Author: IT-zhaohome

正式生效 从本周二（1月3日）开始，BC省“强制3天冷静期”措施正式开始生效，成为全加拿大第一个实施此购房新政的省份！ 这个所谓的“3天冷静期”政策，也被成为“买家撤销期”，即买方如果在3天之后反悔，选择退出交易，须支付撤销费。 这项新举措旨在给购房的人更多时间考虑，且在签署交易后，安排融资或房屋检查，更好地保护买方。 在一份正式声明中，BC省府表示，在高压销售或利率攀升的情况下，额外的冷静期可以给买家更多时间考虑是否适合购买，这些细节在过去火热的房地产市场中都被忽略了。 BC财政厅长康洛绮（Katrine Conroy）表示—— “住房仍是省民最关心的问题，应对住屋问题也是本届政府的首要任务。买房是大家人生其中最重大的决定之一，这次新措施也是重要里程碑，我们正在加强对省民的保护，并增强公众对房地产市场的信心。” 注意了，“强制3天冷静期”适用于独立屋、联排别墅和公寓，但用于拍卖或租赁土地上的房屋不在范围内。 新政生效之后，房地产经纪人必须告知客户新规定。 当然，买家要想撤销交易，也不是可以全身而退的，必须支付房产购买价格的0.25%，作为撤销费。 举例来说，如果交易房屋的价格为100万元，买家如果想退出，就要支付2500加元。 对此，不少人也持着不同意见—— UBC大学Sauder商学院的教授Tsur Somerville就指出，这个“3天冷静期”针对的是一个在目前较冷的房产市场上并不存在的问题。 现在BC的房市并没有那样火热，卖家不再像2021年那样，几十个人为了抢一套房，愿意放弃房屋检查等保护措施，且将出价推到最高。 根据BC房地产协会最新报告显示，2022年11月份，全省住宅销售量为4512套，相较去年同期下降了50%以上； 2021年12月，全省平均房价为98.4万加元；2022年11月，这个数字就降至90.4万加元。 他表示，政府出台保护措施，对下一次市场升温是极为重要的，但相关部门应该监测这种情况，以防出现可能对卖家不利的潜在权力失衡现象。 “未来，本地房市一定会再次进入卖方市场，这都是周期性循环的。” 对此，省房地产协会首席执行官Trevor Koot表示，政府在2021年宣布这项新政策时，也不是当时所需要的，对目前市场不会有影响。 “现在每笔交易都有条件，还有房屋检查和评估，我们又回到了一个平衡的市场，买家可以入市，理性地对待。” 即使在十分火热的房地产市场中，3天冷静期也不足以产生影响。要获得房屋检查和其他支持，买房需要比这更长的时间。 2021年，BC房地产协会就曾向政府提出34项建议，其中包括强制规定房产的5天挂牌期，以防止霸王条款。 “这不是给买方3天的时间，而是给对房产感兴趣的每一方，包括卖方，这5天的时间是公平合理的。它给了所有人时间，而不仅仅是某一方。” 这项政策，也使BC成为加拿大全国首个对二手市场及新建房屋实施置业者保护期的省。在国际社会上，也有不少国家实施类似规定，如澳大利亚和法国。

如果你被你的抵押淹没，你可以直接离开这笔债务吗？在美国，许多美国房主在2008年房地产崩溃后就是这样做的。 但这种情况在加拿大也会发生吗？如果房主的未偿余额高于其房屋的实际价值，他们可以简单地离开他们的抵押贷款吗？ 过度抵押和面临负资产的房屋是一种压力和财务上的不利情况。许多发现自己处于这种情况的房主可能会感到完全不知所措和无助，甚至有可能在被迫取消抵押品赎回权或出售权之前就放弃了自己的房屋和抵押贷款。 抵押贷款不足 抵押贷款 “不足 “意味着你的房屋资产或其市场价值低于你仍欠的抵押贷款。换句话说，你欠贷款人的钱比你的房子的实际价值要多，你的贷款人可能会被留下一个抵押贷款缺口。 比方说，你的房子目前价值40万元，但你的抵押贷款欠45万元。在这种情况下，由于你的房屋价值低于你所欠的金额，你被认为是处于“水下”（underwater mortgages）状态。 