Day: August 3, 2021

金融杠杆就是房地产投资的金融调节器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。 目前，由于20多年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接增加家庭负债负担，社会资产泡沫过大，进一步威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，企业产品在国际市场竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如，前几年美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。 为避免金融危机，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，发达国家政府控制房地产过分投机的措施更多使用的是金融杠杆。实践证明这方法非常有效。国家央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆。这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强该国整体金融体系信用等级，从而使该国社会经济平稳健康发展。 国家央行通过宏观调整金融杠杆率，可以有效地房地产供需关系。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘5’,在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资5×10+10=60（万），投资者只能够买60万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’, 在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资10×10+10=110（万），投资者可以买110万的房屋。国家央行通过调整投资杠杆率，可以宏观调控家庭房屋购买力，和社会负债率。在资产泡沫特别严重的情况下，国家央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地抑制房屋需求；反之，当市场不振，需求不足时，央行通过加杠杆，可以增加家庭房屋购买力，增加房屋市场需求。 金融杠杆既能能够帮助人们进行房屋投资获利；但同时它也能放大投资风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而，投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反。这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。 比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋价格下降20%，他总资产就变成了50*(1-20%)=40万。投资人亏损10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房子。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋价格下降20%同样情况下，总资产还剩250万*（1-20%）=200万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产200万都是银行贷款，自己的本金50万完全亏没。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样下降20%情况下，投资人多亏了50万-10万=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了10*4=40万。这说明，在房屋市场不好的情况下，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。 又比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋上涨20%，他总资产就变成了50*（1+20%）=60万。资产净增加10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房屋。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋同样上涨20%情况下，总资产还剩250万*（1+20%）=300万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产净值=300-200（银行贷款）=100万，扣除自己的本金50万，投资人在房屋同样上涨20%的情况下获利为100万-50万=50万。