置业行情

据CTV News发布的一篇评论，加拿大正在面临严重的住房短缺，这导致全国几乎每个地区的房价都出现了前所未有的上涨。 因此，潜在的购房者正在降低他们的期望。有些人住进了一个不够称心如意的房子；有些人则是离开了自己的社区，搬去了更能负担得起的地区。后者反过来又推高了其他地区的房价，并在那里开始了同样的循环。 即使需要房屋的加拿大人数量保持在当前水平，也会对未来房市造成巨大的影响。 加拿大统计局估计，在2021年初，加拿大人口刚刚超过3800万。在2018年的一次展望中，该机构估计在中等增长的速度下，到2043年，人口将达到4650万。也就是说，预计在接下来的22年里，人口将增加850万。 大多新增人口不会是婴儿，因为早在2000年之前，加拿大人口增长的驱动力就已经不再是自然增长了，而是移民。 去年发布的一项研究预测，到2100年，加拿大可能拥有世界上最高的净移民率。移民带来了巨大的经济利益，但是也带来了一个问题——这些人住在哪里？ 虽然大家普遍认为大城市是新移民的首选定居地，但事实并非如此。在2019年，加拿大有超过11.7万新移民定居在多伦多，但是这仅占该市人口的1.8%左右。而定居在爱德华王子岛省Charlottetown市的新移民，却占到该市的2.4%，总数几乎和定居在萨省省府Regina市的新移民一样多。 换句话说，就像新移民来自世界各地一样，他们也会在加拿大全国各地安家。 因此，可以预计，在未来的几十年里，加拿大大多数城市中心将一直获得人口增长，不断给当地住房市场带来新的压力。 解决住房压力：向外扩张 or 向上扩张？ 在加拿大曼省，解决住房短缺的办法很简单：建设城市，扩大城市边界，接管农场、森林或城镇郊区的任何可建设区域。 自2000年以来，曼省温尼伯都市区的人口增加了15万，增幅达22%。 温尼伯大学地理学教授兼副校长Jino Distasio表示，虽然人们对城市中心重建住房的兴趣不减，但政府、开放商和购房者的注意力更集中在曼省的整个首都地区，不仅仅是温尼伯，还有周边发展较快的17个区。 Distasio教授在接受CTV News记者的电话采访时说：“老城区的人口有一点点外流，我们看到郊区社区有更大的增长。这会带来一系列城市问题，比如填充式开发、可持续性，以及高收入郊区和低收入核心区的不平等。” 这些担忧绝不是温尼伯独有的，在加拿大每个大城市都可以找到。比如多伦多和温哥华，地理和政治的制约限制了城市的扩张能力。 从理论上讲，这需要更多高层建筑，来创造更多的住房，但对于那些想要住独立屋，并愿意为此付出一切代价的人来说，这并没有多大作用。 有很多加拿大人属于这一类别，正如CREA数据所证明的那样，今年独立屋的升值速度比任何其他类型的住房都要快。 还有另一个问题：各级政府之间相互竞争优先事项。例如，省政府希望看到有更多可负担住房，但市政府可能不愿意批准超高层建筑，因为这可能会招致附近居民的愤怒。 UBC社会学教授兼住房专家Nathanael Lauster表示，温哥华的部分地区就是这种情况，市政府阻止了开发商增加住房密度的尝试。 Lauster教授建议说，BC省可以效仿新西兰的做法，就像以前的做法那样，让非居民拥有房屋变得更加困难，并改革市政法规，以确保市政当局无权对集约化的尝试施加限制。 此外，BC省的农业土地储备计划，阻止在现有建成区以外的某些区域进行房产开发。 Lauster教授说，对外扩张受检查，向上扩张受制约，结果就是房价继续上涨，导致更多人离开原本所生活的地区。他还说：“我们已经看到，在大温哥华地区有不少无法竞争住房的人已经无处可住，只能搬去其他地方。” 大多伦多地区的Oshawa市在经历着什么？ 在多伦多市东边，有一个名叫Oshawa的小镇，隶属于大多伦多地区的杜兰区。该地区在过去几十年的发展速度是惊人的。 Oshawa周边的人口暴增，最早发生在1980年代，当时有大批多伦多人涌入。自那以后，虽然增长放缓，但并没有停止。