这怎么可能发生呢？你欠的钱怎么会比你的房子的实际价值多呢？ 有几件事情可能会发生，导致你的房屋资产少于你的未偿还余额。例如，也许自从你第一次买房后，价值就急剧下降了。也许房子曾经价值50万元，现在价值减少了10万元。 或者，你可能以你的房子为抵押进行贷款，在这种情况下，你以你的房子的资产为抵押进行借款，现在所欠的钱可能比你第一次抵押贷款时所欠的要多。 无论哪种方式，都有可能出现房屋负资产的情况。在这种情况下，你的贷款人将留下一个抵押贷款的缺口，而抵押贷款违约保险的提供者将必须承担这个缺口。 “完全追索权 Full Recourse”是什么意思？ 如果你的抵押贷款处于水下，你可能已经考虑出售，以减少你的损失，避免陷入更深的麻烦。但你不一定非要卖掉。 如果你能跟上你的抵押贷款支付，你可能能够等待它，直到市场转好，在这种情况下，你的房子的价值可能会增加。随着房产价值的提升，即使你的未偿贷款额度保持不变，你最终可能会收支平衡，最终欠下的钱会少于你的房屋在未来的价值。 另一方面，如果你无法跟上你的抵押贷款支付，并最终违约，你的贷款人可以开始采取措施，强制执行出售权。 如果你在抵押贷款不足的情况下出售房屋，或者你最终被取消抵押品赎回权，你仍将欠你的贷款人抵押贷款未偿还余额和出售所得之间的差额。如果你的出售价格低于你的贷款金额，并且无法全额支付不足部分，你的贷款人可能有资格向你索要差额。 这被称为 “完全追索权”。在这种情况下，如果你的抵押贷款处于水深火热之中，你的贷款人有法律权利向你追讨任何尚欠的款项。 在加拿大，我可以放弃我的抵押贷款吗？ 在加拿大的大多数省份，不存在 “无追索权 “抵押贷款。相反，有 “完全追索权 “的立法，允许贷款人要求借款人处理他们的水下抵押贷款，而不是允许他们放弃抵押贷款。因此，一旦房屋的销售最终完成，抵押贷款的不足部分最终成为无担保债务。 借款人仍将欠下未偿还的金额，无论是对贷款人还是对抵押贷款违约保险公司。也就是说，如果房主提出消费建议或破产，他们可能会放弃房屋贷款。 战略性违约对你的信用有什么影响？ 主要信用机构所了解的任何信息都会出现在你的信用报告中，并影响你的信用分数。如今，信用局可以获得抵押贷款的信息，这意味着任何战略违约都会在你的报告中被指出，并拉低你的信用分数。 在这种情况下，战略性抵押贷款违约将在你的信用报告中保留长达七年的时间。因此，对于房主来说，如果只是想放弃抵押贷款，一定要三思而行。这不仅会影响信用报告，而且还会为抵押贷款人的诉讼打开闸门。 最后的思考 当你处于水深火热之中，面临出售权或取消抵押品赎回权时，挥舞白旗放弃抵押贷款可能是很诱人的。虽然这些情况中的任何一种都可能是迫在眉睫的，但重要的是要了解你所在省份围绕这个问题的法律。 如果你在跟上你的抵押贷款付款方面有困难，在你的情况恶化之前，寻求专业帮助是最有利的，无论是从你的抵押贷款机构还是从信贷顾问那里。

最新抵押贷款新闻：政府公布其外国买家禁令的细节。 政府在本周早些时候公布了外国买家禁止住宅物业的细节，就在规则生效前几天。 从 2023 年 1 月 1 日开始，非加拿大人将被禁止在两年内购买住宅房地产，尽管政府宣布了多项豁免。 其中一些豁免包括： 休闲设施（别墅、小木屋和其他度假屋）； 新抵押贷款新闻：政府公布其外国买家禁令的细节。 政府在本周早些时候公布了外国买家禁止住宅物业的细节，就在规则生效前几天。 从 2023 年 1 月 1 日开始，非加拿大人将被禁止在两年内购买住宅房地产，尽管政府宣布了多项豁免。 其中一些豁免包括： 拥有三个以上单元的建筑物； 基于特定条件的国际学生，包括过去五年的大部分时间都在加拿大度过； 具有临时居民身份的外国公民； 在购买房产之前的过去四年中至少有三年在加拿大提交过纳税申报表的工人； 难民、难民申请人和逃离国际危机的人； 居住在加拿大的外交官和领事馆工作人员加拿大抵押贷款专业人士发送的一份成员更新表明，该立法“不依赖抵押贷款专业人士来执行禁令，但是禁止财产的非加拿大购买者和任何故意协助购买的个人或实体都可能被处以最高罚款10,000 加元，该物业可能会被迫出售。” 