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样上涨20%情况下，投资人多赚10万*4=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的盈利被放大了40万。这说明，金融杠杆率越大，市场好的情况下，获利也相应放大。 政府通过精准房地产统计和预测房地产的总体走向，通过央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险，和维护整个社会金融体系的安全。此外，缩短金融杠杆，还有助于增强国家整体金融体系信用等级，从而使国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。 事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使房地产实现软着陆，从而避免严重的经济危机，避免国家，企业，和个人遭受重大经济损失。 国家央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆，能有效地抑制一个国家的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了该国房屋市场的投资风险，使国民总体负债率下降，减小社会资产泡沫，降低社会经济运行成本，增强企业竞争力，维护国家金融体系的良好信誉，避免一个国家发生金融危机，最终目的是使一个国家的房地产市场实现软着陆。反之，当出现经济萧条，社会购买力萎缩，经济不振情况下，国家央行会适当降低贷款利率，加大金融杠杆，以增强居民购买力，增加房屋市场需求量，振兴社会经济。因此，金融杠杆是一个国家宏观经济的调节器，它能有效地调整房屋市场的冷热度。

前几日，有一位客户对我说，对于我们新移民来说，买房这件事太重要了！房子买的合适，移民生活就会很轻松。反之，在多伦多的生活压力就会很大。但如何才能买到适合自己的房子呢？以下是我经纪朋友谈的一些买房的体会。仅供大家探讨. 有一点宏观经济常识，很可能对买合适的房有一定帮助 社会经济不是呈现直线上涨的，房地产也一样。长远来讲，房价是以货币形式体现，一定是上涨的。但绝对不是直线上涨，而是短期时而上涨，时而下降，时而供过于求，时而供不应求。也就是上下波动地上涨。现实生活人们也能对此有切身体会。房屋市场不是长期处于供不应求，长期单边上涨状态；也不是长期供过于求，长期单边下降状态。而是有时清淡一些，很少有人买房；也有的时期，很多人一起抢房。而且房价越高，上涨越快，买房人越多。我的的地产经纪朋友说，发生这种现象的主要原因，就是一些人没有基本宏观经济运行知识。如果人们脑海里有一张房屋周期变化简图就会好很多，就不会发生一大群人嘴里喊着口号“一路向北”抢着买房这种现象。事实上，当大家都在抢房子的时候，慢半拍，等一下，可能是一个好的策略。买房人在波谷处买房，要比在波峰处买房，房屋的性价比就会好很多。 图1，房屋市场周期变化简易图示 有可能情况下，在利率高点买房比较好 利率低的时候买房人很多，但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知（如图所示），房价与利率走向相反，一般来说，利率往高走，房价往低走；反之，利率往低走，房价往高走（有一个延时）。利率最高时，房价应处于低点；利率最低时，房价应高处于高位（有延时）。价值100万的房子，在利率上升到最高时，价格可能降到80多万（有延时）；反之，当利率降到最低时，房价可能上升到120万左右（有延时）。显然，如果我们有100万，我们会选择在利率最高点买房。但有人会说，我们贷款买房，低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了，人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率还是要随行就市的。节省3年，或5年的房贷，与利率最高点和最低点时的房价差额比，那时微不足道的。所以，虽然利率低时买房人较多，但并不意味着低利率时买房合适。理论上说，对于一个房屋投资人，应该在利率最高点买房（有延时），在利率最低点卖房才获利最理想。（有延时），延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍，即社会经济已经恢复最高点了，但房市还在恢复中；当社会经济已经到最差了，房屋市场还在未体现出来，还需要一段时间跟上社会经济变化。 图2，利率变化与房价之间关系简易图示 买房时，多少要有一点迁就精神 市场的房屋基本都是标准化设计和建造的，换一句说是针对大众普遍需求建造的。作为一名特定买房人，大多数市场房屋不会十全十美。