房地产投资中的政治和经济学（转载）

房地产每十年经历一次波动；长期看人口，中期看土地，短期看金融，这是我们上一篇文章总结过的房地产周期规律。房地产周期从18年缩短到10年是最近几十年的事儿，周期缩短的原因就是政府那只闲不住的手一直在干预。无论政府怎么想，市场有其固有的规律，而市场就是人的行为的总和，一套房子的价格是买卖双方之间协议达成的，不是政府规定的。包括多伦多，全世界所有市场经济国家的房价，都是政府一厢情愿的干预与市场经济共同作用的最终反应。这里面涉及政治和经济，但并不是政治经济学。地产投资者务必要看清楚如下几件事，否则脑子就乱了。

首先说说政治对房价的影响，以及地产投资者应该如何顺应政治风向，并从中获利。中国从1998年房改以来经历的20年，浓缩了全世界房地产市场上千年来政府在其中扮演的角色。中国房地产第一次以“稳定房价”为目标的宏观调控发生在2005年，以行政命令限购；到了2006年开始釜底抽薪，减少供地，不给开发商贷款，不批准地产公司上市，大力兴建经济适用房。大家可以自己查到当时的人民大救星是谁。这些措施让城市里无房的人欢呼雀跃，奔走相告：中央终于出手了，穷人也能买得起房了。类似的打压一轮接一轮，大致有7-8轮。市场不仅不给面子，还打了政府的脸：被压抑了的需求，遇到稀缺的供应，如干柴烈火般点燃了房价，加上开发商融资成本倍增，房价更是火上浇油，至于经济适用房吗，就更有意思了，中央没有给1000万套经济适用房拨款，硬要地方政府去建，地方政府要求建筑商每建7套商品房必须建3套经济适用房，并把经济适用房白送给政府，于是那7套商品房的价格就含了3套免费房的成本。14年过去了，傻子也能看出来这些政策没有一条是降房价的，否则北京上海的房价怎么能涨14倍呢。政治show就是领袖展示亲政爱民，亮出肌肉让一起反动派闻风丧胆，至于经济后果，呵呵。对于地产投资者来说，政策一变，就要判断房价是要涨还是要跌，并决定是买进还是卖出。上述宏观政策出台之后，有经济学常识的人看到了房价要暴涨的信号，克服一切困难，该离婚离婚，穷尽一切手段要买房啊。而没有经济学常识的人在等房价下跌，通过新闻联播了解房地产，上BBS发言痛骂开发商黑心，炒房客早死早超生…对于投资者来说，需要看清楚，不要管谁当政，管他是民选的，还是集权的，人民大救星出昏招的时候，就是在制造市场BUG，讨好无知选民，麻痹弱势群体，最终为心明眼亮的投资者创造机会。看看2017年4月安省的公平买房法案/Fair Housing Plan，政策一出，BBS上的键盘侠一片欢腾，无产阶级要当家作主了一样自豪，2年过去了，眼睁睁看着多伦多最低端的公寓房产又上涨了10%+，无产依然是无产。言辞凿凿要打压房价的自由党呢？在2018年的选举中连遮羞布都输掉了。

即使是半市场经济，也要遵循市场规律，而市场就是人的行为总和。稳定房地产市场的政策一出，经过市场，即人的行为，过滤一下，后果就应该是确定的。因此，经济学的研究目的始终只有一个，即，不是研究政策如何事与愿符，而是研究政策是如何事与愿违的。所谓的经济学头脑，就是指“二阶经济学思维模式”，即，评估后果的后果。举个例子，大家立刻能明白啊：政府宣布提高工人的最低工资，从每小时12元涨到每小时15元，有选票的穷人一片欢腾；而用二阶经济学思维考虑一下后果的后果就知道，这是骗选民的政策。工资从12元涨到15元，其后果的后果就是：雇主会减少雇员，让失业增加，一些能力只有每小时12元的人从此再也找不到工作，社会治安情况立即恶化，政府把职业阶梯的第一阶提高了，让低技能，低学历的人从此放弃了爬梯子的念想，一心一意地去过打砸抢偷的人生了。政府限制租金涨幅是又一明证，租金越限制越涨，越涨越快，房东与租客矛盾日益加深，法律纠纷不断。曼昆在他的编写的经济学教材中特意举了两个例子说明政府的政策是如何事与愿违的，一个是提高最低工资，一个是租控，而前安省自由党政府恰恰犯了这两个在教材中可以找到的经典错误，这真的是巧合吗？绝对不是。政客就是要表演给不懂经济学选民看，同时假装看不见懂经济学的人的反对。所有有悖经济学常理的政治决策，都是打着以顺应民意的旗号，欺骗无知小白的把戏。因此，多伦多的房地产投资者最需要做的事情就是不断学习，牢记经济学各项基本原理，以免被政治花招蒙骗。

下面列出的经济学常识对于多伦多的房地产投资者至关重要，请牢记：

债务过重会影响经济发展吗？NO。加拿大债务的质量非常高，房贷债务平均额为21万，绝对值很低；房贷债务迟付比例为千分之2.4，是美国的十分之一。加拿大的次贷都是借给新移民的，首付在35%以上。

多伦多的房价过高/over value吗？看怎么算了。多伦多房价是平均年收入的11倍左右，纽约是13倍，东京是21倍，伦敦是28倍，上海是33倍，深圳是44倍。如果和其他国际一线城市比，多伦多房价不算过高；如果和加拿大的其他城市比，房价是过高，而且要永远地过高下去了。城市化率超过70%的国家里，人口流动就只剩一个方向了：大城市的超大城市圈儿化。多伦多和上海的面积差不多，上海人口3000万是多伦多的6倍。人口密度低，不可能出现房价过高。

多伦多的房产有泡沫吗？泡沫的算法就是房价比租金，数越大泡沫越大。多伦多的独立屋有泡沫，而公寓楼没有。公寓的租金与公寓的房价同时上涨，月亮走我也走，是所有泡沫中最硬的泡沫，蔑视一切调控和打压。有人觉得自己的命硬，比公寓泡沫还硬，就继续等泡沫破裂吧。

加拿大有没有次贷？没有。加拿大不看本地收入的贷款基本上只照顾新移民，类似美国的次贷情况不会发生在加拿大。银行是经济实体，需要为自己的安危和利润考虑，不会乱来。美国和中国都出现过政府干涉银行房贷业务的情况，而加拿大没有。中国的宏观调控政策里有一条：首套自住房利率7折，第二套房贷款利率溢价40%，结果商业银行在面对没有信用记录，低收入的首贷申请人时，本来应该收取高风险的利率溢价，却被要求利率打折，买第二套房的客户全是实力和信用最好的客户，却被要求利率上浮40%，商业银行的心凌乱了，百般刁难首贷客户，找各种理由不放款啊，穷人最终还是买不起房。美国政府就更蠢了，政府要求银行不能歧视采草莓的墨西哥裔小哥，政策要向地下室酒吧里的职业舞蹈家倾斜，大家看看电影《大空头》就知道了，银行做一笔贷款就马上包装成债券卖掉，哪怕贷后洪水滔天，都与银行没关系了，反正买这种有毒债券的人啥也不懂。银行，必须保持合理的歧视，不能借钱给收入低的借款人，消除一切歧视，会天下大乱。

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