当地专家开始预测了卡尔加里市场的未来，考虑了从利率和通货膨胀到气候变化的所有问题。
如果说过去几年教会了我们什么，那就是生活可以是多么的不可预测。这对住房市场来说是双重的。
在大流行病开始时，谁会想到一场威胁到世界经济脱轨的全球危机最终会导致房地产的运行，而这种情况是这个城市近十年来从未见过的？
事实上，在2020年春季房价触底后，当人们囤积卫生纸和摸索远程工作时，卡尔加里的住宅市场急剧上升，在2022年5月达到648500元的基准独立屋价格，比前一年增长16.6%。这比该市在2012年和2013年的卖方市场上看到的那种价格涨幅要高得多，当时油价是最后的繁荣。那么，还有哪些力量在起作用，可能会影响我们在这个城市未来10年的生活方式和地点？
可悲的是，我们没有水晶球（如果我们有，我们会在某个游艇上靠2000年初的苹果股票生活）。因此，我们寻找下一个最好的东西：当地专家对未来十年可能影响卡尔加里房地产的主要因素进行评估。
好消息是，卡尔加里的宜居性、相对可负担性和日益多元化的经济应使我们保持在一个积极的轨道上–并相对避免任何其他可能等待的全球冲击的影响。坏消息是在这里买房可能会越来越贵。无论你是想进入市场，还是想搬家，这里有10个可能在未来10年影响卡尔加里房地产的因素。
- 供应和需求
其实的很简单。高中经济学的基本原理是整个北美房地产市场的主要驱动力，卡尔加里也不例外。房屋的价格，以及它们如何上升或下降，基本上可以归结为在任何特定时间有多少人在市场上，以及有多少人想要这些房屋。
卡尔加里房地产委员会的首席经济学家Ann-Marie Lurie说，我们最近的价格上涨，特别是独立屋的价格上涨，是由于被压抑的需求和住房库存的缺乏”。现在，市场已经有点疯狂了，问题在于供应。
然而，她指出，我们在过去两年中看到的价格上涨实际上标志着卡尔加里住房市场的复苏，这种复苏早就应该出现了。
Lurie说，2014年能源价格崩溃后，卡尔加里的需求下降，因为该地区的金融冲击促使许多人留在原地，避免升级房屋的额外费用。大流行期间创纪录的低利率，加上经济复苏的早期迹象和被困在家里的人对更多空间的渴望，最终导致那些一直考虑搬家的人铤而走险。其结果是对我们相对稳定的住房存量的需求大增，但Lurie说，她并不期望这成为一种常态。
与加拿大其他主要城市相比，卡尔加里的主要优势之一是有能力增加更多的住房，因为我们不像温哥华那样被物理障碍所包围，也不像多伦多那样被夹在其他密集的城市中间”。我们确实有能力增加供应，只是需要一些时间，”Lurie说。这需要多少时间–以及在此期间的需求会发生什么–将在决定未来的住房成本方面发挥重要作用。
- 利率、通货膨胀和可负担性
当然，还有人们愿意为住房支付什么，以及他们能够支付什么。随着通货膨胀和利率的上升，人们可以存钱和借钱买房的金额即将受到打击。自去年春天以来，加拿大银行已经进行了一系列的加息，作为其平息通货膨胀和冷却加拿大许多城市红热的住房市场的战略的一部分。预计这将继续下去。”ATB首席经济学家托德-赫希说：”我们正在进入一个更高的利率环境，这将使住房价格和住房需求的风帆失去一些风。虽然这可能有助于减缓价格增长，并保持卡尔加里与加拿大其他地区相比享有的相对可负担性，但其影响不会平均分配。
首次购房者将感受到最大的压力，因为他们更难获得融资资格，也更难通过联邦政府的抵押贷款 “压力测试”，该测试要求借款人证明他们有能力支付比贷款人所报利率高2%的款项，或政府基准的5.25%，以较高者为准。”这将使一些潜在买家更难进入市场，”Hirsch说。反过来，这可能会导致卡尔加里建造的房屋类型发生变化
