许多华人朋友在考虑买房产、换房或卖房。无论如何，了解市场的运作和学习基本法律概念是必须的。我是注册地产经纪(REALTOR)，撰写此文的目的是向大家简单介绍房地产买卖过程。欢迎各位朋友与我联系。 　　第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内;此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。 　　重要概念解释： 　　MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政(和谐)府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。 　　佣金(Commission)：一般是最终出售价钱的某百分比。出於联邦政(和谐)府之“竞争法”规定，没有并不允许有“标准”。作为参考，美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意：佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。 　　合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束：从法律角度说，合同即是承诺。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，所有合同可以分归五类：可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。 　　第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。 　　第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。) 　　第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。 　　第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。 　　第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成);而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。 　　第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。 　　第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政(和谐)府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭 (mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。 　　第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。

银行贷款 （Mortgage)你可以直接去银行申请或找专业的贷款经纪（Broker)帮你申请贷款，找专业经纪的好处是你节约了很多时间去调查各银行的贷款条件及利率。如果你是新移 民，银行的信用不够，只要你能付30-35%的首期，银行一样会贷款给你。如果你来加拿大一段时间，有一年以上的稳定收入和一定的银行信用，你只要付 25%的首期就可以贷款。如果你付少于25%的首期也可以，但银行会要求你除房产保险（House Insurance) 外，加买产权保证保险（Title Insurance)，这是一笔不少的费用，大约三千元左右。申请房屋贷款需要提供收入证明和银行存款证明，贷款经纪为确保你能申请成功，还会跟你了解你 有多少资产和负债，例如你是否有车，车付了多少钱，还欠多少车的贷款，有没有股票和其它储蓄等，他们还需要你签字授权去查你的信用是否有问题。 建立信用（Credit)中国移民刚来的时候一般都很怕借钱，而西方人就总怕借不到钱，你听过加拿大人有时连400多元一次的旅游都贷款，情愿付利息也要分期付款的吗？为了建立你 在加拿大的信用，平时能用信用卡的时候就尽量不要付现金，不过千万记得按时、如数付清银行寄给你的每张帐单，否则你借得再多，你的信用也积累不起来。你积 累的这些信用，对于你申请房贷和车贷都和很有帮助。 交房日 (Possession Day)有些开发商规定建房期间准业主可以限定约三至五次看房，事先要跟他们公司销售人员约好一起去。尽管这样，你还是忍不住经常想去看看，不过你自己去，就只能 在外面远看了。看着房子一点一点地起来，心中的憧憬和盼望与日俱增。由于天气和材料等多方面的原因，建新房不像买现成房子那样交房日很明确，通常合同里都 是含糊地写着：提前30日通知交房，不会给你具体日期。所以你签合同前如果他们告诉你大概今年10月能交房，你9月份没收到通知就意味着有可能要推迟交 房。但因为合同上都是写的“提前30天通知”，所以这种推迟被列为正常，他们口头告知你的大约交房日期只能作为参考。如果你已经收到发展商提前30天寄给 你的交房通知，而到了指定的日期仍然拿不到钥匙，他们则要无条件地赔偿你的损失，具体赔偿会详细列在合同上。如果你对这里的法律不是很了解，一个很专业的 经纪可以给你很多专业的建议，让你避免造成损失。 