Month: August 2021

住奥克维尔的Reshma Niazi今年7月打算把房子卖了，房产经纪就在她家前院的草坪上插上了一个售房标识牌。 但8月11日，她发现这个售房标志牌突然无故被拆走，而且Niazi之后还收到一张59元罚单，称她在政府公共土地上放置售房标志牌。 奥克维尔市政府发言人Jill MacInnes已证实，市政府确实已经拆走这个标志牌，因为它放置的位置在政府土地上，而且可能损坏埋在地下的天燃气管道、电线及电话线。 Reshma Niazi表示，收到59元罚单时整个人都惊呆了。她最大的疑问是： “我家前院，怎么就成了政府的地了?” Niazi表示，她居住在这个房子里已有16年，但根本不知道这片土地是不属于她的。 据悉，房产经纪放置这个标志牌的地方，正好在Niazi的家和奥克维尔市政府用地的边界，但是两块地没有可见的标识。 如上图所示，Niazi的牌子放置在了草坪上，但在公共设施箱的右边，正是政府土地的起始点。 Niazi说她收到传单的时候非常沮丧，而且感到气愤，因为他们完全没有收到任何的警告。 政府条例改变：没有警告 直接罚 2019年之前，奥克维尔市政府一旦发现有任何违反当地章程的标志牌时，会向地产经纪及业主先作出警告，但今年的新政策，已作出改变。 数据显示，年初至今，奥克维尔市政府已在草坪上取走59个与租售物业有关的标志牌。 Niazi现在还在继续和奥克维尔政府协商。看来以后卖房子也要多加小心了！ 精心铺置草坪 士嘉堡居民却被罚$1400 如果说Niazi被罚款是因为“越界”到政府的地，士嘉堡居民就完全是在自己地界上被罚了。 女房主Sangeeta Gounder三年前在家里前院花重金精心铺置了人造草坪，结果5月收到政府信件，马上拆除改回天然草坪，否则罚款$1400! Gounder说面对这个结果，真的感觉心碎。 Sangeeta Gounder和丈夫居住在士嘉堡，他们于3年前聘请专业人士在房屋前后院铺设了仿真草坪(artificial lawn)。谁都知道在多伦多要保持绿色天然草坪，又要给草坪除去杂草，以及剪草、施肥等工作量着实不小，因此他们觉得这是一项值得的投资。 结果Gounder今年5月收到市政府指其违反附例的通知单。有关附例规定，住户前院最少75%的面积必须是“软园艺”(soft landscaping)，而假草坪被列为是一种“硬表面”(hard surface)材料。 附例执法官告诉她说，假草坪可以在住家后院使用，但是不能在前庭使用，Gounder对此同样不能接受。讽刺的是，她所在区的市议员甚至在一年前给她家颁发了“最佳前庭花园奖”。 人工草坪到底能不能用？ 报道一出，一名多伦多前市议员Karen Stint告知CBC记者，她在2015年也收到过市府附例部门的通知，要求她将自家的假草坪恢复成天然草坪。 她当时已经把自己的物业挂牌出售，所以没有理会市府通告。2016年新房主注意到这份违章通知并找到她，她将更换草坪的钱补偿给新房主。 但新房主收了钱，也没有更换回天然草坪，市政府也未再追究。 Stint说人工草坪应该在多市广泛使用及被接受，不理解市府为何将其列为“硬表面”。人工草坪可以渗水，与柏油铺设的地面完全不同。但根据现在的市政附例，使用假草坪有可能被罚款1,400元。 Gounder表示，曾经考虑过向市府的土地规划改变仲裁委员会(committee of adjustment)申诉。但是这会令她支出大约1,800元，如果申诉不能成功，这笔钱也难以收回。所以她最终决定遵从市府要求，在今年夏天换回天然草坪。 家门口还有什么不能放？ 一名旺市屋主在前园草地上展示两块写上“严禁狗只”的告示牌，但遭到投诉，市政府执法人员要求屋主将告示牌收起，但被屋主拒绝，于是执法人员在现场举证，以相机摄下告示牌;由于屋主未听从执法人员的警告，及有可能被以展示“敏感性”标语为由而被罚款485元。 还有，省选的时候要小心：根据多伦多城市附例规定，各党选举牌必须在选举结束后的72小时内移除，若有未能按时移除者，邻居有权向执法人员投诉。 一般来说，这些选举牌都会由各党的候选人本人拿走。如果候选人本人没能及时将你门口的选举牌拿走，你可以将其拿到市区的选举牌仓库处理掉。 拆除选举牌后，请勿将其丢进塑料垃圾桶或蓝色垃圾桶。这些政治类公告有专门的处理场所。 届时未被拆除的选举牌将被视为违法，或影响市容！ 家门口真是危机重重！ 稍不留神不是违法就是罚款啊！