- 租房的兴起和 “缺失的中间阶层”
随着越来越多的人被排除在住房市场之外，或者购买力下降，我们可能会看到对我们在卡尔加里还没有看到的住房类型的需求不断增加：适合家庭的低层出租、三居室公寓；连接的排屋和联排别墅；以及 “别墅群”。据RNDSQR的开发商Alkarim Devani说，卡尔加里可以成为开发这些所谓 “缺失的中间 “住房形式的领导者–如果它玩得好的话。
“德瓦尼说：”我们必须研究其他方法，在理想的社区提供可负担的、可获得的住房。这可以采取多种形式，从RNDSQR在成熟社区开发的以家庭为中心的出租房，到在新郊区包括更多的公寓、联排别墅和复式住宅。Devani说，不仅仅是成长中的家庭和年轻的租房者需要多样化的住房类型来填补独立屋和小高层公寓之间的空白。婴儿潮的老龄化浪潮也可能增加对小型、低维护的住房形式的需求，使老年居民在年老时能留在他们的社区。
这是一个得到市政府现行政策支持的愿景，例如在交通节点附近进行密集的住宅开发，将市中心的办公大楼改建为住宅，以及其50/50增长战略，即到2069年，现有社区和新社区的增长各占50%。卡尔加里人对这些 “中间缺失 “的住宅的接受程度还有待观察，这可能会大大改变我们社区的形状。但德瓦尼乐观地认为，这个城市可以在许多其他城市失败的地方取得成功。”我们有这个令人难以置信的机会来做好这件事。”
- 移民、迁徙和人口结构的变化
健康的人口增长对于维持一个健康的房地产市场至关重要。艾伯塔省的 “自然 “增长率为0.08%，在全国范围内处于领先地位，即出生人数减去死亡人数。但是，我们不需要依靠现有居民的生育来提高我们的人口。省政府的预测显示，艾伯塔省有望在2046年达到640万人口，比2021年的人口增加200万。这可能意味着卡尔加里每年增加数万名新居民，其中大部分是新加拿大人和来自全国其他地区的移民。
ConnectFirst信用社的首席执行官威灵顿-霍尔布鲁克说，对新居民的吸引力与前几代人不一样了。回顾80年代和90年代，”人们来到这里发家致富，往往有回家的计划，”他说，该市的人口随着石油和天然气工业的前景而起伏不定。
霍尔布鲁克说，该市的设施、靠近山区、相对可负担性和远程工作的自由，以及新产业的崛起，正在吸引那些想要扎根的居民。这既带来了挑战，也带来了机遇。卡尔加里可能会发现自己在未来有更多的老龄人口，因为回 “家 “养老的人越来越少。习惯于为大市场的房地产支付高价的人的涌入，可能会对房价造成上升的压力。
导致我们的下一个观点…
- 投机
笼统地说，投机是把房地产当作股票市场的做法：在市场低迷时购买，打算在市场高涨时出售（并赚取利润），而不对房产进行任何实质性的改变。这是一种高风险、潜在高回报的做法，许多专家认为在过去十年加拿大一些市场出现的极端价格上涨中发挥了作用。商业和土地登记解决方案供应商Teranet在2021年的一份关于加拿大住房市场的报告中发现，在2011年至2021年期间，安大略省的多房产投资者从16%增长到超过25%的市场，超过了首次购买者。卡尔加里为什么要关注？因为在国内寻找新的、更实惠的投资地区的投机者可能很快就会把目光投向这个城市。
Holbrook和Lurie都说，他们没有迹象表明投机行为目前在卡尔加里的房地产市场上发挥着实质性的作用，但现场的人说，有迹象表明这种做法可能正在上升。
张伯伦集团的房地产经纪人张伯伦（Jared Chamberlain）说，他注意到在过去的一年里，”在多伦多和温哥华赚了很多钱 “的买家大量涌入卡尔加里市场。”他说：”所发生的不仅仅是公寓，而是整个公寓项目都被卖给了这些投资者。”这是一种非常投机的投资方式。”