付款 (Payment)我们2004年建新房的时候，有些发展商只要你付1万元定金(deposit)就可以开始帮你建，然后每建到一个阶段你要相应再付一部分款，直到交房日前 你必须将应付的首期款项全部付清，才能拿到钥匙，这些都会在合同中列明。一般你看好地及要起的房型，知道价格后，就可以开始着手找银行申请贷款，因为承建 商与你签合同(Offer) 也要有些附加条件，如： Subject to financial (前提是银行同意借钱给你) 或 Subject to sell the house (前提是你能卖掉原有的房子) ，因此，如果银行不提前批准你的贷款申请，就意味着你的建房合同签不下来。只有你满足了这些条件，才叫取消条件 （remove condition)，合同才正式生效。通常除定金是直接付给发展商外，其它的应付款：如银行贷款首期  (downpayment )、 你应付的地税 ( property tax)、绿化押金 （ landscaping deposit)、律师费 （legal fee)等，将来都是交给律师事务所来处理代扣的。 律师服务 (Legal Service)在加拿大无论买房还是卖房，也不论你是找银行贷款还是一次付清，都必须请律师为你做公证、处理法律文件、办理转名过户手续。当你跟发展商签了正式合同和跟 银行签了贷款文件后，你就可以开始找律师。有些发展商会给客户提供免费律师服务，以此作为对客户的一项优惠，因为你自己找律师根据你需要律师做的文件多 少、工作量的大小、和处理时间的长短，律师费从几百到上千元不等。但承建商提供的律师服务多数是他们自己公司聘请的律师，律师会明确告诉你当双方利益发生 冲突时，他只能代表发展商，到时候你需要自己另行请律师。在房产交易中，有时候也会遇到买卖双方请同一个律师，律师也会对你说，如果双方发生冲突，他就不 能代表双方了，到时候双方也要自行请他人代表自己。所以为了能更好地保护自己，有些客户宁愿放弃这种免费律师服务而在一开始就自己找律师，自己找的律师是 […]

选开发商（Builder)在加拿大有两种建房方式，一种是买老城区很 旧的房子，找承建商拆建，这种建房需要了解你购买的房子的土地的用途，因为不是每一块土地都可以让你随心所欲地建自己想要的房子。例如有些地区的地只能建 独立房，不能如你所愿拆掉一间重建两间，住一间租一间。第二种方式是从开发商手里买正在开发的地，请他们按你看好指定的样板房帮你设计和承建，价格会根据 你所选地的大小，房子的尺寸和内部的用料各不相同。一般如果按照样板房设计和用料，比完全选你自己喜欢的结构、材料和颜色要相对便宜一点。而且这些发展商 建了那么多年的房子，设计师和建筑师都是非常有经验的人，我们的眼光未必会比他们好，有时你自以为自己选的布局、材料和颜色很好看，可是建出来的效果未必 那么理想，所以我们一般会参照发展商的样板房去建。在建房的过程中发现不满意的地方还可以更改，不过更改也会相应增加费用，所以有时如果你看中发展商的某 个样板房，不妨问问他们有没有这样正在建的房子，英文叫SPEC HOME，这种建设中的房子如果你中途不做任何修改，价格比没有建之前或者建好之后的售价都会稍微低一点。买地建房需要注意的是一定要找规模大和信誉好的 大公司，不要只比较房价，有些毫无名气的发展商虽然建出来的房子稍微便宜一点，但质量也低劣一些，我朋友家就出现过刚建的新房子地下室渗水的问题。虽然新 房有新房保证，但你也不想几年之内不断有人上门来给你免费维修，这会让你很烦。 选地 (Lot)建新房前要先选地，根据你要建的房子大小，地的规格也不同。你可以选大块的地建小房子，只是有些浪费，而且地大地税也相应多，最好根据你想建的房子的尺寸 来选地的大小。一般建1800平方英呎的独立两层屋至少要28以上的地，如果建2000尺以上的房子，就要选30以上的地了。选地时要尽量避免选转角位 (corner location)、面对大街或背靠马路、及门前有消防栓、高压线和电箱等，因为将来卖房子时多少会有些影响。有些对着公园和湖的地会稍微贵几万，靠森林 峡谷或高尔夫球场的地价会更高，如果你只是想建普通价格的房子，建议不要选这样的地，因为地价会将你的普通房子的房价提升到买主觉得不值得的价位，将来难 脱手。你要选这样的地最好花再多点钱建个能称得上豪宅的房子，这样升值空间会大很多。如果你想建地下室能走出去 (Walk Out Basement) 的房子，就一定要选带有斜坡的地，只有这样的地才能起这种房子，这种带斜坡的地很多会背对着湖。 看样板房 (Show Home)虽然有些宣传资料做得很漂亮，还是建议多看他们做好的样板房，当然我们也知道所谓的样板房通常都是用最好的材料加最好的工艺做出来的，所以多数你看的样板 房都是只取它的结构和款式，材料未必一致，除非你指定要跟样板房一模一样，那价格肯定就不同了。一般承建商报给你的价格都是最基本的价格，即一样的布局加 普通材料的房屋价格，如果你希望跟样板房相似或一样，就要进行升级(upgrade)，即用更好的材料，你升级的项目越多，价格就越贵。也有些人不愿意等 待，也担心房子建好后货不对板，因此宁愿花贵点的价钱买样板房。当一个区的房子全部建完后，承建商会卖掉所在区域的样板房。