市场的房子或多或少都有一点不那么满意。如果真的发现完美的房子，那价格可能也不会完美。买房人有时需要对房屋的小问题迁就一下，才能及时买到房子。我一位地产经纪朋友对我说，大多数客户都有迁就精神，这些客户都能买成自己基本满意的房子。但也有很少数客户，由于房屋很小的问题，错失一次次买房好时机。他说，有一位客户，20年前就移民多伦多了，本来可以买到北约克的独立房，但由于发现房子有一点小问题，买有买成。后来发现北约克的独立房房子涨价，超出预算，买不成了。之后，转战士嘉堡，同样问题，士嘉堡也没买成。转战OSHAWA，最后，OSHAWA也没有买成。以后的情况了，他就不知道了。他还说，7年前左右，还有的客户在万锦买房，Offer都打好了。但买房人亲属参与进来说，门前的道路有一点小问题。于是买方放弃了！过两个星期，发现这个房子被别人仅以低于打好Offer价格2000买走。之后，此类房子一路上涨，当时60多万的房子，到现在已经涨到150多万了。这样的现象是非常令人痛心的。 买房人最好懂一点房屋装修，和维护知识 有人说，懂一些房屋维护和装修知识的人，会为家庭买房节省很多钱。有人说，买100多万的房子，懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实，这些房屋维护和装修知识并不高深，现在，人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识，那对于选房，买房是非常重要的。内行人看的是门道，外行看的都是外表。买房前，最好用一点时间，多多研究一下房屋装修知识，和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行，他打的比喻对我影响非常深刻。他说，选房和选人有一比。比如，一个人长得五官端正，骨骼，轮廓，和面貌清秀，但穿一件很旧的衣服，和一个长相一般，但穿金带银，涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看，可以换一件新的，很简单。他的比喻有一点俗，但易懂。选房也一样，这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题，没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低，没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高，而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修，懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。 买房切忌从众追逐“黄金地段” 记得有一位经纪说过这样一句话，他说，他非常不理解人山人海，日夜排队抢购新开发楼盘。对此，我也有同感。新移民在多伦多买房时，由于房屋市场信息不对称，往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。最近一年来，过去的一些高价社区的房子已经被过去不被看好的社区房价追平，甚至超过。 校区比较好就可以了，不要强调最好和顶级 新移民在多伦多买房时，总是问哪个学校排名最好。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，在加拿大，几乎所有的工作都很辛苦，唯独有一样工作不辛苦，就是上天安排一个人该做的事情，也是一个人热爱做的事情，一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向，要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。这样，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”，到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买顶级校区的房子，有时是对家庭发展不利的。

1. 房屋地下室问题 房屋的地下室问题是非餐值得重视的。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室，其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要！一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大；潮气对房屋的木头和设备金属都有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这样的问题，房屋可能有其它严重的问题。 2. 房屋主体问题 多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要和房屋价格有关。 