Month: August 2021

Mortgage和HELOC都是以房产为抵押的贷款，下面会主要分析HELOC的特质和跟Mortgage的一些对比。 HELOC是Home Equity Line Of Credit的缩写，家庭资产信贷额，加拿大的各大银行基本都有这个产品。名称略有不同，但本质都是一致的，就是利用业主们在物业上已经积累起来的资产，提供在Mortgage之外的，专为个人使用的贷款额度。如果细分，又分成两种，一种是Mortgage+HELOC的混合产品，随着Mortgage还款数量的增加，Mortgage本金减少，HELOC的额度增加。另一种是跟Mortgage 无关的HELOC，额度跟Mortgage还款无关。 HELOC最大的好处有：类似于信用卡，随用随还，启用时才产生利息；可以只还利息，暂时不用还本金，每月的负担看上去较小；由于有房产做抵押，利率要好于信用卡或无抵押信贷额度的利率。因为申请HELOC与Mortgage 一样要以GDS/TDS标准衡量,有人担心一旦自己的财务状况发生变化，突然需要额外现金时，不一定能及时申请到，所以很多人在办理房贷时会申请HELOC，以备不时之需。所以有一种观点认为：在房子贷款时建立Equity，哪怕利率比Mortgage高一些也是值得的。 但实际上HELOC的缺点也很明显：浮动利率，每日计算复利，成本高，只付“最低还款额”债务会急速累积。如果申请新的Mortgage，就算没有动用HELOC的额度，通常也会被计入债务综合考虑，影响贷款时计算GDS/TDS的比例，从而影响贷款能力。 另外无论您的选择的是完全的HELOC还是混合产品，也不管你使用还是不使用，只要你注册了HELOC产品在贷款上，当未来RENEW的时候，若发现其他银行的利率低于现有利率，要转换银行时，都必须出律师费方可转换银行，有时会后悔当时没选择正常Mortgage。 申请HELOC也可以有两种做法，在申请Mortgage时同时申请HELOC，每月归还Mortgage，HELOC作为备用额度，以备不时之需。这时候需要注意的是，前文提及的对今后贷款能力的影响和绑定解约的律师费。 还有一种是遇到需要用钱时额外申请HELOC，这时候需要对比的是，从HELOC中拿钱，还是对现有房屋进行Refinance，通常Refinance的利率会明显好于HELOC。虽然Refinance需要手续费，取款、还款也不如HELOC灵活，但很多时候，综合计算所有数字后，很可能Refinance会省不少钱。 还有一个细节需要注意的是申请了HELOC，在不使用的情况下是不是需要每年缴纳管理费。 综上所述，再好的财务工具也需要根据各自的实际情况和长远需求，千万不要人云亦云，很多选择对后续的影响非常大，办理贷款时一定要跟贷款经纪深入沟通，全面分析后再做选择。

固定利率好还是浮动利率好，这是在选择房贷利率时，被问到最多的问题之一，但其实没有固定的标准答案，回答永远是根据当时的市场趋势，选择适合您需求的房贷方案很重要。 在房贷市场上选择固定利率房贷的人占绝大多数，通常有6个月到10年不同期限的选择，其中5年期固定利率最受欢迎。固定利率房贷在抵押期内，利率保持不变，很多人会觉得安心且省心，在合同期内每月还款额固定，不用关注利率的变化。 浮动利率跟Prime Rate的关系密切，Prime Rate会随着央行基准利率的水平上升或下降，一旦Prime改变，贷款人每月的房贷支出就会变动，绝大多数人会担心这种不可预知的情况出现，所以选择浮动利率在房贷市场中是少数派，大约只占30%左右。 但有研究表明浮动利率对消费者来说，可能更省钱，约克大学有一项研究数据显示，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期固定利率更省钱。BMO银行也有报告显示，从过去30年的历史看，浮动利率在82%的时间里比固定利率更省钱。 