该市依然是去年加拿大增长最快的地区。在过去16年里，Oshawa的人口从33万多，增长到了42万多。 杜兰区的民选主席John Henry说，他预计该地区的人口增长将在未来10年超出预期，并指出该地区在过去5年中大约颁发了4000份住宅建筑许可证。 靠近多伦多只是杜兰区实现人口增长的一个原因。Henry说，人们不仅仅是因为负担能力而搬到这里，这里有绿地，也有通往多伦多的便捷交通。更重要的是，Oshawa、Whitby和杜兰区的其他城镇发展了多元化经济。 他说，能源、汽车制造、医疗保健和教育是当地就业的主要部门，搬到该地区的人很快就会意识到，他们无需通勤到多伦多就可以找到工作。“人们会认识到杜兰区是一个可以实现梦想，抚养家庭的地方。”加拿大的土地不够用了么？ 网上充斥着一种说法：几乎所有加拿大人都居住在距离加美边境100公里的范围内。有时，网上所称的数字高达80%，甚至90%。 图源：CTV News 其实这不太准确，但也不是很离谱。加拿大统计局报告称，截至2016年，66%的加拿大人居住在距离加美边境100公里或更近的地方，为全国三分之一的人口，留下了96%的土地。 毕竟加拿大是世界第二大国家，人口密度很低，每平方公里的土地上只有4个人，是美国的九分之一，英国的七十分之一。 这时，有人会问了，加拿大土地这么多，还愁没地方住么？ 现实是，加拿大有许多地方根本没法住人，比如山脉、贫瘠的苔原、大片森林等。此外，加拿大还有12%的土地被国家公园和各种保护区覆盖。 在地形不成问题的地区，例如安省南部人口稠密的地区，土地的使用量非常大，以至于城市已经没有地方可以继续向外扩张。 渥太华Smart Prosperity机构的执行董事Mike Moffatt表示，在安省，每天大约要失去175英亩的农田，被用于开发。但是，安省有农业用地保护区，比如绿带区。当初，省长福特在竞选时曾说要扩大开发，但由于公众和许多环保主义者强烈反对，只能被迫收回。 但是，3年过去了，有迹象表明绿带区的部分土地可能会被侵占。去年冬天，一半的行政委员会辞职以抗议环境改革计划，但是现在却又计划在绿带区的一部分上修建高速公路。 Moffatt担心，随着安省南部住房短缺日益严峻，买不起房的民众积累越来越多的愤怒，在绿带区建造房屋的政治压力将会加大。 “我们将不得不想出一种办法来建造房屋，因为这个问题终将会以某种方式得到解决。”

速建住房计划为民众提供更多住房，帮助弱势群体，创造就业机会，促进经济复苏。 昨天在卡纳塔，在好望牧羊人（Shepherds of Good Hope）的希望生活公寓，我们宣布将通过“速建住房计划”（Rapid Housing Initiative），在全国范围内建造 4,500 套新的可负担住房。这些住房将支持处于不确定住房状况、正在经历或濒临无家可归风险、或因疫情大流行而住在临时庇护所的加拿大人。 这项投资将在住房和建筑领域创造数以千计的良好就业机会，使我们的社区成为更宜居的地方，并让我们更接近消除长期无家可归的目标。这一举措立足于我们在过去六年中所做之工作的基础上，在此期间，我们联邦政府已帮助超过100 万加拿大人拥有一个安全且易于负担地方作为自己的家。 为加拿大民众增加4,500套住房 每个加拿大人都应该有一个安全而可负担的地方作为自己的家。然而，COVID-19疫情 大流行增加了对可负担住房的需求，并导致无家可归者人数上升。加拿大联邦政府制定了一项全国战略，要建造数以千计的住房单元并向全国民众提供易于负担的住房。通过继续投资可负担住房，联邦政府正在营造更强健的社区、创造就业机会并壮大我们的中产阶层，同时解决无家可归问题并帮助加拿大的弱势群体。 贾斯廷•杜鲁多总理 6月30日宣布，将通过速建住房计划 (Rapid Housing Initiative , RHI) 追加投资 15 亿元，在全国新建 4,500 套可负担住房。