3.房顶问题 好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房都有一个通向屋顶的“人孔”。通过这个“人孔”，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此“人孔”封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料残存大量霉菌。这也是卖方封死该“人孔”的原因之一。当然，不能以“人孔”被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死“人孔”实在不好解释。如果，该“人孔”没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。 4.房贷问题 有的客户在申请房贷时，过度强调在申请房贷材料的包装。但过度包装房贷信息会潜在很大的风险。即便基于这种过度包装的信息，买房人拿到金融机构的房贷预批，但风险依然存在。因为金融机构在发放房贷前，还有抽样审计房贷文件的真实性。一旦发现存在与事情不符，金融机构有权力停止房贷。可怕的是，一旦发生这种事情，往往是在房屋买卖合同生效（Firmed）之后，随着房屋交接日越来越近，买房人几乎处于煎熬处境。所以，为了回避这种问题出现，买房人在申请房贷时，一定要如实填写自己的房贷申请信息。 5.Rooming House问题 一些买房人出于以房养房的目的，在选房时，特别喜欢有多个厨房，和地下室装修卧室的房子。有些买房人打算一旦房屋交接后，将多余的房间分租给客户。这样有助于分担房子月供。确实，这种现象在大多伦多地区普遍存在。但也确实发生过很可怕的问题。问题是这样的，金融机构在发放房贷前，有时会派一名房屋评估师去评估房屋。如果这名房屋评估师认为该房屋不是“Single Family Residential”, 而是用于”Rooming House”.那结果也一样可怕。因为此时房屋买卖合同也已经生效。金融机构此时拒绝发放房贷，会置于买房人于困境。 这里需要解释一下法律问题，在加拿大，保险公司的作用是非常大的，几乎时时处处存在保险。而保险的前提是合法。如果房屋建筑设计，和施工不合法，或使用不合法，即便房屋业主按时交保费。一旦出现问题，保险也未必有效。回到前文问题，由于多伦多很多房屋的合法使用是 “Single Family Residential”，而房屋现状给评估师的感觉是”RoomingHouse”, 增加了房屋使用风险，违反了房屋的合法使用。这种情况房屋是无法获得真实的保险的。金融机构为了回避风险，有理由停止发放房贷。 6.房屋一买一卖换房问题 这也是很普遍的问题。有人说，在买方市场时，先卖后买；在卖方市场时，先买后卖。这只是从经济角度考虑的。但如果从规避风险角度考虑，不论是买方市场，还是卖方市场，都要先卖后买。因为卖房是否卖得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利于房市政策。很多换房的人，已经买好房子。压力测试政策一出台，房市立刻冷清，别说买房了，就连看房子的人都寥寥无几。眼看已买成的房子交接日一天天逼近，但房子就是卖不出去。而买的房子是在政策出台之前，是高价买的；卖自己的房子被迫降价，还卖不出去。那情景真实急人。为避免这样问题出现，换房时，最好是先卖后买。卖完房后，实在没有合适房子可买，可以先租一段时间房子也不错的选择！

如果说您不了解加拿大私立学院和公立学院有什么区别。就会在选择公立还是私立的时候非常困惑，难以确定哪个机构最适合自己。今天咱们就来看看公立和私立学院之间的主要区别。 首先，建议学生在计划上学之前，花一些时间思考他们想要从学习中得到什么。再针对自己的需求来决定选择哪种类型的学院。 私立学院 (Private College) 就是不接受联邦或省政府的资助，完全依靠学费来运营。就学生人数和提供的课程种类而言，私立学院提供的课程通常较少。 公立学院/社区学院 (Public College/Community College) 主要由国家或政府和公众的资助。众所周知，公立学院的班级规模更大，提供的课程范围更广。 私立学院和公立学院的主要区别: 学费– 首先来看私立学院的学费成本，对于国际留学生来说，私立学院的学费相对比公立学院会便宜一些，因为在私立学院，国际学生和国内学生的学费没有太大区别。   大多数情况下，对于加拿大本国学生来说，公立学院的学费通常比私立学院便宜。然而，现在疫情下，有一些私立学院提供了高额的奖学金，甚至是半价的学费机会。这可是非常难得的学习机会！ 教育水平 – 私立机构通常也是师资优秀，有足够的能力，给学生提供良好的教育机会。课程安排紧凑，没有暑假。公立学院2年的课程，私立学院1年就可以完成。同时，由于小班授课，私立学院讲师与学生与之间的互动增加，学生更有可能得到他们所需要的关注。   