在做贷款选择时还要考虑当时的整体经济情况，通常在经济形式低迷时，政府为了促进经济，会把基准利率设定在比较低的状态下，一旦经济恢复，央行又会调高基准利率。对于贷款人最有利的选择是在预测央行利率要调低时选择浮动利率，在预测央行要提高基准利率时选择固定利率，在一段时间内锁定比较低的利率。 在做选择时，还要考虑提前解约的罚金，加拿大按揭专家协会（CAAMP）的数据显示，加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同，然后进行再融资。 银行和金融机构收取房贷罚金的目的是弥补提前结束合同给贷款人带来的损失，因为提前解除按揭合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。罚金通常有两种模式，3个月利息或息差罚金，息差即借款人获得的利率与贷款人重新放贷所给出的利率之前的差额，息差罚金以合同的剩余期限为基础进行计算，剩余时间越长，金额越大。 在固定利率的贷款合同中通常约定以上述两种方式价高金额作为罚款，而浮动贷款通常只约定3个月利息作为罚款。 总之，选择固定利率求的是安心省心，选择浮动利率很可能省钱但要面临将来可能会每月支出增加的风险，请和贷款经纪仔细交流，取得更符合自己需求的贷款产品。

提高自己的贷款能力是很多贷款人都关注的问题，很多小地方都会对贷款能力有影响，今天举几个例子： 一、信用卡的使用习惯 通常在办理贷款前夕的几个月，最好不要大额刷卡。虽然大家都知道拖欠信用卡会严重幅度影响信用，但信用卡过高的使用也容易降低信用分数。 过多和过少的信用卡数量对于申请房贷都可能是不利因素，通常办理新的信用卡会在短期内降低信用分数，如果拥有太多张信用卡，而且每张卡都刷得比较满，容易造成个人负债过高，影响申请Mortgage。所以计划近期办理Mortgage的，就要特别计划一下近期开销，最好把一些大笔的信用消费稍稍延迟到办理贷款之后。 没有信用卡导致无信用记录而不能贷款的极端案例现在很少见了，但如果仅仅有一张信用卡，也容易造成卡刷得比较满。比如一张5千额度的信用卡，经常月刷卡超过4千，就不如申请2张信用卡，分别使用，如果还是每张卡额度5千，那每张卡就只负债20%左右。 二、整合各种消费贷款 任何消费债务，包括汽车贷款、学生贷款都会影响借款能力，每增加100元消费贷款的月供款，就会降低2.5万借款能力，可是收入每月增加100元才增加6千元的借款能力，这是因为很多银行在计算偿债能力时，要求每月债务与每月收入的比例不能高于44%（不同银行的规定略有不同，本文以最常见百分比为例）。所以贷款之前整合、偿还部分消费贷款也可以提高贷款能力。 三、尽量延长投资房的贷款时间 很多精于房产投资之道的投资人会在每次Mortgage需要renew的时候办理refinance,这样多贷出的金额可以用于消费债务整合，而且可以再次把贷款时长拉回30年，降低月供从而增加新的贷款能力。 要实现多套房投资，最好从小往大安排购买和贷款，如果反向从大到小，贷款难度会增加，要做房地产投资，需要全面做好规划。 压力测试的门槛很快会提高，上述的小方法都有助于贷款能力的提高，细节可以咨询贷款经纪。

在办理贷款时，大多数人的首要选项就是贷款利率最好越低越好，但其实贷款时需要综合考虑很多因素，比如一旦发生提前还款时可能面临的罚款问题，也是非常值得事先考虑评估的。 据统计，加拿大的房贷借款人有1/3左右，由于工作变动、家庭人口变化、利率大幅下降等因素，在贷款合同到期前提前还清贷款。 值得注意的是：封闭式（closed）房屋按揭贷款提前还款都会有罚金。金融机构贷款给贷款人，是在确保本金安全的前提下，赚取利息。所以在条款中有诸多要求和限制。如果借款人提前还款超过贷款合同中约定的提前还款金额上限，那么贷款方会因此造成利息收入的损失和增加额外的成本，提前还款的费用（罚金）就是为了补偿贷款方的损失，其中包括提前还款的交易成本，和由于部分提前还款而使贷款方在贷款合同期内利息收入减少造成的损失。 