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提高自己的贷款能力是很多贷款人都关注的问题，很多小地方都会对贷款能力有影响，今天举几个例子： 一、信用卡的使用习惯 通常在办理贷款前夕的几个月，最好不要大额刷卡。虽然大家都知道拖欠信用卡会严重幅度影响信用，但信用卡过高的使用也容易降低信用分数。 过多和过少的信用卡数量对于申请房贷都可能是不利因素，通常办理新的信用卡会在短期内降低信用分数，如果拥有太多张信用卡，而且每张卡都刷得比较满，容易造成个人负债过高，影响申请Mortgage。所以计划近期办理Mortgage的，就要特别计划一下近期开销，最好把一些大笔的信用消费稍稍延迟到办理贷款之后。 没有信用卡导致无信用记录而不能贷款的极端案例现在很少见了，但如果仅仅有一张信用卡，也容易造成卡刷得比较满。比如一张5千额度的信用卡，经常月刷卡超过4千，就不如申请2张信用卡，分别使用，如果还是每张卡额度5千，那每张卡就只负债20%左右。 二、整合各种消费贷款 任何消费债务，包括汽车贷款、学生贷款都会影响借款能力，每增加100元消费贷款的月供款，就会降低2.5万借款能力，可是收入每月增加100元才增加6千元的借款能力，这是因为很多银行在计算偿债能力时，要求每月债务与每月收入的比例不能高于44%（不同银行的规定略有不同，本文以最常见百分比为例）。所以贷款之前整合、偿还部分消费贷款也可以提高贷款能力。 三、尽量延长投资房的贷款时间 很多精于房产投资之道的投资人会在每次Mortgage需要renew的时候办理refinance,这样多贷出的金额可以用于消费债务整合，而且可以再次把贷款时长拉回30年，降低月供从而增加新的贷款能力。 要实现多套房投资，最好从小往大安排购买和贷款，如果反向从大到小，贷款难度会增加，要做房地产投资，需要全面做好规划。 压力测试的门槛很快会提高，上述的小方法都有助于贷款能力的提高，细节可以咨询贷款经纪。

在办理贷款时，大多数人的首要选项就是贷款利率最好越低越好，但其实贷款时需要综合考虑很多因素，比如一旦发生提前还款时可能面临的罚款问题，也是非常值得事先考虑评估的。 据统计，加拿大的房贷借款人有1/3左右，由于工作变动、家庭人口变化、利率大幅下降等因素，在贷款合同到期前提前还清贷款。 值得注意的是：封闭式（closed）房屋按揭贷款提前还款都会有罚金。金融机构贷款给贷款人，是在确保本金安全的前提下，赚取利息。所以在条款中有诸多要求和限制。如果借款人提前还款超过贷款合同中约定的提前还款金额上限，那么贷款方会因此造成利息收入的损失和增加额外的成本，提前还款的费用（罚金）就是为了补偿贷款方的损失，其中包括提前还款的交易成本，和由于部分提前还款而使贷款方在贷款合同期内利息收入减少造成的损失。 在计算罚金时，贷款余额是非常重要的因素，如果允许提前还款的幅度较大，则用于计算罚金的本金就会较少；另外距离贷款的期限越近，罚款可能也会越少。通常提前还款产生的罚金按照以下两种方法计算结果中金额较高的值来支付： 1.提前还款额的三个月利息支出；比如你现在的贷款余额（可以向给你贷款的金融机构核对）是50万加元，年利率3%，则每个月的利息为：50*3%/12=C$1,250，则三个月罚息为：C$3,750。 2.利率差额（IRD）：利息差额等于你的年利率与剩余贷款本金（可以向你贷款的金融机构索要）最接近日期的（比如说剩47个月可能按照四年期的利率差，剩余36个月按照3年利率差来计算）房贷公布利率间的差额，减去你之前所享有的任何利率折扣，乘以你预付还款金额，然后再乘以您贷款期限的剩余时间。这个计算起来比较繁杂，而且各个银行选用的细节各有不同。 自从2020年初，央行基准利率下调后，各银行和机构的房贷利率也有明显下调，在这种情况下，利率差的数字通常会大于3个月利息，基于贷款数额和到期时间等因素，有时候甚至会导致几万加币的罚款，让很多贷款人损失惨重。 在选择贷款时如何降低甚至避免产生这些罚款和费用。 1.提前还款罚金可能最高的：长期封闭式固定利率（fixed-rate closed mortgage）的优点显而易见，长期的利率固定比较让人心安，但此类贷款一旦提前还款，罚金通常非常高，选择时一定要考量贷款机构的罚款方式和计算方法以及提前还款的额度；然后根据自己的实际情况（比如5年内卖房、换房的可能性等）来确定是不是选择此类型贷款。 