这些住房单元将支持处于不确定住房状况、经历或面临无家可归风险或因疫情大流行而住在临时庇护所的加拿大人。 这笔资金将分为两个类别： 城市类：5 亿加元将分配给加拿大各地的30 个预先确定的城市，依照有严重住房需求的租户数量、当地市场住房成本和区域分布情况进行分配。 项目类：10 亿加元将分配给速建住房计划RHI 在去年秋天初始申请期间已经提交、且尚未收到资金的符合条件申请项目。 自 2015 年以来，加拿大联邦政府已帮助超过 100 万加拿大人获得一个安全且易于负担的安家之所。今天宣布的新措施，是在 2020 年 10 月宣布为速建住房计划提供的 10 亿加元资金之后的进一步投资，这些投资加在一起，将为全国各地的加拿大弱势群体提供超过 9,200 套新的可负担住房。这项新投资将在住房和建筑行业创造数以千计的优质就业机会，壮大中产阶层，将社区重建得更强劲，同时让我们更进一步接近消除加拿大的长期无家可归现象之目标。 引述 加拿大总理贾斯廷•杜鲁多（Justin Trudeau）阁下： “不应让加拿大人处于在支付租金或支付盘中餐之间做出抉择的窘境。通过继续大力投资可负担住房，我们正在创造新的就业机会，壮大我们的中产阶层，并增强我们的社区。在我们完成抗击COVID-19 疫情的斗争之同时，我们将继续专注于加拿大民众的优先事项，并重建一个更强大、更具复原力的国家。” 家庭、儿童和社会发展部长兼负责加拿大房贷和住房公司事务的部长胡森（Ahmed Hussen）阁下： “每个加拿大人都应该有一个安全且可负担的地方作为自己的家。今天宣布对速建住房计划进行进一步投资，将创造长期的效益，扶持那些最需要的人，为弱势的个人和家庭创建 4,500 套新增可负担住房。这是我们的全国住房战略的一种方式，将继续确保不让任何一个人掉队。” 事实简要 … Read more

疫情严重的时候，Condo市场也有被“弃之如敝履”的感觉，越来越多的人不敢入住，租金上不去，对房价也构成了显著的压力。 今年至今，据说Condo市场有一定程度反弹。一方面是疫苗带来信心，另一方面是House市场等的强势构成的比价效应。 但时至今日，是否大家都能够大胆地入住Condo了呢？相信答案仍然是存疑的。 变种、新变种、新新变种病毒对疫苗究竟有多大的突破能力？在未来几个月，尤其是冬季到来之时，仍需观察一段时间。一旦疫苗无法阻挡病毒的不断进化，那么可想而知，又一轮恐慌情绪会充斥市场，Condo市场仍会面临相当的卖压。 不仅于此，Condo市场面临的不确定性来自多方面，比如我们曾经分析的CRB停发、空置税、压力测试等等，可以说好消息仍然是不多的。 最近，这种不确定性又要加上一层了。 最新新闻称，多伦多市可能很快就会要求开发商确保降低新建筑的碳排放量和能源消耗，同时增加更多的绿色屋顶和电动汽车停车位，并推广蜜蜂等本地传粉物种。 地区气候变化机构“大气基金”（The Atmospheric Fund）的政策和项目副主席Bryan Purcell表示，这是多伦多提议的绿色标准，第四次更新的一部分。这也是多伦多到2050年实现温室气体零排放目标的关键一步。 Purcell日前对多伦多的城市规划和住房委员会（Planning and Housing Committee）说：“随着城市的快速发展，如果不过渡到接近零排放的新建筑，就不会有通往零排放的道路。” “多伦多绿色标准是该市最重要的气候政策。” 委员会日前通过了该建议，并将于7月由全体理事会审议。该更新后的标准将于2022年5月生效，并要求新的中高层住宅和商业建筑，与当前版本的目标相比，将温室气体排放和能源消耗分别每年再降低25%和28%。目前，相关目标是自愿的，但是在第四次更新后，这些目标将成为强制性的。 无论是碳税，还是Condo新的绿色标准，背后的逻辑都是相通的，也是未来不可避免的趋势。 可以预见，未来新Condo一旦采用新标准，那么成本还会上升很多，因为现在各方面材料人工都在节节上升。未来新业主的压力会更大。 