加拿大广播公司(CBC)报道，59岁华裔业主吴浩川(Haochuan Wu;音译)家住北约克Avondale Avenue上一栋二层砖房，从2004年到2017年相安无事，但从2017年开始，邻居就不再剪草，任凭野草长得一人多高… 还有更让吴先生担忧的事情，就是邻居院子里的大树枝繁叶茂，正好在他家的屋顶之上，他总是在担心，哪天刮大风或起雷暴，这树枝垮下来会压在他家的屋顶上… 吴先生说，由于这是一块空地，既没有建筑，也没有所谓的邻居，他无法打个招呼要别人剪草，更不可能打311要市府官员来开罚单。 让他头疼的是，这块空地的真实业主就是多伦多市政府。但空地上的野草不断疯长无人过问，屋顶之上的树枝令他忧心忡忡，他于是就给市府写电子邮件，打311，希望他们来处理一下。 但这政府做“邻居”就是不好打交道，机构大，部门多，联系了好久也没有动静，吴先生于是在长得比他还高的野草上挂上纸条，希望引起市府官员的注意： (Shannon Martin/CBC) 见到这样做还是没有效果，吴先生于是给一人多高的野草拍照，用电邮发给市府部门，然后一个又一个311地催。 (Shannon Martin/CBC) 这回有了效果，市府派人来剪了草。但吴先生仍然很是不满，最近两年，包括2017年和2018年，每年都只来两次，剪完人就走了，也不管野草“春风吹又生”… (Submitted by Haochuan Wu) 吴先生对CBC表示，真希望邻居是真正的邻居，而不是这种政府机构，太难打交道了。与他们交涉了这么多，一年只来剪草两次，对树枝的事情更是不闻不问。 他说原本这是个很好的社区，但这块空地，这些野草令这个地方特别难看。除此之外，那些高高的大树还对他的房子构成很大威胁： (Shannon Martin/CBC) 他说他也是投诉无门，努力无果，这两三年被这个“邻居”折腾得心力交瘁，心烦意乱。 该选区的市议员对CBC表示，很可能这块空地被市政府买下之后，就“消失”在档案之中，有关部门可能早就把它给忘记了。 当CBC记者向市府查询时，市府交通部门的发言人在一封电邮中回复说，这块地确实是市府在2017年买下的，属于市府北约克发展计划(North York Centre Secondary Plan)的一部分，这个计划的本意是为了改善这个地区的交通状况。

很多人买新房，有条件的都会先看看是否带地下室，因为很多时候，未装修的地下室(Basement) / 半地下室(一般带高窗的Semi-basement) / 走出式地下室(Walk-out Basement)  是不会被算到地税面积之内的，这样看来，这部分面积算是“免费送”的，所以很多人都会选择购买带地下室的住宅。 那么，大家在选房的时候，该如何选择地下室呢？ 首先，看看通风状况是否良好，闻闻有没有明显的霉味儿，墙面和墙角有没有水迹，一般渗漏过的墙面如果没有再次粉刷遮掩，水迹是不会消失的。 其次，关注一下地下室的管道是否比较隐蔽，可利用空间是否够大，层高是否够高，这些都是决定地下室是否具有吸引力的方面。 最后，在Home Inspector到来之后，让他做一个氡气测试。为什么要进行这个测试呢?因为氡气是“隐形的癌症杀手”很多家庭都面临氡气超标的现象。 为什么地下室会漏水？ 由于自身的因素，地下室漏水算是比较普遍的情况了，综合考虑，地下室漏水的原因有以下4点原因： (1)使用维护不佳, 造成房屋积水： 正常情况下,房屋四周的基础边的填土,大多是向外倾斜的,便于排水,但可能天长日久被行人践踏;也可能土壤长期被浇灌造成向内倾斜,雨水便流向基础,从而造成地库的渗漏。 (2)地下排水系统失灵： 埋在房屋基础四周的排水管,如果混入大量泥沙或是年久失修,都可能造成损害或堵塞,从而令积水无法及时排开而造成地库渗水。 (3)地库本身缺陷： 地库的墙或地面,都会或多或少存在若干裂缝,这些裂缝是导致地库渗水的潜在因素。 (4)低洼地带雨水倒流： 当屋檐排水渠盛满冰雪而下雨时，雨水便泻下倒在屋周围，故地基墙旁的土地向外或向内斜，是决定地库会否漏水的因素。有少数精明屋主，用藏在泥土里的水管，将雨水由屋后引至屋前，而解决了地库漏水问题。 如何解决？ 一般做好了日常防潮的地下室，都不会出现漏水的情况，一旦遇到漏水的情况，我们需要根据具体情况，寻找相应的解决办法： 1. 墙体渗水一般发生在砖墙的裂缝处，当你找到裂缝，或者感觉到潮气外露的时候，用速干混凝土(Instant concrete)或水泥封剂(Seal Cement)填补裂缝，然后刷上DryLok就可以了。 2. 墙体与地面交界处漏水墙角处渗水(Cove Joint Leaking)是比较棘手的情况。想要彻底解决问题，就需要把把外墙挖开，检查和重做外面的防水层(Waterproofing Layer)室外蓄水管(French Drain)，这样做的成本无疑是很高的。如果漏水的范围很小，情况不是很严重的话，省钱省事的做法是把水流疏导，在室内地面挖一个槽(Below Floor Drainage)，沿着墙线一直引流到Sump Pump中去。水槽的上面用地板或其他饰面盖住就完全看不出来了呢。

