1.孩子是否可作为买方写入合同？与中国不论什么年龄的孩子都能写入房产证不同，加拿大规定必须要年满18周岁以上，才能作为买卖合同的当事人。所以我们这里介绍的是孩子已满18周岁以上的情形。 加孩子名字可能引起的法律层面的问题有： 结婚后产生的利润要和伴侣平分。这里的伴侣，不仅指具有婚姻关系的伴侣，还包括无婚姻关系但同居1年以上的伴侣。 需要和律师明确孩子所占房屋所有权的比例。 因加名字所产生的土地转让费用不能免除。而这一费用在夫妻之间是可以免除的。 2.POA和IN TRUST的区别POA的英文全称是Power of Attorney，意即委托书，是指一份由一个自然人(授权人) 签属的授予另外一个自然人(或多个自然人)作为他或她的代理人，代表被代理人行使权利的法律文件。 In trust也是一种委托，对委托书的要求并不严格。 POA委托方式下，买方应该写为：*** for *** In trust委托方式下，买方应该写为：*** In trust 综上所述，在In trust的委托方式下，我们并不能知道谁是委托人。 3.如果用公司名义做买方，与个人名义做买方有什么区别？各有什么利弊？到底用公司名义还是个人名义购买不动产，要根据公司的主营业务来讨论。一般来说，公司的主营业务为物业出租或者以投资作为主营业务的，比较适合用公司名义来做买方。在省下不少税务成本。合同里的几个时间点是什么意思 IRREVOCABILITY(不可撤销的时间)例如，买方发给卖方一份OFFER，IRREVOCABILITY的时间为24小时，那么就意味着，在24小时内，买方无权撤销该OFFER。4.TITLE SEARCH（产权调查）这是买卖合同完成前律师进行产权调查的时候。一般该时间设在合同最终成交日前的一周前。 CLOSING DATE（成交日） 在成交日，卖家必须搬离该产权房，买家有权利搬入。在法律上，屋主的名字也由卖家变更为买家。5. 注意Schedule A里面写了什么在我们签订合同时，大多数的条款都是格式条款，如果你做不到逐条仔细阅读的话，请一定要看清Schedule A里面的内容。因为Schedule A里面的内容均是针对本合同而追加的特殊条款。比较典型的条款有： 在满足贷款审批没有问题的情况下，合同才生效。 在满足验房条件下，合同才生效。

在中国我们见到的房屋不是砖木结构，便是钢筋水泥混凝土。 但是来到加拿大情况就大不相同了，独立屋，半独立屋，镇屋等低矮的建筑基本上都是木质结构。有朋友经常感叹，加拿大盖房子感觉好像是在搭建积木。 但是漫游北美，无论城间、郊外，形形色色的的House，外型各异，风格多样，外部用料也是五花八门，砖的、有的，也有板材、灰泥等等。但千变万花，内部均为木质结构。 “木结构?”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远，“能坚固吗?”，“如何防水呢?”等等，每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍，希望对初次接触者能有所帮助。房屋结构比较复杂，简单化描述可以分为4个体系: 基本构架 保温防水体系(Insulation) 装饰体系(Finishes and Features) 水暖电体系 一、基本结构又大致分为三部分，基础、主体、屋顶。 1、基础(Foundation) 由脚底(Footing)和基础墙(Foundation Wall)组成，很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤，而基础墙除了承载上部结构的重至脚底，还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头，70年代后，基本都用钢筋混凝土浇筑了。 2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种，看着复杂，说白了，前者是两层一起建，后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为24英寸，间距为16英寸;现在大都采用26英寸，提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。 3、屋顶本是挡风避雨的东东，现在又增加了建筑风格主要表现功能，木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子，衍架(Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产，再运至工地，大大缩短现场工期，因此被大建筑商广泛产用。 