2.提前还款罚金通常较低的：封闭式浮动利率（variable closed mortgage）的罚款方法，各个金融机构基本一致，即3个月利息，而不是利差法，但也有些金融公司例外。如果不确定房子能住几年，最好选择封闭式短期（1-3年）固定利率或浮动利率按揭贷款，以减少提前还款的罚金数额。当然选择前要仔细核对罚款方式。 3.提前还款没有罚金的开放式贷款：如果你考虑随时卖房，或者可能面临重大经济上的不确定性，比如可能需要大笔用款或者有可能大笔进款，需要卖房或者随时还清房款，那么短期的开放式高利率，可能是比较合适的，也免去提前还款支付高额罚金之忧。当然通常此类贷款利率会偏高。 由于每家金融贷款机构的情况不同，每个客户的具体合同条款和实际算法公式应用可能不同，根据以上方法计算的提前还款产生的费用与实际精确值可能有所不同，尽请知晓。

Mortgage Renew是很多贷款人都会遇到的问题，若您的Mortgage近期要到期，这是个很好的机会，最低限度可以省钱，还有可能获得进一步的投资机会。 自从去年3月以来贷款利率一路走低，虽然今年3月后略有回调，但还是处于历史上Mortgage利率非常低的时期。去年的低利率时期刚开启，就有很多精明又激进的房主宁可支付高额罚款，也要终止原来的mortgage合同，从低利率中获得现金做进一步安排。 若您的贷款要到期Renew了，千万不要图省事儿，简单在原银行直接Renew，要好好衡量策划如何进行下一步。 通常银行会提前30天通知贷款人需要Renew，但若此时才筹划，略晚了，最好提前行动，可以在贷款到期前120天开始打算。 首先，请衡量一下自己的财务目标和计划，选择合适的贷款时长，比如若原来的贷款是5年期的，那就要考虑目前的房产是否在下一个5年内会继续持有？如果没把握，那就最好把Term缩短或者选择浮动利率，给自己更大的灵活性。 其次，能从目前银行拿到更好的利率吗? 由于最近利率处于历史较低的状态，通常能拿到的Renew利率会好于原来的利率（尤其是A Side产品）。但比过去好可不够，在竞争激烈的市场上，别家的利率很可能更好，最好在贷款经纪的帮助下货比三家（自己一一谈判比较耗时，而且多次调取信用报告会降低信用分数），找到最低利率。至于拥有B Side贷款的人更要跟贷款经纪好好沟通，若能把贷款移去A Side，利率上的优惠将十分明显。这样，通过获得最佳利率，就能减少每月Mortgage的还款额，从而达到省钱的目的。 然后，衡量一下剩余的贷款额够吗？众所周知，房屋贷款是所有抵押贷款和消费类贷款中利率最低的品种，若能通过Re-finance从房屋中拿到更多的钱，无论是整合其他类型的贷款或债务，甚或做投资，还能把贷款时间重新拉回30年，减少每月还款数额，从而提高下一套房屋的贷款能力。当下日益高涨的房价，也给Re-finance留出了足够的空间，值得全面考虑。 在多伦多有17%的房主拥有2套甚至更多房，这里面大多数是善用Mortgage政策的精明房主，您不想成为他们中的一员吗？ 最后，为何要在贷款到期Renew之前120天就开始考虑贷款？一方面给Re-finance和Switch留出足够的时间，确实出现过有些贷款人着手较晚，来不及办理相应申请，延误良机的情况。当然也可以在时间不够时，暂时使用开放式贷款（OpenTerm）作为临时备用手段，但开放式贷款的利率可是相当的高。另一方面，很多银行的利率是可以hold120天，最近利率已有小涨，若利率继续涨，Hold住的低利率就是看得见的好处，就算万一利率继续降（虽然可能性非常小），交接时可以按最新的低利率。所以此事赶早不赶晚，若你不知道自己的Mortgage到期日，赶紧去看一下吧？别错失这个机会。

在美国和加拿大，信用度决定您的未来。甚至是在生孩子之前都要先查看下自己的信用记录，以确保没有后顾之忧。 信用度会影响到您生活的方方面面。大到：买房，买车，开公司贷款，小到：租房，办理手机计划，申请信用卡，都离不开你的信用分数。简单来说：没有信用，会让您寸步难行！ 简单举几个例子： 我记得当时刚刚来加拿大时，我只能申请押金信用卡（secured credit card），意思就是我把钱存在银行不能动，当做押金，来申请一张等额的信用卡，就因为我是新移民。 还有，我们刚刚来加拿大时是租房子的，没有本地白人，或者物业出租公司，愿意把房子租给我们，因为我们没有信用报告，我们是新移民哪来的信用报告啊？