关于已签署购买协议对关闭的影响，MPC 更新确认“如果有在 1 月 1 日之前签订的购买和销售协议，它可能会在禁令生效后关闭。” 尽管负担能力面临挑战，但拥有房屋的愿望正在增长：OREA 如今拥有房屋的障碍可能更高，但成为房主的愿望也是如此。 根据安大略省房地产协会 (OREA) 委托进行的一项新民意调查显示，近十分之七 (69%) 的非房主表示他们“真的想拥有一套房子”，自 1 月份以来增加了 9 个百分点。 只有 5% 的受访者认为“愿意永远租房”，这一比例比近一年前的 22% 大幅下降。 “在房屋拥有率下降的时候，拥有房屋的愿望仍在增长。” 尽管房价在一年中的大部分时间里都在下跌，但由于同期利率的快速上升，负担能力并没有得到改善。超过十分之八的安大略人 (82%) 表示，如今较高的抵押贷款利率使买房变得更加困难 (37%)…

1、 35岁的小贤现在是一名催眠师。 去年，她放弃了自己一手创立的房屋管理公司，成为一名不挣钱的催眠师。 每周有一两天，和熟知的客人一起做催眠和疗愈。工作纯粹，简单也很放松，彼此之间的关系更像是知心朋友，敞开心扉，展开一场灵魂的深度交谈。 不再为了金钱去工作，这是小贤最好的状态。 2、 35岁，对很多人来说是一道分水岭。 06年来美留学，读的是最一般大学的文科专业。首要面临的问题，就是如何留下来。 大学期间的小贤，通过代购挣到了人生的第一桶金。 这也使得她在毕业后，除了一份常规的会计工作，还用挣到的钱买入了一个酒庄，自己做贸易的同时，为申请H1B增加了可靠的渠道。 之后就顺理成章买了自住房。 她将2个房间分租出去，每月可以有1500元的租金收入，扣除900元的贷款和其他费用，从负债妥妥变成收入。 3、 很快，小贤积累了10万美元。准备正式开始房产投资。 她看中Utah盐湖城的4单元公寓，用10万的头款买入，40万总价。 但买入时没有考虑后期的维修开支，后续两年整体更换了AC系统，支出了6000多美元。 好在这笔支出能够抵税，还提升了租金，租金从600多涨到了750，整体实现了每月600多元的正现金流。 3年后，小贤把整个公寓顺利卖出，开价62万，收到70万的Offer。 综合计算各项收入和支出，10万的前期投入，3年多挣了30多万美元。 4、 因为有着长租、短租、公寓运营管理等经验，小贤在湾区成立了资产管理公司，帮助身边的客人和朋友投资管理200多套房屋。 管理公司的工作是随时待命的状态。而小贤自己的投资也已达到了上限，贷款的额度用完了。 5、 回归到本质，小贤内心对物质本身的欲望并不高，对生活和工作的质量要求很高。 她希望通过投资，达到一个更为自由的生活和工作状态，进而能够帮助到更多的人。 于是，在进入房地产领域7年，尝试了长租、短租、BRRRR等各种投资方式，自己成功创建并运营了一个资产管理公司后，小贤决定彻底退出，不再参与具体的房产管理业务。 靠自己多年的房产投资产生的被动收入，小贤达到了自称为“精简版的财务自由”，靠被动收入可以应付普通的生活开支，这给她提供了选择另外一种不一样的生活方式的底气。 小贤说：“毕竟我的时间是自由的了。时间自由就有了应对各种风险和变化的能力。工作的目的只是为了完成工作，赚钱则靠精准而理性的投资来完成。”

