Author: IT-zhaohome

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加拿大 Shingle的真实寿命有多少年？(转载） 屋顶的材料（slope roof），在北美最广泛使用的就是沥青瓦（就是最常说的shingle）。除了Shingle以外，还有metal（金属） ，cedar（木条），rubber（橡胶），slate/tile （琉璃瓦）等不同材质的选择。 我们这里只重点说Asphalt shingle，因为它是最常见，最普及，最经济实惠的选择。在北美超过95%的民居使用的是shingle roof。在大部分的情况下，shingle的确是最平衡，最优先的选择。同样面积下，其他各种屋顶材料的平均造价会是shingle的2.5- 3.5倍，如果使用tile /slate （就是很类似国内庙里那种瓦），价格更是5倍以上。 那shingle作为最常使用的材料，它有什么优缺点呢，为什么它能在众多屋顶材料中脱颖而出，成为大众的选择呢。总结起来，优点其实集中一句话就是性价比高，维护成本低。而缺点呢，就是寿命相对而言较短。 根据历史记录，shingle的确是寿命最短的的屋顶材料。特别在现实中，每一个生产厂家都会夸大它的保修寿命的毛病，我们做过无数第一次需要换屋顶的较新房屋，builder一般使用的是本地品牌，号称有25年warranty 的“3 tab shingle”（以后简称三联瓦），但这种三联瓦在现实环境中平均寿命只有12-16年，偶尔看到通风好，或者斜度够各方面配合的可以到18年左右，但已经是极少数目。 但对于很多12年左右就看到自己屋顶烂得不行，被迫要换屋顶的屋主来说，或多或少都会有种“怎么那么快，屋顶就不行了？”的感觉。 原因是什么呢？为什么号称25年的瓦只有12年？ 其实影响瓦片寿命的原因很有很多，如果我们总结一下会有如下三点： 厂家标称的理论寿命与实际寿命 首先我觉得能够生产瓦片的厂家，都不是“小公司”。因为平均一个屋顶公司一天使用的瓦片量就是2-3吨，然后我个人估计多伦多的屋顶公司最少也要500家以上。再算上全国，北美有多少个城市，你就大概了解这是天文数字，一个可以每天生产不知道多少千吨的工厂，还有产品推广，运输等等。。。想想都知道绝对不可能是小工坊作业的。所以呢，每个有能力可以生产，推广shingle的都是建材业里面的大厂，这些巨头们它们之间为了争夺市场份额，发生的事情就是其中一家的保修政策提升了，其他也跟着改。所以我们慢慢看到的事情就是，瓦片的保修从很多很多年前的15年然后变成20年。。。再变成25年。发展到最近这几年，由于工艺的改进，新式瓦片的推广与他们的胆子越来越大，现在流行的新式瓦片干脆更简单暴力了，大伙统一叫“LIFETIME”shingle！ 但这些终生保养的瓦片，厂家在保修部分是怎么回事呢，由于里面门道很多，我日后再另写一文详细描述。 扯远了，又说回瓦片的寿命，首先厂家标称25年的都是理论值，就好像买汽车时标称的油耗都是一回事。。。实验室理论值。。。把瓦片安装然后放在仓库里，保证稳定温度，湿度，通风，很少雨，雪，风，树叶，动物，没温度差的影响。 在那种美好的实验室般的环境中，我觉得很多瓦片的寿命真的有可能可以维持25年。。。但现实呢，冬天夏天的温度差，雨水，狂风，积雪自然因素的等等。。真实寿命减个7-8年少不了。 生产商的集体错误，有机纸基底(The Organic Era)的年代 有朋友算数好的，就会说了，25减去8还是有17啊，为什么我的还是只有10-12年？？这几年又去哪里了， 好吧，这个问题其实是三联瓦寿命短的另一个原因，一个历史遗留的问题，我只能尽量用我知道的知识与大家解析一下。 其实瓦片的生产厂家，在shingle发明以来（shingle有上百年的历史了），它们也是不断的更新技术与配方的，但在上世纪90年代到2000年初段这个时期，它们在更新技术的时候，各大厂家在这个时期都用“有机纸质”作为瓦片的基底，最早期的瓦片的基底，通常是原木与纸浆作为原料的。但在那一年代，由于技术的进步（还是说抠门。。），厂家慢慢使用更“环保”（便宜。。）的回收用纸，纤维素，木纤维（waste paper, cellulose, wood fiber）作为瓦片的基底，这样的改进的原意是可以令瓦片的基底更薄，从而增加瓦片中沥青含量的百分比（当时厂家之间的共识就是让沥青含量提高了，重量提升，瓦片的寿命可以更长，老化得更慢。） 