那么对存量Condo市场是否是利好消息呢？ 未必，存量市场就不执行新标准了吗？我认为跟进是迟早的事。而且，相关成本可能更巨大。换言之，Condo业主有可能在未来套上一个紧箍咒。 据大气基金报告，建筑物占多伦多碳排放量的59%。随着预计未来几十年的快速增长和发展，城市的天际线将增加更多。这就是为什么多伦多试图通过对新建筑提高标准，以在2030年前实现接近零排放。 Purcell在接受采访时表示，为了实现能源目标，开发商可以在公寓单元中安装隔热良好的窗墙，或者缩小窗户的尺寸，以留住热量。为了减少碳排放，开发商可以投资最佳的天然气设备，或高效的电热泵。 “我们知道这些在合理的成本内是可行的。”Purcell说：“该目标具有挑战性。那是因为气候变化是一项紧迫的挑战。与任何其他行业一样，我们正在为开发业提供一些具有挑战性的目标。” 开发商必须计划在停车位中拿出25%供电动汽车使用，高于当前版本的20%。此外，他们还需要确保25%的地块，为传粉媒介（比如蜜蜂）种植本地花卉。 第四版绿色标准还增加了更多要求，以减少雨水径流，并增加树木和生物多样性。开发商必须确保建筑物屋顶至少有80%是绿色的，并且50%的植物支持传粉媒介。 碳税、绿色排放现在斗殴已经是国策了，谁能跑得掉？ 新闻援引建筑业和土地开发协会（BILD）的首席执行官兼主席David Wilkes言论表示，开发商认识到可持续举措的必要性，但担心该标准会使建筑成本更高。BILD正在呼吁与多伦多市府进行更多商讨。 Wilkes说，在疫情期间，一些建筑用品的成本增加了，包括木材、暖通空调系统和钢材，而多伦多绿色标准没有考虑到这些。他补充说，BILD成员已经遵从安省建筑规范提供了更具可持续性的方向。 “我们担心这些额外的要求可能会产生意想不到的后果。与周边城市相比，多伦多在这些新标准下将成为‘一座孤岛’。新标准可能会阻碍开发商对该市的投资。”

随着重启步伐加快，有房地产经纪人提醒正在寻找出租房的人应该在加拿大重新开放边境之前赶快锁定租约，因为未来租金一定会上涨。 图源：globalnews 据globalnews报道，尽管加拿大联邦政府尚未说明边境何时能重新开放，但房地产经纪人预测，当大批移民和学生返回加拿大并寻找住所时，租金将上涨，可供选择的房产将会减少。 多伦多Royal LePage Signature Realty的经纪人Terry Parkinson 说：我给认识的租房者的建议是现在马上入住。赶在边境开放之前签约，可以避免大量竞争者。 帕金森和其他中介提出建议之际，随着越来越多的企业被允许重新开业，加拿大许多最受欢迎的租赁市场正朝着大流行前的条件迈进。 Parkinson说，病毒大流行开始后，随着年轻的加拿大人搬回家与家人同住，还有一批人利用较低的利率购买房屋，因为雇主允许远程工作一批人寻找远离大城市的住处，导致租金价格暴跌。 但随着重启步伐加快，一些公司开始计划重返办公室，租金价格开始回升。 虽然许多地区的租金仍较去年有大幅下降，但Rentals.ca 6月份发布的数据显示，租金价格已经开始上涨。 温哥华的一居室租金平均每月上涨2.4%至1,981元，多伦多涨近1%至1,833元，汉密尔顿上涨2.5%至1,440 元，纽芬兰St. John’s上涨4.2%至894元。 房地产经纪人表示，一旦人们可以再次进入加拿大，加拿大人面临的不仅仅是价格上涨，还有竞争的加剧。