样板房的用料相对讲究，升级的 项目比较多，所以比同样的房子价格贵些，但并不表示你花多点钱买了样板房搬进去就能住出当初你去看样板房的品味，因为样板房里面的家具和装饰品都是开发商 租来的，他们交房给你的时候，这些东西全部都搬走了，留给你的是个空房子，你把自己普通的家具搬进去之后，自然就不是当年的模样，要有这个心理准备。 还价及谈条件（Negotiation)跟买二手房比，建新房的还价空间不大，尤其是那些地段好、很抢手的房子，承建商几乎都是一口价，但也不是绝对的。有时候多讲讲，或许可以送几件免费电器。 买二手房一般附送电器，建新房因开发商而异，有些刚开发的新区，承建商为了推销会附送一些电器，有些承建商还让客户自己选是要电器还是从房价中减2400 元，一般我会选拿钱自己买电器，因为他们提供的未必是我喜欢的。 房产经纪 (Realtor)买二手房一般人都喜欢找房产经纪做代理，建新房是否需要找房产经纪呢？我个人观点还是找个有经验的房产经纪会比较好。一来前面提到新房子没什么还价空间， 基本上是有没有经纪他们都卖给你那个价，而经纪不收买方任何费用，所以对买方来说没什么不好。一般建新房子的业主都是有个stepping house要卖，让经纪同时帮你买卖，卖房时你多少是会有些经纪佣金的折扣，这样自然也帮你省了些费用。就算你没有房子要卖，你的经纪只是从承建商那里提 取经纪费用（比买二手房少很多），你也没有什么损失，但在你整个看地、看房型、建房、验房过程中，一个有经验的房产经纪会为你提供很多专业建议，如果你的 英文不是很自信，那经纪的作用就更加明显了。 

独立屋的价格正以前所未有的速度飙升，越来越多的人转向共管式公寓市场，特别是千禧一代，他们更愿意住在城市中心地区，以享受更便捷的生活。 尽管相比于独立屋，共管式公寓价格便宜、不需要自己进行房屋维护、交通和娱乐设施便利，但许多买家会担心公寓管理费用太高。公寓管理费平均为每平方英尺0.50元，意味着在每月的房贷还款之外，还要增加一笔不小的固定支出。公寓买家在找房子时如何尽量减少未来每月在管理费上的支出，我们这里给出一些建议。 放弃升级版的生活附属设施 如果你不喜欢游泳，最好找一个没有大规模的室内游泳池的公寓。为什么？游泳池，就像健身房、大型景观庭院和门房服务一样，需要资金进行运作和维护。这些费用都算在每月的管理费里。 报告表明，有多个附属设施（健身房加游泳池加门房）的公寓会增加公寓管理费用达30%以上。如果预计自己很少使用这些设施，而且想尽量节省每月的开支，就要考虑放弃高维护费用的设施，如网球场、篮球场和游泳池。 然而，如果你喜欢活跃的生活方式，那就不要为了节约几个铜板而简单地排除掉有附属健身设施的公寓，这样只会后悔。选择一个适合自己的生活方式和预算需求的公寓，这非常关键。 选择新公寓 Roberto-Lungo-Condo-final虽然许多老公寓的管理费用低于平均水平，然而老公寓每月的维护成本比同等的新公寓要高。随着房龄的增长，大楼的公用事业设施和服务设施需要更新，而且要频繁地维护，这就导致管理费用的小幅增长。而且老公寓往往面积更大，因为管理费用是按面积计算的，这样就要付更多的维护费用。另一方面，新公寓有最新的公用事业设施，而且通常每套房子的面积也较小。这就意味着每月的家庭预算中只有一小部分钱流向公寓管理费。 买小一点的公寓 small-apartment-freshome-13如果你想住在市中心，说明你更看重地段而不是房屋面积。由于公寓管理费用是按面积来计算的决定，如果你想降低成本，可以选择一个更小的单位。当然，选择房子时考虑自己的生活方式很重要，并考虑至少未来五年的需求。不要买太小，否则没住多久就不得不换大一点的房子，买房子时要平衡考虑各种因素。 选择高层公寓 高层公寓不仅能提供更好的视野，由于有更多的住户和更多的居民共享维护建筑的集体成本，大型社区的公寓管理费用往往显著低于更私密的精品公寓，因为小型精品公寓分担成本的人要少。   了解公寓委员会 公寓委员会的职责主要是维护公共设施、执行规章制度、关注居民的担忧。委员会在财政和批准公寓的日常运营预算上有巨大影响，反过来对公寓每月的管理费用也有巨大的影响。有鉴于此，业主可以对公寓委员做一些了解。 向生活在公寓里人作些咨询，询问他们公寓的费用以及过去几年是否有大幅增长；询问公寓委员会是否能有效地解决居民关切的问题，以及他们对整个公寓大楼的整体印象。 在公寓大楼里走过时，如果有人碰巧偶然经过，向他们表述你正考虑搬进来，想听他们的意见，大多数人都会愿意与你分享的。因为他们之前可能也有过这样的经历，人人都希望买到一处物有所值的居所。 与房地产经纪谈谈公寓的费用 如果避开高额维护费用是你要优先考虑的事项，最好与自己的房地产经纪人谈谈。许多经纪人熟知某公寓小区的维护费用和管理委员会，特别是如果他们专门代理某公寓或某社区的房子，可以帮助您确定心仪的公寓住宅管理费用是否在预算之内。更好的是，如果你的经纪人以前有客户购买了与你正在考虑的公寓同一区的房子，他们可以介绍给你认识，从而你可以从前人那里得到第一手资料，了解到公寓的管理费用，以及是否每年都有较大的涨幅。 买好后参与小区事务 签好合同并不意味着画下了句点。搬进新居以后，要抓住机会露面，参加公寓管理委员会的会议，参与投票，并考虑竞选委员会中的职位。这样，就可以确保你的忧虑能得到表达，你还可以了解预算的方向，理解管理费是不是真的要增加。