但是后来发生的事实却证明了当年的做法是非常错误的，这种用有机纸作为基底的瓦片老化的速度远比之前它们设想的要快。纸质基底容易受到潮湿度与高温的影响，在常年受潮以后再蒸发的过程会逐渐减少沥青的油性，导致这种shingle更容易有边角起翘，内部起皱，开裂，变脆讷讷。 所以结果嘛。。。 就是这种历史少见的10年一换惹怒了不少屋主，导致了很多屋主集合起来，要告这些标称25年但只有10年的生产厂家，很多人应该都有耳闻的这个大范围class action lawsuit 。基本上每一家瓦片生产厂家，在那个年代生产的有机纸基底三联瓦都受到这次风波的波及。（下图就是纸质基底瓦常见的提早老化现象。） 不过好消息就是，基本上从2008年以后， shingle历史上的有机时代基本结束。现在全部瓦片生产商制作的主打产品，都是fiber glass （玻璃纤维）作为基底的瓦片。玻璃纤维基底的优点有：稳定性好，不易变形，不易受潮湿或者受高温影响，防火等级高，需要较少的沥青来制作。基本上改正了纸质基底的各个缺点。 安装的手工问题与外来物品影响 在我日常的经验中，builder的屋顶做工只能说中规中矩，但是他们最大的毛病是从不打胶，我看过无数次外露的钉孔，vent的侧面等高危区域都没有打胶，从而导致无必要的渗水，漏水。如图 其他会导致屋顶寿命老化加速的外物因素有各类天线，支架，管道的安装（生锈，安装时的螺丝孔），树枝树叶太接近（树汁导致发霉），鸟（主要是它们的便便。。 ），松鼠与干脆面君的暴力入侵等等。。 如图 总结，大部分builder在现在还是一直使用最基础的三联瓦，回看十多年前建的房也是一样的，大家现在可以理解为什么你的新屋第一次屋顶为什么这么快要换了吧。。。因为你家用的就是那种历史上寿命最短的organic 3 tab shingle。。。 这里加插个小故事。。本人前段时间买了个楼花，当我知道builder还是用口碑最不好的三联瓦时，作为一个从事相关专业的专业人士，我找到builder的负责人追问： “我加钱，你帮我升级好一点的瓦行不行？？”…

顾名思义，timeshare就是“share time”的意思。它指顾客购买一个房产（大部分是度假村的公寓楼单元）的一部分时间的使用权，比如每年内的某一个星期，同时拥有这段时间内这个房子的产权。 虽然这个产权不是完整意义上的房产产权，无法用来进行房产增值的买卖，但这个限时产权是可以出售的，也就是说，房主拥有限时产权的地契，可以把时限内的房屋使用权出售给别人。 Timeshare，骗钱的鬼把戏？ Timeshare这种房地产经营方式一般都在度假村内进行，因此我们中文习惯称之为-分时度假。最早期的时候有一批房地产开发商用这种方式来吸引投资人筹措建房资金，可惜他们筹到钱后就无耻的卷款潜逃了，于是timeshare落下了一个坏名声，说起timeshare大家就认为这是骗钱的鬼把戏，立刻跳出三丈保持安全距离。 其实，现在出售的timeshare早都是建筑好了的度假村公寓，不存在交了钱没有房的尴尬。如果你了解它，知道它的经营理念究竟是什么，很有可能它会成为适合你的一种旅游投资计划。 大部分timeshare度假村公寓都建在风景如画的旅游胜地，配套设施齐全，拥有游泳池、网球场、高尔夫球场等室外娱乐设施。公寓内部装修豪华，以一房一厅的房型为例，一般都配备全套厨房设施，包括烤箱，炉子，洗碗机，锅碗瓢盆和餐具，有的还有基本的调料。厅里家具设施一应俱全，沙发一般可以打开作为客床。电视大多是厅和主卧各有一个。每星期有专人来置换毛巾与床单。有的房型还包括双人按摩浴缸，观景阳台等，取决于度假村的位置和公寓的具体设计。基本上，这样的公寓都属于豪华公寓系列，条件优越远超过大酒店的普通套房。 这样的度假村如果按照市场价格对外出租的话，一般每天的价格在几百加币左右。因为它的建筑风格是面向普通家庭的，而一天几百加币的价格又非绝大多数家庭能够承受，所以出租不可能成为度假村的主要来源。于是度假村们普遍采取了timeshare经营的方式，向游客们出售公寓的使用权。 Timeshare使用权详解 一般的北美家庭每年全家外出度假的时间基本在一个星期左右，于是使用权的出售也以星期为单位，每套公寓可以出售52人次。顾客支付一笔钱购买一个公寓一个星期的使用权，得到一张房契，拥有契约规定时段的终生使用权。尽管是限时房契，但和任何房地产买卖一样，拥有房产就要向政府交纳年财产税，当然，这个要由房主按年支付，再由度假村统一代交，类似于国内住宅小区的税务费和管理费。 