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卡尔加里房地产市场未来10年预测 当地专家深度解析：从利率到气候变化的全面评估 当地专家开始预测了卡尔加里市场的未来，考虑了从利率和通货膨胀到气候变化的所有问题。 如果说过去几年教会了我们什么，那就是生活可以是多么的不可预测。这对住房市场来说是双重的。 在大流行病开始时，谁会想到一场威胁到世界经济脱轨的全球危机最终会导致房地产的运行，而这种情况是这个城市近十年来从未见过的？ 事实上，在2020年春季房价触底后，当人们囤积卫生纸和摸索远程工作时，卡尔加里的住宅市场急剧上升，在2022年5月达到648500元的基准独立屋价格，比前一年增长16.6%。这比该市在2012年和2013年的卖方市场上看到的那种价格涨幅要高得多，当时油价是最后的繁荣。那么，还有哪些力量在起作用，可能会影响我们在这个城市未来10年的生活方式和地点？ 可悲的是，我们没有水晶球（如果我们有，我们会在某个游艇上靠2000年初的苹果股票生活）。因此，我们寻找下一个最好的东西：当地专家对未来十年可能影响卡尔加里房地产的主要因素进行评估。 好消息是，卡尔加里的宜居性、相对可负担性和日益多元化的经济应使我们保持在一个积极的轨道上–并相对避免任何其他可能等待的全球冲击的影响。坏消息是在这里买房可能会越来越贵。无论你是想进入市场，还是想搬家，这里有10个可能在未来10年影响卡尔加里房地产的因素。 供应和需求 其实的很简单。高中经济学的基本原理是整个北美房地产市场的主要驱动力，卡尔加里也不例外。房屋的价格，以及它们如何上升或下降，基本上可以归结为在任何特定时间有多少人在市场上，以及有多少人想要这些房屋。 卡尔加里房地产委员会的首席经济学家Ann-Marie Lurie说，我们最近的价格上涨，特别是独立屋的价格上涨，是由于被压抑的需求和住房库存的缺乏”。现在，市场已经有点疯狂了，问题在于供应。 然而，她指出，我们在过去两年中看到的价格上涨实际上标志着卡尔加里住房市场的复苏，这种复苏早就应该出现了。 Lurie说，2014年能源价格崩溃后，卡尔加里的需求下降，因为该地区的金融冲击促使许多人留在原地，避免升级房屋的额外费用。大流行期间创纪录的低利率，加上经济复苏的早期迹象和被困在家里的人对更多空间的渴望，最终导致那些一直考虑搬家的人铤而走险。其结果是对我们相对稳定的住房存量的需求大增，但Lurie说，她并不期望这成为一种常态。 与加拿大其他主要城市相比，卡尔加里的主要优势之一是有能力增加更多的住房，因为我们不像温哥华那样被物理障碍所包围，也不像多伦多那样被夹在其他密集的城市中间”。我们确实有能力增加供应，只是需要一些时间，”Lurie说。这需要多少时间–以及在此期间的需求会发生什么–将在决定未来的住房成本方面发挥重要作用。 利率、通货膨胀和可负担性 当然，还有人们愿意为住房支付什么，以及他们能够支付什么。随着通货膨胀和利率的上升，人们可以存钱和借钱买房的金额即将受到打击。自去年春天以来，加拿大银行已经进行了一系列的加息，作为其平息通货膨胀和冷却加拿大许多城市红热的住房市场的战略的一部分。预计这将继续下去。”ATB首席经济学家托德-赫希说：”我们正在进入一个更高的利率环境，这将使住房价格和住房需求的风帆失去一些风。虽然这可能有助于减缓价格增长，并保持卡尔加里与加拿大其他地区相比享有的相对可负担性，但其影响不会平均分配。 首次购房者将感受到最大的压力，因为他们更难获得融资资格，也更难通过联邦政府的抵押贷款 “压力测试”，该测试要求借款人证明他们有能力支付比贷款人所报利率高2%的款项，或政府基准的5.25%，以较高者为准。”这将使一些潜在买家更难进入市场，”Hirsch说。反过来，这可能会导致卡尔加里建造的房屋类型发生变化。 租房的兴起和 “缺失的中间阶层” 随着越来越多的人被排除在住房市场之外，或者购买力下降，我们可能会看到对我们在卡尔加里还没有看到的住房类型的需求不断增加：适合家庭的低层出租、三居室公寓；连接的排屋和联排别墅；以及 “别墅群”。据RNDSQR的开发商Alkarim Devani说，卡尔加里可以成为开发这些所谓 “缺失的中间 “住房形式的领导者–如果它玩得好的话。 “德瓦尼说：”我们必须研究其他方法，在理想的社区提供可负担的、可获得的住房。这可以采取多种形式，从RNDSQR在成熟社区开发的以家庭为中心的出租房，到在新郊区包括更多的公寓、联排别墅和复式住宅。