自从2016年讨论在加拿大如何进行多套房投资这个话题以来，很多朋友不仅通过微信，还亲自来我办公室面谈，了解多套房投资的原理和操作过程。对房地产投资感兴趣的朋友很多，但真正掌握章法的人却非常少。即使有能力，有行动的投资者，买了2、3套房产就遇到了无法再贷款的困境。来咨询的朋友，很多人已经成了“房贷植物人”，除了搬家，根本无法救治。怎样能持续保持借款能力，多买几套投资房呢？
01 为什么要进行多套房地产投资
首先，加拿大是一个典型的发达国家/developed country，劳动法已经开始保护工人，资本家、企业家、创业家们已经放慢了脚步，一切都比发展中国家/developing country 的节奏慢了很多。发达国家的国内生产总值增长非常缓慢，远远低于中国。移民到发达国家的人，会发现有一种使不上劲的无助，原因是发达国家的财富存量很大，但增量不多，创造财富的机会很少。发达国家已经过了创富的阶段，社会中财富增量有限，但财富存量巨大，新移民要赶超现有居民的财富，最好的办法就是利用杠杆，从现有财富池中分一勺羮。新移民，如果像老居民一样朝九晚五地工作，财富差距会越来越大
其次，利率是资产配置的方向标，低利率且有通胀的情况下，有利于借贷；高利率有通缩的情况下，有利于投资固定收益的债券。
全球处于低利率已经有10年之久，美联储本打算将利率恢复到正常，鼓励储蓄，但过去10年来政府和民间借贷的量太大，加息太快恐怕没能去杠杆，反而把杠杆压断了。我个人对利率的看法是：央行调整短期隔夜利率的能力比较强，也容易，但对于长期债券收益率，控制起来难度非常大，尤其是采用了QE之后，再想加息就特别难，例如，日本是最先使用QE的，18年来一直试图加息，但每次都失败。如果未来3-5年仍然处于低利率，那么借贷才是积累财富的途径。欧神说的“建立以房贷为核心的资产包”，历史条件就是低利率环境。试想，如果利率是10%，你还贷款买房吗？而利率是3-4%，为什么不贷款买房呢？
第三，自住房是消费品，不能产生租金，因此不能归类为资产，而且有贷款的自住房算是最大的一笔“坏债务”，只有投资房，能够产生租金收入的房产才算得上是资产，当然，资产越多越好。房产作为资产，有抵押物的功能，每一块砖都能提炼出资本，用于下一次投资。买的投资房越多，资产越多，提炼的资本越多，资本越多，买入的资产越多，而资产是平衡我们一生收入的工具：收入高的时候，储蓄到资产仓库中，年老体弱收入低的时候从资产中取出现金享受退休生活。如果正当壮年，收入远高于开销，把收入落砖为安，是资产和资本积累的重要途径。
除了上述三个主要原因，还有：多伦多人口会不断增加，相信后来的新移民更有购买力，房价会稳步升高；多伦多新房供应缓慢，空置率极低，说明房产需求强劲，租金有保障；加拿大金融体制保守，为房地产市场的健康稳定发展保驾护航；家庭进行的投资，以保守为主导思想，对于不熟悉的资产仓库，轻易不要尝试，房地产是经过了千年考验，安全的资产仓库。。。
02 人生苦短，没有时间积累多套房首付怎么办？
富爸爸系列《房地产投资指南》一书，第十六章是富爸爸顾问，房地产投融资专家韦恩帕默分享的投资经验，他的经验是我第一次看到有人把房地产投资中最最最重要的一个因素——时间，当成投资的关键因素写到书里。韦恩帕默的房地产投资公式是这样的：财富=交易X机遇X（才智+资本）÷耗时。如果完成一笔交易，创造一笔财富所用的时间太长，有可能得不偿失，甚至是亏损的。大多数经济学家在研究和解释经济行为的时候，也没有考虑耗时因素，最匪夷所思的是，所有正规的经济学教材中，没有一本分析投资或生产的时间回报问题。所有的问题，尤其是经济问题，都有一个制约因素，那就是时间，以个人投资为例，55岁实现财富自由，与85岁才实现财富自由相比，后者的自由基本上已经没有任何意义了。《正阳门下的小女人》有一个场景是：与俄罗斯的易货贸易，产品选择了易腐烂的水果，由于运输延误，水果都烂在了车厢里，这一单生意的结果几乎是全损。
时间的重要性，再怎么强调都不过分。我曾在朋友圈看到一篇文章的题目，大概是说，财富积累是三辈子的事，我没打开看，因为我觉得这是个对自己的人生不负责任，而且坑儿坑孙的看法。财富积累必须在一代之内结束，否则毫无意义。来到这个世界上，每一个人的初始状态都是光着屁股的赤贫，离开的时候也差不多是这样，但过程中，不能这样。把希望寄托在第二、第三代，那此生的意义何在？张五常的《经济解释》第三卷第八节，标题是《交易速度与期货市场》谈到了一点点交易时间和耗时问题，但没有深入探讨。我想这就是经济学家，与投资者和企业家的不同，拿自己的钱冒险的人，不可能不考虑交易耗时；时间的有限和稀缺性，对投资和交易有着致命影响，而这个问题对经济学家来说，反而不重要了。
多套房投资，靠自己攒首付，一辈子也就3套房，不会更多了。所以，有生之年购买的投资房超过3套，最关键因素是：
在收入最稳定，最高的5-10年内，购入投资房，并不断加按已有的投资房；
自住房按揭贷款余额尽量保持在最低，理想状态是自住房贷款余额保持在年收入的3倍以下，最好是付清自住房按揭贷款；