所以我们只能从华人手里租房子住，但是价格可就高了。 如果您觉得这都不算什么。那我跟您说，在加拿大失去信用度，是可以让人一夜变成穷光蛋，流浪汉的。流浪汉，几乎清一色的青壮年男子，绝对是有工作能力的人，更不是残疾人，也很少见到老年人。其中有很大一部分人就是因为失去了信誉度，最后成为流浪汉的。比如一个人破产了，欠下银行巨额债务，这时候哪怕他才高八斗，他也无法找到高薪职业，由于此时的信用级别非常低，但凡还有一些信用能力，他就可以用新借款项，来维持不破产。这些人无法找到原本的高新工作职位，又不愿意从事体力劳动，最后沦为流浪者。 那您说了，失去信用度这么可怕。那我不去贷款，不和银行借钱，而且我银行还那么多存款，那我的信用分数是不是就高了。那我就想给您讲个加拿大老夫妻的故事。这个故事呢，我是从加拿大本地新闻频道CTV看到的。这对老夫妻退休后，存了一大笔钱，想去环球世界。但由于这次疫情，他们就无法去了。于是就想用银行里的存款，先买一套房子。结果银行不给他们贷款，后来发现是因为他们的信用分数，为零。这当然没有银行愿意贷款给他们了。尽管他们有稳定的收入，甚至银行还有一大笔存款。当他们查看记录的时候，发现在2017年7月到2020年年初他们的信用分数，是771分，到2020年5月就变成了670分，2020年10月一下子变成了0分。这是为什么呢？原来这对老夫妻在2020年初，把自己所有的债务都还清了，包括车，现在两人居住的一套房子，唯一的信用卡也都取消了。根据北美信用报告机构Equifax的解释呢，如果在一段时间内没有任何信贷活动时，就会出现无法计分的情况。所以才会出现0分现象。后来该机构特意调阅了这对夫妻的档案，表示近日他们的某些消费已经帮助他们获得了700分的评分。 加拿大人认为，可以丢失一切，唯有信誉不能丢。一旦丢失，很难立足。那怎么做才能建立起个人信用度呢？我下个帖子会告诉您答案。

怎样才能提高您的信用分数呢？有许多人都担心申请信用卡或者是hard checks会影响您的信用分数，到底能有多少影响呢？ 信用分数是在300分到900分之间，一般来说，650分是一个分水岭。低于650分，想要借钱就比较困难了。 北美有三大信用评分机构Experian，Equifax和TransUnion。这几家信用评分机构的信用分数，计算方法有所不同（得出的分数也会有些不同，但是也不会相差很多）。 以Equifax为例，信用分计算方法，有五个影响信用的因素： 1信用卡还款记录（payment history）35% 这一项是重中之重！那就是一定要按时还款，无论是自己的信用卡，房屋贷款，汽车租赁费用，或者是汽车贷款，水电暖电话费，都一定要及时还款。很多人都说有的时候会忘记还款，咱们可以设置一个提醒闹钟，及时查看邮箱，或者到你自己的开户银行设置一个自动按时还款。 就算我们暂时不能还上信用卡额度的全部，我们也一定要换掉每月的最低还款额。这样做，就不会对信用卡还款记录（paymenthistory）这35%有影响了。只会影响我们的信用卡额度使用比例。 2 已用和可用的信用额度（Used credit vs. available credit），最我们的信用度有30%的影响 简单来说，就是你已经用了多少信用卡额度，还剩多少额度。跟信用卡原理类似，就是信用额度使用比例（Creditutilization ratio），如果您想短期内提高个人信用分数，那您每个月都不要把信用额度用光，因为这样会对信用分数产生不良影响，所以最好是提前还款，把每个月出现在银行账单上的信用卡balance弄小一点，控制在limit的50%甚至30%以下。 申请多张信用卡，虽然在短期内会对信用分数有一定影响，但又等于提高了你的总信用额度，可以让你的信用额度使用比例维持在一个比较低的水准，所以长期来看又是正面因素。 3信用卡使用历史（credit history）占15% 就是信用账户存在时长。信用账户的存在时长算的是平均数，或至少会考虑最老账户和新近开户这两个因素。简单来说，新开信用卡会拉低该值，关闭年份久远的信用卡也会拉低该值。 4公共记录（Public Records）占10% 指是否有欠款欠费、被催债、破产及相关法院诉讼等记录。放心，及时缴付的罚单就不会影响信用分数。 