Author: IT-zhaohome

安省地产协会的最新研究称，由于住房负担能力，45岁以下的潜在购房者中，有近一半已经考虑或正在考虑搬离安省。 地产协会（OREA）的新调查也提出了省政府可以采取什么政策措施来让住房更便宜，并让年轻的人才留在安省。 图源：Photo by PhotoMIX Company from Pexels 今天发布的这项最新调查数据显示，安省民众认为，如果政府不采取更有力的行动，安省的住房负担能力将越来越差，未来的住房拥有率也不会变好。 调查由Abacus Data进行，报告名为“安大略住房负担能力调查：感知、影响和解决方案”。 调查显示，45岁以下的潜在购房者中，46%的人考虑过或者正在考虑搬离安省购买房产；33%的29岁以下购房者表示肯定（11%）或者很有可能（22%）在安省以外购买房产。 超过一半的潜在买家（56%）对于在他们想要生活的社区买房，持悲观的态度。 图源：OREA 超半数人认为明年房价继续上涨 调查发现，有超过半数（55%）的人认为明年自己所在地区的房价会上涨，只有14%的人认为房价会下跌，有31%的人认为明年的房价不涨不跌。 同时，对于未来5年，有54%的人认为住房将更加难以负担，34%认为与现在相同，仅12%认为住房会更容易负担。 GTA的房价在COVID-19大流行期间稳步上涨，原因包括利率低和房屋供应紧张。最新数据显示，6月份住宅物业均价为$1,089,536元，较上年同期上涨近17%。 图源：OREA 报告称，如果住房供应短缺的问题不解决，可能不利于安省的竞争力和留住人才的能力。 OREA首席执行官胡达克（Tim Hudak）表示：“住房供应不足，导致许多人到省外去寻找他们的第一处住房，这将使安省在不久的将来很难吸引和留住人才。” 胡达克还表示：“安省的《更多的住房，更多的选择法案》（More Homes, More Choice Act ）是很好的第一步，但如果我们想扭转这种人才流失的局面，市政当局还需要采取行动，提供更多的住房机会。” 报告指出，政府采取行动解决住房负担问题拥有广泛的支持。省民称，将解决住房负担能力纳入竞选纲领，对安省的政党和地方政客都有好处。绝大多数人都认为住房负担能力应该是安省非常优先（31%）或优先（36%）考虑的问题。 调查还发现，大多数人（68%）同意省政府可以采取一些措施，使住房市场更容易负担。他们支持的观点包括: 通过公开查询谁拥有物业的登记，制止安省房地产市场的洗钱行为（支持率91%）； 引入税收抵免和鼓励房主改善房屋或提高能源效率（支持率90%）； 通过提高首次购房者的退税，让首次购房者更容易进入市场（支持率89%）； 将剩余商业楼宇改建为房屋（支持率87%）； 胡达克表示：“负担能力危机继续让许多安省人拥有住房的梦想破碎，大流行的经济影响更是加剧了这一影响。” “如果我们希望未来几代人都拥有住房，政府就需要采取行动，首先要出台促进增长的政策，让首次购房者更容易负担得起，并解决供应短缺问题。” 这项调查与地产协会过去的研究一致的是，安省人认为房地产行业可以成为安省经济复苏的引擎。几乎一半人认为，疫情结束后，住宅建设将是经济增长和创造就业的关键。

加拿大统计局最近发布的数据称，由于房价上涨，加拿大家庭的财富增加，家庭平均总资产已经超过100万。但最新调查发现，竟有不少加拿大人后悔买了房子，称买房把他们搞穷了。 据加拿大《金融邮报》报道，知名调查公司益普索（ Ipsos）为MNP Ltd所进行的季度民意调查显示，几乎近一半（45%）的受访者认为，在未来12个月内，如果不借更多债，恐怕无法支付所有生活和家庭开支。更令人不安的是，这个比例3月以来上涨了6个百分点。 调查发现，竟有三分之一（32%）拥有房屋的加拿大人表示，他们是“有房的穷人”（house poor），意味着他们每月支付与房屋相关的费用之后，剩不了几个钱。 更让人没想到的是，有五分之一（20%）的房主表示，他们后悔为了买房而背负太多债务，结果平时过日子都是紧巴巴的。 （PHOTO BY COLE BURSTON/BLOOMBERG） 益普索的报告称，这意味着约有550万的房主容易受到金融情形变化的影响，特别是当加拿大央行宣布加息，或者家里有人失业等情况发生时。 