在加国买公寓除了要考虑公寓的类型、新旧、大小、朝向、位置等，还要考虑您的邻居、公寓的公共设施等因素。 邻居 　　如果您看中了某公寓，在下Offer前先最好在公寓的前厅里坐上一会儿，关注一下这栋公寓里出来进去的人，也就是你将来的邻居。 　　加拿大是个移民国家，邻居间不仅存在年龄、职业、社会阶层、素质这些在国内也会遇到的差异外，还存在种族、宗教、文化、语言等在国内一般不太容易遇到的差异。 　　哪些差异是你在日常家居生活中能够接受的？哪些是不能接受的？这是个需要考虑的问题。 加拿大是个多族裔国家，有的民族很开朗，见面儿就跟你打招呼，贫起来没完，赶上过年过节，还喜欢跟邻居一起凑热闹；而有的民族则很保守，甚至有些排斥外族，见面总是一副拒人于千里之外的样子。 　　之所以要注意这些，是因为住公寓，整天乘同一部电梯、走同一条楼道，低头不见抬头见，躲都躲不开。 　　在加拿大，很多公寓的住户以年轻人为主。小青年儿喜欢热闹，看冰球、听摇滚、开派对等等。 公共设施 　　加拿大的高层公寓都有非常好的公共娱乐设施，比如健身房是一定会有的，多数公寓都有泳池，有的还有影视厅、台球房、会客室，甚至是供访客住宿的客房。 　　不同的公寓，这些娱乐设施的种类、档次、规模等等也是不同的。有的可能健身器械就多，有的就少；泳池有室内的，也有室外的；大的泳池有25米长，小的则比一个浴盆大一些；有的公寓在健身区设有公共洗澡间、甚至桑拿浴，有的就没有。这些差异，无疑会影响使用者的感受和健身娱乐效果。 但这也并不是说设施越多、规模越大、档次越高就越好，因为这些设施的费用都是包括在公寓管理费里的，东西多、规模大、档次高，管理费肯定就高。设施在那儿，不论您使用与否，钱都是要收的。 　　所以，可以根据您自己的喜好选择不同的公共设施。自己不喜欢或者不擅长的项目可以忽略。 出租限制 　　无论您买公寓是为了自住还是出租，看房时一定要多问一句：这房有没有出租限制？ 　　加拿大的公寓为什么叫“Condo”？也就是“共管公寓”，就是因为这房子是由所有的房主共同管理的。管理的方式是由全体业主选举产生“理事会”，代表大家行使权力、雇佣并监督管理公司，重要的事务则由全体业主投票决策。 　　有一些公寓的业主不喜欢楼里有太多的租户，可能就会制定规则限制出租，比如将楼内公寓单位的出租数量限制在一定比例内。在这种公寓里，如果您想把自己的房子出租，就得先向管理方提出申请。如果出租限额未满，您可以出租；如果限额满了，您就只好排队等待了。 　　有的公寓则是完全禁止出租。 　　类似的限制还包括限养或禁养宠物。甚至有些公寓还对居住者的年龄有规定，比如必须达到19岁以上才行。 　　一般来说，在存在限制性规定的公寓，其价格可能会低一些。 阳台 　　在加拿大，他们卖房只算室内面积，如果房子有阳台，那就算是额外“赠送”的。 　　加拿大的房子是按“套”来卖，其它条件相同的前提下，有阳台的房子一定比没阳台的卖得贵。 　　当地法律规定，公寓的阳台上不许晾晒衣物、不许堆放杂物，只可以摆设户外桌椅和烧烤炉。说到烧烤炉，加拿大人在举行聚会时特别喜欢吃烧烤，所以家家户户的阳台上都摆着个电烤炉(碳烤炉公寓里不让使)。仅从这一习惯考虑，没有一个大阳台的房子将来也卖不出好的价钱。 水电 　　一般来说，大温地区的公寓管理费中包括了热水的费用，但不包括自来水的费用，也不包括电的费用。 　　加拿大水多，所以水费相对来说比较便宜，一个月的费用大约几十块加币。而电费就相对要高一些。加拿大的公寓里没有燃气，做饭都使电。另外，很多公寓取暖也是用电。这样，一个月的电费需要一百多加币。 　　如果您公寓里的暖气是水暖的，那您的电费就省多了，因为热水含在管理费里，不单收钱。 　　加拿大资源丰富，以前居民在水电使用上都是费用均摊，所以以前使用水、电毫无节制。但是现在全球都在讲节能减排，所以近年的新公寓也都搞起了“分户计量”，多用多交费，少用少交费。 　　如果您想购买某公寓，一定要事先弄清楚它的管理费都包什么、不包什么？取暖方式是用水还是用电？水电收费是“分户计量”这是“费用均摊”？ 车位 　　加拿大公寓里的停车位都是与房子搭配着的，不需要另外花钱。一般来说，都是一套房子配一个车位，但也有不少公寓是一套房子配两个车位的，所以车位的问题在下Offer前一定要弄清楚。 　　同样是两个车位，有一左一右并排的，也有一前一后排队的。“排队的”不如“并排的”使用起来方便。如果前面有障碍物挡着，必须后面的车先出来，前面的车才能从车位里出去。 　　另外，如果您是个自行车爱好者，自行车的停车位也是个需要考虑的问题。很多公寓里都规定，自行车是不准上电梯的，更不能摆在楼道里或阳台上。 储物间 　　这里说的储物间，不是自家单元内的储物间，而是指位于大厦公共区域内、被指定由您免费使用的储物间，英文叫“Storage locker”。 　　由于公寓的房间里没那么大，而恰巧您的物品又很多，这时候储物间的重要性就显示出来了。 　　不过，不是所有的公寓都有这个“Locker”，即使有，也不一定每套房子都配一个，所以，看房时一定要问清楚

