75-100万 地下室合法分租物业深度解析
在卡尔加里迈向百万人口大都市的过程中，这类物业已成为兼顾“顶级居住品质”与“极致投资收益”的标杆资产。
市场定位与性价比分析
1. 资产溢价空间： 相比于 50-60 万的入门级房源，75-100 万区间的物业通常拥有更宽的土地宽度（Lot Frontage）和更好的建筑材料。在卡尔加里目前的租赁市场中，这类物业的“合法地下室”月租金比普通非合规地下室高出约 25%-35%。
2. 现金流防御力： 在高利率环境下，该区间的物业即便月供较高，但凭借 Legal Suite 产生的 1800-2200 加币租金，投资者实际上承担的净月供压力往往低于购买一栋 60 万但无分租能力的单层住宅。
3. 维护成本： 此价格带的房屋多为“中青年房”（15年内）或经过系统性升级的老房。这意味着您在未来 5-8 年内无需面对更换屋顶、锅炉或地基修补等大额开支，维护省心。
目标社区深度画像
西北区：学区与科创双驱动
重点关注 Varsity 与 Edgemont。这里集中了卡大教授和医疗人员。合法的分租套房不仅极其稀缺，且一旦上市便会吸引高信用分租客。该区房产增值幅度长期跑赢卡城均价。
东南区：新规划带来的溢价
重点关注 Mahogany。作为多次获得“全加最佳社区”称号的板块，这里的四拼、独立屋常配置原厂设计的 Legal Suite。环境优美且靠近 Seton 医疗城，租金稳定性极强。
西南区：西延线的红利
重点关注 Springbank Hill。随着西延线交通的彻底打通，这里的通勤便利性极大提升。100万左右的房产在这里通常拥有极其现代的室内设计，分租潜力巨大。
南区：成熟社区的翻新机会
Canyon Meadows 等社区，很多老牌独立屋经过 80-90 万的彻底翻修并加入合法套房，土地面积巨大，未来具备进一步开发的潜力。
赵晖 (Hui Zhao) 投资避坑指南
购买“75-100万分租物业”时，不能仅看漂亮的回报率，必须注意以下三个硬指标：
- 合规性核查： 必须确认该物业在政府有“Registered Suite”记录。非合规改建即便装修再豪华，一旦被举报或发生保险事故，房东将面临巨额罚款和拒赔风险。
- 能源分户： 理想的物业应具备独立电表、独立水暖控制。这能极大减少房东与租客在公共支出上的摩擦。
- 防火与隔音： 检查地下室天花板是否安装了双层石膏板（Type X）及防火喷涂，以及分户入口的防火门是否符合当下 Bylaw 要求。
预估财务模型 (典型案例)
* 合法分租物业（Legal Suite）必须具备独立的厨房、出口以及政府认可的消防隔离层。