实际上，由于大流行以来实施的各种限制，帮助加拿大多数家庭控制了支出，现在每个加拿大家庭在支付所有账单后平均剩下$731元，比3月份的同类调查的结果还增加了$106 元。 这或许可以解释为什么大约一半（49%）的加拿大人认为，他们现在的债务状况比大流行开始前还要好；45%的人认为现在比他们在一般情况下能够更轻松地承担债务。 但是由于各种原因，比如联邦政府不再提供紧急经济补助，那么这种财务缓冲的状态不可能持续太久。 实际上，加拿大人已经开始密切关注利率是否会上升，有四分之一的人担心利率上升会对他们的金融稳定产生负面影响，三分之一的人甚至担心加息可能会导致他们破产。 显而易见，仍然背负较多按揭贷款的房主就更加担心，认为一旦加息，那么他们就会处于更大的财务风险之中。 而随着疫情缓和及加拿大各省陆续解封并先后开放，加拿大人已准备好在旅行和娱乐上大举消费。 MNP Ltd 总裁巴齐安 (Grant Bazian) 表示：“在经济重启之际，很大一部分加拿大人似乎等不及要花钱消费，涌入购物中心和餐馆，乘坐国内外航班出行，以庆祝大流行的结束。因此对许多人来说，尽管开放之后他们会重新就业并努力应对可能积累的新债务，但日积月累的债务将伴随他们很多年。”

经历了一年的疯涨之后，加拿大的房价已经比疫情爆发之前上涨21%，但市场的供应和需求仍然严重不匹配，等着买房入市的人还比比皆是。 最近市面上开始火热的一种零首付贷款，开始引发决策者和业内专家的担忧，这种类似美国次贷危机爆发前的贷款产品是否会让已经泡沫高涨的加拿大房地产市场崩盘？ 彭博社消息指出，加拿大的房地产市场已经保持牛市状态25年，这在全世界也是无法比肩的牛市行情，全球除了新西兰房地产市场过去20多年保持如此高调的状态之外，其余都在过去二三十年间起起落落，经历了巅峰和低谷。 这种超级牛市，更是让很多业内感到担忧：已经吹了这么久的泡沫什么时候会破？ 曾经在美国次贷危机爆发前火爆的贷款形式：存5%现金拿到3%的回报、或是零首付贷款等，如今在加拿大已经悄然兴起。 房价的飞涨，让很多加拿大人开始被首付款困顿不前，于是这种零首付产品应运而生。 多伦多郊区的 Whitby 的贷款经纪 Sherry Corbitt 已经从业13年，她表示，过去这种借钱付首付、或是在交易结束后提供现金返还的这些零首付贷款形式极少出现，但最近一年里，这种客户已经占到她日常贷款业务的50%还多。 政策层面，加拿大央行以及CMHC对于抵押贷款都有更为严苛的规定，但在民间，很多高风险的贷款已经在房市火爆的市场中出现。 央行行长 Tiff Macklem 最近已经多次表达过对于这种高风险贷款的担忧。 在央行 5 月份发布的年度金融系统评估中，决策者提出住房贷款质量恶化带来的风险。 央行报告指出，借款人的主要问题是超出负担能力的融资。加拿大银行对信贷员的另一项调查显示，他们在过去三个季度中每个季度都放宽了抵押贷款条件。 在央行的角度来看，未来通胀上升和基准利率上升的前景加剧了担忧。 预计未来12个月内央行将结束目前0.25%的历史最低位基准利率，并计划在未来两年内上调3次。 与美国不同，大多数抵押抵款人都将面临每5年、或是更短时间的贷款续约，而利率的上升将对背负巨额贷款的家庭带来巨大变化。 加拿大经济学家 David Rosenberg 是为数不多的唱空加拿大房市的专家，他也是曾经成功预测美国金融危机的学者。对于这轮过热的市场行情，他比其他人更加悲观，指出巨大的泡沫很可能伴随着通胀率上升、加息，而随时破裂。 贷款利率过低无疑是这轮市场中最大的刺激因素。 几乎所有购房者都希望充分利用杠杆原理、实现购房梦想。而对于未来的风险，他们的准备似乎并不充分。 而在贷款过程中，很多人也避开了传统银行和金融机构选择一些小型信用社，冒更大的风险、承担更多的债务去实现购房梦。 大温房主Josh几个月前花110万在兰里买下了一套3居室的房子，对于年收入10万加元的IT工作者来说，他的贷款额超过80万元，已经是加拿大银行确定的贷款杠杆门槛标准的2倍。 事实上，这个贷款在大部分金融机构都被拒了，最终在当地一家信用社才获批。 BMO银行的投资顾问 Terri Szego 表示，她的很多客户在最近扎堆提问的问题，就是如何帮助子女提供首付款，现金赠予的金额从1万元到10万元，甚至更多，很明显，这些客户所面临的贷款债务与其偿还能力都是不相匹配的。 Szego 担忧的是，如果一旦利率上升，这些人的月供怎么还？ 当很多这样的贷款申请者面临无法偿还的贷款时，加拿大的房市泡沫会不会破裂？牛市还能持续多久？