在计算罚金时，贷款余额是非常重要的因素，如果允许提前还款的幅度较大，则用于计算罚金的本金就会较少；另外距离贷款的期限越近，罚款可能也会越少。通常提前还款产生的罚金按照以下两种方法计算结果中金额较高的值来支付： 1.提前还款额的三个月利息支出；比如你现在的贷款余额（可以向给你贷款的金融机构核对）是50万加元，年利率3%，则每个月的利息为：50*3%/12=C$1,250，则三个月罚息为：C$3,750。 2.利率差额（IRD）：利息差额等于你的年利率与剩余贷款本金（可以向你贷款的金融机构索要）最接近日期的（比如说剩47个月可能按照四年期的利率差，剩余36个月按照3年利率差来计算）房贷公布利率间的差额，减去你之前所享有的任何利率折扣，乘以你预付还款金额，然后再乘以您贷款期限的剩余时间。这个计算起来比较繁杂，而且各个银行选用的细节各有不同。 自从2020年初，央行基准利率下调后，各银行和机构的房贷利率也有明显下调，在这种情况下，利率差的数字通常会大于3个月利息，基于贷款数额和到期时间等因素，有时候甚至会导致几万加币的罚款，让很多贷款人损失惨重。 在选择贷款时如何降低甚至避免产生这些罚款和费用。 1.提前还款罚金可能最高的：长期封闭式固定利率（fixed-rate closed mortgage）的优点显而易见，长期的利率固定比较让人心安，但此类贷款一旦提前还款，罚金通常非常高，选择时一定要考量贷款机构的罚款方式和计算方法以及提前还款的额度；然后根据自己的实际情况（比如5年内卖房、换房的可能性等）来确定是不是选择此类型贷款。 2.提前还款罚金通常较低的：封闭式浮动利率（variable closed mortgage）的罚款方法，各个金融机构基本一致，即3个月利息，而不是利差法，但也有些金融公司例外。如果不确定房子能住几年，最好选择封闭式短期（1-3年）固定利率或浮动利率按揭贷款，以减少提前还款的罚金数额。当然选择前要仔细核对罚款方式。 3.提前还款没有罚金的开放式贷款：如果你考虑随时卖房，或者可能面临重大经济上的不确定性，比如可能需要大笔用款或者有可能大笔进款，需要卖房或者随时还清房款，那么短期的开放式高利率，可能是比较合适的，也免去提前还款支付高额罚金之忧。当然通常此类贷款利率会偏高。 由于每家金融贷款机构的情况不同，每个客户的具体合同条款和实际算法公式应用可能不同，根据以上方法计算的提前还款产生的费用与实际精确值可能有所不同，尽请知晓。

在美国和加拿大，信用度决定您的未来。甚至是在生孩子之前都要先查看下自己的信用记录，以确保没有后顾之忧。 信用度会影响到您生活的方方面面。大到：买房，买车，开公司贷款，小到：租房，办理手机计划，申请信用卡，都离不开你的信用分数。简单来说：没有信用，会让您寸步难行！ 简单举几个例子： 我记得当时刚刚来加拿大时，我只能申请押金信用卡（secured credit card），意思就是我把钱存在银行不能动，当做押金，来申请一张等额的信用卡，就因为我是新移民。 还有，我们刚刚来加拿大时是租房子的，没有本地白人，或者物业出租公司，愿意把房子租给我们，因为我们没有信用报告，我们是新移民哪来的信用报告啊？所以我们只能从华人手里租房子住，但是价格可就高了。 如果您觉得这都不算什么。那我跟您说，在加拿大失去信用度，是可以让人一夜变成穷光蛋，流浪汉的。流浪汉，几乎清一色的青壮年男子，绝对是有工作能力的人，更不是残疾人，也很少见到老年人。其中有很大一部分人就是因为失去了信誉度，最后成为流浪汉的。比如一个人破产了，欠下银行巨额债务，这时候哪怕他才高八斗，他也无法找到高薪职业，由于此时的信用级别非常低，但凡还有一些信用能力，他就可以用新借款项，来维持不破产。这些人无法找到原本的高新工作职位，又不愿意从事体力劳动，最后沦为流浪者。 那您说了，失去信用度这么可怕。那我不去贷款，不和银行借钱，而且我银行还那么多存款，那我的信用分数是不是就高了。那我就想给您讲个加拿大老夫妻的故事。这个故事呢，我是从加拿大本地新闻频道CTV看到的。