安省地产协会的最新研究称，由于住房负担能力，45岁以下的潜在购房者中，有近一半已经考虑或正在考虑搬离安省。 地产协会（OREA）的新调查也提出了省政府可以采取什么政策措施来让住房更便宜，并让年轻的人才留在安省。 图源：Photo by PhotoMIX Company from Pexels 今天发布的这项最新调查数据显示，安省民众认为，如果政府不采取更有力的行动，安省的住房负担能力将越来越差，未来的住房拥有率也不会变好。 调查由Abacus Data进行，报告名为“安大略住房负担能力调查：感知、影响和解决方案”。 调查显示，45岁以下的潜在购房者中，46%的人考虑过或者正在考虑搬离安省购买房产；33%的29岁以下购房者表示肯定（11%）或者很有可能（22%）在安省以外购买房产。 超过一半的潜在买家（56%）对于在他们想要生活的社区买房，持悲观的态度。 图源：OREA 超半数人认为明年房价继续上涨 调查发现，有超过半数（55%）的人认为明年自己所在地区的房价会上涨，只有14%的人认为房价会下跌，有31%的人认为明年的房价不涨不跌。 同时，对于未来5年，有54%的人认为住房将更加难以负担，34%认为与现在相同，仅12%认为住房会更容易负担。 GTA的房价在COVID-19大流行期间稳步上涨，原因包括利率低和房屋供应紧张。最新数据显示，6月份住宅物业均价为$1,089,536元，较上年同期上涨近17%。 图源：OREA 报告称，如果住房供应短缺的问题不解决，可能不利于安省的竞争力和留住人才的能力。 OREA首席执行官胡达克（Tim Hudak）表示：“住房供应不足，导致许多人到省外去寻找他们的第一处住房，这将使安省在不久的将来很难吸引和留住人才。” 胡达克还表示：“安省的《更多的住房，更多的选择法案》（More Homes, More Choice Act ）是很好的第一步，但如果我们想扭转这种人才流失的局面，市政当局还需要采取行动，提供更多的住房机会。” 报告指出，政府采取行动解决住房负担问题拥有广泛的支持。省民称，将解决住房负担能力纳入竞选纲领，对安省的政党和地方政客都有好处。绝大多数人都认为住房负担能力应该是安省非常优先（31%）或优先（36%）考虑的问题。 调查还发现，大多数人（68%）同意省政府可以采取一些措施，使住房市场更容易负担。他们支持的观点包括: 通过公开查询谁拥有物业的登记，制止安省房地产市场的洗钱行为（支持率91%）； 引入税收抵免和鼓励房主改善房屋或提高能源效率（支持率90%）； 通过提高首次购房者的退税，让首次购房者更容易进入市场（支持率89%）； 将剩余商业楼宇改建为房屋（支持率87%）； 胡达克表示：“负担能力危机继续让许多安省人拥有住房的梦想破碎，大流行的经济影响更是加剧了这一影响。” “如果我们希望未来几代人都拥有住房，政府就需要采取行动，首先要出台促进增长的政策，让首次购房者更容易负担得起，并解决供应短缺问题。” 这项调查与地产协会过去的研究一致的是，安省人认为房地产行业可以成为安省经济复苏的引擎。几乎一半人认为，疫情结束后，住宅建设将是经济增长和创造就业的关键。

经历了一年的疯涨之后，加拿大的房价已经比疫情爆发之前上涨21%，但市场的供应和需求仍然严重不匹配，等着买房入市的人还比比皆是。 最近市面上开始火热的一种零首付贷款，开始引发决策者和业内专家的担忧，这种类似美国次贷危机爆发前的贷款产品是否会让已经泡沫高涨的加拿大房地产市场崩盘？ 彭博社消息指出，加拿大的房地产市场已经保持牛市状态25年，这在全世界也是无法比肩的牛市行情，全球除了新西兰房地产市场过去20多年保持如此高调的状态之外，其余都在过去二三十年间起起落落，经历了巅峰和低谷。 这种超级牛市，更是让很多业内感到担忧：已经吹了这么久的泡沫什么时候会破？ 曾经在美国次贷危机爆发前火爆的贷款形式：存5%现金拿到3%的回报、或是零首付贷款等，如今在加拿大已经悄然兴起。 房价的飞涨，让很多加拿大人开始被首付款困顿不前，于是这种零首付产品应运而生。 多伦多郊区的 Whitby 的贷款经纪 Sherry Corbitt 已经从业13年，她表示，过去这种借钱付首付、或是在交易结束后提供现金返还的这些零首付贷款形式极少出现，但最近一年里，这种客户已经占到她日常贷款业务的50%还多。 政策层面，加拿大央行以及CMHC对于抵押贷款都有更为严苛的规定，但在民间，很多高风险的贷款已经在房市火爆的市场中出现。 