前段时间，加拿大西部的一场大火引人担忧。与此同时，这场火海导致木材的价格以过去一年多来最快的速度上涨。 据英文媒体Global News报道，木材期货合约的价格（指买家同意在一段指定时间后以特定价格购买）已经上涨了超10%。周四晚些时候，一快1000板英尺的木材合约价格为$647，比前一天上涨了$60多刀。 图源：Global News 而木材价格的飙升，则是因为BC神和其他地区的木材公司因野火而缩减业务造成的。 总部位于温哥华的Canfor公司表示，本季度将减少约1.15亿板英尺的产品，原因是大火已经将当地的主要铁路烧毁，公司正面临着前所未有的运输困难。“由于BC省的野火，加拿大铁路的运输量可能还需要几周的时间才能完全恢复。”铁路分析师Adam Roszkowski在一份报告中写道。 图源：网络在疫情刚开始的时候，加拿大的木材业务也和其他很多行业一样开始放缓，主要原因是工人停工，以及施工停滞。但意外的是，疫情期间家庭装修需求一下子旺盛了起来，这才导致木材需求的意外爆发。 据报道，今年5月份的时候，加拿大木材的价格创下每1000板英尺$1600多加元的历史新高，约是疫情刚开始时的五倍。建筑商报告称，木材价格的上涨致使建造房屋的成本瞬间增加$30,000加元，并且全国的木材还面临短缺。 而BC省这场突发的火灾，也会导致供应短缺的情况发生，而价格也很快受到影响，呈现出上升的趋势。与此同时，专家还指出，野火并不是影响木材市场的唯一方式。除了西部的火灾，东部地区也于前不久迎来惨烈的龙卷风，导致不少房屋被吹毁。由此一来，修补房屋必然少不了木材作为原材料。两个因素一结合，木材的价格就会“上天”了。 “西部的高温火灾比往年提前了一个月，同时南部和东海岸的风暴季节也比正常情况提前了两个月。所以，这会导致更多人想要在这个时候购置木材，重新装修门窗和屋顶。”业内刊物《麦迪逊木材报告》的出版人Kéta Kosman在接受记者采访时说道。

为什么加拿大的房产比美国更加强劲？因为当前事实的结果就是如此! 2021年当加拿大房价同比涨幅达到32%时，美国上涨17%；再看近20年加拿大的房地产投资收益跑赢了股票，而震荡却相对很小；2008年金融危机后美国房地产价格的最大同比跌幅是12%，而加拿大房地产的最大跌幅仅为 0.5% 。  TD的高级经济学家 Mr. Thanabalasingam 说： 加拿大培植的房地产土壤，更容易滋生害怕踏空 （FOMO，Fear of Missing Out）的情绪。这是什么意思呢？比如一个财务规划师向您推荐投资产品的时候，对你说比较了20年的平均业绩和稳定性，房地产是最高的， 那你要选在哪个投资产品呢？当然作为一个专业人士他会告诉您：房地产变现比较慢是它作为投资产品的最大劣势。如果你看到20年加拿大房产的走势，你会怎么判断？ 如果正好厌倦了不停租房和搬家的生活， 你会嫌弃房地产变现太慢吗？ 加拿大，就是北方人，因为在美国的北部加拿大自称：We the North！在遥远的北方，为了顽强地生存，我们紧跟南方美国的经济政策，比如QE和降息的日期几乎都在同一时段。但是比起超级大国美国，加拿大还是一个被世界定义为资源提供国的发达国家之一，所以加拿大有很多地方区别于美国，加拿大的特别的地理位置，自然造就了加拿大特别的房地产形态。  这个被经济学家成为更容易滋生害怕踏空的市场区别于美国主要有四点： 首先，地理位置： 加拿大从面积上说是世界第二的大国，人口3600万。 世界上有多少国家60%的人口仅聚居在5个大城市周边200公里的地方？那当然只有加拿大。加拿大的人民可以自由选择居住的城市，但是再北点，所有人都不约而同地说：太冷了！少部分说：有北极熊；还有部分人说：人太少了。