西南部高山公园背后的开发商Dream Unlimited的高级开发总监Ian Meredith说，他也注意到有更多的外地买家被吸引到卡尔加里，因为那里有负担得起的房地产投资。”有消息说，他们中的很多人……被多伦多或温哥华的市场所淘汰，他们认为这是下一个市场。”
但是，在缺乏定性数据的情况下（我们并不倾向于跟踪人们在加拿大购买房地产的原因），任何关于这一趋势是否会在未来十年内继续增长的预测，充其量只是猜测。
- 气候变化
从2013年的洪水和2020年的冰雹到去年的酷热穹顶和一波波的野火烟雾，卡尔加里人已经感受到了气候变化的影响。市长Jyoti Gondek在2021年上任后不久就宣布了气候紧急状况，使该市能够加快对气候变化的行动，其中住宅建筑和交通是遏制该市碳足迹的关键目标。
为此，将于今年秋天推出的一项新计划将为房主实施能源升级提供财政奖励，这意味着现有社区的更多房屋可能被改造成热泵、无水箱热水系统和太阳能电池板。然而，在绿化我们的住房存量方面，最大的进步可能是在郊区。
“事实是，我们的新社区可能是北美最密集的新社区之一，”卡尔加里市增长和变革战略代理经理Matthew Sheldrake说。他说，除了更小的地块和更紧凑的间距之外，更多的开发商正在为低碳的未来做准备，他们将房屋朝向南方，以获取更多的阳光，安装电动车充电站和太阳能电池板，并设计社区以鼓励步行和轮子去享受便利。虽然城市政策有足够的空间来塑造住宅部门的气候行动，Sheldrake补充说，可能有潜力与开发商建立更强大的伙伴关系，以加快变革的步伐。”我们几乎需要进入一个创新的良性循环”。
- 建筑的成本
由大流行病引起的供应链问题、航运燃料成本的上升和通货膨胀都使开发商陷入了困境。梅雷迪思说，尽管房价已经上涨，但供应成本的增加意味着 “没有人比以前赚更多的钱”。
解决这个问题只有两条路：在房价已经上涨的时候向购房者收取更多的费用，或者适应性地把成本降低。”这听起来很愚蠢，但你真的需要你的前院吗？或者，我们能不能把你的前院后退减少到最低限度，这样你的地皮就会缩小15%，这样价格就会降低15%，”梅雷迪斯说。
而且，造成成本上升的不仅仅是供应链问题。所有这些节能建筑材料和气候友好型的设计决定加起来。梅雷迪思说：”随着我们的能源效率目标的实现，我们所建造的所有房屋的成本也随之提高。”他指出，今年将推出的新的联邦建筑法规将要求今后提高能源效率，这意味着建筑成本将继续上升。
“因此，矛盾的是，我们所追求的东西最终会使人们的负担能力下降，”他说。
其结果是什么？更小的土地和房屋可能成为新常态
- 技术–不仅仅是创业公司的技术
经过多年的努力，卡尔加里吸引初创企业到该市，特别是填补市中心的一些空置办公空间，卡尔加里吸引科技公司的尝试终于取得了成果。
去年，卡尔加里在世邦魏理仕的年度科技人才评分中上升了6分，在榜单上排名第28位，这表明该市在科技雇主和工人中的地位和吸引力正在不断提高。同时，以卡尔加里为基地的科技公司在2021年创下了投资记录，获得了3.222亿元的资金。”霍尔布鲁克说：”当你看一下卡尔加里市的科技公司的融资交易数量时，它实际上变得相当令人印象深刻。虽然他注意到科技并不是推动多样化经济复苏的唯一行业–制造业和专业服务也处于增长阶段–但这些科技交易所带来的宣传正帮助吸引新的、受过教育的人才来到这个城市。
