激光实验室、最居前沿的扫描电子显微镜实验室，两套NMR设施和一些农业科研站点。大学图书馆是加拿大第二大科研图书馆，人均图书拥有量居全加第1。由于所在省份阿尔伯塔省是加拿大著名的石油产地，不但经济上较其他大学优越，相关科研及课程也位居加拿大前列，尤其以石油工程（petro engineering）最为出名。同时，其Timms艺术中心拥有国内最新最好的戏剧教学设施，体育娱乐中心兼有室外与室内的多种娱乐设施。阿尔伯塔大学的体育比较出名，尤其以排球队和冰球队较为优秀，经常可以拿到国家级的奖项。 在各校区共设有8个各具特色的学生宿舍，为4,000多名学生提供住宿。学生公寓分为四个区域：Lister Center，Hub，International House，St.Jean。法语区专用宿舍St.Jean并不在校区内，而通过校车接送。Hub与商场相连，是方便、舒适的生活场所。 另外，学校设有80多个学生服务项目，包括保健、学术研究、个人财务资助和就业协助等。课外活动方面，阿尔伯塔大学有450多个学生俱乐部和协会，21支不同专业的体育运动队，及500多项校园内的健身娱乐活动。 科研力量 大学拥有超过400个各类实验室和数个国立研究所，自1988年以来已经取得了超过26亿加拿大元的外来科研投资。随着阿尔伯塔省经济的繁荣和教育投入的增加，阿尔伯塔大学的目标是在2020年成为全世界最好的20所大学之一。
房地产常用名词简介 ( 2 )
Adjustment Date: 付款结算日期。 这个日期是买卖双方用来结算除了购买价格以外的物业费用的日期，最常见的是双方按照天数分摊每年支付一次的地税，此外还有市政服务费，公寓管理费等等。在大多数情况下, 卖方支付当年从一月一日到结算日期的所有相关费用，买方支付结算日之后到年底的相关费用。公寓管理费为月费，也是按照天数计算。 Amortization Period: 贷款摊销期限。这是指全部还清贷款所需要的时间，包括偿还本金和所有的利息。摊销期越长，每月的贷款支付总额越小;但是本金清还越慢，总利息支出越大。 Assignment of Rents: 房租转让。有时银行要求借方将征收房租的权利转让给贷方(银行)，在借方无力偿还贷款时，贷方有权向租客直接收取房租。 Certificate of Pending Litigation: 又称为CPL;即未决诉讼证书。当有关不动产的诉讼发生时，起诉方可以在地产局注册CPL冻结所有的转让或按揭手续。有时候人们将CPL的定义跟Lien也就是留置权所混淆。 Lien: 称为留置权或抵押权。这一概念比较常见。当业主成为债务人并且没有履行偿还债务的义务，则债权人有权依照法律规定留置不动产。有时人们将产权上所注册的跟债务和冻结交易有关的所有文件，统称为Lien。这是不准确的，但是在日常生活中，人们经常这样使用。 Completion date: 交易日。这是地产产权过户的日期，有时也称为closing date。在这一天，买卖双方一手交钱一手交货，即付款和地产过户都在这一天发生。律师和公证人的责任之一就是确保付款和过户，保障双方的利益。 Deposit: 押金。押金是在双方解除合同条件，合同正式生效的同时支付的。 Easement: 地役权。在房产证上这个概念时有出现，是指土地使用人在他人拥有的土地上可以享有的一些利益。例如：在两块相邻的物业上，甲可以允许乙使用甲所拥有的土地上的某一部分作为停车位或通行的道路。再例如，甲可以要求乙不要在其物业上搭建高楼，以保证甲可以观赏到远处的风景。通常做出“让步”或“牺牲”的一方理应得到对方的经济补偿。双方也可以通过谈判达成协议，业主可以支付一定的经济补偿，收回地役权。有时地役权不是邻里之间享用，而是市政或公共服务部门，如水电，电信，电视，或排水等系统，需要使用地上或地下的一部分的物业。在大多数这样的情况下，公共部门或市政会向业主索取地役权。通常遇到这样的情况业主是有权要求经济补偿的。建议读者遇到类似的法律问题时，咨询专业人士以保证自己的合法权益。 Foreclosure Action: 法拍程序。当业主无力偿还贷款时，银行可以提起诉讼卖屋还债。俗称法拍。 Joint Tenants: 联合产权。联名拥有物业分为Joint Tenants和Tenants in common两种方式。Joint Tenants又称为联权，即联合产权。联合产权经常被家庭成员联名拥有物业时采用。如果一名联合产权的业主去世，则其他联名业主自动拥有过世的业主所有用的部分产权，不受遗嘱和遗产法的影响。 Legal Description: 法律描述。