同样的课程，公立学院学时相对较长。在公立学院，学生可能没有那么多的机会得到导师或者讲师的特别关注，或者无法根据学生想要学习的内容或者顺应劳动市场变化，及时来对教学大纲的结构进行一些灵活的更改。 就业机会 – 私立学院的在读国际留学生每周可以有，长达 20 小时的打工时间。私立学院也更善于与跨国公司和本地大公司建立合作关系，为学生提供更好更多的实习机会。   大多数公立学院允许国际学生毕业后，留在加拿大工作。从公立学校毕业的学生通常会在政府部门的公司工作。 入学要求 – 私立学院的入学要求相对比较容易，对于英文的要求比公立要低一些，没有雅思成绩，也可以通过学院的短期英文培训或者考试，达到入读专业课的要求。   公立学院，通常有比较严格的入学要求，英文一定要达到6-6.5分才可以读专业课；或者通过学院的英文考试或培训。不过，这个公立学院自己的英文考试或培训一点不比雅思容易呢！ 哪个更好 – 私立学院还是公立学院？ 公立学院是学生们比较传统的选择。然而，私立学院也享有良好的声誉，为学生提供独特的，更加适应劳动市场需求的专业课程。并且，私立学院入学要求较低，课程安排紧凑，大多数情况下，同样的大专课程和学时，私立学院学生比公立学院学生可以早毕业半年到1年。 选择一所学院学习或者留学是学生一生中最重要的决定之一。这是因为选择学习的院校，会直接影响就业前景和职业发展。在这里，为您推荐EvergreenCollege，常青学院是一所能够有效的帮助学生学习新技能和提高学生整体能力的优秀教育机构，使毕业生能够实现他们的学术、社会和财务目标。

Mortgage和HELOC都是以房产为抵押的贷款，下面会主要分析HELOC的特质和跟Mortgage的一些对比。 HELOC是Home Equity Line Of Credit的缩写，家庭资产信贷额，加拿大的各大银行基本都有这个产品。名称略有不同，但本质都是一致的，就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产，提供在Mortgage之外的，专为个人使用的贷款额度。如果细分，又分成两种，一种是Mortgage+HELOC的混合产品，随着Mortgage还款数量的增加，Mortgage本金减少，HELOC的额度增加。另一种是跟Mortgage 无关的HELOC，额度跟Mortgage还款无关。 HELOC最大的好处有：类似于信用卡，随用随还，启用时才产生利息；可以只还利息，暂时不用还本金，每月的负担看上去较小；由于有房产做抵押，利率要好于信用卡或无抵押信贷额度的利率。因为申请HELOC与Mortgage 一样要以GDS/TDS标准衡量,有人担心一旦自己的财务状况发生变化，突然需要额外现金时，不一定能及时申请到，所以很多人在办理房贷时会申请HELOC，以备不时之需。所以有一种观点认为：在房子贷款时建立Equity，哪怕利率比Mortgage高一些也是值得的。 但实际上HELOC的缺点也很明显：浮动利率，每日计算复利，成本高，只付“最低还款额”债务会急速累积。如果申请新的Mortgage，就算没有动用HELOC的额度，通常也会被计入债务综合考虑，影响贷款时计算GDS/TDS的比例，从而影响贷款能力。 另外无论您的选择的是完全的HELOC还是混合产品，也不管你使用还是不使用，只要你注册了HELOC产品在贷款上，当未来RENEW的时候，若发现其他银行的利率低于现有利率，要转换银行时，都必须出律师费方可转换银行，有时会后悔当时没选择正常Mortgage。 申请HELOC也可以有两种做法，在申请Mortgage时同时申请HELOC，每月归还Mortgage，HELOC作为备用额度，以备不时之需。这时候需要注意的是，前文提及的对今后贷款能力的影响和绑定解约的律师费。 还有一种是遇到需要用钱时额外申请HELOC，这时候需要对比的是，从HELOC中拿钱，还是对现有房屋进行Refinance，通常Refinance的利率会明显好于HELOC。虽然Refinance需要手续费，取款、还款也不如HELOC灵活，但很多时候，综合计算所有数字后，很可能Refinance会省不少钱。 还有一个细节需要注意的是申请了HELOC，在不使用的情况下是不是需要每年缴纳管理费。 综上所述，再好的财务工具也需要根据各自的实际情况和长远需求，千万不要人云亦云，很多选择对后续的影响非常大，办理贷款时一定要跟贷款经纪深入沟通，全面分析后再做选择。