这对老夫妻退休后，存了一大笔钱，想去环球世界。但由于这次疫情，他们就无法去了。于是就想用银行里的存款，先买一套房子。结果银行不给他们贷款，后来发现是因为他们的信用分数，为零。这当然没有银行愿意贷款给他们了。尽管他们有稳定的收入，甚至银行还有一大笔存款。当他们查看记录的时候，发现在2017年7月到2020年年初他们的信用分数，是771分，到2020年5月就变成了670分，2020年10月一下子变成了0分。这是为什么呢？原来这对老夫妻在2020年初，把自己所有的债务都还清了，包括车，现在两人居住的一套房子，唯一的信用卡也都取消了。根据北美信用报告机构Equifax的解释呢，如果在一段时间内没有任何信贷活动时，就会出现无法计分的情况。所以才会出现0分现象。后来该机构特意调阅了这对夫妻的档案，表示近日他们的某些消费已经帮助他们获得了700分的评分。 加拿大人认为，可以丢失一切，唯有信誉不能丢。一旦丢失，很难立足。那怎么做才能建立起个人信用度呢？我下个帖子会告诉您答案。

怎样才能提高您的信用分数呢？有许多人都担心申请信用卡或者是hard checks会影响您的信用分数，到底能有多少影响呢？ 信用分数是在300分到900分之间，一般来说，650分是一个分水岭。低于650分，想要借钱就比较困难了。 北美有三大信用评分机构Experian，Equifax和TransUnion。这几家信用评分机构的信用分数，计算方法有所不同（得出的分数也会有些不同，但是也不会相差很多）。 以Equifax为例，信用分计算方法，有五个影响信用的因素： 1信用卡还款记录（payment history）35% 这一项是重中之重！那就是一定要按时还款，无论是自己的信用卡，房屋贷款，汽车租赁费用，或者是汽车贷款，水电暖电话费，都一定要及时还款。很多人都说有的时候会忘记还款，咱们可以设置一个提醒闹钟，及时查看邮箱，或者到你自己的开户银行设置一个自动按时还款。 就算我们暂时不能还上信用卡额度的全部，我们也一定要换掉每月的最低还款额。这样做，就不会对信用卡还款记录（paymenthistory）这35%有影响了。只会影响我们的信用卡额度使用比例。 2 已用和可用的信用额度（Used credit vs. available credit），最我们的信用度有30%的影响 简单来说，就是你已经用了多少信用卡额度，还剩多少额度。跟信用卡原理类似，就是信用额度使用比例（Creditutilization ratio），如果您想短期内提高个人信用分数，那您每个月都不要把信用额度用光，因为这样会对信用分数产生不良影响，所以最好是提前还款，把每个月出现在银行账单上的信用卡balance弄小一点，控制在limit的50%甚至30%以下。 申请多张信用卡，虽然在短期内会对信用分数有一定影响，但又等于提高了你的总信用额度，可以让你的信用额度使用比例维持在一个比较低的水准，所以长期来看又是正面因素。 3信用卡使用历史（credit history）占15% 就是信用账户存在时长。信用账户的存在时长算的是平均数，或至少会考虑最老账户和新近开户这两个因素。简单来说，新开信用卡会拉低该值，关闭年份久远的信用卡也会拉低该值。 4公共记录（Public Records）占10% 指是否有欠款欠费、被催债、破产及相关法院诉讼等记录。放心，及时缴付的罚单就不会影响信用分数。 5查询信用报告的频次（Credit inquiry）10% 这种查询分为Hard check和Soft check，当你要申请金融产品（如贷款、信用卡）时，金融机构肯定要查你的信用报告，此之谓Hardcheck。该信息会在信用档案中保留至少三年。 另外，如雇主、保险公司、租房机构以及你自己对自己信用报告的查询，都属于non-credit relatedinquiry ，或称Softcheck，不影响信用分数。 总结：新开1,2张信用卡只会您的信用分数有几分的影响，但是如果短时间内开的比较多的信用卡或者hardcheck就会对您的信用分数有比较大的影响了。 