大多数客人看房时，习惯跟着地产经纪直接进入房屋，看一下这个房子的整体布局，房间大小，朝向采光和装修风格。很多客人都会很关注厨房和卫生间的装修和布局，比如厨房有没有中央岛，橱柜储物空间够不够多，卫生间有几个台盆，有没有浴缸。有些客人还会特别在意一些细节，比如地板上有没有划痕，灯光颜色喜不喜欢。还有的客人还会很关注房屋内的家具或者staging的风格，比如房间内的餐桌，沙发款式是不是和房屋风格匹配等等。 可能有人会问，难道这样看房不对吗?看房不就应该这样看吗? 对，以上这些都对。当客人进入一个房子后，很自然会用一种沉浸式的眼光来看这个房子，想象自己和家人搬进这套房子后的各种生活场景，如早晨起床后一家人的动线会是怎样?吃晚饭时一家人的习惯是什么样的?房屋应该如何布置来满足一家人在家时的休息和娱乐?如有老人或客人来小住一段时间，房屋能否满足各种需求? 这些都是看房的客人需要考虑的点。因为每个人的生活方式，家庭结构，审美偏好，以及在预算有限时的优先等级都不一样，所以看房从某种程度上来说是一件非常主观且容易Emotional 的事情。 房屋的布局风格没有唯一的对错标准，有人喜欢南北朝向的，有人就喜欢东西朝向的; 有人喜欢开放式的格局，有人就喜欢各功能区分隔开的格局;而对房屋装修好坏的容忍度也只是在有限预算下的某种妥协，如果不考虑预算，相信谁都喜欢比佛利山庄的豪宅，相信谁都喜欢意大利的天然大理石和德国的厨房电器。就像如果不考虑自身条件，每个男人都想要有个日本的老婆外加一个法国的情人(开个玩笑)。 但如果看房仅仅只是这些东西，那客人自己就可以看了。为什么还要我们地产经纪陪同去看房呢?难道地产经纪就是去帮客人开个门?难道就因为我们有个License, 万一屋主家里少了东西可以找到我们吗?如果是这样，那地产经纪真成了开门的大爷，客人觉得地产经纪无用也实属正常。 在现实生活中，确实有不少地产经纪带客人看房时是基本不说话的。这无非几个原因：一种可能是地产经纪自己不太懂房屋各种结构或设备问题，说多了可能还会被客人质疑，因此还不如什么都不说;另一种可能是自己看出了什么问题，但如果客人喜欢，想着尽快让客人下offer，早点结束这笔生意赚到佣金，所以选择什么也不说。 对于这两种地产经纪，前者是因为Ta的不专业，所以不敢说，后者是因为TA的不道德，所以不愿说。无奈我们没有办法改变现实世界， 那么作为地产经纪，在陪同客户看房的时候，除了让客人自己沉浸式地进入这个房屋，感受这个房屋以外，还会看些什么?还会提醒客人注意些什么呢? 观察房屋外围 首先，当Tan先生陪同客户到达一个房屋时，Tan先生不会立马就领着客户进门。相反，Tan先生会领着客户绕着房子外围走一圈。如果能从外面进入后院，我会领着客户一起先进后院走一圈。 那绕着房子外围走一圈，Tan先生会关注那几点? 01观察一下房屋周边的地势 俗话说，人往高处走水往低处流。而加拿大房子，最怕的就是水。所以如果一个房子周边的地势比这个房子高，那这个房子的地基多数会比较潮湿，时间久了对房屋地基的侵蚀会很厉害，严重的话还会有渗水漏水的可能。 如果地势高的区域是在你家后院或前院，那通过后续人为整平地势，加装排水沟还可以缓解(但要花大笔的钱)。但如果地势高的区域是别人家的房子或者公共区域，那只能说这个房子有先天性的缺陷了。 02观察房屋外围的墙体是否有裂缝 对于有一定年份的房屋来讲，有一些细小的裂缝很正常，无论是混凝土，砖墙还是stucco的外墙体，随着时间的推移，季节变化的热胀冷缩，多多少少都会出现一些细小的裂缝。 但是对于一些种类的裂缝，买房的朋友一定要谨慎。比如地基墙横向切面的裂缝，或者如阶梯状的裂缝。 对于房屋来说，最怕的是有结构性的问题。地产经纪尽管不是专业的结构工程师，也不是持牌的验房师，但作为一个专业的地产经纪，起码要对房屋明显的结构性问题有一个初步的预判，至少在发现这些苗头的时候，要给客户提个醒，建议在下offer的过程中，尽量可以添加一个验房的条件，以保护客人的利益。 