5查询信用报告的频次（Credit inquiry）10% 这种查询分为Hard check和Soft check，当你要申请金融产品（如贷款、信用卡）时，金融机构肯定要查你的信用报告，此之谓Hardcheck。该信息会在信用档案中保留至少三年。 另外，如雇主、保险公司、租房机构以及你自己对自己信用报告的查询，都属于non-credit relatedinquiry ，或称Softcheck，不影响信用分数。 总结：新开1,2张信用卡只会您的信用分数有几分的影响，但是如果短时间内开的比较多的信用卡或者hardcheck就会对您的信用分数有比较大的影响了。 根据加拿大法律规定，每人每年有一次免费查信用报告的权利。请注意，免费获取的信用报告是不含信用分数的，要让这两家机构给你计算信用分数，得付钱。两个分数很可能不一样。 这里还给大家介绍两个免费查信用分数的网站：Credit Karma 和Fico。我自己用得就是CreditKarma，我注册了creditalarm，那CreditKarma每月会给我发一个新的信用分数，如果，我的信用分数有大幅波动，就是在第一时间给我发送邮件，那这种情况可能就有问题了，可能是有人假冒自己申请的贷款。那我设置的这个信用提醒，就是及时告诉我，保护我的财务和信用。

21岁的留学生胡塔(DiegoAlfonso Huerta)是墨西哥公民，几年前，他来到温哥华留学，租住了一套市中心房子。39岁男子卡达里(SofienKazdaghli)来自突尼斯，移民加拿大后，他经过一番打拼，自己当上了老板，并在市中心买下了一套公寓。两个原本不相干的人，命运在温哥华相交，成为了房东和租客。 卡达里在把自己位于438 Seymour Street的公寓租给看上去彬彬有礼的胡塔时，无论如何也没有想到，自己有一天会死在这个小伙子的刀下。 而这名留学生行凶的动机更是让人不寒而栗。根据法庭文件，事情的起因可能是胡塔偷了房东的钱，房东发现钱丢了，于是找胡塔质问，两人发生争执，恼羞成怒的胡塔在厨房内将房东乱刀捅死。 简直完美诠释了什么叫“引狼入室”… … 血案发生当晚，胡塔的一名日本留学生室友原本在自己的房间里玩手机，但突然听到客厅里传来类似盘子摔碎的声音，她竖起耳朵，接着又听到男子的惨叫，惨叫很快变成了痛苦的呻吟。 屋外呻吟不断，这名日本室友决定撞着胆子出去看看情况。结果刚出门就碰到喘着粗气的胡塔。日本室友问胡塔，刚才发生了什么。胡塔并没有回答。而事发地点隔壁的房子里，屋主也听到了一墙之外的尖叫，以及东西撞墙的声音。结果第二天早晨，他们出门时，发现该层公寓的走廊上，赫然横着一个被毯子卷起来的一动不动的男人。 这帮邻居一开始还以为，这一定是隔壁的人喝醉了酒，直接睡在走廊了。于是他们把情况报告给了楼管。楼管上楼后，想要叫醒躺在地上的男子，结果走近一看，吓得魂飞魄散——这哪是喝多了睡着了，这分明是已经死透了!毯子的掩盖下，男子浑身被鲜血浸透，脸上、脖子上、胸口上、后背上，全是触目惊心的刀伤! 楼管赶紧报了警，警方赶到现场后，确认死者就是住在这层的房主卡达里，他已经死亡，死前被刀捅多次，身上有多处砍伤。警方破门而入时，发现卡达里家的厨房遍地是血污，警方提取样本后发现，这些血迹来自于卡达里。而在租客胡塔的卧室床底下，警方发现了一条沾了血的短裤，血液DNA同样来自卡达里，但短裤上同时还提取除了胡塔的DNA。警方继续搜，又在胡塔的行李箱里发现他藏匿的一把刀，还有他藏在抽屉里的一大笔钱。 这笔钱，是房东卡达里刚刚收上来的3月份房租。一个月的房租，撑死也就几千块钱，为了这点钱取人性命，简直丧心病狂… …警方认为，卡达里是在家中厨房被杀死后，被凶手拖到了走廊上。事发后，胡塔试图逃跑，但正当他准备登上一辆Greybound大巴出城时，一群警察一拥而上将他逮捕。法庭上，胡塔被控二级谋杀，但他矢口否认所有指控。庭审仍在进行中。 在大温，很多华人都喜欢把自己房子里多余的房间租出去，但这起案子可能会让很多房东不寒而栗。其实让一个陌生人住进自己家，还是有一定风险的。那些拖欠租金、把房子毁掉的奇葩租客，跟本文中谋财害命的租客比起来，都是浮云了。所以说，选择租客，一定要做好背景调查，防人之心不可无啊… …