比如说，在佛罗里达州的奥兰多市Disney乐园附近拥有一套两房一厅可容纳6人的度假村公寓一个礼拜的使用权，房主需要在购买时交纳$15000，以后每年交纳$300的税金，保险和管理费。 那么一个游客为什么要花这么多钱去购买这样一套并不真正属于自己的公寓呢？ 有什么特别的好处让人甘心花费许多银子，而且每年还要交钱？ 拥有timeshare与住旅馆非常类似于买房和租房的关系。对于一个热爱旅游的家庭，假设每年出门旅游一次，一家人住宿一个礼拜税后花费700加币，那么30年里就总共支付给旅馆21000加币。如果拥有timeshare，就相当于一次性支付一生里的度假住宿费用。同时因为timeshare买卖等同于房产买卖，其产权可以转让或者出售，在地产不贬值的情况下，对于频繁旅游的家庭来说这确实是一项非常合算的投资。即使每年仍然要支付300加币的杂费，但比起700加币来说仍要小很多。 为什么很多人购买了timeshare后极其后悔呢？ 我们依旧用上面的例子，假设如果不购买timeshare一个普通家庭每年出门度假一个礼拜在旅馆住宿上的花费是700加币，那么购买timeshare的花费的$15000要用37年半才能收回。也就是说，购买timeshare的花费加上每年的300加币年费，相当于连续37年半不断出去旅行，每次住宿花费在700加币。这样一算，如果买房的好处过37年多才能开始正式开始享受，好象没什么人愿意把钱压着三十多年后才享用福利吧！ Timeshare-新颖的旅游投资概念 最适合购买timeshare计划的是年轻人，高收入，而且非常热爱旅游的人士。 而事实上，一般出售timeshare计划的度假村在向顾客推销之前都要事先调查顾客的家庭收入，一定要符合才可以。不同的度假村有不同的价位，这个规定也不尽相同，不过大都要超过六万的年收入才合格。 那么有朋友会说了，既然目标客户群都是热爱旅游的高收入年轻家庭，一般说来这样热爱旅游的人都喜欢每年去不同的地方，很少有年年去同一个地方度假的。这就引出了购买timeshare的另一个好处，也是另一个卖点：在全世界范围内交换公寓。 现在美国主要有两大私有房产交换组织，Interval International (II) 和RCI，大部分度假村都是这两大组织的成员之一。房主在向组织交纳每年几十美元的会费后，就可以把自己拥有的公寓时段存入房产银行进行交换。不管交换目标是夏威夷的昂贵五星度假村，还是墨西哥小山村里价格便宜的普通旅馆，交换费都是统一的，大概在100美金左右。 除此之外，因为两个组织都是世界性的交换机构，其“银行储蓄”的数量是巨大的，每个会员度假村一般都在不同时段有没置换出去的闲置公寓。这些闲置公寓也被提供到组织里供会员以周为单位购买更多的旅游假期，价格根据地点和时间差异很大。促销的时候，很可能以200块的价格拿下平时要花1000多美金才能住到的超级豪华旅馆。这也是为什么销售timeshare的度假村总在宣传他们是在销售一种新的旅游理念：只要安排得当，花平民的钱，也能享受富豪级别的豪华待遇。 有了庞大的世界级旅游置换组织的支持，timeshare确实可以说是一种新颖的旅游投资概念，但它并不适用于所有人，而且非常取决于购买者当时谈判下来的价格和时段。过去几年，很多度假村还出售那种隔年住一个星期的便宜计划，总价在五、六千美元，隔年交一次管理费，但因为有置换组织的存在，中间没有计划的那年还可以通过置换银行以非常低廉的价格购买闲置的公寓时间，十几年就可以收回旅游投资的成本而享受净收益。有些房主更可以利用置换组织的优势，经营相关的旅游业务，把花出去的钱变成商业投资。 但目前看来，timeshare的价格和管理费都处于上涨趋势，直接从度假村购买是非常不划算的行为。如果感兴趣的话，最好通过二手市场，低价购买以前管理费较低的timeshare。购买的时候一定要注意自己购买的时段是什么，是52个星期随便挑呢，还是大假，比如圣诞或者国庆节都不能使用。 Timeshare根据时段选择的不同和度假村星级的不同价格差异很大，真正购买前一定要打听清楚，注意管理费的额度，不要因为销售人员的述说而动心，购买了并不适合自己的产品。