央行行长 Tiff Macklem 最近已经多次表达过对于这种高风险贷款的担忧。 在央行 5 月份发布的年度金融系统评估中，决策者提出住房贷款质量恶化带来的风险。 央行报告指出，借款人的主要问题是超出负担能力的融资。加拿大银行对信贷员的另一项调查显示，他们在过去三个季度中每个季度都放宽了抵押贷款条件。 在央行的角度来看，未来通胀上升和基准利率上升的前景加剧了担忧。 预计未来12个月内央行将结束目前0.25%的历史最低位基准利率，并计划在未来两年内上调3次。 与美国不同，大多数抵押抵款人都将面临每5年、或是更短时间的贷款续约，而利率的上升将对背负巨额贷款的家庭带来巨大变化。 加拿大经济学家 David Rosenberg 是为数不多的唱空加拿大房市的专家，他也是曾经成功预测美国金融危机的学者。对于这轮过热的市场行情，他比其他人更加悲观，指出巨大的泡沫很可能伴随着通胀率上升、加息，而随时破裂。 贷款利率过低无疑是这轮市场中最大的刺激因素。 几乎所有购房者都希望充分利用杠杆原理、实现购房梦想。而对于未来的风险，他们的准备似乎并不充分。 而在贷款过程中，很多人也避开了传统银行和金融机构选择一些小型信用社，冒更大的风险、承担更多的债务去实现购房梦。 大温房主Josh几个月前花110万在兰里买下了一套3居室的房子，对于年收入10万加元的IT工作者来说，他的贷款额超过80万元，已经是加拿大银行确定的贷款杠杆门槛标准的2倍。 事实上，这个贷款在大部分金融机构都被拒了，最终在当地一家信用社才获批。 BMO银行的投资顾问 Terri Szego 表示，她的很多客户在最近扎堆提问的问题，就是如何帮助子女提供首付款，现金赠予的金额从1万元到10万元，甚至更多，很明显，这些客户所面临的贷款债务与其偿还能力都是不相匹配的。 Szego 担忧的是，如果一旦利率上升，这些人的月供怎么还？ 当很多这样的贷款申请者面临无法偿还的贷款时，加拿大的房市泡沫会不会破裂？牛市还能持续多久？

为什么加拿大的房产比美国更加强劲？因为当前事实的结果就是如此! 2021年当加拿大房价同比涨幅达到32%时，美国上涨17%；再看近20年加拿大的房地产投资收益跑赢了股票，而震荡却相对很小；2008年金融危机后美国房地产价格的最大同比跌幅是12%，而加拿大房地产的最大跌幅仅为 0.5% 。  TD的高级经济学家 Mr. Thanabalasingam 说： 加拿大培植的房地产土壤，更容易滋生害怕踏空 （FOMO，Fear of Missing Out）的情绪。这是什么意思呢？比如一个财务规划师向您推荐投资产品的时候，对你说比较了20年的平均业绩和稳定性，房地产是最高的， 那你要选在哪个投资产品呢？当然作为一个专业人士他会告诉您：房地产变现比较慢是它作为投资产品的最大劣势。如果你看到20年加拿大房产的走势，你会怎么判断？ 如果正好厌倦了不停租房和搬家的生活， 你会嫌弃房地产变现太慢吗？ 加拿大，就是北方人，因为在美国的北部加拿大自称：We the North！在遥远的北方，为了顽强地生存，我们紧跟南方美国的经济政策，比如QE和降息的日期几乎都在同一时段。但是比起超级大国美国，加拿大还是一个被世界定义为资源提供国的发达国家之一，所以加拿大有很多地方区别于美国，加拿大的特别的地理位置，自然造就了加拿大特别的房地产形态。  这个被经济学家成为更容易滋生害怕踏空的市场区别于美国主要有四点： 首先，地理位置： 加拿大从面积上说是世界第二的大国，人口3600万。 世界上有多少国家60%的人口仅聚居在5个大城市周边200公里的地方？那当然只有加拿大。加拿大的人民可以自由选择居住的城市，但是再北点，所有人都不约而同地说：太冷了！少部分说：有北极熊；还有部分人说：人太少了。在严酷的大自然面前，大多数人选择群居；60% 以外的人无疑也会选择小规模的聚集。想想南部美国，富庶和温暖的土地太广阔了， 人们不需要那么聚集呀，房地产也不需要那么聚集啊。