住奥克维尔的Reshma Niazi今年7月打算把房子卖了，房产经纪就在她家前院的草坪上插上了一个售房标识牌。 但8月11日，她发现这个售房标志牌突然无故被拆走，而且Niazi之后还收到一张59元罚单，称她在政府公共土地上放置售房标志牌。 奥克维尔市政府发言人Jill MacInnes已证实，市政府确实已经拆走这个标志牌，因为它放置的位置在政府土地上，而且可能损坏埋在地下的天燃气管道、电线及电话线。 Reshma Niazi表示，收到59元罚单时整个人都惊呆了。她最大的疑问是： “我家前院，怎么就成了政府的地了?” Niazi表示，她居住在这个房子里已有16年，但根本不知道这片土地是不属于她的。 据悉，房产经纪放置这个标志牌的地方，正好在Niazi的家和奥克维尔市政府用地的边界，但是两块地没有可见的标识。 如上图所示，Niazi的牌子放置在了草坪上，但在公共设施箱的右边，正是政府土地的起始点。 Niazi说她收到传单的时候非常沮丧，而且感到气愤，因为他们完全没有收到任何的警告。 政府条例改变：没有警告 直接罚 2019年之前，奥克维尔市政府一旦发现有任何违反当地章程的标志牌时，会向地产经纪及业主先作出警告，但今年的新政策，已作出改变。 数据显示，年初至今，奥克维尔市政府已在草坪上取走59个与租售物业有关的标志牌。 Niazi现在还在继续和奥克维尔政府协商。看来以后卖房子也要多加小心了！ 精心铺置草坪 士嘉堡居民却被罚$1400 如果说Niazi被罚款是因为“越界”到政府的地，士嘉堡居民就完全是在自己地界上被罚了。 女房主Sangeeta Gounder三年前在家里前院花重金精心铺置了人造草坪，结果5月收到政府信件，马上拆除改回天然草坪，否则罚款$1400! Gounder说面对这个结果，真的感觉心碎。 Sangeeta Gounder和丈夫居住在士嘉堡，他们于3年前聘请专业人士在房屋前后院铺设了仿真草坪(artificial lawn)。谁都知道在多伦多要保持绿色天然草坪，又要给草坪除去杂草，以及剪草、施肥等工作量着实不小，因此他们觉得这是一项值得的投资。 结果Gounder今年5月收到市政府指其违反附例的通知单。有关附例规定，住户前院最少75%的面积必须是“软园艺”(soft landscaping)，而假草坪被列为是一种“硬表面”(hard surface)材料。 附例执法官告诉她说，假草坪可以在住家后院使用，但是不能在前庭使用，Gounder对此同样不能接受。讽刺的是，她所在区的市议员甚至在一年前给她家颁发了“最佳前庭花园奖”。 人工草坪到底能不能用？ 报道一出，一名多伦多前市议员Karen Stint告知CBC记者，她在2015年也收到过市府附例部门的通知，要求她将自家的假草坪恢复成天然草坪。 她当时已经把自己的物业挂牌出售，所以没有理会市府通告。2016年新房主注意到这份违章通知并找到她，她将更换草坪的钱补偿给新房主。 但新房主收了钱，也没有更换回天然草坪，市政府也未再追究。 Stint说人工草坪应该在多市广泛使用及被接受，不理解市府为何将其列为“硬表面”。人工草坪可以渗水，与柏油铺设的地面完全不同。但根据现在的市政附例，使用假草坪有可能被罚款1,400元。 Gounder表示，曾经考虑过向市府的土地规划改变仲裁委员会(committee of adjustment)申诉。但是这会令她支出大约1,800元，如果申诉不能成功，这笔钱也难以收回。所以她最终决定遵从市府要求，在今年夏天换回天然草坪。 家门口还有什么不能放？ 一名旺市屋主在前园草地上展示两块写上“严禁狗只”的告示牌，但遭到投诉，市政府执法人员要求屋主将告示牌收起，但被屋主拒绝，于是执法人员在现场举证，以相机摄下告示牌;由于屋主未听从执法人员的警告，及有可能被以展示“敏感性”标语为由而被罚款485元。 还有，省选的时候要小心：根据多伦多城市附例规定，各党选举牌必须在选举结束后的72小时内移除，若有未能按时移除者，邻居有权向执法人员投诉。 一般来说，这些选举牌都会由各党的候选人本人拿走。如果候选人本人没能及时将你门口的选举牌拿走，你可以将其拿到市区的选举牌仓库处理掉。 拆除选举牌后，请勿将其丢进塑料垃圾桶或蓝色垃圾桶。这些政治类公告有专门的处理场所。 届时未被拆除的选举牌将被视为违法，或影响市容！ 家门口真是危机重重！ 稍不留神不是违法就是罚款啊！