二、保温防水 简而言之，从基础到屋顶，防水保温就像内棉衣外雨衣，里三层、外三层地包裹全身，应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。 需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前，石棉被广泛应用。但如今，石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损，空气才会被污染。因此，当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时，需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期，安省为了节省能源，曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。 所幸当时并不普及，全国大约只有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快，也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此，UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求，也许除了一手业主，一般业主实在是不知道，或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了，因此几乎100%的老房业主都会回答不知道，让写在合同里的条款十分的尴尬。 三、装饰 1、外墙砖是最普通的，也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖，但并非承重，只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间，均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是，砖墙并非严丝合缝，雨水在风力作用下会渗透进墙内，因此在砖墙的根部留有不少小孔，是用来排水的，在Caulking时千万别将小孔堵住。 Siding(木质、金属、塑料条形板材)的应用也非常广泛，安装在防水层外，作用和砖墙一样。Siding的颜色可选，一般为白色，匀称优雅横向线条十分美观，备受某些族裔的喜欢。 2、屋顶的材料有很多，柏油砖石最常用的，份量不同，寿命也不同，最典型的是210磅的，使用寿命为12-15年，较好的320磅的寿命可超过25年。 3、门窗看得见摸得着，没什么特别的。但值得注意的是：北美冬季寒冷漫长，随着能源价格的日益上涨，高保温性门窗成为人们日益的最求，政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观;早期的窗子密封性能较差，现正大规模陆续更新，新型的窗子基本都采用塑料的，多层玻璃，内充氩气，性能大大提高，因此，现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标，按CSA标准，有气密、水密、抗风三个重要指标;另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。 玻璃的重要指标为低发散率(LowE)，低发散率玻璃有一薄金属涂层，在冬季时可使阳光照入吸收能量，同时可延缓内部热量的向外散发;在夏季，阳光仍然可以照入，但其表面可吸收大量长波辐射，新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波(红外线)以及紫外线。 四、水暖电 水：每家住户均有一进水总阀、独立水表，户内给水冷暖管道均为铜管，排水管道一般为PVC。 注意：通往户外的管道在冬季来临前要过冬处理，否则有可能会导致管道涨裂。 电：根据房屋大小配电容量，一般60-200安培，早期的电供暖的房子配电较大;现在的配电盘都为空气开关，无保险丝，早期的大量房子采用保险丝，很多仍未更新，但不影响安全。现在的电线均为铜线，早期大量采用铝铜混用，现在的电线和插座都是铜的了，铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀，从而影响导电性，在装修时要由专业电工操作。