置业百科

一直以来，很多加拿大人喜欢充分利用一房屋贷款功能“Home Equity Line of Credit（HELOC）”，即我们华人所称的“房屋净值（抵押）信用额度贷款”。 通俗来说，当你需要资金周转的时候，可以通过银行，利用你名下房产的净值借取一定额度的贷款。这样做的好处是贷款利率较低，没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费、支付学费、偿还其他债务以及投资等，而且基本没有严格还贷的期限。因此，很多华人戏称这是把房子当成“ATM”。 不过，在加拿大银行监管机构实施新规后，该功能的使用将受到限制。HELOC的贷款额度从80%降至65%。 据CBC News报道，加拿大最高银行监管机构正在改变涵盖某些类型住房贷款的规则，以确保贷款人和借款人能够在房地产市场看起来脆弱的时候履行其义务。 金融机构监督办公室（OFSI）正在对某些类型的房地产贷款实施新的指导方针，包括共享股权抵押贷款、反向抵押贷款和与循环信贷额度配对的传统抵押贷款。 最大的变化是针对所谓的联合贷款，即传统的抵押贷款与称为HELOC 的循环信贷额度相结合，房主可以在他们认为合适的情况下投入使用，而无需按任何时间表偿还该部分。 一旦可重复贷款超过基础房屋价值的65%，新规定就会生效。 目前，从技术上讲，业主最多可以从此类贷款中借入80%，但新规则将在功能上将上限降65%，迫使借款人在超过该线时开始偿还部分本金。 该机构的一名官员称，如果发生这种情况，改变将使得一旦贷款价值超过房屋的65%，贷款“将更像是传统抵押贷款，借款人支付本金和利息，直到贷款回到低于65%。 不过，他表示，这一变化不会影响到供房者每月的还款金额，而且这些变化不会影响新购房者。新规定要到 2023 年底才会生效。 但 OSFI 表示，就目前情况而言，加拿大银行的数据显示，目前价值 2000 亿加元的 HELOC 超出了 65% 的门槛，这也是1.8万亿加元的总住房债务中的一部分。 共享股权和反向抵押贷款的变化 监管机构还在修改共享股权抵押贷款和反向抵押贷款的规则。共享股权抵押贷款是将购房者与第三方配对，以帮助他们拿出现金支付首付，以换取股权。 联邦政府在 2019 年推出了一项政府支持的共享股权贷款计划，此后非营利组织和其他社区团体也推出了一个版本。 该官员称，OSFI 周二的公告与其说是一项新的规则变更，不如说是对现有要求的澄清：这些产品实际上必须是合法的股权，而不仅仅是另一笔贷款，而且它们必须“与借款人的股权处于平等地位”。 最终公告适用于所谓的反向抵押贷款，允许房主预先获得其房屋的净值，而无需出售。 近年来，此类贷款的普及率呈爆炸式增长，主要是因为在业主决定出售之前，它们通常不需要偿还任何部分贷款。新规则将房主在开始时可以通过反向抵押贷款获得的金额上限为 65%。（转载）

几乎每个房主一生中都会涉及到房屋贷款的问题，除了考虑利率，贷款时还有一个重要条件就是需要了解如果房屋贷款提前违约罚金如何计算的问题，而这又恰恰是许多人忽略了的一个概念，媒体报道因此被罚数万元利息的案例比比皆是，因此贷款时一定要考虑到自己的实际情况选择合适的贷款条件。 常见贷款违约原因 抵押贷款合同的当前条件不再满足借方需求时，若想在任期结束前进行更改，可以重新协商房屋贷款合同，这也被称为违反合同或者违约。这种情况其实有时是不可避免的，比如： 利率下降了：即使考虑到罚款，获得新的抵押贷款也可以降低总支出。财务状况发生了变化：如果他们的财务受到打击，有些人会选择以更长的摊销期限进行加按（Refinance）或提前还款。