每一个物业都有其唯一特定的法律描述代码。该代码跟我们平时的街道地址和邮政地址不同，而是地产局在册记录的该物业的序号以及一系列地段分割的代码。 Power of Attorney: 委托书。委托书是一个有效的法律文件。委托书的权限可以无限，也可以十分局限;可以限期，也可以无限期。建议读者签署委托书时咨询专业人士，保护自己的权益，避免委托权限过为宽泛。委托人可以委托受托人签署所有的贷款和过户文件。使用委托书进行地产交易时请跟您的贷款银行提前确认，因为有些银行对受托人签署文件有特殊的要求。有的银行则要求必须本人签字，不接受受托人签字。 Right of Way: 这里的right of way是指暂时进入某私人物业的权利，跟驾车时的路权有所不同。一些公众服务项目例如水电煤气、电话等等，需要相关人员进入私人物业进行维修或安装。比较常见的是电话、水电或有线电视公司在施工时暂时占用私人物业的权利。 Standard Mortgage Terms: 标准贷款条款。标准贷款条款界定了借方和贷方的权利和义务，是一个标准的法律贷款文件。 State of Title certificate：又称为STC，即我们所说的产权证。STC由地产局提供，该文件的内容反映了当前业主的产权以及物权的当前状况。 Statement of Adjustments: 一般买卖双方的律师或公证人都会提供给客户一份结算清单，注明买方的应付款项和卖方的应收款项。 Survey Certificate: 土地测量图。由卑诗省注册的土地测量员绘制并签署。土地测量图精确地标明了土地的界限以及建筑物的轮廓和位置。 Tenants in Common: 是共同产权的另外一种方式(第一种方式为Joint Tenants，见上)。跟联合产权不同，这种联名方式的产权互不干涉。也就是说，如果其中一位业主过世，另一位业主不能自动继承过世业主的产权。过世业主的产权按遗产处理。每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。 Title Insurance: 产权保险。产权保险的概念比较复杂，不同于通常人们所说的火险和地震险等等。我们将在下一期的内容当中进行更详细的介绍。产权保险的概念在银行按揭的手续当中比较常见。 （转载）
房地产常用名词简介 ( 1 )
什么是租售比？ 租售比为房屋月租金与房价的比值，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 租售比无论是低于1∶300还是高于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 租售比也可以理解为“售租比”，即表示多少个月的租金可以收回买房成本。如数字过高则可能意味着该区域内投资价值变小 什么是环比？ 环比表示本次统计时间段与相连的前一统计时间段之间做比较，用来表示逐月的发展趋势。 如“2018年1月房价环比增长20%”，即表示2018年1月房价与2017年12月房价相比增长20%。 什么是同比？ 同比，即同期相比，表示今年某个特定统计时间段与去年相同时间段之间的比较。 如“2018年1月房屋均价同比增长15%”即相当于2018年1月房屋均价比2017年1月房屋均价增长15%。 什么是成交-挂牌(SNLR)比值？ 成交-挂牌比: Sales-to-New Listings Ratio(SNLR)，是测算房市是否平衡的重要指标。通常该比值在40%-60%之间可被认定房产市场为均衡市场，低于该范围为买方市场，高于该范围可被认定为卖方市场。 什么是MLS®房源？ MLS®(Multiple Listings Service：多重挂牌服务)是加拿大房地产协会(CREA)的房产交易信息系统，通过加拿大101个房地产委员会和11个省/地区协会开展工作。其商标注册于加拿大地产协会，一般由地方地产局来运营。地方城市或地区通常会有自己本地的MLS®系统来管理其区域内的房源信息。 因为是由官方运营，所以MLS®房源是最真实、最权威、最及时的房源信息。任何经纪人和经纪公司在该系统上发布的信息都具有法律效力，确保真实可靠。如存在虚假信息，买家或卖家有权率追究该公司和经纪人的法律责任。
产权保险 (Title Insurance) 简介 （转载）