我们通常所提的物业均是指自由持有的物业，即指业主完全拥有土地及房屋。而分契式(Condominium)、合作式(Co-operative) 和分时式(Timesharing)的物业，便是从共同拥有的概念出发，个人业主并不持有土地的拥有权，只有其中一个单位的拥有权或使用权。首先让我们来 看看分契式物业的特点。 　　Condominium这个字源自古罗马，其拉丁文的意思是共同的主权或是共同拥有，华人多把Condominium翻译成“共管”，简称 Condo。很多人把Condo等同于大厦(apartment)，其实这是错误的。Condo是业权的一种，居住的共管物业可以是共管大厦(Condo Apartment)、共管镇屋(Condo Townhouse)、甚至是共管独立屋(Condo Detached House)。相反，大厦通常可分为共管或自由持有两种，共管大厦是我们熟识的那种单位可以自由买卖的大厦，而自由持有的大厦并不可以把单位独立买卖，业 主只是拥有整座大厦的业权，这类大厦大多数也是用作出租用途的，一些用作员工宿舍的大厦也是自由持有的一类。 　　共管物业需要支付管理费，共管大厦的管理费尤高，原因是共管大厦的维修和保养费用比较其他的共管物业为高，设备和保安的支出也较高，加上很多共 管大厦的管理费都包括水、电、暖气的开支，所以便大大的增加了管理费的支出。水、电和暖气的开支约占大厦的管理费的三分之一，一些住客因无需额外支付水电 费而大量浪费能源，结果是把管理费大大提高。为免这种“共产”制度被滥用，一些比较新建的共管大厦已安装独立水电计，实行用者自付的方法，加上每个单位都 是使用自己的独立冷暖气机，管理费便不需要包括中央冷暖气的机器的维修和保养费用，因而大厦管理费可以保持较低的水平。 　　一般而言，每个单位的管理费绝大部分也是跟随单位的面积大小来计算的，大单位的管理费比小单位的高。假如两个单位的面积相同，但一个单位只有一 个停车位而另一个单位有两个停车位，则拥有两个停车位的管理费用会比拥有一个停车位的单位略高。凡事也有例外，一些新建共管镇屋的管理费便是大小同价，小 单位的业主可能觉得不公平，但管理费的结构是可以在日后由共管物业立案法团(Condominium Corporation)重新审定的。到时候大单位的管理费可能会增加。 　　近年流行兴建一些混种的共管住宅物业(Freehold Condo)，多数是以镇屋(Townhouse)形式建筑，购买混种的共管住宅物业仍是需要支付管理费的，可是管理费却不包括镇屋户外的维修和保养，也 不包括前后院的剪草服务。交了管理费却得不到维修保养和剪草服务，是什么道理?原因是建筑商为了利用低廉的管理费来吸引买家，便不把镇屋户外维修保养和剪 草服务列入管理的范围内。这类共管镇屋的管理费只是数十元，比传统的共管镇屋便宜约一半，管理费只包括镇屋内私家路的铲雪服务和一些公用游乐设备的保养维 修费用等的开支。经纪在介绍镇屋给顾客时，除有责任告诉顾客哪些镇屋是免管镇屋，哪些是共管镇屋，哪些是混种共管镇屋，也应详细分析每种镇屋的利弊，让顾 客根据需要选龋 　　Condo Apartment全称Condominium，正确的中文翻译为“共管式公寓”，当中包括我们通常所说的镇屋(Townhouse)。它是指买主与其他 户主共同拥有某物业的公用设施，但买主可获发一张独立的屋契，当中明确表明，他是该单元的合法拥有人。与Co-owner、Co-operative两种 物业相比，由于有了独立的产权，这就使得这类物业具有升值快、易转手、容易得到银行贷款的优点。外加与独立屋、半独立屋相比，共管公寓的价格较低，故此， 非常受首次置业者、特别是小家庭的青睐。 　　通常情况下，对于购买这类房屋的消费者来说，在下offer的时候，建议设置Status Certificate条款，其目的在调查Condominium公司的经济状况，核对管理费(Maintenance fee)的金额、包括哪些项目、未来管理费的升降幅度等等，通常这类文件由卖方提供，费用由卖方承担。也就是说，Status Certificate这一条款可作为一个先决条件(Condition)，在买方满意上述文件后，再予以取消，使Offer正式生效，由此保护买家的利 益。 　　值得特别强调的是，精明的购房者应该全面、准确地了解Condominium公司收取的管理费究竟包括哪些项目。通常来说，当中可能包括电、 水、暖气、地税、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支(门前铲雪、割草)等。但每家公司收取的费用不同，涵盖的收费项目也不同。 　　此外，每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金，用于日后维修屋顶、窗户、外墙、电梯、走廊、停车尝暖气、下水道系统、电路和游泳池等娱乐设施。

买家在房屋过户前会看最后一次房在北美称为final walkthrough。尽管final walkthrough不是必须的，但是它却能有效的保证买卖双方的利益。在最后一次看房中，买家将最后一次到访该房屋并检查房子的各项条件，如果发现严重的问题，买家可以叫停交割直到问题被处理，也有极少数情况下交易被取消。接下来我们就看看在final walkthrough之前和在final walkthroug时买家和卖家需要做什么准备。 买方关于过户前看房需要注意什么？ 全面检查 交割前看房并不是让买家进行另一次的更细致的验房，而是一次更全面的对房子的检查，看看在卖家搬家时有没有什么重大的损坏，或是应该留在家中的家具和家电是否仍然在家中。 过户前看房最后安排在卖家已经将他/她的家具和个人物品搬出。买家可以根据房屋检测报告上的结果检查和测试主要系统和设备，如车库门的开关，暖通空调系统，门窗的开合。如果发现之前正常运作的暖通系统出现了问题，应立即通过卖方经纪通知卖方。 发现问题？ 买家如果由于房屋内的家电或设备有问题或者失灵有权延迟过户。作为备选,买家可以要求将部分出售房屋的收益先交给卖家而不是第三方保管，买家就可以确保一旦发现任何损坏有资金可以用于维修和更换。