金融杠杆 VS 房屋市场

金融杠杆就是房地产投资的金融调节器,它既能放大投资者的投资收益,也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说,如果,一个投资者投资房产的价值(100万)=银行贷款(80万)+家庭积蓄(20万),其中,银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款(80万)/家庭出资(20万)=4,‘4’就是金融杠杆率。这里,人们不难看到,在投资者拥有资金一定的前提下,金融杠杆率越大,投资者的购买力就越强;反之,金融杠杆率越小,投资者的购买力就越弱。

目前,由于20多年的全球性房地产开发热,导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接增加家庭负债负担,社会资产泡沫过大,进一步威胁一些国家的金融体系,使某些国家的金融体系的信用等级下降,增加商业银行和社会融资成本;其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升,企业产品在国际市场竞争力下降,最终导致企业外流;更有甚者,比如,前几年美国和欧洲一些国家,过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机,使国家,企业和家庭蒙受重大经济损失。

为避免金融危机,各国政府都相应采取各种措施,遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同,发达国家政府控制房地产过分投机的措施更多使用的是金融杠杆。实践证明这方法非常有效。国家央行通过严格贷款政策,降低贷款额度,也就是缩短金融杠杆。这样有效地遏制房地产过分投机,有效地降低房地产投资风险,和增强该国整体金融体系信用等级,从而使该国社会经济平稳健康发展。

国家央行通过宏观调整金融杠杆率,可以有效地房地产供需关系。大家知道,在房屋购买者拥有资金一定的前提下,金融杠杆率越大,融资能力越宽松,房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说,如果金融杠杆率是‘5’,在房屋购买者自有资金10万情况下,可以投资5×10+10=60(万),投资者只能够买60万的房屋;如果金融杠杆率是‘10’, 在房屋购买者自有资金10万情况下,可以投资10×10+10=110(万),投资者可以买110万的房屋。国家央行通过调整投资杠杆率,可以宏观调控家庭房屋购买力,和社会负债率。在资产泡沫特别严重的情况下,国家央行通过严格贷款政策,缩短金融杠杆,能有效地抑制房屋需求;反之,当市场不振,需求不足时,央行通过加杠杆,可以增加家庭房屋购买力,增加房屋市场需求。

金融杠杆既能能够帮助人们进行房屋投资获利;但同时它也能放大投资风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资,然而,投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反。这时,投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之,在投资房地产时,当投资的物业与投资者的预期相符,那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益;如果当投资的物业与投资者的预期相背,那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。

比如,一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房,一年以后房屋价格下降20%,他总资产就变成了50*(1-20%)=40万。投资人亏损10万。这里是指没有使用金融杠杆;如果另外一个人也同样拥有50万资金,同时向银行借200万,投资一个250万房子。此时,金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万,一年后,在房屋价格下降20%同样情况下,总资产还剩250万*(1-20%)=200万。即便在忽略银行借贷利息的情况下,投资人资产200万都是银行贷款,自己的本金50万完全亏没。这跟零负债的方法相比,在房屋市场同样下降20%情况下,投资人多亏了50万-10万=40万。也就是说,在贷款这个杠杆下,投资者的亏损被放大了10*4=40万。这说明,在房屋市场不好的情况下,金融杠杆率越大,损失和风险也越大。

又比如,一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房,一年以后房屋上涨20%,他总资产就变成了50*(1+20%)=60万。资产净增加10万。这里是指没有使用金融杠杆;如果另外一个人也同样拥有50万资金,同时向银行借200万,投资一个250万房屋。此时,金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万,一年后,在房屋同样上涨20%情况下,总资产还剩250万*(1+20%)=300万。即便在忽略银行借贷利息的情况下,投资人资产净值=300-200(银行贷款)=100万,扣除自己的本金50万,投资人在房屋同样上涨20%的情况下获利为100万-50万=50万。这跟零负债的方法相比,在房屋市场同样上涨20%情况下,投资人多赚10万*4=40万。也就是说,在贷款这个杠杆下,投资者的盈利被放大了40万。这说明,金融杠杆率越大,市场好的情况下,获利也相应放大。

政府通过精准房地产统计和预测房地产的总体走向,通过央行适时地调高贷款门槛,缩短金融杠杆,降低了投机者的购买力,有效遏制过分房地产投机,同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险,和维护整个社会金融体系的安全。此外,缩短金融杠杆,还有助于增强国家整体金融体系信用等级,从而使国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上,它是通过辛苦劳动获得的,而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说,一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上,那一定是非常危险的。

事实上,当今世界的一些国家,由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机,致使一些国家,企业,和个人遭受严重的损失,甚至破产。所以,当一个国家的房地产出现明显的泡沫时,世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了,也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加,从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是,严重的房地产泡沫会直接增加国民的国民负债率,直接引发金融危机。将会使国家,企业和家庭蒙受重大经济损失。因此,央行通过提高借贷门槛,缩短金融杠杆,遏制过分,过热房地产投资。这些有效的措施和政策使房地产实现软着陆,从而避免严重的经济危机,避免国家,企业,和个人遭受重大经济损失。

国家央行通过提高房地产的借贷门槛,减小金融杠杆,能有效地抑制一个国家的房屋市场的过分,过热投机现象,同时降低了该国房屋市场的投资风险,使国民总体负债率下降,减小社会资产泡沫,降低社会经济运行成本,增强企业竞争力,维护国家金融体系的良好信誉,避免一个国家发生金融危机,最终目的是使一个国家的房地产市场实现软着陆。反之,当出现经济萧条,社会购买力萎缩,经济不振情况下,国家央行会适当降低贷款利率,加大金融杠杆,以增强居民购买力,增加房屋市场需求量,振兴社会经济。因此,金融杠杆是一个国家宏观经济的调节器,它能有效地调整房屋市场的冷热度。

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