当你走在街上，开车到市中心，乘坐火车穿越乡村或飞越加拿大时，你会看到房屋，公寓楼，商场，学校，医院，办公楼，酒店，工业建筑，电厂等基础设施，农业和风力发电场，休闲娱乐场所等等。 每一种类型的财产都具有不同的特征和利益，这些特征和利益随着财产的所有权或“所有权”而来 产权保险有一个共同的核心： 保护您的财产所有权。 当您购买或对某物业有兴趣时，您想要确保这是您的，而且没有其他人拥有或将要对您的所有权进行索赔。 同样，你想知道你的财产的使用和享受将继续，无论是商店，办公室还是你的家。 正如加拿大各地的房地产物业不尽相同，产权保险政策也是如此，以确保您的所有权得到充分保护。 当你买东西的时候，通常你会付钱买你的东西并拥有它。但房地产是有点不同。 当你买房子，你付出你的钱，并收到契约说这个家是你的。 在这样做的时候，你假设卖方实际拥有它，并且有权卖给你。 但是，如果他们不呢？ 如果你是欺诈的受害者呢？ 如果别人声称他们拥有你的财产呢？ 你一生中最大的一笔投资可能面临风险。 这就是为什么所有加拿大人需要产权保险。 产权保险可以保证您免受此类损失。 您的产权保险公司将捍卫您对保单项下的任何有效索赔的权利，并赔偿您的损失。 只要你或你的继承人拥有这个财产，这个覆盖范围仍然存在。 有没有更新担心，并没有进一步的保费付款。 一般来说，产权保险由您的律师在您购买房屋时安排。他或她会向所有权保险公司订购保单，一次性保险费将包含在律师发票的付款部分。 但是，如果您购买房屋时没有购买产权保险，也可以在购买之后购买。 只需联系您的律师，或者，如果您愿意，可以直接联系保险公司。 Title Insurance已经成为加拿大购买房产，抵押贷款中必不可缺的一部分。Title Insurance与我们平时常说的房屋保险时截然不同的概念。一般的房屋保险的是实物，比如房子内部房主的个人财产、电器、家具等等。Title Insurance保险的是关于房子产权上过去或者未来产生的瑕疵。下面举几个常见的Title Insurance保险的项目： • 城市规划房子之前经历过一些需要市政局发许可证的装修和扩展工程（比如装修地下室，新建阁楼等）但是房主在施工时没有取得相应的许可证。新的卖家在房产过户后很有可能收到市政局的通知要拆除无证施工建造的所有建筑物。拆除非法施工的工程是很昂贵的，Title Insurance的保险会包括这个费用。 • 非法占用邻居土地小屋、过道、车库甚至房子本身都有可能占用了一点属于邻居的土地。发生占用的原因往往是前任房主没有仔细查房产的分界线。如果新房主被要求拆除非法占用邻居土地的建筑物，Title Insurance的保险会包括这个费用。 • 欺诈和伪造文件 欺诈和伪造文件在房地产交易中是屡见不鲜的。例如有人伪造房主的签名抵押房产去银行贷款。这种骗局被发现后想解决是费时间、精力和金钱的，Title Insurance的保险会包括为受害者付律师费以证明产权所属和房主是骗局的受害者。 Title Insurance 的价格根据房价而浮动。安省低于50万的房子，保险费大约在$250-$350 之间。一百万以下房子，保险费一般不超过$1000. 主要的Title Insurance 保险公司有FCT, Title Plus, Stewart. 另外，Title Insurance分为房主和债主两种，在过户前交一次保险费会终身保护房主或者债主，直到房屋产权再次改变。
加拿大房产律师作用有多大(转载）
在加拿大买房子，房屋交接的过程并不是由中介来操作，而是由律师，对此，很多人可能会感到困惑，买房为什么要用律师呢?一定要找律师吗?答案是肯定的，在加拿大，没有律师房屋的交接是不能够完成的。 律师在整个买房过程中所起到的作用是无可替代的，他可以帮你审核所有的买房文件，确保文件措辞的合法、公正性，以更好的保护你的权利，也可以帮你进行产权查询，确保所购房屋的合法性;他们会为帮你进行地契注册，完成各方账目的清算，准确无误的进行最终的交割。 从以往的经验来看，买房时尽早雇一名律师，可以更好的节约你的时间、金钱、精力，更多的规避风险。可以保证在这个过程中，你走的每一步都是正确的，他可以更好的通过法律保护买卖双方的权益。 那么，律师在买房过程中到底都做些什么呢? 一、 审核买房的所有文件 确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理，保护委托人的利益。虽然因为文件的文本都差不多，很标准，律师只是按照流水一样的作业，但这也是必须由律师来做的一个步骤。 二、查询所购房屋合法性 这点很重要。加拿大买房很奇怪的是，房屋没有房产证。除了房屋的建筑面积是一本糊涂帐之外，与你交易的人是否是房屋的真正所有人，你根本无从得知。因此，只有通过律师才能够从有关部门查询出与你签署房屋买卖合同的人究竟是不是合法的卖主;究竟谁是房屋的真正合法拥有者;如果这幢房子还有未偿还清的按揭贷款，那么，究竟卖主是从哪一家银行或者财务公司贷的款，现在还欠多少。 