安排好投资房买入时间，两套投资房的买入时间间隔在1年左右；
控制好每笔投资房的贷款金额，单笔贷款金额在家庭年收入的4倍以下；
除非打算换自住房，否则不要把自住房加按；
永远不要自己毁掉房产的资本性，不要非法分租，不要非法改建；
不要购买大多数银行都不做贷款的房产；投资房尽量不要计提折旧/CCA。
投资多套房的理想很丰满，现实很辛苦，在累积房产的5-10年里，需要推迟其他欲望的满足感，舍得多交税，竭尽全力，集中所有注意力，迅速积累起房地产财富，形成以“房贷为核心的资产包”，除非利率大幅上涨，否则不要轻易卖掉任何一套投资房。
03 多套房投资半途而废的那些教训
教训一，最严重的教训，是不断从自住房中取出房权做投资房首付，直到有一天，自住房贷款余额高到再也无法申请到投资房贷款。这是很多本来具有多套房投资条件，但却半途而废的一个最重要原因。这种情况就是我以前说的“房贷植物人”现象，一旦出现这个症状，要么自己搬到贷款金额最少的房子去自住，要么回到新移民状态，日积月累加速偿还自住房贷款，没有其他捷径。记住，不要加大自住房按揭贷款的余额和月供，除非准备换自住房。
教训二，投资房单笔贷款金额超过年收入的5倍，投资房多年无法进行加按。这种情况出现在借款人谎称投资目的房产是自住目的，导致某一笔投资房贷款的金额超过了家庭年收入的5倍。出现这种情况，这套投资房产多年无法做加按，这套投资房的资本属性被剥夺，成为了一个“僵化的资产”，大大增加了多套房投资计划的耗时，降低了资本流动速度。记住，选择投资房，尽量选择在人口密集地区，交易活跃但是单价低的房产
例如，多伦多的二手CONDO，单笔贷款金额万万不能超过家庭年收入的5倍，最好控制在4倍左右，这样的房产加按最容易，2-3年就可以从砖头里榨取一遍资本。 有位朋友2017年5月在多伦多买了一套73万的公寓，2019年加按时评估价94万，家庭年收入19万多，自住房贷款余额很低，这种情况，加按后，立刻0首付买下一套投资房。让我们再回顾一下财富积累公式：财富=交易X机遇X（才智+资本）÷耗时，资本越多越好，交易耗时越短越好。
教训三，自毁资产。民用住房的地产投资，要想不断加按，就必须符合银行对房产的要求。如果买下一个居民物业之后，进行非法改造，非法分租，银行不能再加按了，这套房产也就成了“僵化的资产”。
很多人对资本主义制度能创造巨大财富这件事非常感兴趣，从马克斯到现代经济学家们，讨论资本力量的书多如牛毛。在我看过的书里，把资本主义能够创造财富说的最清楚的一本书是《资本的秘密》作者是位秘鲁的学者，他站在资本主义制度之外来看资本主义国家为什么富有，他看到的是：资本主义国家的居民，因为身处资本主义制度之中，反而不 识别庐山真面目了。举个例子，作者发现，在墨西哥和秘鲁，交易一笔房屋产权需要的时间要将近2年；发展中国家的很多房产不具备完整的产权，例如，中国的很多大学建了房子给教授们住，教授交了100万元换取了使用权，因为教授们并不拥有产权，所以没法拿这样产权的房子做抵押加按，100万就这么沉没到资产里了，这样的小产权房产全部是“僵化资产”。非资本主义国家的僵化资产比例惊人，无法转成资本或生产资料，而且交易过程不仅缺乏法律保护而且耗时冗长。我们身处资本主义国家，自毁资产的资本属性，是非常愚蠢和短视的。
教训四,自住房，以租养房，很难自拔。很多人把地下室分租也作为了房地产投资的一个类型，如果是自住房分租，只能说明一点：自住房买贵了，自己负担不起，需要以租养房。自住房，够住就好，我们不是活给别人看的，没有必要去当房奴。自住房债务是地产投资最大的障碍，以租养房的人，恐怕一辈子守着自住房无法脱身。优质社区，很少有房主分租地下室，一些半独立屋的社区分租严重，小区里车辆停得满街都是，这些社区的环境被房主们人为地破坏了，房价增长缓慢，如果已经选择了这样的社区，建议尽快搬离。一辈子只守住一套房子，社区环境还正在被破坏中，对以房养老来说，是最慢的积累房产的方式，建议，尽快摆脱这种在跑步机上奋力飞奔却原地不动的做法。
教训五，每个银行都有自己的房贷政策，购买的投资房，只能在极少数银行获得按揭贷款，会限制多套房投资计划的实施。
目前的多套房投资贷款政策是：
借款人最多名下有11套房，其中投资房不超过10套，
在某一家银行的贷款笔数不超过5笔，超过这个天花板限制的贷款，属于商业贷款，而不是居民物业的按揭贷款。
每个银行对物业也有要求，例如，4家银行对投资房低于500平方尺的楼房/condo不给贷款，只有1家银行可以。那么，买500尺以下投资房的投资人只能在这一家银行贷款，所以无论如何也不会超过5套房产。
教训六，不舍得交税。以前说过很多次了，这里再重复一遍：自雇人士可以自行决定公司开给个人的收入多或少，按揭贷款要看个人收入，而不是公司收入，自雇人士给自己发放的收入太少，会阻碍多套房投资的计划。每个银行看待租金的方式都不一样，5家银行，5种算法。因为有些银行要用投资房的净收入来抵消债务，因此，投资房计提折旧/CCA会降低借款能力。加杠杆期间，要舍得交税，累积起房产之后再考虑节税问题。
转载：王红雨在加拿大