在严酷的大自然面前，大多数人选择群居；60% 以外的人无疑也会选择小规模的聚集。想想南部美国，富庶和温暖的土地太广阔了， 人们不需要那么聚集呀，房地产也不需要那么聚集啊。除了自然地理的分割，经济发展也影响了经济中心聚集人气的强弱， 最终的结果就是加拿大60%的人口仅聚居在5个大城市周边200公里的地方。 第二，加拿大的人口政策正在发挥作用： 2018年的人口年度增长达到1.4%， 是7个发达国家当中增长最快的国家。 留学生是人口增长的主力军，留学生当中决定定居加拿大的比重持续上升。我们知道大部分发达国家都在经历人口缓慢的增长，一般在0.5%左右。 历史表明，世界经济增长和人口的发展周期相当契合；加拿大也在老年化的进程，婴儿潮之后的后备力量欠缺，所以正确的人口政策绝对会支撑经济，房地产的发展也会直接受益于正确的人口政策。 疫情之后，加拿大把移民资格给到更多已经在加拿大学习工作的人群， 2020年也有2.5万人拿到永久移民资格，基本上延续了2016-2019年的移民水平。 下表是美国和加拿大下2016 – 2019年人口增长的百分比， 很明显，加拿大从人口增长从2016年开始大幅超过了美国，而且超过的幅度持续增加。 第三，2008年经济危机对于加拿大房地产的影响较小  加拿大的经济在2008年金融危机中受到的负面影响在发达国家中是最低的，主要原因是加拿大禁止次级贷款产品在市场流通。即使如此，加拿大很多投资基金还是因为间接投资了美国的次债遭受损失。  2008年美国的金融危机导致人们对房地产的信心被严重破坏，可以说至今都有谈虎色变的效果；但2008年之后加拿大的房产没有发生巨幅调整。查询一下加拿大近50年的房地产发展周期可以发现： 2008年之前，加拿大的房价涨幅远低于美国，没有次贷产品的流通，就避免了没有还款能力的人可以透支买房，而房价也没有因为次贷的刺激飙升；所谓加拿大的房价2008年前就爬得不怎么高，自然也不可能自由落体式的下降。 2008年之后加拿大政府采用降息等工具干预市场，让房地产市场得到了平稳的回复。突然有所感慨：当美国次债风光，美国房价疯涨时，对与毗邻而居的加拿大人们，何尝不是一种巨大的诱惑？ 在巨大诱惑面前说不，那又是多么艰难！所以历史能够见证真正的英明。 第四，近期政府对贷款政策的松紧控制： 加拿大和美国都同时调低了利率，但是对于贷款政策松紧的政策在时间上有所差异。 总体而言，疫情之后美国的贷款比加拿大更难获得，但是最近与加拿大趋同。 同在北美，互相观望！ 除去以上些许的不同，美国和加拿大的房地产的共同之处，可以互为镜像。QE，利率不用说，最近趋同的是开发商行为：6月22号新闻，黑石斥资60亿美元购买美国开发商合作伙伴的独立屋共1万7千套，目标是以先租后卖的方式获取利润；加拿大也有一个公寓开发商要进军独立屋房屋的出租市场，舆论哗然。第二季度房地产市场的成交量较第一季度是下降的，专业的大部队到来是坚定的。  最近疫情，美国的疫苗接种领先全球；那边的出租率，公寓市场都将是我们的前瞻指标！我们拭目以待。

现实纷纷扰扰很喧嚣，房地产市场的剧烈动荡挑动了买卖各方人士的神经，角力反映在激烈的竞价，年轻人关于房产负担的请愿，经济学家关于房产市场的预言 … …  突然，有这样一对可爱的人，用彩虹一样丰富的色彩，亲手绘制和改造，把自己的小家装点得如此上心可人，叫人立刻想到的甜点，又好像在炙热的夏季品尝到哈密瓜一样清爽的冷饮！感叹家的美好，人心的温暖！让我们一起来品一品这个可爱的家。 粉色外墙，金黄大门，黑色屋顶！ 房子位于布兰特福德，住在那里的是米特夫妇。在这个社区，到处都是1921年建筑师开创的非常统一和谐的英伦腔调，大部分是灰，白，黑的色彩组合，没有那种像孔雀一样的建筑物种。直到你看到这个粉色泡泡糖的墙面和金丝雀黄色的大门，你的心开始雀跃！ 如果金黄大门是一个护身符，红色楼梯，黑白图案的地板，倒挂铅笔的吊灯组合，则立刻挑动了光影，质地，形态，热情而别致的降临到你的眼帘！ 然而没有轻浮！如爱丽丝的奇幻仙踪，还有点超凡脱俗! 女主人从某个杂志上的一个俏皮笔架得到启发，决定用家里笔墨，盒子，砖头，圣诞节的装饰挂钩来制作这个吊灯！ 餐厅上陈列着自制的作品，包括储物架和粉色的灯具。