除了自然地理的分割，经济发展也影响了经济中心聚集人气的强弱， 最终的结果就是加拿大60%的人口仅聚居在5个大城市周边200公里的地方。 第二，加拿大的人口政策正在发挥作用： 2018年的人口年度增长达到1.4%， 是7个发达国家当中增长最快的国家。 留学生是人口增长的主力军，留学生当中决定定居加拿大的比重持续上升。我们知道大部分发达国家都在经历人口缓慢的增长，一般在0.5%左右。 历史表明，世界经济增长和人口的发展周期相当契合；加拿大也在老年化的进程，婴儿潮之后的后备力量欠缺，所以正确的人口政策绝对会支撑经济，房地产的发展也会直接受益于正确的人口政策。 疫情之后，加拿大把移民资格给到更多已经在加拿大学习工作的人群， 2020年也有2.5万人拿到永久移民资格，基本上延续了2016-2019年的移民水平。 下表是美国和加拿大下2016 – 2019年人口增长的百分比， 很明显，加拿大从人口增长从2016年开始大幅超过了美国，而且超过的幅度持续增加。 第三，2008年经济危机对于加拿大房地产的影响较小  加拿大的经济在2008年金融危机中受到的负面影响在发达国家中是最低的，主要原因是加拿大禁止次级贷款产品在市场流通。即使如此，加拿大很多投资基金还是因为间接投资了美国的次债遭受损失。  2008年美国的金融危机导致人们对房地产的信心被严重破坏，可以说至今都有谈虎色变的效果；但2008年之后加拿大的房产没有发生巨幅调整。查询一下加拿大近50年的房地产发展周期可以发现： 2008年之前，加拿大的房价涨幅远低于美国，没有次贷产品的流通，就避免了没有还款能力的人可以透支买房，而房价也没有因为次贷的刺激飙升；所谓加拿大的房价2008年前就爬得不怎么高，自然也不可能自由落体式的下降。 2008年之后加拿大政府采用降息等工具干预市场，让房地产市场得到了平稳的回复。突然有所感慨：当美国次债风光，美国房价疯涨时，对与毗邻而居的加拿大人们，何尝不是一种巨大的诱惑？ 在巨大诱惑面前说不，那又是多么艰难！所以历史能够见证真正的英明。 第四，近期政府对贷款政策的松紧控制： 加拿大和美国都同时调低了利率，但是对于贷款政策松紧的政策在时间上有所差异。 总体而言，疫情之后美国的贷款比加拿大更难获得，但是最近与加拿大趋同。 同在北美，互相观望！ 除去以上些许的不同，美国和加拿大的房地产的共同之处，可以互为镜像。QE，利率不用说，最近趋同的是开发商行为：6月22号新闻，黑石斥资60亿美元购买美国开发商合作伙伴的独立屋共1万7千套，目标是以先租后卖的方式获取利润；加拿大也有一个公寓开发商要进军独立屋房屋的出租市场，舆论哗然。第二季度房地产市场的成交量较第一季度是下降的，专业的大部队到来是坚定的。  最近疫情，美国的疫苗接种领先全球；那边的出租率，公寓市场都将是我们的前瞻指标！我们拭目以待。

多伦多市议会本周四批准了空置税计划，将从2022年开始对多市的空置房屋征收新税。 市府表示，“空置”房屋是指在过去一年中空置超过六个月的房屋，或者根据新规定被视为空置的房屋。 征收空置税的决定旨在“帮助提高市场上存量住房的可用性和可负担性”，每年可征收5,500万至6,600万元的税收。 有些空置的房屋也豁免征税，包括业主去世、正在翻修的房屋或业主正在接受医疗护理的房屋。 根据计划，房屋业主每年要申报其住宅的状况，以确定住宅的使用状况以及是否应缴纳税款。 这将可以通过在线或邮件完成。政府表示，财产申报的责任在于所有者。 房屋空置年度的初始税率为物业当前价值评估(CVA)的1%。 多市表示，最终报告和税收细则将在2021年底前完成供市议会审议。 空置税的细则将于2022年1月1日生效，当日也将成为第一个税收参考年的开始。 市长庄德利在有关该决定的新闻稿中说：“我很高兴看到市议会今天批准了一项空屋税，虽然多伦多的大多数业主不会缴纳这项税，但通过增加住房供应的可用性和可负担性，全市都会从中受益。”