根据加拿大法律规定，每人每年有一次免费查信用报告的权利。请注意，免费获取的信用报告是不含信用分数的，要让这两家机构给你计算信用分数，得付钱。两个分数很可能不一样。 这里还给大家介绍两个免费查信用分数的网站：Credit Karma 和Fico。我自己用得就是CreditKarma，我注册了creditalarm，那CreditKarma每月会给我发一个新的信用分数，如果，我的信用分数有大幅波动，就是在第一时间给我发送邮件，那这种情况可能就有问题了，可能是有人假冒自己申请的贷款。那我设置的这个信用提醒，就是及时告诉我，保护我的财务和信用。

21岁的留学生胡塔(DiegoAlfonso Huerta)是墨西哥公民，几年前，他来到温哥华留学，租住了一套市中心房子。39岁男子卡达里(SofienKazdaghli)来自突尼斯，移民加拿大后，他经过一番打拼，自己当上了老板，并在市中心买下了一套公寓。两个原本不相干的人，命运在温哥华相交，成为了房东和租客。 卡达里在把自己位于438 Seymour Street的公寓租给看上去彬彬有礼的胡塔时，无论如何也没有想到，自己有一天会死在这个小伙子的刀下。 而这名留学生行凶的动机更是让人不寒而栗。根据法庭文件，事情的起因可能是胡塔偷了房东的钱，房东发现钱丢了，于是找胡塔质问，两人发生争执，恼羞成怒的胡塔在厨房内将房东乱刀捅死。 简直完美诠释了什么叫“引狼入室”… … 血案发生当晚，胡塔的一名日本留学生室友原本在自己的房间里玩手机，但突然听到客厅里传来类似盘子摔碎的声音，她竖起耳朵，接着又听到男子的惨叫，惨叫很快变成了痛苦的呻吟。 屋外呻吟不断，这名日本室友决定撞着胆子出去看看情况。结果刚出门就碰到喘着粗气的胡塔。日本室友问胡塔，刚才发生了什么。胡塔并没有回答。而事发地点隔壁的房子里，屋主也听到了一墙之外的尖叫，以及东西撞墙的声音。结果第二天早晨，他们出门时，发现该层公寓的走廊上，赫然横着一个被毯子卷起来的一动不动的男人。 这帮邻居一开始还以为，这一定是隔壁的人喝醉了酒，直接睡在走廊了。于是他们把情况报告给了楼管。楼管上楼后，想要叫醒躺在地上的男子，结果走近一看，吓得魂飞魄散——这哪是喝多了睡着了，这分明是已经死透了!毯子的掩盖下，男子浑身被鲜血浸透，脸上、脖子上、胸口上、后背上，全是触目惊心的刀伤! 楼管赶紧报了警，警方赶到现场后，确认死者就是住在这层的房主卡达里，他已经死亡，死前被刀捅多次，身上有多处砍伤。警方破门而入时，发现卡达里家的厨房遍地是血污，警方提取样本后发现，这些血迹来自于卡达里。而在租客胡塔的卧室床底下，警方发现了一条沾了血的短裤，血液DNA同样来自卡达里，但短裤上同时还提取除了胡塔的DNA。警方继续搜，又在胡塔的行李箱里发现他藏匿的一把刀，还有他藏在抽屉里的一大笔钱。 这笔钱，是房东卡达里刚刚收上来的3月份房租。一个月的房租，撑死也就几千块钱，为了这点钱取人性命，简直丧心病狂… …警方认为，卡达里是在家中厨房被杀死后，被凶手拖到了走廊上。事发后，胡塔试图逃跑，但正当他准备登上一辆Greybound大巴出城时，一群警察一拥而上将他逮捕。法庭上，胡塔被控二级谋杀，但他矢口否认所有指控。庭审仍在进行中。 在大温，很多华人都喜欢把自己房子里多余的房间租出去，但这起案子可能会让很多房东不寒而栗。其实让一个陌生人住进自己家，还是有一定风险的。那些拖欠租金、把房子毁掉的奇葩租客，跟本文中谋财害命的租客比起来，都是浮云了。所以说，选择租客，一定要做好背景调查，防人之心不可无啊… …