墙上通过摸版在原来略微凹凸不平的抹灰上涂上了斑点印花。女主人花了9天的时间完成，告别了原来的沉闷。 厨房也加入粉色！橱柜黑色，阴阳调和！ 进入经过重新配置的厨房，它有浅粉红色的橱柜，带有性感的黄铜拉环，引人注目。 在冰箱周围的另一面墙上，黑色的橱柜与粉红色做了一个阴阳的呼应。 为了使事物（略微）保持平静，墙壁和瓷砖为白色，而窗框则为富有光泽的白色。 灰绿色的腿桌是由女主人从父亲工作室搬出 …… 脚上还有伤痕可以证明。 通过一个略短的拱形 “霍比特人门”，步入阳光房 — 夺人眼球的橙色壁炉！ 为了从厨房进入正式起居室，女主人创造了“霍比特人门”，一个有点短的拱形门，以前的空白墙显然不能激发人门走过来，一个霍比特门，增加了过门的乐趣。  在充满阳光的客厅，最引人注目的是从加利福尼亚运来的崭新的（但看上去很像1960年代）橘红色的马尔姆壁炉。女主人并不指望用他来取暖，主要是装饰性考虑，一个彰显个性的玩意，背景是纯纯的白色和窗外的风景！你注意到车轮式的茶几吗，还有低矮的沙发床，淡黄色的胡桃木餐边柜吗？都是女主及家人自制的有近半个世纪的历史收藏。 卧室有简单黑色的墙，白色的迪斯科球灯，和被粉红修复的浴缸！ 地下室又看到了那个勇敢的金黄色，好像在和一楼的大门呼应。 男主人花了很多力气修复曾经下垂的顶梁，女主人和父亲也花了两个月的时间打磨多尘的混凝土地面，最终涂成蓝绿色的颜色。温馨的洗衣房诞生了，宽敞可以容纳10个人。 面对这样的小屋，可能有些严肃的批评家会认为色彩凌乱而愚蠢。 但是会有更多的人从过去的油漆色中感受到创造和快乐。 有那么多的小细节，里面挤满了爱，两个人的爱！

卖房人须知！在当前火热的房地产市场，什么样的房子最好卖？ 经验告诉我们：一个准备最充分，从功能到形象都接近完美，买房人可以立刻入住，买后无需进行改造，无需追加金钱投入的房子，最为抢手！ 卖房人须知，Curb Appeal 上街沿吸引力很重要!  什么是Curb Appeal，打开谷歌翻译，赫然跳出的翻译竟然是 “ 遏制上诉 ”，让人惊悚。 在房地产中， Curb Appeal 指的是街边的小景观，上海话把路边的小人行道称为“”上街沿“”，所以我觉得 Curb Appeal 翻译成 “上街沿吸引力” 最恰当不过。想象一下放学的孩童，欢快地停驻在上街沿，蹦蹦跳跳地走进家的门廊，成为这些风景的一部分。 Curb Appeal 上街沿是人们看房的第一印象 上街沿是人们看房的第一印象，很多屋主卖房时会请人做软装，却忽略了门外前院上街沿的吸引力，忘记了第一印象给买家的神奇影响力。春夏季节，又到了看房的旺季，在此特别告诉准备卖房的朋友，有一些简单易行的方法，可以提升上街沿吸引力， 做到 Curb Appeal： 增加 Curb Appeal 的十个简易方法，卖房人请看：  1， 放一些花坛！如果房屋的前部看起来更像是一片荒芜的荒地，而不是茂密的丛林，那么增加一些绿化将有助于房屋的流行并看起来更诱人。 买一些大花坛，用高高的常绿灌木丛装满，例如黄杨木，杜松或希克斯紫杉。  2， 重新修正人行道。 如果通往您家的主要人行道是一堆无聊的混凝土板，或者破裂，开裂或其他破损外观，您可以花很少的钱轻松地创建一个新的人行道。  3， 季节性地装饰！无论一年中的任何时间，尤其是在假期前后，都可以在门上添加一个精心挑选的花环，让您的居留感更加温馨。 葡萄花圈是秋天的好选择，当然，用松树枝制成的花圈会在冬季大受欢迎。 在春季和夏季，购买一些新鲜的绿色食品，例如桉树，橄榄树枝和薰衣草。 4， 让门廊显得更加宽敞！门廊的一些简单结构可以增加宜居的户外空间，并在步行到房子时给准买家留下深刻的印象。 与其他新建筑或新屋顶等大型建筑相比，增加门廊规模并不重要，而且如果您有预算，则可以大大遏制住人们的吸引力。 5， 窗前的花篮！制作（或购买）一些窗户框扔在窗户下面是一个快速简便的周末项目，它将使房屋前部变得非常夺人眼球。 种植一些五颜六色的，季节性的花和其他植物，它的魅力会在一夜之间爆发。  6， 百叶窗奇效！放一些百叶窗可以使房屋的前部具有一定的立体感，并显著增加其系盈利。 不要害怕为它们涂上凉爽，对比鲜明的颜色，它们会让您的房屋在潜在买家中脱颖而出。  7， 借助美观的LED选件（其依靠太阳能），可以比以往任何时候都更轻松地为房屋外部增加照明，因此您无需花费时间或金钱来挖沟和连接电线。 在门廊的顶部寻找串灯，可以用来突出人行道和自然区域的路灯，甚至是一两个安全灯，可以使买家感到安全。  8，清晰排水沟！破损和堵塞的排水沟不会给任何潜在的购房者留下深刻的印象，因此请给他们进行彻底的清洁并用力洗净室外，避免多年积聚的污垢和碎屑。 如果他们看上去悲伤又下垂，可以考虑完全替换。  9，修理停车道！当潜在的买家在单调，开裂，杂草丛生的车道上停到您的房屋时，他们又多了一件担心的事。…