加拿大广播公司(CBC)报道，59岁华裔业主吴浩川(Haochuan Wu;音译)家住北约克Avondale Avenue上一栋二层砖房，从2004年到2017年相安无事，但从2017年开始，邻居就不再剪草，任凭野草长得一人多高… 还有更让吴先生担忧的事情，就是邻居院子里的大树枝繁叶茂，正好在他家的屋顶之上，他总是在担心，哪天刮大风或起雷暴，这树枝垮下来会压在他家的屋顶上… 吴先生说，由于这是一块空地，既没有建筑，也没有所谓的邻居，他无法打个招呼要别人剪草，更不可能打311要市府官员来开罚单。 让他头疼的是，这块空地的真实业主就是多伦多市政府。但空地上的野草不断疯长无人过问，屋顶之上的树枝令他忧心忡忡，他于是就给市府写电子邮件，打311，希望他们来处理一下。 但这政府做“邻居”就是不好打交道，机构大，部门多，联系了好久也没有动静，吴先生于是在长得比他还高的野草上挂上纸条，希望引起市府官员的注意： (Shannon Martin/CBC) 见到这样做还是没有效果，吴先生于是给一人多高的野草拍照，用电邮发给市府部门，然后一个又一个311地催。 (Shannon Martin/CBC) 这回有了效果，市府派人来剪了草。但吴先生仍然很是不满，最近两年，包括2017年和2018年，每年都只来两次，剪完人就走了，也不管野草“春风吹又生”… (Submitted by Haochuan Wu) 吴先生对CBC表示，真希望邻居是真正的邻居，而不是这种政府机构，太难打交道了。与他们交涉了这么多，一年只来剪草两次，对树枝的事情更是不闻不问。 他说原本这是个很好的社区，但这块空地，这些野草令这个地方特别难看。除此之外，那些高高的大树还对他的房子构成很大威胁： (Shannon Martin/CBC) 他说他也是投诉无门，努力无果，这两三年被这个“邻居”折腾得心力交瘁，心烦意乱。 该选区的市议员对CBC表示，很可能这块空地被市政府买下之后，就“消失”在档案之中，有关部门可能早就把它给忘记了。 当CBC记者向市府查询时，市府交通部门的发言人在一封电邮中回复说，这块地确实是市府在2017年买下的，属于市府北约克发展计划(North York Centre Secondary Plan)的一部分，这个计划的本意是为了改善这个地区的交通状况。

很多人买新房，有条件的都会先看看是否带地下室，因为很多时候，未装修的地下室(Basement) / 半地下室(一般带高窗的Semi-basement) / 走出式地下室(Walk-out Basement)  是不会被算到地税面积之内的，这样看来，这部分面积算是“免费送”的，所以很多人都会选择购买带地下室的住宅。 那么，大家在选房的时候，该如何选择地下室呢？ 首先，看看通风状况是否良好，闻闻有没有明显的霉味儿，墙面和墙角有没有水迹，一般渗漏过的墙面如果没有再次粉刷遮掩，水迹是不会消失的。 其次，关注一下地下室的管道是否比较隐蔽，可利用空间是否够大，层高是否够高，这些都是决定地下室是否具有吸引力的方面。 最后，在Home Inspector到来之后，让他做一个氡气测试。为什么要进行这个测试呢?因为氡气是“隐形的癌症杀手”很多家庭都面临氡气超标的现象。 为什么地下室会漏水？ 由于自身的因素，地下室漏水算是比较普遍的情况了，综合考虑，地下室漏水的原因有以下4点原因： (1)使用维护不佳, 造成房屋积水： 正常情况下,房屋四周的基础边的填土,大多是向外倾斜的,便于排水,但可能天长日久被行人践踏;也可能土壤长期被浇灌造成向内倾斜,雨水便流向基础,从而造成地库的渗漏。 (2)地下排水系统失灵： 埋在房屋基础四周的排水管,如果混入大量泥沙或是年久失修,都可能造成损害或堵塞,从而令积水无法及时排开而造成地库渗水。 (3)地库本身缺陷： 地库的墙或地面,都会或多或少存在若干裂缝,这些裂缝是导致地库渗水的潜在因素。 (4)低洼地带雨水倒流： 当屋檐排水渠盛满冰雪而下雨时，雨水便泻下倒在屋周围，故地基墙旁的土地向外或向内斜，是决定地库会否漏水的因素。有少数精明屋主，用藏在泥土里的水管，将雨水由屋后引至屋前，而解决了地库漏水问题。 如何解决？ 一般做好了日常防潮的地下室，都不会出现漏水的情况，一旦遇到漏水的情况，我们需要根据具体情况，寻找相应的解决办法： 1. 墙体渗水一般发生在砖墙的裂缝处，当你找到裂缝，或者感觉到潮气外露的时候，用速干混凝土(Instant concrete)或水泥封剂(Seal Cement)填补裂缝，然后刷上DryLok就可以了。 2. 墙体与地面交界处漏水墙角处渗水(Cove Joint Leaking)是比较棘手的情况。想要彻底解决问题，就需要把把外墙挖开，检查和重做外面的防水层(Waterproofing Layer)室外蓄水管(French Drain)，这样做的成本无疑是很高的。如果漏水的范围很小，情况不是很严重的话，省钱省事的做法是把水流疏导，在室内地面挖一个槽(Below Floor Drainage)，沿着墙线一直引流到Sump Pump中去。水槽的上面用地板或其他饰面盖住就完全看不出来了呢。