注意：Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直，穿越木头时通过陶瓷管道，很显然，安全性很低，容易引起火灾，因此保险公司很难接受，或者保费会很高。 暖： 取暖方式5化八门，有最传统的壁炉、辐射取暖(暖气片，媒介有直接式和水)、风暖;能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风，结合冷气机形成中央空调系统，特点是起效快，空气流通并能保持湿度;在70年代前还有很多采用电暖片，优点是运行安静、可分开控制，缺点是起效慢，空气不能流通、干燥。 注意：燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在，没什么优点，气味重、环境污染严重，建议更换。如果要更换，油箱的处理时关键点，如果油箱在地面上，比较简单，直接移开就可以了;如果在地下，移走时要做土壤检测，费用不小，移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意，要咨询费用纳入预算，因为如果不处理这个问题，保险公司十有八九是拒保的。当然，有些房屋虽然更改了体统，地下的油箱却并未处理，千万要小心!有的会留下喉管等蛛丝马迹，有的更本看不出来，政府并不知情，但早晚是个隐患。 热水锅炉基本都是租的，有燃气，有用电。有问题打电话就是，包修包换，很省事。 总结木结构房屋有以下特点： 施工简便，人工成本低;易于造型，风格多样;材质自然，绿色节能

从审批到放款如何避免惊心动魄 加拿大房屋贷款经验谈（转载）  Edit大多数消费者似乎都没有耐心认真了解在加拿大买房的全部流程，也可能是介绍买房流程的各种版本和说法太多，消费者无所适从，总之，根据笔者的经验，来申请按揭贷款时，95%者消费者都不了解下一步该做什么，也不清楚如果银行批准了贷款或拒绝了贷款之后该怎么办。最近网上的两则房屋买卖交割前无法落实贷款实例引起了很多消费者的关注。下面介绍一下，从申请按揭贷款到交接房产期间需要注意哪些事项，以及如何最大限度地消除房产交易过程中的紧张感。 笔者在北美和中国都从事银行工作，从审批贷款的角度来看，北美的逻辑与中国大陆完全相反。在中国，申请人在提出贷款申请的同时，要提供很多证明文件，在银行批准贷款之前，借款人就需要证明自己的借款能力。也就是说，中国的银行，在面对申请人时，什么都不相信，所以你要先证明给我看。在北美则不同，除了一些固守自己授信审批手续的外资银行外，大多数加拿大商业银行只凭客户所述的申请资料，以及信用记录就做出贷款决策，如果借款人在放款之前无法证明申请时所述的内容，银行则拒绝放款。很多大陆来的移民不了解这种授信文化，认为银行批准了贷款就一定会借到钱，这种想法经常让借款人猝不及防，甚至最终无法完成买房交易，以至于损失买房保证金。 银行批准了按揭贷款，但却不放款，那银行的批复还有什么意义呢？很多消费者因为拿到了银行的批准之后，才取消了买房条件。而取消条件意味着不能因为无法得到贷款而取消买房交易，并退回保证金。什么时候才能知道银行能否如约放款呢？ 正如我们刚才介绍的，加拿大的按揭贷款流程分为三步：审批，验证和放款。如果借款人如实填写借款申请书，认真阅读银行批复文件，及时提供银行所要求的文件，绝大多数贷款是可以如期发放的。华人借款人出问题较多的环节包括：首付款来源不符合加拿大金融机构的要求；收入证明文件无法支持申请表中所述收入；抢offer造成的买价高于银行评估价；房屋结构存在非法改建；遇到不负责任的律师，交接前产权不清洁，无法移交产权；被不良贷款中间人诓骗。。。 从申请人提交按揭贷款申请到获得银行批复，正常情况下需要一到两个工作日。如果遇到特殊情况，如，信用记录张冠李戴，或调不出信用记录，则需要更长时间。很多消费者问：办理银行按揭贷款需要多长时间？这个问题很难回答，如果是全部完成贷款手续，则包括了从审批到验证文件两个过程。银行用于审批的时间其实非常短。但验证文件的时间要看情况而定。 所有银行的批复都是带条件的。只有借款人通过了验证程序，并满足了银行的所有条件，才会最终得到贷款。银行需要验证的主要内容包括以下四方面：1.房价：银行通过独立第三方评估房价2.收入：通过验证收入证明来确定借款人偿债能力3.首付款：款项来源合法，资金足够完成买房交易4.新移民或非居民身份（适用于新移民项目）只有贷款文件送到房产交接律师的手中，银行的贷款才算通过了验证程序。