固定利率好还是浮动利率好，这是在选择房贷利率时，被问到最多的问题之一，但其实没有固定的标准答案，回答永远是根据当时的市场趋势，选择适合您需求的房贷方案很重要。 在房贷市场上选择固定利率房贷的人占绝大多数，通常有6个月到10年不同期限的选择，其中5年期固定利率最受欢迎。固定利率房贷在抵押期内，利率保持不变，很多人会觉得安心且省心，在合同期内每月还款额固定，不用关注利率的变化。 浮动利率跟Prime Rate的关系密切，Prime Rate会随着央行基准利率的水平上升或下降，一旦Prime改变，贷款人每月的房贷支出就会变动，绝大多数人会担心这种不可预知的情况出现，所以选择浮动利率在房贷市场中是少数派，大约只占30%左右。 但有研究表明浮动利率对消费者来说，可能更省钱，约克大学有一项研究数据显示，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期固定利率更省钱。BMO银行也有报告显示，从过去30年的历史看，浮动利率在82%的时间里比固定利率更省钱。 在做贷款选择时还要考虑当时的整体经济情况，通常在经济形式低迷时，政府为了促进经济，会把基准利率设定在比较低的状态下，一旦经济恢复，央行又会调高基准利率。对于贷款人最有利的选择是在预测央行利率要调低时选择浮动利率，在预测央行要提高基准利率时选择固定利率，在一段时间内锁定比较低的利率。 在做选择时，还要考虑提前解约的罚金，加拿大按揭专家协会（CAAMP）的数据显示，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同，然后进行再融资。 银行和金融机构收取房贷罚金的目的是弥补提前结束合同给贷款人带来的损失，因为提前解除按揭合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。罚金通常有两种模式，3个月利息或息差罚金，息差即借款人获得的利率与贷款人重新放贷所给出的利率之前的差额，息差罚金以合同的剩余期限为基础进行计算，剩余时间越长，金额越大。 在固定利率的贷款合同中通常约定以上述两种方式价高金额作为罚款，而浮动贷款通常只约定3个月利息作为罚款。 总之，选择固定利率求的是安心省心，选择浮动利率很可能省钱但要面临将来可能会每月支出增加的风险，请和贷款经纪仔细交流，取得更符合自己需求的贷款产品。

提高自己的贷款能力是很多贷款人都关注的问题，很多小地方都会对贷款能力有影响，今天举几个例子： 一、信用卡的使用习惯 通常在办理贷款前夕的几个月，最好不要大额刷卡。虽然大家都知道拖欠信用卡会严重幅度影响信用，但信用卡过高的使用也容易降低信用分数。 过多和过少的信用卡数量对于申请房贷都可能是不利因素，通常办理新的信用卡会在短期内降低信用分数，如果拥有太多张信用卡，而且每张卡都刷得比较满，容易造成个人负债过高，影响申请Mortgage。所以计划近期办理Mortgage的，就要特别计划一下近期开销，最好把一些大笔的信用消费稍稍延迟到办理贷款之后。 没有信用卡导致无信用记录而不能贷款的极端案例现在很少见了，但如果仅仅有一张信用卡，也容易造成卡刷得比较满。比如一张5千额度的信用卡，经常月刷卡超过4千，就不如申请2张信用卡，分别使用，如果还是每张卡额度5千，那每张卡就只负债20%左右。 二、整合各种消费贷款 任何消费债务，包括汽车贷款、学生贷款都会影响借款能力，每增加100元消费贷款的月供款，就会降低2.5万借款能力，可是收入每月增加100元才增加6千元的借款能力，这是因为很多银行在计算偿债能力时，要求每月债务与每月收入的比例不能高于44%（不同银行的规定略有不同，本文以最常见百分比为例）。所以贷款之前整合、偿还部分消费贷款也可以提高贷款能力。 三、尽量延长投资房的贷款时间 很多精于房产投资之道的投资人会在每次Mortgage需要renew的时候办理refinance,这样多贷出的金额可以用于消费债务整合，而且可以再次把贷款时长拉回30年，降低月供从而增加新的贷款能力。 要实现多套房投资，最好从小往大安排购买和贷款，如果反向从大到小，贷款难度会增加，要做房地产投资，需要全面做好规划。 压力测试的门槛很快会提高，上述的小方法都有助于贷款能力的提高，细节可以咨询贷款经纪。

在办理贷款时，大多数人的首要选项就是贷款利率最好越低越好，但其实贷款时需要综合考虑很多因素，比如一旦发生提前还款时可能面临的罚款问题，也是非常值得事先考虑评估的。 据统计，加拿大的房贷借款人有1/3左右，由于工作变动、家庭人口变化、利率大幅下降等因素，在贷款合同到期前提前还清贷款。 值得注意的是：封闭式（closed）房屋按揭贷款提前还款都会有罚金。金融机构贷款给贷款人，是在确保本金安全的前提下，赚取利息。所以在条款中有诸多要求和限制。如果借款人提前还款超过贷款合同中约定的提前还款金额上限，那么贷款方会因此造成利息收入的损失和增加额外的成本，提前还款的费用（罚金）就是为了补偿贷款方的损失，其中包括提前还款的交易成本，和由于部分提前还款而使贷款方在贷款合同期内利息收入减少造成的损失。 在计算罚金时，贷款余额是非常重要的因素，如果允许提前还款的幅度较大，则用于计算罚金的本金就会较少；另外距离贷款的期限越近，罚款可能也会越少。通常提前还款产生的罚金按照以下两种方法计算结果中金额较高的值来支付： 1.