三、帮双方理清帐目和手续 由于加拿大的大多数房子都不是新房交易，所以，必然牵涉到卖房者与买房者之间的一些交割，如水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等，以及双方与各种市政服务公司签订服务合同，这类问题大多会滞后于房屋的交割。所以，为了公平起见，买家、卖家的律师就会在房屋交割前，为委托人做好相关的交接工作，算出来各种应该由卖家支付的费用，然后从买家应支付的房款中扣除。当然，也有的律师只管水、电、气的计算，其他项目需要购房者自己交接。 四、确保房屋交割的完整性 双方签署了买卖协议后，买家还有两次机会上门看房。此时，买家要充分利用这个机会，提前把房屋看仔细了，并将发现的问题通过律师告知卖主，由卖主在交割房屋前予以修缮和保证所有设备能够正常使用。如果卖主来不及修缮，就由双方律师，代表买家、卖家就某处需要修缮的费用达成一致，并最后从应付房款中扣除。 五、确保房屋交割的安全性 到了交割日之前，律师会通知你总共需要支付多少钱。除了房款之外，还有买房的各种过户费用，以及律师费(事先已经支付了定金)。如果还有卖家尚未支付的水、电、气费，律师也会帮助你算清，将其从你的付款中扣除。买方按照律师算出的结果，开出支票交给卖方律师，然后由双方的律师去分配这些钱，哪些是给房主的、哪些是给银行或财务公司偿还贷款及利息的、哪些是给政府的、哪些是给律师的。由此看来，律师在买房过程中的作用是不可轻忽的。 在购房过程中，可能会由于东西方的文化差异，会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白，从而导致很多问题的发生。这时律师就会起到很关键的作用，我们来谈谈购房过程中经常遇到的法律问题。 第一个比较常见的问题是，有的朋友在购房过程中对待下offer态度比较随意。比如有客人讲，我就随便下个offer，谈谈价钱，试试看。这种不是很严肃的态度，会为以后的麻烦带来法律隐患。之所以叫法律隐患，是因为买家以为即使将来对方接受了这个offer，也可以随便找个理由撤出来。比如说银行贷款这些条件，有的人说最后拿这个当借口，说没办下银行贷款。但是有的时候，如果卖家要严肃认真起来，他会问你你去哪个银行贷款，然后他就去那个银行去查，那最后发现你没有在那个银行做过贷款，那可能最后就可能导致你摊上法律问题，也可能卖家会到法院去告你 第二个常见的问题就是，在下了定金之后房子不想要了，定金怎么处理?定金交过来以后如果不想要了，定金是非常难拿回来的。在正常情况下，定金一旦进了信托账户，要拿出来就需要双方签字同意。哪一个卖方会情愿地把定金退还?所以这种情况下就非常可能产生官司，希望买方交付定金的时候三思而行。在买房后房价跌了的情况下这种情况比较容发生。当买家认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价已经大于支付的定金是，就会改变主意。有可能买家会想宁可定金不要了，反正房价已经跌了。事实上完全不是那么回事，卖家是完全有理由告买家，并且可以在买家身上拿回卖家的经纪损失。所以，这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。 另外，当买家付了定金之后，发现一些不满意的地方，或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有说明，比如说明明知道这个房子种过大麻，或还有些其他不好的事情但隐瞒了。买家在成交之后，是可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。在这里提醒买家，最好在成交之前，能尽到责任就尽量尽到责任，最好去市政府查一下，这个房子有没有大麻的记录，有没有什么不好的行为，有没有什么其他违法的事情，或者任何法律产权方面的文件，这些都要看仔细了。比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺，那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的，这些地是要排除在外的，这都需要买家看仔细，以免在成交之后，再需要通过其他的一些法律手段来保护买家的个人权益。 律师收费 最后说一下大家最关心的律师收费问题，律师收费方式和房产经纪略有不同，他们不是根据成交价的一定比例来抽成的。通常在加拿大的几个大都市，律师收费在700-2,000元间不等，此外你还要把产权保险费、土地转让税、产权调查费等支出先付给他们，因为这些事情都是由律师来帮你处理的。如果需要律师帮你进行按揭抵押，还需另付300-800元。