在这个过程中，银行为了验证借款人在提出申请时所述的个人资料，有可能会不断地索要相关资料，直到满意为止。 银行通知借款人的指定律师，银行已经正式同意放款时，整个交接工作基本上可以告一段落了。余下的工作要由交接律师来完成。通常情况下，银行会指示律师验证房屋火险、见证签署借款文件、注册按揭抵押等一系列工作。律师在收到银行指示后，除了完成银行指示中的条件，最重要的是保证产权完整，不要将原来房主的债务转到借款人身上，还要算出调整费，并通知借款人将首付款的余额补足。 很多消费者不明白，为什么银行有的时候在最后时刻说贷款不批或借款人不符合条件，害的借款人夜不能寐，甚至无法完成买房交易，损失买房定金。最近两个华人网上社区有网友发帖一个是“求救”，一个是“揭发骗子”。起因都是在最后时刻，经纪人告知借款人由于种种原因贷款机构不能放款，要求借款人接受高利率或支付手续费。在实际生活中，这样的案例比网上披露的要多。很多消费者自认倒霉，吃一堑长一智，没有披露而已。华人消费者如果想避免这样的情况发生在自己身上，最好直接接触1.-2家银行，搞清楚银行的真实要求，避免中间人起负作用，并了解以下常识，尽量避免不必要的潜在风险：1.房屋贷款中介是不应该收费的，经纪人的佣金由贷款机构支付，如果发现有收费现象，最好敬而远之。2.不要被低利率迷惑，如果银行给出P-0.6%的利率，则一定有人打出P-0.8%的广告，吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。3.借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约，无论中间人承诺什么利率，都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好，最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好，当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞，最后受骗一点都不奇怪。4.从审批到验证文件，要紧密配合贷款机构的要求，最好在交接前10内指示律师，否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。5.加拿大的RBC皇家银行，CIBC帝国商业银行，BMO满地可银行，HSBC汇丰银行，均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比三家”主要是指TD道明银行，Scotiabank丰业银行，National Bank国民银行，以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求，从而减少中间环节，最大限度降低无法交接的潜在风险。   总之，买房前做好必要的功课是避免交易失败的前提条件。亲自找银行是最稳妥的捷径，银行的文件一天不到律师行，就意味着依然有潜在的交易风险。贷款利率是银行给出的，不是中间人，吃亏上当的消费者要么是被身边的“朋友”推荐的“朋友”害的，要么是被“低利率”害的。一位网友的留言很有趣：“贷款都是银行贷…你还找个中间人…明显找骗嘛”笔者非常理解华人消费者不断追求“低利率”的努力，但不能谁的话都信。低利率没拿到，反而赔上时间、精力，甚至是“小费”的事不是没有。给广大华人消费者一句忠告：为了避免房产交接前的惊心动魄，至少找一个大银行保证你能交接地产交易，再去找“低利率”也不迟。按揭贷款不能按时发放的风险是大多数消费者无法承受的，最好不要为了蝇头小利去冒险。30万元的贷款，25年还款期，P-0.75%和P-0.7%之间的利息支出5年仅相差706元，平均每年59元。如果无法按时交接，损失的却是买房保证金。 赵 晖Zhao Hui卡尔加里 搜房网 地产经纪直线电话: 403-399-5168公司电话: (403) 270-4060E-mail: accutec2007@gmail.com The Real Estate Company Ltd.*11, 5080 – 12A Street S.E.Calgary Alberta  T2G 5K9Canada电话: 403-270-4060 The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.登录 | 隐私权 The Real Estate Company Ltd., Independently Owned & Operated