打算购买新房并计划搬家：对于近期希望升级或搬家的人来说，可能需要新的贷款家庭情况发生了变化：孩子问题，夫妻问题，导致可能需要出售或重新贷款不再需要房屋：也许您需要搬迁到另一个国家工作或不再想要房子拓展阅读：贷款利率扫盲 贷款合同违约成本 贷款违约的罚金取决于借方拥有的贷款类型以及还欠多少。 如果借方用的是开放式贷款，那取消合约没有任何罚金；但现实是大多数人都为了更低的利率选择了封闭式贷款，因此面对的罚金可能包括： 提前还款罚金（prepayment penalty）管理费（Administration Fees）评估费（Appraisal Fees）重新投资费（Reinvestment Fees）一笔贷款解除费（Mortgage Discharge Fee），以取消您当前抵押贷款的费用并注册新的抵押贷款 使用的公式基于当前贷款是固定利率还是浮动利率。 为什么会有违约罚金 据贷款经纪KEVIN ZHANG介绍，一般房贷是3-5年一签，到期以后根据当时的市场利率再重新签新的还款计划。但是经常因为各种各样的原因，大家需要提前付清房贷或者转贷款，这时候就会涉及到违约金的处理了。即使是自住房，大部分人也不会一辈子只供这一套的，升级大房或者换成小房是经常发生的事情，只要你做房贷，一生中一定会遇到一次需要提前还款的问题。 浮动利率违约罚金只罚三个月利息，这是非常灵活的一种选择。如果你现在月供2500，其中本金1500，利息1000。那么你违约时就会罚1000×3=3000罚金 固定利率罚金选择这种利率，银行承担了所有的通货膨胀风险，不论货币再贬值，实际利率再高，你都只需要付当初约定的利息。坏处就是这种利率不可以违约，一旦违约罚金会是天文数字。你签5年固定也就是60个月，贷款50万，挂牌利率3%，签约利率2%，如果你在一年以后想卖房，那就涉及到违约金。固定利率是罚剩余所有时间的利息差，如果一年以后利率是还是2%，那你需要付（3%-2%）/12×48×500000=20000罚金将会是$20000 如何避免罚金 如果是固定利率，只要你在同一个银行继续贷款，可以porting把旧贷款转到新房，可以无罚金换房。浮动利率没有任何免罚金技巧，只能等合约结束才能无罚金换房。所有的A类大银行，B类小银行都执行这一套罚金政策，不存在大银行罚的少，小银行更坑。如果你遇到巨额罚金，不会是银行的原因，一定是因为你选的是固定利率。 除此以外，有一种房贷产品会罚比固定利率更多的罚金，通常出现在大银行的一些超低利率折扣项目上，买房时不要只看利率高低，一定要问清楚罚金这一块，不要为了低0.1%的利率而去签那种特殊项目。(转载）

加息背景之一，有人说，这30多年，是量化宽松时代，是房地产时代，是高杠杆，高负债时代。很多人不论主动还是被动都被或早，或晚卷进房市。因为你不买房，央行实行量化宽松，房价走高，纸币贬值。如果买房，就可能造成家庭高负债，高杠杆。一旦房市下行，家庭面临资不抵债的风险。更可怕的是，有些国家的城市政府财政收入和社会正常运行高度依赖房地产。一旦房地产业出现问题，整个社会都无法正常运行。30年后的今天，一些国家的房屋市场已经出现严重过剩，房价已经没有继续上升空间，杠杆已经加到极限，家庭债务已到无可复加的地步。在这种情况下，美联储开始大幅度，快节奏加息。这将对高度依赖房市的家庭，城市，和社会产生重大影响。 加息背景之二，这次加息是美联储捍卫美元国际地位，回击一些国家金融挑战的最佳时机。过去十几年来，欧洲诞生欧元，亚洲实行一带一路，和亚投行等地区组织。这些金融和区域发展组织渐渐显露对二战以后美元国际一元独霸地位的侵害和挑战。