多伦多市议会本周四批准了空置税计划，将从2022年开始对多市的空置房屋征收新税。 市府表示，“空置”房屋是指在过去一年中空置超过六个月的房屋，或者根据新规定被视为空置的房屋。 征收空置税的决定旨在“帮助提高市场上存量住房的可用性和可负担性”，每年可征收5,500万至6,600万元的税收。 有些空置的房屋也豁免征税，包括业主去世、正在翻修的房屋或业主正在接受医疗护理的房屋。 根据计划，房屋业主每年要申报其住宅的状况，以确定住宅的使用状况以及是否应缴纳税款。 这将可以通过在线或邮件完成。政府表示，财产申报的责任在于所有者。 房屋空置年度的初始税率为物业当前价值评估(CVA)的1%。 多市表示，最终报告和税收细则将在2021年底前完成供市议会审议。 空置税的细则将于2022年1月1日生效，当日也将成为第一个税收参考年的开始。 市长庄德利在有关该决定的新闻稿中说：“我很高兴看到市议会今天批准了一项空屋税，虽然多伦多的大多数业主不会缴纳这项税，但通过增加住房供应的可用性和可负担性，全市都会从中受益。”

1.孩子是否可作为买方写入合同？与中国不论什么年龄的孩子都能写入房产证不同，加拿大规定必须要年满18周岁以上，才能作为买卖合同的当事人。所以我们这里介绍的是孩子已满18周岁以上的情形。 加孩子名字可能引起的法律层面的问题有： 结婚后产生的利润要和伴侣平分。这里的伴侣，不仅指具有婚姻关系的伴侣，还包括无婚姻关系但同居1年以上的伴侣。 需要和律师明确孩子所占房屋所有权的比例。 因加名字所产生的土地转让费用不能免除。而这一费用在夫妻之间是可以免除的。 2.POA和IN TRUST的区别POA的英文全称是Power of Attorney，意即委托书，是指一份由一个自然人(授权人) 签属的授予另外一个自然人(或多个自然人)作为他或她的代理人，代表被代理人行使权利的法律文件。 In trust也是一种委托，对委托书的要求并不严格。 POA委托方式下，买方应该写为：*** for *** In trust委托方式下，买方应该写为：*** In trust 综上所述，在In trust的委托方式下，我们并不能知道谁是委托人。 3.如果用公司名义做买方，与个人名义做买方有什么区别？各有什么利弊？到底用公司名义还是个人名义购买不动产，要根据公司的主营业务来讨论。一般来说，公司的主营业务为物业出租或者以投资作为主营业务的，比较适合用公司名义来做买方。在省下不少税务成本。合同里的几个时间点是什么意思 IRREVOCABILITY(不可撤销的时间)例如，买方发给卖方一份OFFER，IRREVOCABILITY的时间为24小时，那么就意味着，在24小时内，买方无权撤销该OFFER。4.TITLE SEARCH（产权调查）这是买卖合同完成前律师进行产权调查的时候。一般该时间设在合同最终成交日前的一周前。 CLOSING DATE（成交日） 在成交日，卖家必须搬离该产权房，买家有权利搬入。在法律上，屋主的名字也由卖家变更为买家。5. 注意Schedule A里面写了什么在我们签订合同时，大多数的条款都是格式条款，如果你做不到逐条仔细阅读的话，请一定要看清Schedule A里面的内容。因为Schedule A里面的内容均是针对本合同而追加的特殊条款。比较典型的条款有： 在满足贷款审批没有问题的情况下，合同才生效。 在满足验房条件下，合同才生效。