警惕 以父母房产抵押贷款，断供后父母房产将被没收
年轻人购房新趋势﹐是以父母房产作抵押贷款﹐避开大银行房贷压力测试﹐实现住房梦想。但有房贷经纪提醒﹐此类贷款模式利率相对较高﹐申请人一旦违约断供﹐父母房产面临被没收的风险。 自从加拿大各大金融机构收紧房贷﹐实施更严厉的房贷压力测试后﹐许多年轻购房一族因收入低而无法通过压力测试门槛﹐纷纷转向中﹑小型的金融机构。 资深贷款经纪说﹕「现在一些中﹑小型金融贷款机构推出﹑依托父母房产作抵押的房贷模式﹐受到越来越多年轻购房者欢迎。 「这种房贷模式是﹕如房贷申请人的父母年龄介乎55岁到85岁之间﹐在加拿大境内拥有独立房产﹐那么申请人可以父母房产作抵押﹐获得金融机构的贷款﹐金融机构在审核申请人的还贷能力时不要求提供收入证明。」 该贷款经纪还指出﹐「这种以父母房产作抵押的贷款模式有两个条件﹕一是父母的物业必须是贷款全部还清﹔二是贷款申请人必须是当地居民﹐国际留学生身份不适用。 」 另外﹐贷款额度与申请人父母的年龄、房产价值挂钩﹐父母年龄越高﹐获得贷款的额度越大﹐最高可获房产总价的55%。 她还指出﹐「这种依靠父母房产申请贷款的模式在西人社区非常流行﹐华裔社区也越来越受欢迎」。 她说﹐现在加拿大的房价居高不下﹐单靠年轻人自己的收入根本无力购买﹐而许多退休老人居住的物业已大幅升值﹐故推断未来这种贷款形式将成为一种趋势。 不过﹐她亦提醒房贷申请人﹐依靠父母房产作抵押贷款时﹐必须认真评估自己的还贷能力。因为开展类贷款的金融机构给出的借贷利率一般较高﹐像5年期浮动利率达6.5%到6.6%﹐申请人一旦无力按期偿还贷款﹐父母房产将面临被没收的风险。 虽然放贷公司不看申请人的收入证明﹐但是也要审核申请人及其父母是否有投资、储蓄等资产﹐对申请人的还贷能力进行全面衡量。 加拿大皇家银行(RBC)一名华裔贷款专家则表示﹐知道这种贷款模式的存在﹐但拒绝置评﹐但强调五大银行未有提供类似的借贷服务。 他指出﹕「五大银行机构的严格房贷政策﹐不仅仅是银行本身预防风险﹐也是对贷款申请人负责(转载）
金融杠杆 VS 房屋市场
金融杠杆就是房地产投资的金融调节器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。 目前，由于20多年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接增加家庭负债负担，社会资产泡沫过大，进一步威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，企业产品在国际市场竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如，前几年美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。 为避免金融危机，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，发达国家政府控制房地产过分投机的措施更多使用的是金融杠杆。实践证明这方法非常有效。国家央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆。这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强该国整体金融体系信用等级，从而使该国社会经济平稳健康发展。 国家央行通过宏观调整金融杠杆率，可以有效地房地产供需关系。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘5’,在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资5×10+10=60（万），投资者只能够买60万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’, 在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资10×10+10=110（万），投资者可以买110万的房屋。国家央行通过调整投资杠杆率，可以宏观调控家庭房屋购买力，和社会负债率。