但美联储苦于当时美国产业空心化，和对国际产业链的高度依赖，以及亚欧联手对抗美国。一直没有找到合适机会回击来自各方的金融挑战。但上届美国政府发动的中美贸易战，加之近两年的疫情，中美脱钩，国际产业链重组，和最重要的是俄罗斯与乌克兰的冲突。和由此而引发中国和欧洲的分裂。这些因素给美联储制造了难得的一次历史机遇。这次美联储加息，产业回归，和资本回归对美国提供多重利好叠加在一起，这对于巩固美元强势地位，和美元继续在全球扩张极其有利。 加息背景之三，这次美联储加息正值美国中期选举之时。2022年11月份，是美国中期选举年份，民主党为赢得中期选举，为赢得大多数选民支持，必须降低通胀率。而加息是降低通胀率的最有力手段。这样就要求美联储必须加息。北美大众不储蓄，他们面对高通胀，一些家庭可能面临无钱买生活必需品的窘境。刚来北美时，发现这里工作是一周一发工资。有时，工厂由于特殊原因周五无法及时发给员工薪水。其中，一些员工会抱怨，甚至抗议。因为家里正在等待周五发的薪金买面包和牛奶等生活必需品。后来，我自己开一家小便利店，发现更令人惊奇的现象。我的客户传递西装革履的，到店里买烟。一刷卡，发现钱不够。然后，自言自语念叨，说银行卡里应该还剩10刀，怎么没了呢？我当时非常惊异，怎么银行卡里有多少钱会记得这么清晰。而且就剩10刀。但在北美，这种现象很普遍。所以，长期高通胀，北美大众无法应对。想赢得中期选举，必须加息，必须降下通胀率。所以，今年连续加息是不可避免的。 加息缩表目的之一，很多人注意到这次美联储加息方向明确，加息幅度大，加息节奏快，并开始缩表。这是在给投资和金融领域发出强烈信号。引导资本回流美国，加速产业回归美国，和强化美元价值，国际信誉和地位。如果美联储今后几个月，继续按照目前的加息节奏和加息幅度走下去，并结合缩表。估计用不了多久，的美国国债收益率将大幅度提升。一旦美债收益率大于其它发展中国家国债收益率。那会引起海量资本回流美国。同时，抽干一些发展中国家的外资。从而诱发一些发展中国家债务危机，货币贬值，和金融危机。最终结果，在世界金融领域，继续巩固美元全球霸主地位。 加息缩表目的之二，加息缩表是有利于控制通货膨胀，和国家发展实体经济。央行的主要职能就是控制通货膨胀。美联储如果不及时加息。企业和家庭无法承受目前的高通胀。总所周知，当企业做项目时，项目经理在做项目预算中，总是把通胀率考虑进去。一般情况下，长期建设项目预算的通胀率设定为2%左右。 如果实际通胀率低于2%，那建成项目后，由于建筑材料成本降低，项目会比预期多盈利一些；反之，如果实际通胀率远远高于2%，那在项目完工后。由于建筑材料成本上升，项目会比预期盈利少一些，甚至出现亏损。如果像现在这样通胀率这样高，长期在建项目，比如，在建大型公寓，桥梁，地铁等，由于建筑材料随着高通胀率上涨，项目完工后，建筑企业可能会出现大规模亏损。由此可能引发许多建设项目无法进行。社会经济正常活动就会停摆。所以，企业无法承受长期高通胀，客观要求央行必须加息。 加息缩表的负面影响是加大投资人的财务负担，也会导致房价，股票价格下降，和家庭财产缩水。这20多年来，由于长期量化宽松政策，和经济顺周期过长。过去相当长一段时期，人们对于房屋市场过于乐观，放松了投资者应有的警惕性。误以为任何时候买房就会挣钱。一些家庭实行高杠杆，高负债地投资房地产。导致一些城市的房市过热，房价过高，泡沫过大。近一个多月，加拿大央行仅仅两次加息，房市已经出现明显冷却，房市也已经回落很多。未来可能还会有“N”次加息，外加缩表。这些措施会对一些高杠杆，高负债投资房市的家庭产生严重财务压力。一旦房价出现大幅度下降，一些商业银行可能会要求房屋投资人补缴房价缩水部分金额。