自从2016年讨论在加拿大如何进行多套房投资这个话题以来，很多朋友不仅通过微信，还亲自来我办公室面谈，了解多套房投资的原理和操作过程。对房地产投资感兴趣的朋友很多，但真正掌握章法的人却非常少。即使有能力，有行动的投资者，买了2、3套房产就遇到了无法再贷款的困境。来咨询的朋友，很多人已经成了“房贷植物人”，除了搬家，根本无法救治。怎样能持续保持借款能力，多买几套投资房呢？ 01 为什么要进行多套房地产投资 首先，加拿大是一个典型的发达国家/developed country，劳动法已经开始保护工人，资本家、企业家、创业家们已经放慢了脚步，一切都比发展中国家/developing country 的节奏慢了很多。发达国家的国内生产总值增长非常缓慢，远远低于中国。移民到发达国家的人，会发现有一种使不上劲的无助，原因是发达国家的财富存量很大，但增量不多，创造财富的机会很少。发达国家已经过了创富的阶段，社会中财富增量有限，但财富存量巨大，新移民要赶超现有居民的财富，最好的办法就是利用杠杆，从现有财富池中分一勺羮。新移民，如果像老居民一样朝九晚五地工作，财富差距会越来越大 其次，利率是资产配置的方向标，低利率且有通胀的情况下，有利于借贷；高利率有通缩的情况下，有利于投资固定收益的债券。 全球处于低利率已经有10年之久，美联储本打算将利率恢复到正常，鼓励储蓄，但过去10年来政府和民间借贷的量太大，加息太快恐怕没能去杠杆，反而把杠杆压断了。我个人对利率的看法是：央行调整短期隔夜利率的能力比较强，也容易，但对于长期债券收益率，控制起来难度非常大，尤其是采用了QE之后，再想加息就特别难，例如，日本是最先使用QE的，18年来一直试图加息，但每次都失败。如果未来3-5年仍然处于低利率，那么借贷才是积累财富的途径。欧神说的“建立以房贷为核心的资产包”，历史条件就是低利率环境。试想，如果利率是10%，你还贷款买房吗？而利率是3-4%，为什么不贷款买房呢？ 第三，自住房是消费品，不能产生租金，因此不能归类为资产，而且有贷款的自住房算是最大的一笔“坏债务”，只有投资房，能够产生租金收入的房产才算得上是资产，当然，资产越多越好。房产作为资产，有抵押物的功能，每一块砖都能提炼出资本，用于下一次投资。买的投资房越多，资产越多，提炼的资本越多，资本越多，买入的资产越多，而资产是平衡我们一生收入的工具：收入高的时候，储蓄到资产仓库中，年老体弱收入低的时候从资产中取出现金享受退休生活。如果正当壮年，收入远高于开销，把收入落砖为安，是资产和资本积累的重要途径。 除了上述三个主要原因，还有：多伦多人口会不断增加，相信后来的新移民更有购买力，房价会稳步升高；多伦多新房供应缓慢，空置率极低，说明房产需求强劲，租金有保障；加拿大金融体制保守，为房地产市场的健康稳定发展保驾护航；家庭进行的投资，以保守为主导思想，对于不熟悉的资产仓库，轻易不要尝试，房地产是经过了千年考验，安全的资产仓库。。。 02 人生苦短，没有时间积累多套房首付怎么办？ 富爸爸系列《房地产投资指南》一书，第十六章是富爸爸顾问，房地产投融资专家韦恩帕默分享的投资经验，他的经验是我第一次看到有人把房地产投资中最最最重要的一个因素——时间，当成投资的关键因素写到书里。韦恩帕默的房地产投资公式是这样的：财富=交易X机遇X（才智+资本）÷耗时。如果完成一笔交易，创造一笔财富所用的时间太长，有可能得不偿失，甚至是亏损的。大多数经济学家在研究和解释经济行为的时候，也没有考虑耗时因素，最匪夷所思的是，所有正规的经济学教材中，没有一本分析投资或生产的时间回报问题。所有的问题，尤其是经济问题，都有一个制约因素，那就是时间，以个人投资为例，55岁实现财富自由，与85岁才实现财富自由相比，后者的自由基本上已经没有任何意义了。《正阳门下的小女人》有一个场景是：与俄罗斯的易货贸易，产品选择了易腐烂的水果，由于运输延误，水果都烂在了车厢里，这一单生意的结果几乎是全损。 时间的重要性，再怎么强调都不过分。我曾在朋友圈看到一篇文章的题目，大概是说，财富积累是三辈子的事，我没打开看，因为我觉得这是个对自己的人生不负责任，而且坑儿坑孙的看法。财富积累必须在一代之内结束，否则毫无意义。来到这个世界上，每一个人的初始状态都是光着屁股的赤贫，离开的时候也差不多是这样，但过程中，不能这样。把希望寄托在第二、第三代，那此生的意义何在？张五常的《经济解释》第三卷第八节，标题是《交易速度与期货市场》谈到了一点点交易时间和耗时问题，但没有深入探讨。