Realtor.com 2023年房价预测 Realtor.com 预测2023年房价和 租金 都将继续攀升，只是增幅要比2021年早些时候温和很多。利率会处在高位，但不会再大幅上升。房价不会下跌虽然今年加息彻底打击了美国的房地产市场，但是预计明年的房价不会崩盘。全国范围内, Realtor.com 预计 2023 年,房价将同比增长 5.4% 。虽然很多机构预测2023年房价将下跌，但Realtor.com却不这么认为。房价增长将继续放缓，甚至可能在某个时间点会有所下降。 Realtor.com 预计房市调整可能持续到 2025 年。房价可负担性每月房贷支出中位数将比今年上涨大约28%, 是2021年翻2倍。 今年10月底的月供中位数比2021年多了75%。房屋库存量待售二手房屋库存量将上升 22.8%，但这并不意味着更多卖家想卖房，而只是房子呆在市面上的时间将变长，能付得起的买家会更少，这样堆积起来，库存就会上升。虽然库存会增加，但还是低于正常时候，比如2023年库存预测将比2019年低15%，别忘了，2019年的时候，全美已经是房屋短缺的情况。建商不会在2023大量新建了，所以新房开发预计将同比下降5.4%。建商建不起，买家也买不起，因为不管是土地、建材、人工还是利率都很高。 房屋销售量预计2022年全年销售量将下跌13.8%，2023年继续下跌14.1%。明年销售总量大约在453万套，是自上次2008-12年金融危机以来的新低。这些预测都是二手房，不包括新房。一般春季都是房市比较火的时候，而明年可能是个“寒春”。买房的，因为高房价、高利率，买不起。租房的，因为高租金，存不下更多钱，也买不起。换房的，因为锁定了之前的低利率而不想卖，因为即使他们想换更小的房，有可能费用都会比现有的更高。住房拥有率应该维持在65.7%，比2022年的65.8% 只降很少的一点点。平均房屋净值将上升$25,650，便宜地区的房屋净值应该会增长更多，因为很多从高房价地区搬过来的买家抬高了当地的房价。租金2023 年全美租金将同比增长 6.3% ，城市中心的租金增长空间可能比郊区大，这和疫情期间有所不同。你觉得Realtor.com的预测准吗？留言告诉我们！

市场下行，不确定性加大，我们总结了帮助你抵御风险的11种投资方法。 1、投资有活力的混合型城市 选择能提供良好现金流的城市，房价稳定，并有良好的长期前景。通常是一些较小的有发展动力的混合型城市。 2. 与卖家谈判 一旦价格开始下跌，卖家有时会惊慌失措，愿意谈判。不要担心出价过低，你没有损失。选择在市场上已经停留了一段时间的房子，报价并谈判，你可能会买到低于市场价很多的房子。 3. 购买能够产生收入的房屋 House hacking，比如购买多单元住宅，自己住一个单元，把其他单元出租，这样租户就可以支付业主的抵押贷款，同时你可以积累房屋的净值。或者把自己住房里的一个房间出租。 4. 远离翻新Flipping 现在谨慎做房屋翻新。做房屋翻新面临市场风险、劳动力风险和材料成本风险。作为新手可以先开始观察市场并学习这方面的知识，为未来做好准备。 5. 考虑买新建房屋 新建房屋的价格可能会比现有房屋下跌更多，特别是一些move-in-ready的房子，可能为长期投资者提供更好的价值。 传统上新建房屋不是一个投资好选择，但随着开发商提供更多的奖励和折扣，这一情况正在改变，新房出租维护成本更低而租金更高。 6. 谨慎进入短租 市场下行，高端度假租赁市场将受到打击。疫情期间，短租市场活跃，人们对短租的需求猛增。这种需求已回归现实还会进一步下降，可能会出现一些被迫抛售。如果真出现抛售，反而会是一个机会。 7. 尝试新的贷款方式 尝试创造性的贷款方式，如Subject To（SubTo）和卖方贷款。很多房主拥有利率很低的贷款。这些融资策略提供了以比市场上抵押贷款更低的利率，可以提高购买能力。 8. 继续持有房产 如果你在过去10年以低息贷款购买了房产，不要担心市场继续持有。物业的增值近期可能减少，但如果房产租金增长，现金流改善，这会是一项可靠的长期投资。利率低、收入增加的房产是很好的选择！比起其他cash-out，1031exchange，或者出售并纳税，回报都要好。 