为什么加拿大的房产比美国更加强劲？因为当前事实的结果就是如此! 2021年当加拿大房价同比涨幅达到32%时，美国上涨17%；再看近20年加拿大的房地产投资收益跑赢了股票，而震荡却相对很小；2008年金融危机后美国房地产价格的最大同比跌幅是12%，而加拿大房地产的最大跌幅仅为 0.5% 。
TD的高级经济学家 Mr. Thanabalasingam 说： 加拿大培植的房地产土壤，更容易滋生害怕踏空 （FOMO，Fear of Missing Out）的情绪。这是什么意思呢？比如一个财务规划师向您推荐投资产品的时候，对你说比较了20年的平均业绩和稳定性，房地产是最高的， 那你要选在哪个投资产品呢？当然作为一个专业人士他会告诉您：房地产变现比较慢是它作为投资产品的最大劣势。如果你看到20年加拿大房产的走势，你会怎么判断？ 如果正好厌倦了不停租房和搬家的生活， 你会嫌弃房地产变现太慢吗？
加拿大，就是北方人，因为在美国的北部加拿大自称：We the North！在遥远的北方，为了顽强地生存，我们紧跟南方美国的经济政策，比如QE和降息的日期几乎都在同一时段。但是比起超级大国美国，加拿大还是一个被世界定义为资源提供国的发达国家之一，所以加拿大有很多地方区别于美国，加拿大的特别的地理位置，自然造就了加拿大特别的房地产形态。
这个被经济学家成为更容易滋生害怕踏空的市场区别于美国主要有四点：
首先，地理位置：
加拿大从面积上说是世界第二的大国，人口3600万。 世界上有多少国家60%的人口仅聚居在5个大城市周边200公里的地方？那当然只有加拿大。加拿大的人民可以自由选择居住的城市，但是再北点，所有人都不约而同地说：太冷了！少部分说：有北极熊；还有部分人说：人太少了。在严酷的大自然面前，大多数人选择群居；60% 以外的人无疑也会选择小规模的聚集。想想南部美国，富庶和温暖的土地太广阔了， 人们不需要那么聚集呀，房地产也不需要那么聚集啊。除了自然地理的分割，经济发展也影响了经济中心聚集人气的强弱， 最终的结果就是加拿大60%的人口仅聚居在5个大城市周边200公里的地方。
第二，加拿大的人口政策正在发挥作用：
2018年的人口年度增长达到1.4%， 是7个发达国家当中增长最快的国家。 留学生是人口增长的主力军，留学生当中决定定居加拿大的比重持续上升。我们知道大部分发达国家都在经历人口缓慢的增长，一般在0.5%左右。 历史表明，世界经济增长和人口的发展周期相当契合；加拿大也在老年化的进程，婴儿潮之后的后备力量欠缺，所以正确的人口政策绝对会支撑经济，房地产的发展也会直接受益于正确的人口政策。 疫情之后，加拿大把移民资格给到更多已经在加拿大学习工作的人群， 2020年也有2.5万人拿到永久移民资格，基本上延续了2016-2019年的移民水平。
下表是美国和加拿大下2016 – 2019年人口增长的百分比， 很明显，加拿大从人口增长从2016年开始大幅超过了美国，而且超过的幅度持续增加。
第三，2008年经济危机对于加拿大房地产的影响较小
加拿大的经济在2008年金融危机中受到的负面影响在发达国家中是最低的，主要原因是加拿大禁止次级贷款产品在市场流通。即使如此，加拿大很多投资基金还是因为间接投资了美国的次债遭受损失。
2008年美国的金融危机导致人们对房地产的信心被严重破坏，可以说至今都有谈虎色变的效果；但2008年之后加拿大的房产没有发生巨幅调整。查询一下加拿大近50年的房地产发展周期可以发现： 2008年之前，加拿大的房价涨幅远低于美国，没有次贷产品的流通，就避免了没有还款能力的人可以透支买房，而房价也没有因为次贷的刺激飙升；所谓加拿大的房价2008年前就爬得不怎么高，自然也不可能自由落体式的下降。 2008年之后加拿大政府采用降息等工具干预市场，让房地产市场得到了平稳的回复。突然有所感慨：当美国次债风光，美国房价疯涨时，对与毗邻而居的加拿大人们，何尝不是一种巨大的诱惑？ 在巨大诱惑面前说不，那又是多么艰难！所以历史能够见证真正的英明。
第四，近期政府对贷款政策的松紧控制：
加拿大和美国都同时调低了利率，但是对于贷款政策松紧的政策在时间上有所差异。 总体而言，疫情之后美国的贷款比加拿大更难获得，但是最近与加拿大趋同。
同在北美，互相观望！
除去以上些许的不同，美国和加拿大的房地产的共同之处，可以互为镜像。QE，利率不用说，最近趋同的是开发商行为：6月22号新闻，黑石斥资60亿美元购买美国开发商合作伙伴的独立屋共1万7千套，目标是以先租后卖的方式获取利润；加拿大也有一个公寓开发商要进军独立屋房屋的出租市场，舆论哗然。第二季度房地产市场的成交量较第一季度是下降的，专业的大部队到来是坚定的。
最近疫情，美国的疫苗接种领先全球；那边的出租率，公寓市场都将是我们的前瞻指标！我们拭目以待。