　　一场突如其来的疫情，让各行各业都陷入了两难。 　　很多人失业，连房贷/房租都难以支撑，但是Toronto Life今天却报道了一位华人小伙毕业三年就买下20套房。 　　这位小伙的家庭并不富裕，父母是在印度长大的华人。　　 　　父亲有四个兄弟姐妹，六年级就辍学，在餐厅找了一份工作补贴家用。1970年来到多伦多，起初是在咖啡馆工作，后来在Pizza Pizza送披萨。 　　母亲来加拿大的时间稍微晚点，刚开始在工厂工作。 　　1980年，两人经人介绍相识结婚，生下了大女儿Angel，又在士嘉堡买了一个四室一卫的房子，总房款大概是9万。 　　这位华人小伙1995年出生。 　　他们一家四口经常自驾游，常去Midland和Buffalo的教堂，但是费用是一个问题。为了节省开支，一家人总是盘算着哪里的加油站价格最低，找各种优惠。 　　所以他梦想长大成为一名医生或者亚裔，这样就不用为钱发愁了。 　　小伙一直非常努力学习，暑假的时候和母亲在工厂上班，主要负责打包工作，赚的钱全部都省下来。2013年，在Lester B. Pearson高中毕业之后，他参加了多伦多大学的一个带薪实习管理项目，四年的学费是6万，但是他赚了2.5万。 　　他还曾到普华永道，德勤等顶尖公司实习。 　　大学毕业之后，他在RBC银行做commercial banker，年薪7万，但是仍旧感觉不快乐，想追求名气和金钱。于是，他一边上班，一边投资股票，但是由于一无所知，所以赔了4000。 　　后来，他开始投资房地产，但是还完大学贷款之后，手里只有4万存款，在多伦多根本买不起房。 　　于是，他将目标放在了温莎，买了一套3室1卫的独立屋。总房价是13万，首付是2.6万。 　　当时他还在银行工作，和父母住在士嘉堡，买的房子需要装修，他也没有经验，就经人推荐找到了装修商。 　　不过，装修之路并不顺利，原本打算花1.5万装修，为期一个月，结果却耗时3个月，装修费竟然达到2.5万。无奈之下，他找自己女朋友和父母借1.3万还上了装修款。 　　所幸，一切都比较值得。 　　装修之后，房子的身价涨了将近5万。　　 　　当时，负债1.3万的他有两个选择：可以卖掉房子，也可以“以房买房”，也就是再买新房子，双重按揭。 　　买下新房子之后，他就开始装修，再出租，然后重新贷款，继续买房，有时候甚至和其他人合伙买房。 　　就这样，华人小伙在2年多的时间里购买了温莎18处房产和多伦多2处房产，价格从13万到65万不等，租金在1400至4000不等。然后用租金来还贷款。 　　一直到现在，这些房产的贷款总额约500万加元，小哥每月用房租还款后还能剩下4000的收入。 　　今年一场疫情，让他险些为还贷款发愁，好在，所有的租客都照常付租金。 　　一路走来，虽然他毕业三年就买了20套房，但是也得到了一些经验教训，比如评估自己可能承担的风险。 　　如今，他在家远程上班，和父母生活在一起，生活在越来越好，在未来两年希望帮父母退休。 　　近年来，很多人都在通过“以房养房”搞投资，也不乏有人成功。 　　去年，Toronto Life也曾报道过类似的案例。 　　18岁留学加拿大 32岁在多伦多买10套房 　　来自印度的Sahil Jaggi，18岁只身到加拿大留学，在Wilfrid Laurier University读金融和经济学。 　　当时，家里只给他提供了两个学期的学费，他一直靠贷款和打工维持生计。 　　毕业后，他在纽约CIBC银行工作一年，攒下了8万。 　　于是，在24岁的时候，他和叔叔共同买下了多伦多北约克Yonge&Finch附近的单层独立屋(bungalow )，价格是51.5万，每月需要支付贷款2700。 　　交房之后，他住在地库，将楼上出租，租金是1900。虽然地下室会漏水，还有蟑螂，但是他为了支付贷款只能如此。 　　然后，为了投资，他陆续用双重按揭的方法不断买房，每次将大部分利润再投资回房地产。 　　等到32岁的时候，他已经买下了10套房，整个房地产投资组合的现值约为1010万，其中大约一半属于投资伙伴。 　　还有上海网友也曾透露自己以房买房的成功案例。 　　2005年，这位上海网友将家里所有的存款42.5万用来买房，三天买了15套房。 　　其中37万用来付首付，剩下的还贷款。 　　一年之后，存款用完，这时房价上涨三分之一，卖掉一套最小的房，继续还贷款。 　　三年后，房价翻倍，又卖一套还款。 　　如法炮制，等到2011年的时候，卖掉第三套房，还清了剩下12套的贷款。 　　此时每套房价格已经是当初买时的6倍。这时他又做了一-个重大的决定：卖掉了12套里的6套，把钱归拢，在市区买了两套大平层。2018年，市里的两套价值6000万，郊区六套也值3000万，他卖了两套郊区的，买了一辆法拉利488和一部保时捷卡宴，住在市区的大平层… 　　不得不说，这些人的买房致富之路还是相对一帆风顺的，但是在“以房养房”投资还需要谨慎。