带租客的投资房,降低风险怎么买?(转载)

买带有房客的投资房有很多利好, 但也可能会碰到问题房客。如果想买这样的房子,对现任房客该做/能做什么?承接来的房客与前房东的合同怎么处理?

  1. 承接租客的利弊

优点: 1)不需重新找房客; 2)马上有房租收入; 3)前房东已经把该修的东西修理好;4)有租客说明房子已经满足municipal legal requirements。

风险:1)新房东必须100%接受原合约各项条款;2)房客可能会试探新房东故意迟交房租; 3) 碰到坏房客,不得不费时费力走驱赶程序。

  1. 新房东能否与房客解约

一般来说, 租约是跟着房子的,新房东在lease没到期之前, 不可以随便改变合同条款, 比如涨房租,或终止合同让房客搬走。

所以,如果不愿意承接之前的房客, 或者想自住,最好的方法是在买房时,在合同里加入一个交房时必须是空房的contingency, 这种情况下,就由卖家承担解约的责任。

当然也可买了房子后,自己同房客商量重新签合约或给钱走人, 但不能强制。因为房客受lease保护,没有义务接受你的条款。

下面几种情况是例外:1)卖家原来的lease里有条款“房主卖房或转让产权时有权提前终止合同“; 2) foreclosure的房子, 可按照本州的规定发 ”Notice to Vacate“。3)买来是自住的, 可以通过owner move-in eviction (OMI) 让租客搬走。

  1. 买带房客投资房的注意事项

1)买房时在合同加入一个条款, 要求房东提供房客申请表, 房客的授权书允许买家对房客做背景调查。有房客的信息及许可, 就可调查房客的背景包括信用,犯罪记录,工作及收入情况。

2)向卖家(现任房东) 尽可能了解到为什么卖房子。了解房客是否按时交租,要求卖家提供最近6-12个月的银行进账记录。

以上做法, 对于SFH, duplex, triplex ,如果卖家和租客配合可能做得到。但对小型多单元公寓,个个去查不现实。学堂公寓课的Tim老师说,,可通过过去12个月的monthly income statement, 评估一下: 1)多少拖欠房客, 共欠多少钱?2) 赶房客需要多少钱, 多少时间? 3) 自己是否愿意承担风险; 4)在提交Offer时把成本算进去。总之, 买房时能了解的信息越多越好。

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