大多数客人看房时，习惯跟着地产经纪直接进入房屋，看一下这个房子的整体布局，房间大小，朝向采光和装修风格。很多客人都会很关注厨房和卫生间的装修和布局，比如厨房有没有中央岛，橱柜储物空间够不够多，卫生间有几个台盆，有没有浴缸。有些客人还会特别在意一些细节，比如地板上有没有划痕，灯光颜色喜不喜欢。还有的客人还会很关注房屋内的家具或者staging的风格，比如房间内的餐桌，沙发款式是不是和房屋风格匹配等等。 可能有人会问，难道这样看房不对吗?看房不就应该这样看吗? 对，以上这些都对。当客人进入一个房子后，很自然会用一种沉浸式的眼光来看这个房子，想象自己和家人搬进这套房子后的各种生活场景，如早晨起床后一家人的动线会是怎样?吃晚饭时一家人的习惯是什么样的?房屋应该如何布置来满足一家人在家时的休息和娱乐?如有老人或客人来小住一段时间，房屋能否满足各种需求? 这些都是看房的客人需要考虑的点。因为每个人的生活方式，家庭结构，审美偏好，以及在预算有限时的优先等级都不一样，所以看房从某种程度上来说是一件非常主观且容易Emotional 的事情。 房屋的布局风格没有唯一的对错标准，有人喜欢南北朝向的，有人就喜欢东西朝向的; 有人喜欢开放式的格局，有人就喜欢各功能区分隔开的格局;而对房屋装修好坏的容忍度也只是在有限预算下的某种妥协，如果不考虑预算，相信谁都喜欢比佛利山庄的豪宅，相信谁都喜欢意大利的天然大理石和德国的厨房电器。就像如果不考虑自身条件，每个男人都想要有个日本的老婆外加一个法国的情人(开个玩笑)。 但如果看房仅仅只是这些东西，那客人自己就可以看了。为什么还要我们地产经纪陪同去看房呢?难道地产经纪就是去帮客人开个门?难道就因为我们有个License, 万一屋主家里少了东西可以找到我们吗?如果是这样，那地产经纪真成了开门的大爷，客人觉得地产经纪无用也实属正常。 在现实生活中，确实有不少地产经纪带客人看房时是基本不说话的。这无非几个原因：一种可能是地产经纪自己不太懂房屋各种结构或设备问题，说多了可能还会被客人质疑，因此还不如什么都不说;另一种可能是自己看出了什么问题，但如果客人喜欢，想着尽快让客人下offer，早点结束这笔生意赚到佣金，所以选择什么也不说。 对于这两种地产经纪，前者是因为Ta的不专业，所以不敢说，后者是因为TA的不道德，所以不愿说。无奈我们没有办法改变现实世界， 那么作为地产经纪，在陪同客户看房的时候，除了让客人自己沉浸式地进入这个房屋，感受这个房屋以外，还会看些什么?还会提醒客人注意些什么呢? 观察房屋外围 首先，当Tan先生陪同客户到达一个房屋时，Tan先生不会立马就领着客户进门。相反，Tan先生会领着客户绕着房子外围走一圈。如果能从外面进入后院，我会领着客户一起先进后院走一圈。 那绕着房子外围走一圈，Tan先生会关注那几点? 01观察一下房屋周边的地势 俗话说，人往高处走水往低处流。而加拿大房子，最怕的就是水。所以如果一个房子周边的地势比这个房子高，那这个房子的地基多数会比较潮湿，时间久了对房屋地基的侵蚀会很厉害，严重的话还会有渗水漏水的可能。 如果地势高的区域是在你家后院或前院，那通过后续人为整平地势，加装排水沟还可以缓解(但要花大笔的钱)。但如果地势高的区域是别人家的房子或者公共区域，那只能说这个房子有先天性的缺陷了。 02观察房屋外围的墙体是否有裂缝 对于有一定年份的房屋来讲，有一些细小的裂缝很正常，无论是混凝土，砖墙还是stucco的外墙体，随着时间的推移，季节变化的热胀冷缩，多多少少都会出现一些细小的裂缝。 但是对于一些种类的裂缝，买房的朋友一定要谨慎。比如地基墙横向切面的裂缝，或者如阶梯状的裂缝。 对于房屋来说，最怕的是有结构性的问题。地产经纪尽管不是专业的结构工程师，也不是持牌的验房师，但作为一个专业的地产经纪，起码要对房屋明显的结构性问题有一个初步的预判，至少在发现这些苗头的时候，要给客户提个醒，建议在下offer的过程中，尽量可以添加一个验房的条件，以保护客人的利益。 