住奥克维尔的Reshma Niazi今年7月打算把房子卖了，房产经纪就在她家前院的草坪上插上了一个售房标识牌。 但8月11日，她发现这个售房标志牌突然无故被拆走，而且Niazi之后还收到一张59元罚单，称她在政府公共土地上放置售房标志牌。 奥克维尔市政府发言人Jill MacInnes已证实，市政府确实已经拆走这个标志牌，因为它放置的位置在政府土地上，而且可能损坏埋在地下的天燃气管道、电线及电话线。 Reshma Niazi表示，收到59元罚单时整个人都惊呆了。她最大的疑问是： “我家前院，怎么就成了政府的地了?” Niazi表示，她居住在这个房子里已有16年，但根本不知道这片土地是不属于她的。 据悉，房产经纪放置这个标志牌的地方，正好在Niazi的家和奥克维尔市政府用地的边界，但是两块地没有可见的标识。 如上图所示，Niazi的牌子放置在了草坪上，但在公共设施箱的右边，正是政府土地的起始点。 Niazi说她收到传单的时候非常沮丧，而且感到气愤，因为他们完全没有收到任何的警告。 政府条例改变：没有警告 直接罚 2019年之前，奥克维尔市政府一旦发现有任何违反当地章程的标志牌时，会向地产经纪及业主先作出警告，但今年的新政策，已作出改变。 数据显示，年初至今，奥克维尔市政府已在草坪上取走59个与租售物业有关的标志牌。 Niazi现在还在继续和奥克维尔政府协商。看来以后卖房子也要多加小心了！ 精心铺置草坪 士嘉堡居民却被罚$1400 如果说Niazi被罚款是因为“越界”到政府的地，士嘉堡居民就完全是在自己地界上被罚了。 女房主Sangeeta Gounder三年前在家里前院花重金精心铺置了人造草坪，结果5月收到政府信件，马上拆除改回天然草坪，否则罚款$1400! Gounder说面对这个结果，真的感觉心碎。 Sangeeta Gounder和丈夫居住在士嘉堡，他们于3年前聘请专业人士在房屋前后院铺设了仿真草坪(artificial lawn)。谁都知道在多伦多要保持绿色天然草坪，又要给草坪除去杂草，以及剪草、施肥等工作量着实不小，因此他们觉得这是一项值得的投资。 结果Gounder今年5月收到市政府指其违反附例的通知单。有关附例规定，住户前院最少75%的面积必须是“软园艺”(soft landscaping)，而假草坪被列为是一种“硬表面”(hard surface)材料。 附例执法官告诉她说，假草坪可以在住家后院使用，但是不能在前庭使用，Gounder对此同样不能接受。讽刺的是，她所在区的市议员甚至在一年前给她家颁发了“最佳前庭花园奖”。 人工草坪到底能不能用？ 报道一出，一名多伦多前市议员Karen Stint告知CBC记者，她在2015年也收到过市府附例部门的通知，要求她将自家的假草坪恢复成天然草坪。 她当时已经把自己的物业挂牌出售，所以没有理会市府通告。2016年新房主注意到这份违章通知并找到她，她将更换草坪的钱补偿给新房主。 但新房主收了钱，也没有更换回天然草坪，市政府也未再追究。 Stint说人工草坪应该在多市广泛使用及被接受，不理解市府为何将其列为“硬表面”。人工草坪可以渗水，与柏油铺设的地面完全不同。但根据现在的市政附例，使用假草坪有可能被罚款1,400元。 Gounder表示，曾经考虑过向市府的土地规划改变仲裁委员会(committee of adjustment)申诉。但是这会令她支出大约1,800元，如果申诉不能成功，这笔钱也难以收回。所以她最终决定遵从市府要求，在今年夏天换回天然草坪。 家门口还有什么不能放？ 一名旺市屋主在前园草地上展示两块写上“严禁狗只”的告示牌，但遭到投诉，市政府执法人员要求屋主将告示牌收起，但被屋主拒绝，于是执法人员在现场举证，以相机摄下告示牌;由于屋主未听从执法人员的警告，及有可能被以展示“敏感性”标语为由而被罚款485元。 还有，省选的时候要小心：根据多伦多城市附例规定，各党选举牌必须在选举结束后的72小时内移除，若有未能按时移除者，邻居有权向执法人员投诉。 一般来说，这些选举牌都会由各党的候选人本人拿走。如果候选人本人没能及时将你门口的选举牌拿走，你可以将其拿到市区的选举牌仓库处理掉。 拆除选举牌后，请勿将其丢进塑料垃圾桶或蓝色垃圾桶。这些政治类公告有专门的处理场所。 届时未被拆除的选举牌将被视为违法，或影响市容！ 家门口真是危机重重！ 稍不留神不是违法就是罚款啊！