在中国我们见到的房屋不是砖木结构，便是钢筋水泥混凝土。 但是来到加拿大情况就大不相同了，独立屋，半独立屋，镇屋等低矮的建筑基本上都是木质结构。有朋友经常感叹，加拿大盖房子感觉好像是在搭建积木。 但是漫游北美，无论城间、郊外，形形色色的的House，外型各异，风格多样，外部用料也是五花八门，砖的、有的，也有板材、灰泥等等。但千变万花，内部均为木质结构。 “木结构?”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远，“能坚固吗?”，“如何防水呢?”等等，每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍，希望对初次接触者能有所帮助。房屋结构比较复杂，简单化描述可以分为4个体系: 基本构架 保温防水体系(Insulation) 装饰体系(Finishes and Features) 水暖电体系 一、基本结构又大致分为三部分，基础、主体、屋顶。 1、基础(Foundation) 由脚底(Footing)和基础墙(Foundation Wall)组成，很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤，而基础墙除了承载上部结构的重至脚底，还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头，70年代后，基本都用钢筋混凝土浇筑了。 2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种，看着复杂，说白了，前者是两层一起建，后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为24英寸，间距为16英寸;现在大都采用26英寸，提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。 3、屋顶本是挡风避雨的东东，现在又增加了建筑风格主要表现功能，木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子，衍架(Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产，再运至工地，大大缩短现场工期，因此被大建筑商广泛产用。 二、保温防水 简而言之，从基础到屋顶，防水保温就像内棉衣外雨衣，里三层、外三层地包裹全身，应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。 需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation)。70年代以前，石棉被广泛应用。但如今，石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损，空气才会被污染。因此，当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时，需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期，安省为了节省能源，曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。 所幸当时并不普及，全国大约只有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快，也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此，UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求，也许除了一手业主，一般业主实在是不知道，或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了，因此几乎100%的老房业主都会回答不知道，让写在合同里的条款十分的尴尬。 