卖家更乐意于将部分收益转入第三方托管，而非延迟过户。因为卖方已经搬出了房子，同时也期望在原定过户的日子当天还清贷款。延迟过户可能导致取消交易但是以第三方托管方式过户意味着房屋所有权已经转移仅剩维修费用的问题需要理清。  列出清单 买家在过户前的final walkthrough应该准备一个清单，在上面写下所有需要检查的内容。 每个房间都应该被检查，检查看看是否有由于移动造成的额外损坏，也可以查看以前有家具遮盖的区域，以确保没有任何重大问题是买家和房屋检测师所没有看到的。 买家应该检查并确保与家中所有的设备和电器确是否仍在家中。 另一个要考虑的地方是是否所有的电器和和验房时的一样。   家具和电器 在过户前高档家具和电器被换成了廉价品的事偶有听闻. 在签订买卖合同是家里使用的是某个品牌的家具（加设在屋内不移动的家具）交割时也应该时一样的，除非卖方在合同中明确指出特定的家具或者电器不包括其中。如果一个房屋出售者将屋内的家具或电器换成较便宜的代替品，而且没有在合同中说明，那么法院可以命令卖方赔偿买方用以购买相同或者好的家具电器来匹配房子出售时的样子。  小刮痕？ 虽然买家不希望看见新家里出现小刮痕或者划痕，但是搬家的过程总会造成这样那样的损伤。严重的损坏如墙上破了个洞，门窗的破损应该由卖方负责修理或者由卖方支付修理费用。这些小问题的维修需要双方的协调交涉。因为接近交割的时候，买卖双方都在搬家，维修的问题演变成了是买方在新房维修时是否有地方住，先不搬进新房子从而延迟交割日子。在大多数情况下，买家和卖家都在有限的时间里尽快安置好新家。买方可以要求卖方将一些钱放入第三方托管，或者写一张支票直接付给买方作为维修费用。但是如果卖方不想和买方协调和解决对这些问题，那么买方则需自己权衡自己维修破损和延迟交割的利弊了。

加拿大政府现在对调查多伦多和温哥华炒房者逃税抓得很紧，有税务专业人士和房地产业内人士认为，这仅仅是一个开始。 在以前执法不严的时代，一些炒房者能够拥有多个物业，并在出售后不报税。现在，许多人开始发现，税局有一些非常强大的执法工具。比如可以跟踪土地登记和其他数据来源，找到没有记录或报税不足的可疑交易，然后启动重新评估。如果有争议，税局可以迫使开发商、公用机构、银行和电信服务提供商交出被怀疑房屋的数据。 据《环球邮报》报导，毕马威(KPMG)会计师事务所旗下的毕马威律师事务所合伙人兼税务诉讼律师库腾恩(Justin Kutyan)说，税局的工作模式是“你在证实自己无罪前，就是有罪的”。 “即使在税务法庭，责任也是落在纳税人身上，去反驳税务部的假设。”库腾恩说，加拿大的税务系统基于自我报告系统，基于诚实和正直，当政府有客观证据，特别是发现业主几乎没有出现在公寓里，从来没有刷过卡，没有用过电，罗渣士的记录显示业主住在另一栋房子时，就很难办。 税局正在关注的一个领域，是那些不正当地申请货劳税(GST)退税的个案，这项退税只适用于主要住宅。库腾恩表示，税局正在“疯狂”地追查货劳税违规问题。 一个例子是地产经纪马格林(Gideon Margolin)的个案，他最近在一宗货劳税诉讼的上诉中败诉，涉及的是一栋在2012年在安省列治文山购买的新房子，2014年出售了。法院文件显示，马格林和他的配偶“无意将其作为他们的主要住所……他们中任一方都没有将该物业作为其主要居住所。” 检控官使用了该物业的天然气和电表读数，证明在建筑商建成这房子与马格林出售这房子之间的5个月内，基本没有消耗天然气和电。马格林有几套房产，但搬家工人和他的清洁女工作证说，马格林基本上把上述的房子当作储物间用。 打击不严让逃税者愿冒风险 多伦多Re / Max Condos Plus Corp.的明星经纪人约翰斯顿(Jamie Johnston)认为，政府打击逃税的处罚不够严厉，是人们冒险违规的原因之一。他对《环邮》说，很多人所做的事，他都不敢相信。“他们衡量了风险和回报，这就是他们要作弊的原因”。 约翰斯顿说，加拿大人因为逃税被定罪或被送入监狱的例子极为罕见，比如加拿大每年大约有2,900万份报税，在2016年4月至2017年3月之间只有37项定罪，大约占0.0001%;在美国，每年约有1.51亿份报税，2016年有2,672项定罪，占0.001%。“在加拿大，你永远不会进监狱，所以奖励很高，风险很小。我认为，这存在一个系统性问题。” 不过，在过去2年中，税局一直在发出不同的信号，就是他们正在关注逃税，逃税会带来真正的金钱风险。 税局最近发布了一个新闻稿，总结了其最近的执法工作。自2015年以来，已发现与房地产相关的欠税5.92亿加元。在过去的一年，重新评估的个案涉及金额1.026亿加元，并对虚假报告罚款达1,920万元(自2015年以来，已征收了4,370万元的罚款)。政府现在每年会审查约1万个与房地产相关的案件，并且会花时间去找出作弊者，4年前的报税都可能重新做评估。 联邦税务部长办公室新闻秘书吉奥(Jeremy Ghio)的说法是，加拿大税务局一直都在看着房地产行业，但现在增加了关注度，以应对日益严重的违规行为。过去几年来，大多伦多地区和卑诗省低陆地区的高房价及房价上升迅速，进一步增加了房地产行业税收违规的风险。