9. 使用现金cash 考虑用所有现金购买。现在债务是昂贵的。如果购买一个年收益率4%的房产，假设明年升值2%，那么现在6-7%的利率，会把所有收益都吃掉，回报比用现金要糟糕。 10. 成为私人贷款人 利率上升，这可能是一个好时机，至少可以将一部分投资转向贷款方面。当前市场上，私人贷款的回报率可能高达10-14%，未来几个月对私人贷款的需求可能还会增加。作为私人贷款人，要注意控制风险，这种风险还是可控的，因为最糟糕的情况你还可以获得那套抵押的房子。私人贷款可能会在未来12个月产生比房产投资高得多的回报，风险也大大降低。 11. 尝试预测市场 最后，你可以尝试去预测市场，但这很困难。你可以做的是，坚持基本原则，寻找长期机会。物业价值并不是租赁物业投资赚钱的唯一途径。你可以试着预测市场，但也可能会错过很多东西。 这里并不是说你现在就应该买房产进行投资，但在决定将资金分配到哪里时，我们需要考虑的因素很多，除了房地产价格以外，还有很多变量是需要综合考虑的，比如现金流、贷款以及税收优惠等等。

新房一般都有1年的保修期，当然可以住进去慢慢发现问题，但预约维修也需要时间，最好还是入住之前的final walk through时一次把问题都找出来，尽快修好，拎包入住，直接享受舒适新家～     新房检查项目包括： ●升级：检查升级材料是不是你当初自己选的或建商承诺的 ●室内门窗：所有门窗都要检查推拉/开合 /上锁 ●车库门：开关正常，remote正常 ●灯：全部开/关检查 ●插座：所有插座都要检查是否有电 ●水龙头：开关，热水测试（有浴缸的话不要遗漏） ●马桶：轻晃检查稳定性，测试冲水 ●供暖/制冷/风扇：测试暖气/冷气正常，风量正常 ●厨房电器：洗碗机，炉灶，微波炉/烤箱，抽油烟机，垃圾处理正常运行，说明书保修单收好 ●橱柜：表面是否有划痕，橱柜门/抽屉能否关严，橱柜把手是否牢固 ●台面：厨房/洗手间台面是否平整，边缘是否光滑，跟墙面接触的地方是否有caulk密封 ●墙面：是否有裂痕，油漆脱落，污渍，钉子孔等瑕疵 ●地毯 ：是否有污渍，与墙面接触的地方是否有外翻情况 ●地板：是否有划痕，污渍 ●窗台：下方支撑/装饰木板是否缺失   建议带上： ●带颜色的贴纸：贴到需要修理的位置方便师傅发现维修，避免遗漏 ●电笔： 用来测试所有插座是否有电，没有的话带上个手机充电器 ●卷尺：顺便量一下冰箱电视位置尺寸等 ●甲醛测试仪器：网上有卖

短租跟传统的投资房地产是不一样的，要把短租当做一个产品来做，一个个性化的东西系统的去打磨，才可能做出一个属于你自己的好的产品。 一定要找到自己短租产品的亮点？这个亮点可能是地点，比如离机场近，或者离国家公园近。还有就是有什么设施或服务是独特的，可以脱颖而出的。 这就需要突出和展示产品的优点，比如照片怎么拍，文字怎么写，这些细节都很重要。有个非常有趣的数据，airbnb里物业的description，其实客人一般只会看前三行的字。这是平台统计出的数据，所以后面写多少写的多天花乱坠都没有用，最重要的一定要写在前三行。 人员成本就是如何跟合作的工人去谈判，找到一个双赢的控制成本的方法，价格点大概在哪里？ 消耗成本，做短租有点类似于做酒店，沐浴液，洗发水，纸巾这些消耗成本，一般来说可以把消耗成本转嫁到客人身上。