03观察一下房屋的屋顶 对于屋顶，尽管受到看房时间，专业性和条件的限制，地产经纪带客人看房的时不可能看得很清楚和专业，但地产经纪和客人在进入房屋前，可以在房屋外部稍远一点的地方，比如人行道，小马路对面看一下房屋屋顶的整体情况，其中有2点可以特别关注： 第一，  要看一下屋顶大致是什么材质的?瓦片边缘处有没有很明显的磨损和翘起?我们平时碰到的绝大多数房屋屋顶是Asphalt Shingles，对于这种沥青的屋顶，寿命通常在15年左右，如果这个房子的年龄超过15年，那要留个心眼问一下屋主有没有换过屋顶，大概什么时候换的。通常来讲，如果卖家在近2-3年有换过新的屋顶，一般都会在Listing information中特别标注出，作为房屋的一个features。 另外一种比较常见的屋顶材质是Metal的，这种金属材质的屋顶价格都很高，是普通沥青屋顶的几倍，通常寿命都在50年左右，有些甚至达到70-80年，如果房子是金属材质的屋顶，卖家一定会把它作为房子的一个卖点宣传。 第二, 要看一下屋顶有没有明显的局部塌陷或拱起。这通常预示着这房子的屋顶有结构性的问题，那地产经纪一定要提醒买家找专业的验房师来仔细检查一下屋顶的结构。 04观察一下房屋的烟囱和门窗框体接缝处 房屋的烟囱通常都是完全垂直且没有破损的，如果在房屋外部就发现烟囱有倾斜或者烟囱有明显的大裂缝，那很可能是房屋结构问题引起的。 同样，如果房屋门窗框体和墙面有明显的裂缝，那有可能会是房屋结构问题，同时也可能会造成房屋内部渗水。发现这些问题，同样也需要提醒看房的客户注意了。 观察房屋内部 那进入房屋后，除了陪客户看房屋布局，房屋装修外，Tan先生作为地产经纪，还会帮着客户看什么，会提醒客户看什么?请听Tan先生一步步讲解。 01观察房屋的天花板 Tan先生进入房屋后，第一件习惯做的事情是先扫一遍每个楼层的天花板。看一下天花板有没有水渍或发霉。 如果一楼的天花板有水渍，说明可能是夹层中的水管曾经漏过。如果是顶楼的天花板有水渍或霉点，则说明屋顶可能曾经漏过或者阁楼内非常潮湿。 当然，现在很多卖家在房屋上市前都会做一些修补和美化，特别把一些有明显水渍和霉点的地方刷个漆，以此来掩盖问题。 但是，除非是屋主天花板整体粉刷，否则局部粉刷的话，多多少少可以看得出一些色差。尽管局部粉刷不能说明一定有漏水或霉点，但至少可以多留个心眼，提醒客户注意。 02观察地下室 很多地产经纪带客人看房时，如果地下室是没有装修过的，就会跟客人说，没装修过的地下室没什么好看的。 但事实上恰恰相反，作为独立屋或者有地下室的镇屋来说，不管有没有装修过，地下室是必须要看的!为什么? 首先，地下室是整个房屋的地基所在。房屋有没有漏水的迹象，有没有裂缝等结构性的缺陷，地下室是重中之重。 本人看过N套房屋，人走进地下室，湿气大不大，地下室霉味重不重，人都会有很明显的感受，相信客户也同样可以感受的到。 特别是对于Unfinished的地下室，提供给客户一个最直观的展现来观察地下室的毛坯墙体和地面，角落是否有问题，比如裂缝，渗水，墙体结晶分化，保温棉发霉, 承重柱生锈等等。那这些这么重要的方面，怎么可以忽略不看呢? 其次，房屋基本所有的设备都位于地下室，如果有时间的话，可以简单看一下这些设备的外标签，以及设备或管道外张贴的维护保养记录。通常来讲，通过设备设备外标签上的Serial Number 或者MFR Date(Manufacturer’s date) ，可以基本判断这个设备的年份。 同时，在地下室的通风管道上可以观察一下有没有任何设备的维修保养记录单。通常，一家正规的公司有做过对暖炉，热水器维修保养或管道清洁的话，都会在设备外部或连接的管道上贴上一张记录单，详细记录维修保养的内容和日期。这些都可以作为设备Condition好坏的参考依据。 03检查一下厨房，卫生间的水流大小，冲一下马桶 这里涉及到房屋进水和下水的各种问题。 首先，在看房时会稍微打开一下厨房或卫生间洗手池的水龙头，观察一下水压和水流大小，毕竟一个家庭的用水是否舒适对居住质量事关重要。 同时，可以打开水槽下面橱柜的门，简单看一下水槽下的管道和夹板上是否有漏过水的痕迹或水管生锈的痕迹。 最后，冲一下马桶，观察一下马桶的下水是否通畅。如果马桶盖被封起来的话，通过下水声音是否干脆，多少能对管道的通畅有一些判断。 再次移步房屋室外 … Read more