我想这就是经济学家，与投资者和企业家的不同，拿自己的钱冒险的人，不可能不考虑交易耗时；时间的有限和稀缺性，对投资和交易有着致命影响，而这个问题对经济学家来说，反而不重要了。 多套房投资，靠自己攒首付，一辈子也就3套房，不会更多了。所以，有生之年购买的投资房超过3套，最关键因素是： 在收入最稳定，最高的5-10年内，购入投资房，并不断加按已有的投资房； 自住房按揭贷款余额尽量保持在最低，理想状态是自住房贷款余额保持在年收入的3倍以下，最好是付清自住房按揭贷款； 安排好投资房买入时间，两套投资房的买入时间间隔在1年左右； 控制好每笔投资房的贷款金额，单笔贷款金额在家庭年收入的4倍以下； 除非打算换自住房，否则不要把自住房加按； 永远不要自己毁掉房产的资本性，不要非法分租，不要非法改建； 不要购买大多数银行都不做贷款的房产；投资房尽量不要计提折旧/CCA。 投资多套房的理想很丰满，现实很辛苦，在累积房产的5-10年里，需要推迟其他欲望的满足感，舍得多交税，竭尽全力，集中所有注意力，迅速积累起房地产财富，形成以“房贷为核心的资产包”，除非利率大幅上涨，否则不要轻易卖掉任何一套投资房。 03 多套房投资半途而废的那些教训 教训一，最严重的教训，是不断从自住房中取出房权做投资房首付，直到有一天，自住房贷款余额高到再也无法申请到投资房贷款。这是很多本来具有多套房投资条件，但却半途而废的一个最重要原因。这种情况就是我以前说的“房贷植物人”现象，一旦出现这个症状，要么自己搬到贷款金额最少的房子去自住，要么回到新移民状态，日积月累加速偿还自住房贷款，没有其他捷径。记住，不要加大自住房按揭贷款的余额和月供，除非准备换自住房。 教训二，投资房单笔贷款金额超过年收入的5倍，投资房多年无法进行加按。这种情况出现在借款人谎称投资目的房产是自住目的，导致某一笔投资房贷款的金额超过了家庭年收入的5倍。出现这种情况，这套投资房产多年无法做加按，这套投资房的资本属性被剥夺，成为了一个“僵化的资产”，大大增加了多套房投资计划的耗时，降低了资本流动速度。记住，选择投资房，尽量选择在人口密集地区，交易活跃但是单价低的房产 例如，多伦多的二手CONDO，单笔贷款金额万万不能超过家庭年收入的5倍，最好控制在4倍左右，这样的房产加按最容易，2-3年就可以从砖头里榨取一遍资本。 有位朋友2017年5月在多伦多买了一套73万的公寓，2019年加按时评估价94万，家庭年收入19万多，自住房贷款余额很低，这种情况，加按后，立刻0首付买下一套投资房。让我们再回顾一下财富积累公式：财富=交易X机遇X（才智+资本）÷耗时，资本越多越好，交易耗时越短越好。 教训三，自毁资产。民用住房的地产投资，要想不断加按，就必须符合银行对房产的要求。如果买下一个居民物业之后，进行非法改造，非法分租，银行不能再加按了，这套房产也就成了“僵化的资产”。 很多人对资本主义制度能创造巨大财富这件事非常感兴趣，从马克斯到现代经济学家们，讨论资本力量的书多如牛毛。在我看过的书里，把资本主义能够创造财富说的最清楚的一本书是《资本的秘密》作者是位秘鲁的学者，他站在资本主义制度之外来看资本主义国家为什么富有，他看到的是：资本主义国家的居民，因为身处资本主义制度之中，反而不 识别庐山真面目了。举个例子，作者发现，在墨西哥和秘鲁，交易一笔房屋产权需要的时间要将近2年；发展中国家的很多房产不具备完整的产权，例如，中国的很多大学建了房子给教授们住，教授交了100万元换取了使用权，因为教授们并不拥有产权，所以没法拿这样产权的房子做抵押加按，100万就这么沉没到资产里了，这样的小产权房产全部是“僵化资产”。非资本主义国家的僵化资产比例惊人，无法转成资本或生产资料，而且交易过程不仅缺乏法律保护而且耗时冗长。我们身处资本主义国家，自毁资产的资本属性，是非常愚蠢和短视的。 教训四,自住房，以租养房，很难自拔。很多人把地下室分租也作为了房地产投资的一个类型，如果是自住房分租，只能说明一点：自住房买贵了，自己负担不起，需要以租养房。自住房，够住就好，我们不是活给别人看的，没有必要去当房奴。自住房债务是地产投资最大的障碍，以租养房的人，恐怕一辈子守着自住房无法脱身。优质社区，很少有房主分租地下室，一些半独立屋的社区分租严重，小区里车辆停得满街都是，这些社区的环境被房主们人为地破坏了，房价增长缓慢，如果已经选择了这样的社区，建议尽快搬离。一辈子只守住一套房子，社区环境还正在被破坏中，对以房养老来说，是最慢的积累房产的方式，建议，尽快摆脱这种在跑步机上奋力飞奔却原地不动的做法。 