加拿大住房按揭贷款的贷款期与还款期通常是不一致的。例如，贷款期5年，还款期30年，即，与银行签署的贷款合同有效期5年，预计30年还完。贷款到期后，如果不是一次性还清，就会涉及到贷款续约或转银行的问题。贷款该如何续约，在初次贷款选择银行和贷款产品时就需要考虑，而大多数消费者在贷款到期之前才会开始了解贷款续期的程序和所涉及的问题。笔者根据自己的工作经验，帮大家总结了贷款续约或转银行的如下注意事项。  消费者在最初选择按揭贷款时，会根据当时的家庭财务状况以及不同银行的产品和利率做出决定。贷款到期后，借款人有权利根据目前的家庭情况以及市场情况做出重新安排。一次性还清，在原金融机构续约，或从其他银行借款偿还原金融机构，重新安排的结果大致可以分为上述三类。总之，贷款到期后，消费者有重新选择的机会，当然，原借款银行也有重新选择的机会。根据加拿大现行法律法规，金融机构需要在贷款到期至少21天前有效通知借款人续约具体内容或不再续约的决定。续约的具体内容包括：利率，贷款期，有效期，还款频率等。一些金融机构有时会附上贷款续期合同。其实，很多消费者在接到续约通知之前就已经开始计划下一期按揭贷款的安排了。贷款到期，解除合同时，对消费者来说既是一种解脱，又是一个机会，如何充分利用这一机会，消费者需要考虑如下问题：l 对原贷款机构的产品和服务是否满意；l 目前的家庭财务状况是否允许提高月供款，从而加速还清按揭贷款；l 是否需要改变付款频率；l 是否打算在到期时大比例提前还款；l 是否打算将家庭债务进行重组，例如，增加按揭贷款，用于偿还信用卡负债；l 是否需要增加贷款金额，用于房屋装修或其他家庭开支；l 是否准备近期卖房；l 是否需要申请房屋净值信用额度，或增加额度，以备不时之需或投资；  很多消费者在初次选择按揭贷款时没有经验，太过注重利率，而忽略了产品上的差异和服务上的优劣。经过一个贷款其后才发现原贷款金融机构的服务和产品上的缺陷。还有一些消费者，由于从前的财务或信用状况不好，被迫选择了B类贷款机构的产品和服务。还有，一些消费者自身财务状况发生变化，需求也相应变化，需要更加全面的产品和服务，而原贷款机构无法满足。笔者在工作中发现，很多消费者因原贷款机构没有房屋净值信用额度；在原贷款银行无法做blend and extend；封闭式按揭贷款提前还款额度无法满足需求等，而希望转银行。房屋净值额度对于统筹管理家庭资产和负债非常重要，而一些从中国来的新移民并不了解这一产品，在当初做出贷款决定时也没有把这一产品考虑在内，在加拿大生活一段时间之后，才发现这一产品。选择固定利率的消费者，如果原贷款银行无法办理blend and extend，就只能将原固定利率的按揭贷款坚持到底，即使在贷款期间出现比较优惠的利率也无能为力。绝大多数中小金融机构没有“blend and extend”产品和服务，所以最初选择贷款银行时，是选择大银行还是小机构，是有很大区别的。选择浮动利率的消费者，在遇到最优惠贷款利率P不断上涨的情况下，非常希望能够加速还款，如果原贷款机构只允许每年大比例金额还款的额度只有10%原贷款本金的情况下，即使手中有现金也很难将贷款余额降下来。  如果当初选择正确，在贷款到期后，选择一个适合自己的贷款期和利率即可，没必要一定换银行。通常情况下，只要借款人在原贷款合同期内能够履行合约，如期付款，则贷款银行不会主动提出不再续约。加拿大的商业银行在贷款续约时通常不会收费，但有些非银行金融机构会收费。例如，某金融机构对贷款到期续约收费有如下说明：Up to $500 Fee for Renewal or Conversion of Mortgage Loan for Residential Properties: Payable for each loan renewal or auto-renewal and for each conversion from an adjustable to a fixed rate. In the case of non-residential properties, the fee is ¼ of 1% of the outstanding principal balance or $500.00, whichever is greater. 很多人在讨论选择大银行和小金融机构在按揭贷款上的区别，看看收费上的不同就知道有什么区别了。选择中小金融机构按揭贷款时，切忌要事先拿到收费表，再做出最后决定。细心的读者会发现，很多金融机构财务报表中，利差收入小于手续费收入。 什么时候，通过什么途径获得最优惠利率的信息呢？通常情况下，原贷款到期前4个月就可以开始着手准备了。有些银行允许贷款到期前90天以内“提前续约”（early renewal），如果恰好此时有很好的折扣利率，借款人可以提前终止原合同，到期前90天之内就可以执行下一期的利率了。例如，原贷款利率5.7%，还有90天到期，如果今天就有比较低的折扣利率，可以立刻申请执行“提前续约”。很多人选择通过贷款经纪获知各家银行的最优惠贷款利率，其实，贷款经纪可以代理的银行是有限的，RBC，BMO，HSBC，CIBC等按揭贷款业务比较活跃的银行，都不接受贷款经纪的代理，要想获悉这些银行的贷款利率，需要自己动手。大多数中小金融机构，不允许“提前续约”，这也是大银行与中小金融机构的区别。  如果最终决定换银行，罚款和手续费是首要的问题。如果贷款没到期，又是封闭式贷款，多少都会有罚款。如果换银行，至少会发生解除抵押费和管理费。这些费用每个银行的标准不一样，需要借款人自己在原贷款合同中找到准确数字。至于罚款，借款人自己没有办法计算出准确的数字，需要查询原贷款机构。另外一项费用就是律师费，这里面的学问很大。如果当初注册抵押的时候，以常规按揭贷款注册抵押，换银行的时候无需律师介入，就可以将抵押转给另一个银行。如果是组合按揭抵押方式，则需要律师介入，一定会发生律师费。如果原贷款是常规按揭贷款注册抵押，转到另外银行时改为组合按揭贷款注册方式，后者可以使用FCT（First Canadian […]