1. 房屋地下室问题 房屋的地下室问题是非餐值得重视的。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室，其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要!一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大;潮气对房屋的木头和设备金属都有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这样的问题，房屋可能有其它严重的问题。 2. 房屋主体问题 多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子(承重)，它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要和房屋价格有关。 3.房顶问题 好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房都有一个通向屋顶的“人孔”。通过这个“人孔”，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此“人孔”封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料残存大量霉菌。这也是卖方封死该“人孔”的原因之一。当然，不能以“人孔”被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死“人孔”实在不好解释。如果，该“人孔”没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。 4.房贷问题 有的客户在申请房贷时，过度强调在申请房贷材料的包装。但过度包装房贷信息会潜在很大的风险。即便基于这种过度包装的信息，买房人拿到金融机构的房贷预批，但风险依然存在。因为金融机构在发放房贷前，还有抽样审计房贷文件的真实性。一旦发现存在与事情不符，金融机构有权力停止房贷。可怕的是，一旦发生这种事情，往往是在房屋买卖合同生效(Firmed)之后，随着房屋交接日越来越近，买房人几乎处于煎熬处境。所以，为了回避这种问题出现，买房人在申请房贷时，一定要如实填写自己的房贷申请信息。 5.Rooming House问题 一些买房人出于以房养房的目的，在选房时，特别喜欢有多个厨房，和地下室装修卧室的房子。有些买房人打算一旦房屋交接后，将多余的房间分租给客户。这样有助于分担房子月供。确实，这种现象在大多伦多地区普遍存在。但也确实发生过很可怕的问题。问题是这样的，金融机构在发放房贷前，有时会派一名房屋评估师去评估房屋。如果这名房屋评估师认为该房屋不是“Single Family Residential”, 而是用于”Rooming House”.那结果也一样可怕。因为此时房屋买卖合同也已经生效。金融机构此时拒绝发放房贷，会置于买房人于困境。 这里需要解释一下法律问题，在加拿大，保险公司的作用是非常大的，几乎时时处处存在保险。而保险的前提是合法。如果房屋建筑设计，和施工不合法，或使用不合法，即便房屋业主按时交保费。一旦出现问题，保险也未必有效。回到前文问题，由于多伦多很多房屋的合法使用是 “Single Family Residential”，而房屋现状给评估师的感觉是”RoomingHouse”, 增加了房屋使用风险，违反了房屋的合法使用。这种情况房屋是无法获得真实的保险的。金融机构为了回避风险，有理由停止发放房贷。 6.房屋一买一卖换房问题 这也是很普遍的问题。有人说，在买方市场时，先卖后买;在卖方市场时，先买后卖。这只是从经济角度考虑的。但如果从规避风险角度考虑，不论是买方市场，还是卖方市场，都要先卖后买。因为卖房是否卖得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利于房市政策。很多换房的人，已经买好房子。压力测试政策一出台，房市立刻冷清，别说买房了，就连看房子的人都寥寥无几。眼看已买成的房子交接日一天天逼近，但房子就是卖不出去。而买的房子是在政策出台之前，是高价买的;卖自己的房子被迫降价，还卖不出去。那情景真实急人。为避免这样问题出现，换房时，最好是先卖后买。卖完房后，实在没有合适房子可买，可以先租一段时间房子也不错的选择!