教训五，每个银行都有自己的房贷政策，购买的投资房，只能在极少数银行获得按揭贷款，会限制多套房投资计划的实施。 目前的多套房投资贷款政策是： 借款人最多名下有11套房，其中投资房不超过10套， 在某一家银行的贷款笔数不超过5笔，超过这个天花板限制的贷款，属于商业贷款，而不是居民物业的按揭贷款。 每个银行对物业也有要求，例如，4家银行对投资房低于500平方尺的楼房/condo不给贷款，只有1家银行可以。那么，买500尺以下投资房的投资人只能在这一家银行贷款，所以无论如何也不会超过5套房产。 教训六，不舍得交税。以前说过很多次了，这里再重复一遍：自雇人士可以自行决定公司开给个人的收入多或少，按揭贷款要看个人收入，而不是公司收入，自雇人士给自己发放的收入太少，会阻碍多套房投资的计划。每个银行看待租金的方式都不一样，5家银行，5种算法。因为有些银行要用投资房的净收入来抵消债务，因此，投资房计提折旧/CCA会降低借款能力。加杠杆期间，要舍得交税，累积起房产之后再考虑节税问题。 转载：王红雨在加拿大

地下室是我们经常忽略掉的空间。在地下室中有炉子、洗衣房，装修材料以及工具等。如今，随着居住成本的提高，许多业主选择将地下室的一部分装修成生活区。 虽然这是一个获得更多居住空间的好方法，但如果没有首先解决地下室的一些问题，那么对于居住者来说可能会面临一些健康问题。所以今天小编就跟您讲讲地下室有哪些东西会危害到健康！ 霉菌 大多数的地下室都会比楼上的房间要潮湿，这正是霉菌滋生的环境。任何一种霉菌，不仅仅是致命的黑霉，都能导致人或动物出现呼吸道方面的问题。如果吸入霉菌可能会导致，如：流鼻涕、打喷嚏、咳嗽、流泪或皮肤干燥发痒等症状。过敏人群可能会有更多的症状出现，如：呼吸困难或者是胸闷等。为了降低发霉的风险，可以使用除湿机或密封地基的裂缝。另外可以用瓷砖或者复合地板代替地下室已有的地毯。 烘干机 并不是每个地下室的洗衣房都有管道让烘干机里的热气和水分排放到室外。有些屋主选择在烘干机上安装一种装置，这种装置可以吸附住棉絮，然后将烘干机里的热空气循环到整个地下室中，而不是用烘干机的排气管将其热气和水分排出到室外。 但是，要知道，烘干机排放出来的废气中还会含有洗衣液中的化学物质，这些化学物质会被释放到整个地下室中，甚至是整个家中。这样同样会引起呼吸方面的问题。所以，最好安装烘干机的排风管，把烘干机中的废气排到室外。 下水道气体 下水道的气体不仅含有甲烷、剧毒氨和硫化氢，而且还含有溶剂和其他化学物质，这种物质会通过地下室下水道的地漏挥发进屋内。当用来阻挡这些有害气体的管道疏水阀中的水干涸时，下水道的气体就会挥发进地下室。 为了防止这些有害气体的挥发而造成健康问题，应定期用水冲洗地下室的地漏，让管道疏水阀中一直保持有水的状态。 一氧化碳 暖气炉被认为是地下室的固定设备，但如果没有适当的维护和保养，它们可能会产生一氧化碳，一氧化碳的危害大家都知道，如果泄露严重会造成健康问题还会引起火灾甚至致命！ 一氧化碳是无色无味的，不容易被人发现。所以如果您家有暖气炉在地下室的话，请每年检查一次，并在地下室和楼上的房间里安装一氧化碳探测器。 易挥发物 地下室是存放剩下的油漆和粘合剂等物品的好地方。然而，像油漆桶这种灌装容器，一旦打开后就很难完全的密封。 从而导致灌内的易挥发物质挥发，从而引发过敏或中枢神经系统紊乱的症状，甚至会引发一些慢性病等健康问题。所以，尽量丢弃那些已开封过的油漆桶等物品。 缺乏通风 如果当您进入地下室时有股难闻的气味，那很可能是通风不良的结果。虽然低于地面的闷热空气不会影响住在楼上的人，但对于住在地下室卧室或休息室的人来说，它会引发哮喘的发作或其他的呼吸问题。 如果您打算把地下室用作起居空间，那么最好的办法是把它和您家的中央暖通空调系统连接起来，并经常打开地下室的窗户，让新鲜空气进来，即使是在冬天。 氡气 氡气是由铀的放射性衰变产生的，它存在于土壤、岩石甚至是您呼吸的空气中。少量的氡不会对健康造成危害，但如果它集中在像地下室这样的封闭环境中，情况就不同了。 有时氡会从地下室地基的裂缝挥发进来，随后可能被困在通风不良的地下室中，这可能会威胁到居住在地下室的人的健康，并可能增加他们患肺癌的风险。 通过安装几个氡探测器来跟踪您房子的氡值。如果探测器检测到高水平的氡，环境保护局建议您请一位氡修复专家对您的家进行处理。

卡尔加里 真 豪宅赏析-Rideau Park

在加拿大怎样利用贷款投资多套房地产？