提前还款额的三个月利息支出；比如你现在的贷款余额（可以向给你贷款的金融机构核对）是50万加元，年利率3%，则每个月的利息为：50*3%/12=C$1,250，则三个月罚息为：C$3,750。 2.利率差额（IRD）：利息差额等于你的年利率与剩余贷款本金（可以向你贷款的金融机构索要）最接近日期的（比如说剩47个月可能按照四年期的利率差，剩余36个月按照3年利率差来计算）房贷公布利率间的差额，减去你之前所享有的任何利率折扣，乘以你预付还款金额，然后再乘以您贷款期限的剩余时间。这个计算起来比较繁杂，而且各个银行选用的细节各有不同。 自从2020年初，央行基准利率下调后，各银行和机构的房贷利率也有明显下调，在这种情况下，利率差的数字通常会大于3个月利息，基于贷款数额和到期时间等因素，有时候甚至会导致几万加币的罚款，让很多贷款人损失惨重。 在选择贷款时如何降低甚至避免产生这些罚款和费用。 1.提前还款罚金可能最高的：长期封闭式固定利率（fixed-rate closed mortgage）的优点显而易见，长期的利率固定比较让人心安，但此类贷款一旦提前还款，罚金通常非常高，选择时一定要考量贷款机构的罚款方式和计算方法以及提前还款的额度；然后根据自己的实际情况（比如5年内卖房、换房的可能性等）来确定是不是选择此类型贷款。 2.提前还款罚金通常较低的：封闭式浮动利率（variable closed mortgage）的罚款方法，各个金融机构基本一致，即3个月利息，而不是利差法，但也有些金融公司例外。如果不确定房子能住几年，最好选择封闭式短期（1-3年）固定利率或浮动利率按揭贷款，以减少提前还款的罚金数额。当然选择前要仔细核对罚款方式。 3.提前还款没有罚金的开放式贷款：如果你考虑随时卖房，或者可能面临重大经济上的不确定性，比如可能需要大笔用款或者有可能大笔进款，需要卖房或者随时还清房款，那么短期的开放式高利率，可能是比较合适的，也免去提前还款支付高额罚金之忧。当然通常此类贷款利率会偏高。 由于每家金融贷款机构的情况不同，每个客户的具体合同条款和实际算法公式应用可能不同，根据以上方法计算的提前还款产生的费用与实际精确值可能有所不同，尽请知晓。

Mortgage Renew是很多贷款人都会遇到的问题，若您的Mortgage近期要到期，这是个很好的机会，最低限度可以省钱，还有可能获得进一步的投资机会。 自从去年3月以来贷款利率一路走低，虽然今年3月后略有回调，但还是处于历史上Mortgage利率非常低的时期。去年的低利率时期刚开启，就有很多精明又激进的房主宁可支付高额罚款，也要终止原来的mortgage合同，从低利率中获得现金做进一步安排。 若您的贷款要到期Renew了，千万不要图省事儿，简单在原银行直接Renew，要好好衡量策划如何进行下一步。 通常银行会提前30天通知贷款人需要Renew，但若此时才筹划，略晚了，最好提前行动，可以在贷款到期前120天开始打算。 首先，请衡量一下自己的财务目标和计划，选择合适的贷款时长，比如若原来的贷款是5年期的，那就要考虑目前的房产是否在下一个5年内会继续持有？如果没把握，那就最好把Term缩短或者选择浮动利率，给自己更大的灵活性。 其次，能从目前银行拿到更好的利率吗? 由于最近利率处于历史较低的状态，通常能拿到的Renew利率会好于原来的利率（尤其是A Side产品）。但比过去好可不够，在竞争激烈的市场上，别家的利率很可能更好，最好在贷款经纪的帮助下货比三家（自己一一谈判比较耗时，而且多次调取信用报告会降低信用分数），找到最低利率。至于拥有B Side贷款的人更要跟贷款经纪好好沟通，若能把贷款移去A Side，利率上的优惠将十分明显。这样，通过获得最佳利率，就能减少每月Mortgage的还款额，从而达到省钱的目的。 然后，衡量一下剩余的贷款额够吗？众所周知，房屋贷款是所有抵押贷款和消费类贷款中利率最低的品种，若能通过Re-finance从房屋中拿到更多的钱，无论是整合其他类型的贷款或债务，甚或做投资，还能把贷款时间重新拉回30年，减少每月还款数额，从而提高下一套房屋的贷款能力。当下日益高涨的房价，也给Re-finance留出了足够的空间，值得全面考虑。 在多伦多有17%的房主拥有2套甚至更多房，这里面大多数是善用Mortgage政策的精明房主，您不想成为他们中的一员吗？ 最后，为何要在贷款到期Renew之前120天就开始考虑贷款？一方面给Re-finance和Switch留出足够的时间，确实出现过有些贷款人着手较晚，来不及办理相应申请，延误良机的情况。当然也可以在时间不够时，暂时使用开放式贷款（OpenTerm）作为临时备用手段，但开放式贷款的利率可是相当的高。另一方面，很多银行的利率是可以hold120天，最近利率已有小涨，若利率继续涨，Hold住的低利率就是看得见的好处，就算万一利率继续降（虽然可能性非常小），交接时可以按最新的低利率。所以此事赶早不赶晚，若你不知道自己的Mortgage到期日，赶紧去看一下吧？别错失这个机会。