你是不是经常在律政剧中看到过这样的场景：一家人开开心心住在自己的房子里，一觉醒来有人来敲门告诉他们房屋已经被银行收走了，必须限时搬出。 实际上并不是只有你申请破产的时候房屋才会被收走!一旦有法人拥有对你的房屋的留置权(lien)，你也会面临无法处置自己这项不动产的危险。 一般来说，如果你有任何与你的房屋相关的债务，那么你的房屋都有可能被登记了留置权。 什么是留置权？ 留置权，顾名思义就是留用处置的权利，指债务人逾期不履行债务时，合法占有债务人所抵押的动产的债权人有权留置该动产。而房屋留置权则专指债权人对债务人的不动产行使留置权的权力。 比如你买车的时候，通过经销商获得了车贷。那么在将贷款还清之前，这辆车就存在着留置权。如果中途你停止了支付贷款，经销商就可以到法庭去请求行使留置权并收回车辆。 房屋留置权也是差不多的意思，大家平时最常见的一种就是抵押贷款。但要注意，这并不是唯一可以在你的房子上留下留置权的方式。 谁会在你的房子上留下留置权？ 首先，贷款方(即债权方)会将其权益登记在借款方(即债务方)的个人资产上，以确保在必要时获得收取所抵押物品的法定权利。 税务机关对纳税人的个人财产也可以登记留置权，用以征收未缴纳的税款。 代理人、公证人、律师事务所或被授权代表债权方行事的任何合法当事人，都可以在债务方的个人财产上登记留置权。 上文说到的抵押贷款，即所有向银行申请了房贷的业主，发放贷款的银行其实都已经在你所抵押的房屋上行使了留置权。这样，如果逾期你无法清偿贷款，银行就可以没收你买的房屋。 留置权的类型 房产上可被登记多种留置权，其中最常见的是建商留置权(Builder’s lien)、法院判决留置权(Judgement lien)和税收留置权(Tax lien)。 建商留置权：当建筑承包商、木工、水管工、油漆工或其他类型的维修公司为你的房屋进行建造、翻新、维护工作时，他们可能会在你的房屋上登记财产留置权作为一种担保，以确保他们能按时得到报酬。也就是说，如果建房屋的总承包商没有付给建筑公司应付的款项，那么建筑公司就有权收走这个房子！ 法院判决留置权：如果你在一场官司中败诉了且法院作出了相关判决，胜诉方可以对你的房子登记判决留置权，直到收清款项为止。如果你聘请了律师，但没有付律师费，，有时候律师也会在你的房屋上登记这种留置权。 税收留置权：如果你不按时缴纳地税等税款，政府可以对你的房屋提交税务留置权。 房屋买卖中的留置权问题 不管你是买房者还是卖房者，留置权对你的影响都很大！ 一般来说，房屋买卖中清偿房屋留置权是卖家的责任。如果所卖的房屋存在留置权争议，，房屋的销售会中止，直到达成确定的结果。 另一方面，一旦房屋要开始挂售，房屋买卖经纪公司就会对房产进行各种调查，包括是否登记有留置权。如果发现房屋被登记了财产留置权，那么交易就会暂时中止。 此外，房贷机构也不会同意为有留置权的房产提供贷款，除非留置权已经被清偿。 如果卖方拒绝清偿留置权，那么身为买房者就有两种选择。 一是拒绝交易，由于卖方拒绝偿清留置权会被视为违约，那么买方就有权在不损失保证金的情况下退出销售。 二是买方选择接受欲购房屋上被登记的留置权的财务责任，继续进行房产交易。 如何知道一个房屋上是否有留置权？ 房屋的留置权记录属于公开信息，只要有该房屋房主的姓名和房屋地址，任何人都可以去产权登记处查询房屋的留置权情况。 打算购买房屋的人应当在购买前及时查询，以确保该房产没有被当前或以前的业主作为抵押品抵押出去，以确保自己可以免除任何产权负担。这项工作通常买家经纪可以代为办理。 此外，任何有意以个人不动产为担保而借钱的人，也都可以先向产权登记处查询，以确保该房产目前并不是另一笔贷款的抵押品。 如果房屋被登记有留置权该怎么办？ 如果你是卖方，那么第一步就是确定财产留置权是否真正是自己的。因为这世界上同名同姓的人很多，除了名字还要确认地址、出生日期等关键信息，以确定这个留置权确实是在自己的房产下。 如果真的是这样，可以和地产经纪以及留置权人商量怎么解决问题。通常情况下，还款将来自出售房子的收益，所以最好还是采取地产经纪人的建议以更好地处理。对于特别复杂的留置权，则需要寻求法律顾问。 如果你是买方，而且购买的是类似法拍屋之类的房产，可能需要偿还任何拖延的债务。因此，在投标的时候一定要对标的物做好全面的调查。有时候虽然法拍屋看上去似乎更划算，但是当所有的问题都弄清了之后，最终的花费可能会比购买普通房产的花费更多。 最坏的情况：如果你的房屋上有留置权，但并不是你的，该怎么办呢? 如果你觉得自己房屋上被登记的留置权是错误的，并且当事人拒绝配合，那么就可以提交《判决产权归属请求书》(Quiet Title Petition)，强制请当事人出庭来证明这不是你负责的债务。如果法官判你胜诉，你将得到一份关于产权的归属判决，并且会在产权登记办公室记录在案。 如果败诉，那么可以试着与留置权持有人协商一个较少的留置数额，或者只能当“冤大头”把留置权偿清。如果你的这个房屋准备挂售，那么唯一的选择是公布留置权。因为出售房屋时，产权必须是明确的——没有非自愿的留置权。