这样一个故事： 客人王先生，说自己去年交房的包租公寓，这阵子收到租金账单显示，除了每个月都要扣的$245.85的Condo Fee之外，还支付了一笔$58.96的Property Management Fee。于是王先生开始疑惑了… “这Condo Fee不就是物业管理费吗？那这蹦出来的Property Management Fee又是个啥…” 怀着这个疑问，王先生找到了当初帮他投资楼花的这位经纪，并把自己的困惑讲给了她听… 原来，当初在投资楼花时，发展商在售卖时便打出了“售后包租”的旗号，并称由专门的物业管理公司管理，并且建筑商向所有买家赠送了10个月的免物业管理费的大优惠。现在，十个月的优惠活动刚过，因此王先生的账单上多了一项$58.96的物业管理费。 其实不止王先生，很多投资公寓的朋友都搞不太清楚公寓的【管理费】到底指的是啥。 今天，我们就好好聊聊，Condo Fee和Property Management Fee，真的只是【公寓物业管理费】不同称呼吗？ · 完 · 全 · 不 · 同 · 以上文的王先生为例，每月扣除的$245.85的Condo Fee，是公寓公司收取的公寓费，负责大楼公共区域的开销；而账单上多出来的那项$58.96的Property Management Fee：业主享受的免费物业管理和租赁保证在2019年1月31日已经结束。而业主的物业管理协议自2019年2月1日至2020年1月31日期间再续订12个月。这笔费用包括寻找、维护和管理租客，出租合同（Lease Agreement）的相关工作以及管理该单位的费用。 Condo Fee 准确地来说，Condo Fee应该叫“公共费用”，即Common Expense，主要指大厦的维修、保险、还有储备基金等公共费用。Condo Fee是按照大楼的预算来交的，因为Condo需要维护，还要留有Reserve fund，购买大厦保险等支出。Condo Fee是共管物业和业主之间的协议，收费按照物业单位的大小。 Management Fee 这里，为什么我们的小标题不叫Property Management Fee呢，因为理论上来说，管理费应该细分为大厦管理和物业管理两类。 大厦管理，即管理大厦日常所有行政及财务事务，处理业主及租户的事宜，为大厦各大小工程招标，联络沟通监管所外判合约服务商的工作，那些负责大厦清洁、保安、电梯、园艺、铲雪等服务商均是与大厦管理公司毫不相关的独立公司。对一般condo而言，大厦管理费已经包含在Condo fee里了。 物业管理，更多情况下是指个人和管理公司之间的协议。比如物业管理公司代替业主管理出租单位、收租、维护等，并收取物业管理费（Property Management Fee）。这属于是业主和管理公司之间的协议，和Condo是两回事，需要予以区分。 读合同的重要性 文中的王先生，还好只是因为免物业管理费的活动到期，才遇到了账单多了一个扣费项的事情。之前小编的朋友小李，在当时签合同的时候没有仔细阅读，稀里糊涂就签了，结果从公寓交房的第3年开始，总是能收到一些零零散散的扣费通知。经查询才明白，原来当初在签合同的时候，对于修缮事项的开支已经涵盖在了合同中… 因此，签合同的时候，请大家务必仔细，千万不要忽视阅读合同的重要性。必要时，可以请专业人士或律师帮助审核。 个人物业管理目前还是很松散的领域，房东与租客委员会（LTB）是保证租客利益的。而房东的利益如何保护，就看委托的管理公司怎么做了。像不准养宠物、不能吸烟如何分摊维修费用、跳票收取多少钱等，都可以加进合同里。不写进去，一旦发生什么，最后都是问题。你和管理公司签了合同，是个体的，不是公共的。这个合同肯定是有期限的，每一、两年更新一次。每次再签的时候，一定要看一下条款。不懂可以去问，不问的话别人就假设你都接受了。 谨慎行事 Condo有很多责任问题，要分清是大厦的，还是租客或业主的。章程、附例看过以后，发给律师或专业的物业管理人员审核，再与管理公司对峙，可能管理公司一下就会承认是自己的问题，而避免缴纳不必要的费用。如果不懂，表面上看投资出租物业赚钱，但是去掉那些各种花销，可能赚得不是想象的那么多。签的时候不注意，最后可能要倒霉。 目前，大厦管理人员都开始持有专业牌照CMRAO（The Condominium Management Regulatory Authority of Ontario ）。如果业主对大厦管理机构人员不满可以投诉。但是物业管理人员，则没有持牌。而个人和物业管理经理之间的协议，如果业主觉得有问题，没地方去告，因为这是属于和个人之间的合同，不是和大厦之间的，不能通过CMRAO处理。 因此，三思而后行，谨言慎行，做足准备再行动，才是最有把握的。