买带有房客的投资房有很多利好， 但也可能会碰到问题房客。如果想买这样的房子，对现任房客该做/能做什么？承接来的房客与前房东的合同怎么处理？ 优点： 1）不需重新找房客； 2）马上有房租收入； 3）前房东已经把该修的东西修理好；4）有租客说明房子已经满足municipal legal requirements。 风险：1）新房东必须100%接受原合约各项条款；2）房客可能会试探新房东故意迟交房租； 3） 碰到坏房客，不得不费时费力走驱赶程序。 一般来说, 租约是跟着房子的，新房东在lease没到期之前, 不可以随便改变合同条款， 比如涨房租，或终止合同让房客搬走。 所以，如果不愿意承接之前的房客， 或者想自住，最好的方法是在买房时，在合同里加入一个交房时必须是空房的contingency， 这种情况下，就由卖家承担解约的责任。 当然也可买了房子后，自己同房客商量重新签合约或给钱走人， 但不能强制。因为房客受lease保护，没有义务接受你的条款。 下面几种情况是例外：1）卖家原来的lease里有条款“房主卖房或转让产权时有权提前终止合同“； 2） foreclosure的房子， 可按照本州的规定发 ”Notice to Vacate“。3）买来是自住的， 可以通过owner move-in eviction (OMI) 让租客搬走。 1）买房时在合同加入一个条款， 要求房东提供房客申请表， 房客的授权书允许买家对房客做背景调查。有房客的信息及许可， 就可调查房客的背景包括信用，犯罪记录，工作及收入情况。 2）向卖家（现任房东) 尽可能了解到为什么卖房子。了解房客是否按时交租，要求卖家提供最近6-12个月的银行进账记录。 以上做法， 对于SFH, duplex, triplex ，如果卖家和租客配合可能做得到。但对小型多单元公寓，个个去查不现实。学堂公寓课的Tim老师说,，可通过过去12个月的monthly income statement, 评估一下： 1）多少拖欠房客， 共欠多少钱？2） 赶房客需要多少钱， 多少时间？ 3） 自己是否愿意承担风险； 4）在提交Offer时把成本算进去。总之， 买房时能了解的信息越多越好。

央行激进加息，导致房贷利率一路飙升，很多人都在考虑加速还款或者全款买房。在我看来任何情况下都不要全款买房，通货膨胀越严重越要贷款买房。 首先从投资回报率的角度讲：因为全款买房，没有杠杆，房产长期持有的投资回报很低。假设租金收入每个月$3000,每年36000,投了100万，每年的投资回报率是3.6%。（实际上租金收入的回报率是远远没有这么多的，大概也就是1-2%）如果10年不增值，不如直接存GIC(银行定期） 假设10年后房子翻一倍，可以理解为投资100万赚了100万，投资回报率就是100%.如果贷款买房，首付20万，10年后房产增值100万，投资回报率是100/20100%=500%。如果坚信多伦多房子长期看涨，还可以买第二套或者买五套，5套房子导致10年后资产增值5500%=25倍，这就是杠杆的优势。 有杠精说如果房子10年不涨反跌怎么办？如果你认为多伦多房产10年不涨，就更不应该全款买房.贷款买房你只有20万10年不涨，你损失的是20万的机会成本（Opportunity Cost) 。如果全款100万放到一个10年不涨反跌的投资标的，你损失的是100万的机会成本。哪个划算一目了然。 其次，全款买房，手上没有多余的流动资金，面对意外抗风险的能力不高。比如家人生病或什么突发状况，你将无法拿出足够的钱来应付。相反的，因为贷款买房，你手里还保留了80万的流动资金，随时都可以应急，还可以进行其它的资产配置，从而大大提高了抗风险的能力。即使遇到租客不付房租的情况，因为手上有充足的现金，更不用担心断供的问题。手上有钱，才能真正做到进可攻退可守。 第三，通货膨胀越严重，越要贷款买房。不要以为银行贷款给你，银行赚了你很多利息。银行用远远低于通货膨胀率的贷款利率借钱给你，你借到就是赚到。银行从存款人和资本市场那里拿到钱，然后再把它贷给借款人，这就是“低”买“高“卖的生意，银行赚的不是你的钱，是利息差。现在很多人在银行存5%的GIC，你跟银行贷款100万，一年固定利率6%，银行赚了1%的利息差。借100万，30年以后再还给银行100万，折算成今天的现金价值应该是不足50万。记住你今天付出的每一分钱都比明天贵，更比30年后贵。因为对应的购买力才是金钱真正的价值！