这将会对房屋投资人造成很大麻烦。这非常值得房屋投资人警惕。 加息缩表什么时候结束。最近，有一些朋友说，6月1日，加拿大央行会最后加息一次，以后，央行就暂时不再加息了。原因是，如果继续加息，很多家庭将感到财务压力过大，房价降幅会过大。一些家庭会出现资不抵债现象。对此，据说，加拿大央行高级副行长已经明确表态。这次加息方向和进程不会受房市变化影响。所以，大家不要对此抱有过多的幻想。那有人会说，加息总归得有个结束得时候吧。这次加息什么时候结束呢？有人说，当欧洲，或亚洲发生一次大规模金融危机，和货币大幅度贬值可能是终止这次加息得触发点。高手博弈，棋盘对杀只需差“一气”，但赢者能通吃。哪怕是剩一口气，哪怕是精疲力尽才赢，只要对手先崩溃。那时，美联储就会结束本次加息缩表。缓过劲来，美国资本就可以廉价接受全球残局。目前，当今世界一些领导人都在“下大棋”。其实，美联储也在暗暗地下一盘大棋。美联储的使命和职能就是捍卫美元的国际“一元霸”地位，和迎击战胜来自各个方向的挑战者。美联储已等待良久，终于等到这次难得的机会。如果这次加息缩表能实现其预期目的，美元得国际地位将进一步得到提升和加强。 目前，在俄罗斯与乌克兰战争，中美贸易战，全球疫情，和产业回归美国的全球大趋势情况下，国际供应链开始重组，一些昔日国际盟友开始分化瓦解，一些国家开始出现“空心化”。即，实体经济大量外迁，失业率高企，房市泡沫过大。一些家庭面临资不抵债，和违约问题。加之一些城市都面临疫情施虐，社会各种问题叠加在一起。这些问题很难逃避美联储的视线。此时，美联储加息缩表无异于对这些国家经济做了“釜底抽薪”。加速资本回流美国，和产业回归美国本土。其结果必然造成一些发展中国家金融混乱，房价大跌，货币贬值，和金融危机。有亏就有赢，一旦发生上述现象，美元的世界霸主地位就会得到进一步强化和扩展。有人说，这才是美联储这次加息缩表的真正目的。所以，对于这次美联储加息，大家切不可抱有任何幻想，应提早做好应对措施，降低家庭负债，且保持高度警惕(本文纯属学术交流，学术探讨，不做任何人房屋买卖依据)。 （转载）

近日，一篇有关温哥华的Gu先生利用自住房税务优惠来炒房的报道，引来加拿大税务局CRA的马上反应，也再次将加拿大税务中的自住房这个话题带到风口浪尖。根据最近本人与朋友们的相关探讨和有关税务资料，此文旨在简单分析 近日，一篇有关温哥华的Gu先生利用自住房税务优惠来炒房的报道，引来加拿大税务局CRA的马上反应，也再次将加拿大税务中的自住房这个话题带到风口浪尖。根据最近本人与朋友们的相关探讨和有关税务资料，此文旨在对加拿大自住房这个税务概念做个简要的介绍与分析。加拿大自住房的税务概念及其来历通俗的讲，加拿大税务中的自住房 (Principal Residence)概念是指：加拿大居民拥有的用于自己居住的场所一旦在处置时有了增值，他可以享受相应的税务豁免优惠。如果没有这一优惠，该增值属投资所得，其50%要算入纳税人当年的应税收入。当然，假如出现亏损，税务局也不会提供任何补贴, 被认为是我们的生活成本。这一税务概念是1971年12月31日引入的。直到1981年底，夫妇双方可以各自指定一套自住房。但是，从1982年起，一个家庭，包括夫妇与未成年子女（18岁以下），只能指定一套自住房。自住房税务概念中的“自住”要求加拿大税务中的自住房必须是用来居住（housing）与享受（enjoyment）用的，至少主要目的如此。它要求纳税人本人，配偶或小孩住在该房子里(ordinarily inhabited), 但是对每年居住时间的长短却并无具体规定，因为，有的度假屋式的自住房，一年也可能只住上两三个星期。