三、装饰 1、外墙砖是最普通的，也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖，但并非承重，只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间，均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是，砖墙并非严丝合缝，雨水在风力作用下会渗透进墙内，因此在砖墙的根部留有不少小孔，是用来排水的，在Caulking时千万别将小孔堵住。 Siding(木质、金属、塑料条形板材)的应用也非常广泛，安装在防水层外，作用和砖墙一样。Siding的颜色可选，一般为白色，匀称优雅横向线条十分美观，备受某些族裔的喜欢。 2、屋顶的材料有很多，柏油砖石最常用的，份量不同，寿命也不同，最典型的是210磅的，使用寿命为12-15年，较好的320磅的寿命可超过25年。 3、门窗看得见摸得着，没什么特别的。但值得注意的是：北美冬季寒冷漫长，随着能源价格的日益上涨，高保温性门窗成为人们日益的最求，政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观;早期的窗子密封性能较差，现正大规模陆续更新，新型的窗子基本都采用塑料的，多层玻璃，内充氩气，性能大大提高，因此，现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标，按CSA标准，有气密、水密、抗风三个重要指标;另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。 玻璃的重要指标为低发散率(LowE)，低发散率玻璃有一薄金属涂层，在冬季时可使阳光照入吸收能量，同时可延缓内部热量的向外散发;在夏季，阳光仍然可以照入，但其表面可吸收大量长波辐射，新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波(红外线)以及紫外线。 四、水暖电 水：每家住户均有一进水总阀、独立水表，户内给水冷暖管道均为铜管，排水管道一般为PVC。 注意：通往户外的管道在冬季来临前要过冬处理，否则有可能会导致管道涨裂。 电：根据房屋大小配电容量，一般60-200安培，早期的电供暖的房子配电较大;现在的配电盘都为空气开关，无保险丝，早期的大量房子采用保险丝，很多仍未更新，但不影响安全。现在的电线均为铜线，早期大量采用铝铜混用，现在的电线和插座都是铜的了，铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀，从而影响导电性，在装修时要由专业电工操作。注意：Knob-and-Tube Wiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直，穿越木头时通过陶瓷管道，很显然，安全性很低，容易引起火灾，因此保险公司很难接受，或者保费会很高。 暖： 取暖方式5化八门，有最传统的壁炉、辐射取暖(暖气片，媒介有直接式和水)、风暖;能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风，结合冷气机形成中央空调系统，特点是起效快，空气流通并能保持湿度;在70年代前还有很多采用电暖片，优点是运行安静、可分开控制，缺点是起效慢，空气不能流通、干燥。 注意：燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在，没什么优点，气味重、环境污染严重，建议更换。如果要更换，油箱的处理时关键点，如果油箱在地面上，比较简单，直接移开就可以了;如果在地下，移走时要做土壤检测，费用不小，移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意，要咨询费用纳入预算，因为如果不处理这个问题，保险公司十有八九是拒保的。当然，有些房屋虽然更改了体统，地下的油箱却并未处理，千万要小心!有的会留下喉管等蛛丝马迹，有的更本看不出来，政府并不知情，但早晚是个隐患。 热水锅炉基本都是租的，有燃气，有用电。有问题打电话就是，包修包换，很省事。 总结木结构房屋有以下特点： 施工简便，人工成本低;易于造型，风格多样;材质自然，绿色节能