但是，一个充满高薪技术工人的市中心并不是唯一有可能塑造这个城市的力量。技术本身可能发挥更大的作用。卡尔加里市的城市和区域规划主任乔希-怀特说：”五年前，谁能预料到电动摩托车会成为这样一个东西？”他指出，无处不在的智能车辆已经改变了该市对市中心交通的规划。随着自动驾驶汽车等未来主义概念越来越接近主流，该市可能会出现更多与交通有关的动荡。甚至电子商务在大流行期间的兴起也表明，相对平凡的技术可以改变人们在我们城市的运作方式，以及我们如何确定我们土地的最佳使用。怀特说：”也许我们更多的增长战略是以容纳工业用地为中心，以促进我们经济中那个蓬勃发展的部门，”。”这些都是我们正在考虑的事情类型。
- 居家办公的趋势
他们会，还是不会？大流行之后，工人是否会被吸引（或被迫）回到办公室，这个问题几乎是每个城市未来规划的核心。卡尔加里市中心已经面临着过多的办公室空缺，人们工作方式的永久性转变可能会极大地改变我们的通勤习惯，我们想从我们的家里得到什么，以及我们如何使用城市的核心。
张伯伦说，他的买家中的趋势表明，在家工作已经成为许多卡尔加里人的一个永久的固定项目。在他的外地买家中，张伯伦注意到一个常见的情况：”他们中的一个人将保持他们的在家工作，另一个人将在这里找到一份工作。” 他补充说，在家工作的稳定收入使人们更愿意搬到全国各地。在这种情况下，如果在家以外的求职者最终在市中心工作，这可能意味着更多的人通勤到办公室。
然而，如果更多的家庭在未来需要一个，甚至两个家庭办公室，这也可能增加对成熟社区的大房子的需求。张伯伦说，虽然在大流行的早期有一种感觉，即人们正在利用远程工作的优势搬到更多的农村社区，但现在看来，大多数人都选择留在城市中心，即使他们不再需要靠近工作。”我不认为每个人都想在外面的一亩三分地里，”他说。”我们想要社区，但我们可能需要更多的空间。” 由于卡尔加里的空间可能会出现溢价，这可能会吸引更多的人到周边城市，如艾尔德里、科克伦和奥科托克斯，在那里他们可以以更低的价格找到空间。
- 卡尔加里不断变化的未来
卡尔加里人知道这个城市不仅仅是石油和天然气工业或其繁荣和衰退的周期。我们有一个蓬勃发展的艺术和文化场景，伟大的餐馆，北美最大的城市自行车和步行道网络，以及反映在我们市长和议会中的多元化人口。此外，我们离山区只有一箭之遥。
Hirsch说，更好地讲述这个故事是吸引人们到卡尔加里并确保未来几年强劲的住房市场的关键。
他说：”在21世纪，年轻人–特别是年轻的、受过教育的人–会搬到他们想居住的城市，然后他们会想出工作和职业以及之后的其他一切，”他说。虽然经济学家、规划师和政治家们传统上一直专注于商业增长和税率等硬性事实来向外界宣传卡尔加里，但赫希说，我们的价值观才会在未来吸引人们。像绿线轻轨、Arts Commons和Glenbow的升级以及市中心更多的住宅选择这样的投资，不仅对改善当地居民的生活很重要，而且对表明卡尔加里是一个相信连接和文化的进步城市也很重要。
虽然石油和天然气行业将继续是我们经济的一部分，但赫希说，我们需要更多地谈论在这里发展的其他行业，这些行业与具有环保意识的几代人的优先事项更加一致。
“不再是税率和石油价格来吸引和留住人们，”他说。”我们在卡尔加里必须注意：我们是一个什么样的城市？我们传达的是什么样的价值观？”
当涉及到城市的住房部门时，虽然我们无法控制一些决定性因素–例如利率、人口结构的变化，或对住房有不同价值观和期望的新居民的涌入–但我们可以选择如何应对。我们在哪里以及如何建造住房可以帮助我们实现可持续发展的目标，并适应我们工作和浏览城市的方式的变化。建设新形式的住房可以帮助满足日益多样化的人口的需求，并保持后代的可负担性。我们可能不知道十年后的卡尔加里会是什么样子，但有一点是肯定的：唯一不变的是变化。