来加拿大也有钉子户…… 据CBC News报道，多伦多北约克有一棵250岁的红橡树，多伦多市府多年来都希望能买下红橡树附近的私人房产，然后围绕大树建造一处公园。 据悉这棵橡树是该地区历史上的古老橡树林里的最后一棵橡树。红橡树高约24米，周长5米，距离最近的房产只有几米远。这棵树是18世纪种下的，同一时期，乾隆皇帝正在两下江南。 大树的树干和普通成年人的对比 但是在拆迁的问题上，却遇到了阻力：距离橡树很近的房产的屋主推翻了之前和市府达成的拆迁补偿协议，而是要求更高的价格。 最早的协议是2019年12月签订的，市府同意花费78万加元购买这处房产。然后准备将房产拆除，在原址上建造一处公园，将大树对公众展示。 但是现在屋主突然变卦，表示不卖了，除非市府加价才行。 不过屋主反悔也有自己的道理，因为最近附近的房价涨的太快了！ “我担心这个价格会让我和家人无家可归。”接受采访时，屋主 Ali Simaga说道。 因为按照多伦多市府的补偿价格，现在已经无法在多伦多买到一处像样的独立住宅了。 Simaga承认自己还有一套别的房子，红橡树旁的房子只是用来出租。 大树位于76 Coral Gable Dr 2020年底，多伦多市府通知Simaga准备好完成交易，市府的卖房款里有40万是通过社会捐赠筹集来的。 然后，2月23日，Simaga给市府发邮件，说不能按原价卖房了，要按照现在的市场价+至少90万加元。 市府称，从那以后，Simaga就开始不再同市府合作了。 据Simaga说，他最初与市府达成协议是为了“让每个人都能享受这棵树，而不是把它放在我的后院。但是，我们比任何人都喜欢它。” 但他现在说，担心如果他以78万加元的协议价格出售，他几乎不可能为妻子和六个孩子在多伦多买下一套房子。 78万加元是2019年的市场价，是根据当时该地区其他房产的售价制定的，双方都对价格表示认同。但是从2019年到现在，该地区的房价飙升了20%，附近一般房产的售价普遍高达100万加元。 realtor.ca上显示的红橡树所在 社区附近的独立屋房产叫价都有近100万加元 法庭文件显示，Simaga是2015年以52万加元的价格购买的这处房产。 Simaga说，如果他在市场上卖掉房子，他有信心能得到大约$100万加币，而且并不担心房屋的结构完整性。 他说，以前的业主已经采取了所有预防措施来建造这座房子，以免被树根损坏。 但根据法庭文件，Simaga同意以更长的时间完成交易。一年多之久，而不是通常的几个月。Kocov说：“如果他知道这一点，那么现在回来想要改变协议条款，似乎是不公平的。” 市府仍然努力实现这个公园 Carolyn King是Credit First Nation密西沙加地区的前任酋长，她是该社区筹款活动的幕后推手，以拯救她所谓的“壮丽”红橡树。她说，她的祖先曾在这里沿着Carrying-Place步道旅行过。 King说，保护这棵树是承认多伦多数千年来是原住民大本营的一种方式。 “人们为了赚更多的钱而出卖我们的历史、这座城市的历史和他们自己的历史，这非常不幸。” 多伦多市府表示，它致力于保护这颗红橡树，并继续努力促成小公园的建设。房屋交易完成后，市府将拆除房屋，敲定公园计划，并在2022年预算获得批准后开始建设。