03观察一下房屋的屋顶 对于屋顶，尽管受到看房时间，专业性和条件的限制，地产经纪带客人看房的时不可能看得很清楚和专业，但地产经纪和客人在进入房屋前，可以在房屋外部稍远一点的地方，比如人行道，小马路对面看一下房屋屋顶的整体情况，其中有2点可以特别关注： 第一，  要看一下屋顶大致是什么材质的?瓦片边缘处有没有很明显的磨损和翘起?我们平时碰到的绝大多数房屋屋顶是Asphalt Shingles，对于这种沥青的屋顶，寿命通常在15年左右，如果这个房子的年龄超过15年，那要留个心眼问一下屋主有没有换过屋顶，大概什么时候换的。通常来讲，如果卖家在近2-3年有换过新的屋顶，一般都会在Listing information中特别标注出，作为房屋的一个features。 另外一种比较常见的屋顶材质是Metal的，这种金属材质的屋顶价格都很高，是普通沥青屋顶的几倍，通常寿命都在50年左右，有些甚至达到70-80年，如果房子是金属材质的屋顶，卖家一定会把它作为房子的一个卖点宣传。 第二, 要看一下屋顶有没有明显的局部塌陷或拱起。这通常预示着这房子的屋顶有结构性的问题，那地产经纪一定要提醒买家找专业的验房师来仔细检查一下屋顶的结构。 04观察一下房屋的烟囱和门窗框体接缝处 房屋的烟囱通常都是完全垂直且没有破损的，如果在房屋外部就发现烟囱有倾斜或者烟囱有明显的大裂缝，那很可能是房屋结构问题引起的。 同样，如果房屋门窗框体和墙面有明显的裂缝，那有可能会是房屋结构问题，同时也可能会造成房屋内部渗水。发现这些问题，同样也需要提醒看房的客户注意了。 观察房屋内部 那进入房屋后，除了陪客户看房屋布局，房屋装修外，Tan先生作为地产经纪，还会帮着客户看什么，会提醒客户看什么?请听Tan先生一步步讲解。 01观察房屋的天花板 Tan先生进入房屋后，第一件习惯做的事情是先扫一遍每个楼层的天花板。看一下天花板有没有水渍或发霉。 如果一楼的天花板有水渍，说明可能是夹层中的水管曾经漏过。如果是顶楼的天花板有水渍或霉点，则说明屋顶可能曾经漏过或者阁楼内非常潮湿。 当然，现在很多卖家在房屋上市前都会做一些修补和美化，特别把一些有明显水渍和霉点的地方刷个漆，以此来掩盖问题。 但是，除非是屋主天花板整体粉刷，否则局部粉刷的话，多多少少可以看得出一些色差。尽管局部粉刷不能说明一定有漏水或霉点，但至少可以多留个心眼，提醒客户注意。 02观察地下室 很多地产经纪带客人看房时，如果地下室是没有装修过的，就会跟客人说，没装修过的地下室没什么好看的。 但事实上恰恰相反，作为独立屋或者有地下室的镇屋来说，不管有没有装修过，地下室是必须要看的!为什么? 首先，地下室是整个房屋的地基所在。房屋有没有漏水的迹象，有没有裂缝等结构性的缺陷，地下室是重中之重。 本人看过N套房屋，人走进地下室，湿气大不大，地下室霉味重不重，人都会有很明显的感受，相信客户也同样可以感受的到。 特别是对于Unfinished的地下室，提供给客户一个最直观的展现来观察地下室的毛坯墙体和地面，角落是否有问题，比如裂缝，渗水，墙体结晶分化，保温棉发霉, 承重柱生锈等等。那这些这么重要的方面，怎么可以忽略不看呢? 其次，房屋基本所有的设备都位于地下室，如果有时间的话，可以简单看一下这些设备的外标签，以及设备或管道外张贴的维护保养记录。通常来讲，通过设备设备外标签上的Serial Number 或者MFR Date(Manufacturer’s date) ，可以基本判断这个设备的年份。 同时，在地下室的通风管道上可以观察一下有没有任何设备的维修保养记录单。通常，一家正规的公司有做过对暖炉，热水器维修保养或管道清洁的话，都会在设备外部或连接的管道上贴上一张记录单，详细记录维修保养的内容和日期。这些都可以作为设备Condition好坏的参考依据。 03检查一下厨房，卫生间的水流大小，冲一下马桶 这里涉及到房屋进水和下水的各种问题。 首先，在看房时会稍微打开一下厨房或卫生间洗手池的水龙头，观察一下水压和水流大小，毕竟一个家庭的用水是否舒适对居住质量事关重要。 同时，可以打开水槽下面橱柜的门，简单看一下水槽下的管道和夹板上是否有漏过水的痕迹或水管生锈的痕迹。 最后，冲一下马桶，观察一下马桶的下水是否通畅。如果马桶盖被封起来的话，通过下水声音是否干脆，多少能对管道的通畅有一些判断。 再次移步房屋室外 … Read more