在资产泡沫特别严重的情况下，国家央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地抑制房屋需求；反之，当市场不振，需求不足时，央行通过加杠杆，可以增加家庭房屋购买力，增加房屋市场需求。 金融杠杆既能能够帮助人们进行房屋投资获利；但同时它也能放大投资风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而，投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反。这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。 比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋价格下降20%，他总资产就变成了50*(1-20%)=40万。投资人亏损10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房子。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋价格下降20%同样情况下，总资产还剩250万*（1-20%）=200万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产200万都是银行贷款，自己的本金50万完全亏没。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样下降20%情况下，投资人多亏了50万-10万=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了10*4=40万。这说明，在房屋市场不好的情况下，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。 又比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋上涨20%，他总资产就变成了50*（1+20%）=60万。资产净增加10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房屋。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋同样上涨20%情况下，总资产还剩250万*（1+20%）=300万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产净值=300-200（银行贷款）=100万，扣除自己的本金50万，投资人在房屋同样上涨20%的情况下获利为100万-50万=50万。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样上涨20%情况下，投资人多赚10万*4=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的盈利被放大了40万。这说明，金融杠杆率越大，市场好的情况下，获利也相应放大。 政府通过精准房地产统计和预测房地产的总体走向，通过央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险，和维护整个社会金融体系的安全。此外，缩短金融杠杆，还有助于增强国家整体金融体系信用等级，从而使国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。 事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使房地产实现软着陆，从而避免严重的经济危机，避免国家，企业，和个人遭受重大经济损失。 国家央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆，能有效地抑制一个国家的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了该国房屋市场的投资风险，使国民总体负债率下降，减小社会资产泡沫，降低社会经济运行成本，增强企业竞争力，维护国家金融体系的良好信誉，避免一个国家发生金融危机，最终目的是使一个国家的房地产市场实现软着陆。反之，当出现经济萧条，社会购买力萎缩，经济不振情况下，国家央行会适当降低贷款利率，加大金融杠杆，以增强居民购买力，增加房屋市场需求量，振兴社会经济。因此，金融杠杆是一个国家宏观经济的调节器，它能有效地调整房屋市场的冷热度。