Devani说，不仅仅是成长中的家庭和年轻的租房者需要多样化的住房类型来填补独立屋和小高层公寓之间的空白。婴儿潮的老龄化浪潮也可能增加对小型、低维护的住房形式的需求，使老年居民在年老时能留在他们的社区。 这是一个得到市政府现行政策支持的愿景，例如在交通节点附近进行密集的住宅开发，将市中心的办公大楼改建为住宅，以及其50/50增长战略，即到2069年，现有社区和新社区的增长各占50%。卡尔加里人对这些 “中间缺失 “的住宅的接受程度还不得而知，这可能会大大改变我们社区的形状。但德瓦尼乐观地认为，这个城市可以在许多其他城市失败的地方取得成功。”我们有这个令人难以置信的机会来做好这件事。” 移民、迁徙和人口结构的变化 健康的人口增长对于维持一个健康的房地产市场至关重要。艾伯塔省的 “自然 “增长率为0.08%，在全国范围内处于领先地位，即出生人数减去死亡人数。但是，我们不需要依靠现有居民的生育来提高我们的人口。省政府的预测显示，艾伯塔省有望在2046年达到640万人口，比2021年的人口增加200万。这可能意味着卡尔加里每年增加数万名新居民，其中大部分是新加拿大人和来自全国其他地区的移民。 ConnectFirst信用社的首席执行官威灵顿-霍尔布鲁克说，对新居民的吸引力与前几代人不一样了。回顾80年代和90年代，”人们来到这里发家致富，往往有回家的计划，”他说，该市的人口随着石油和天然气工业的前景而起伏不定。 霍尔布鲁克说，该市的设施、靠近山区、相对可负担性和远程工作的自由，以及新产业的崛起，正在吸引那些想要扎根的居民。这既带来了挑战，也带来了机遇。卡尔加里可能会发现自己在未来有更多的老龄人口，因为回 “家 “养老的人越来越少。习惯于为大市场的房地产支付高价的人的涌入，可能会对房价造成上升的压力。 投机 笼统地说，投机是把房地产当作股票市场的做法：在市场低迷时购买，打算在市场高涨时出售（并赚取利润），而不对房产进行任何实质性的改变。这是一种高风险、潜在高回报的做法，许多专家认为在过去十年加拿大一些市场出现的极端价格上涨中发挥了作用。商业和土地登记解决方案供应商Teranet在2021年的一份关于加拿大住房市场的报告中发现，在2011年至2021年期间，安大略省的多房产投资者从16%增长到超过25%的市场，超过了首次购买者。卡尔加里为什么要关注？因为在国内寻找新的、更实惠的投资地区的投机者可能很快就会把目光投向这个城市。 Holbrook和Lurie都说，他们没有迹象表明投机行为目前在卡尔加里的房地产市场上发挥着实质性的作用，但现场的人说，有迹象表明这种做法可能正在上升。 张伯伦集团的房地产经纪人张伯伦（Jared Chamberlain）说，他注意到在过去的一年里，”在多伦多和温哥华赚了很多钱 “的买家大量涌入卡尔加里市场。”他说：”所发生的不仅仅是公寓，而是整个公寓项目都被卖给了这些投资者。”这是一种非常投机的投资方式。” 西南部高山公园背后的开发商Dream Unlimited的高级开发总监Ian Meredith说，他也注意到有更多的外地买家被吸引到卡尔加里，因为那里有负担得起的房地产投资。”有消息说，他们中的很多人……被多伦多或温哥华的市场所淘汰，他们认为这是下一个市场。” 但是，在缺乏定性数据的情况下（我们并不倾向于跟踪人们在加拿大购买房地产的原因），任何关于这一趋势是否会在未来十年内继续增长的预测，充其量只是猜测。 气候变化 从2013年的洪水和2020年的冰雹到去年的酷热穹顶和一波波的野火烟雾，卡尔加里人已经感受到了气候变化的影响。市长Jyoti Gondek在2021年上任后不久就宣布了气候紧急状况，使该市能够加快对气候变化的行动，其中住宅建筑和交通是遏制该市碳足迹的关键目标。 为此，将于今年秋天推出的一项新计划将为房主实施能源升级提供财政奖励，这意味着现有社区的更多房屋可能被改造成热泵、无水箱热水系统和太阳能电池板。然而，在绿化我们的住房存量方面，最大的进步可能是在郊区。 “事实是，我们的新社区可能是北美最密集的新社区之一，”卡尔加里市增长和变革战略代理经理Matthew Sheldrake说。他说，除了更小的地块和更紧凑的间距之外，更多的开发商正在为低碳的未来做准备，他们将房屋朝向南方，以获取更多的阳光，安装电动车充电站和太阳能电池板，并设计社区以鼓励步行和轮子去享受便利。虽然城市政策有足够的空间来塑造住宅部门的气候行动，Sheldrake补充说，可能有潜力与开发商建立更强大的伙伴关系，以加快变革的步伐。”我们几乎需要进入一个创新的良性循环”。 建筑的成本…