这里，有三种情形值得注意。其一，它允许房子有少部分，一两个房间，用于出租，但每年要报出租收入(rental income)且一般不要提折旧成本。其二，当纳税人买房后主要用于出租，并旨在赚取未来的房地产增值，那么这个房产就属于投资房，不可指定为自住房，有关增值算投资收入（capital gain），按50%算入纳税人当年的应税收入。其三，如果相关纳税人频繁买房卖房，有的还有翻新改造过程，这种行为可能会被认为是在从事房地产生意，其所得就要按生意收入(business income)来纳税了， 自住房概念也就自然不适用了。自住房税务概念中的“房子”要求作为自住房的房子可以是低层房屋，公寓，移动房屋，拖车，拖船或者互助住宅公司名下的住房。当然，谈到房产就要考虑地产。自住房概念也包括与房子相连的土地，但是，土地面积一般不要超过半公顷，或者5,000平方米，否则就需要特殊的解释了。另外，指定的自住房并无地域限制，可以位于加拿大境外。自住房税务概念对房子的所有权要求自住房概念要求纳税人在相关期间必须拥有该房产。这里的拥有可以是独自拥有或联名拥有，也可以是指定的受益权人（beneficiary owner）。这一点，家长给成年的子女买房很重要，如果成年子女将来要申请自住房的话，他的名字必须在列。自住房税务优惠的计算在谈自住房税务优惠的具体计算之前，要说明的是，自住房是一个年度税务概念。一方面，每个家庭每一年只能指定一个自住房，另一方面，某个房子可能在某些年是自住房，而另外年份不是自住房。正常情况下，如果一个加拿大居民或家庭把持有的某间房屋从购买到出售全都指定为自住房，那么，自住房税务优惠就自动适用，所有相关的投资收益都不用纳税。并且，按目前的规定，纳税人也不用向税务局提供任何信息与资料。除非税务局通过其他渠道知道这笔交易，并对其自住房的地位有所质疑，才会要求提供有关信息来进行稽核。当然，如果某纳税人把多套房子都当作自住房来处理，税表上就不会有任何信息，税务局也就没有任何直接的线索来追查。但是，如果类似的欺诈太多，税务局肯定会加强稽查力度。甚至有可能会要求纳税人提供包括自住房在内的所有房地产处置信息，这就会削弱加拿大税法对纳税人的诚信假定，增添报税的工作量。希望我是杞人忧天。因此，只有当某个房子在处置时，以前只有部分年份被指定为自住房，而不能利用自住房税务优惠来完全豁免投资收入（capital gain）所产生的所得税时，纳税人才有必要向税务局提供自住房税务优惠的具体计算细节。自住房税务优惠是通过如下计算公式来计算相应免税的投资收入：A × (B ÷ C)在这个公式里：A 是该房不考虑自住房税务优惠时正常计算出的投资收入。B 是 （1+ 该房被指定为自住房的年数）。在上述年数期间，此房必须用于自住而且纳税人必须是加拿大居民， 两个条件缺一不可。这里的加1年，一般是给纳税人一年的宽限期来处理自住房，或者前后两个自住房的年度交接所需。C 是该房被纳税人持有的总年数。计算案例一：1999年时，方先生一家人住进刚买的独立房， 成本$20万。2005年时，他们又花了$8万买了一个度假屋。2008年时，小孩长大了，方先生把独立房卖掉，卖价$41万。然后搬进度假屋。201４年，他们把度假屋按$15万出售，搬去与小孩家住在一起。在这个例子中，方先生的独立房出售时产生$21万投资收入，自动享受自住房税务优惠，不用交税，也不用向税务局提供任何信息。暗含的税务安排是，方先生从1999年到2008年持有该独立房共9年，指定1999年到2007年共8年为其自住房。自住房税务优惠计算如下：A：总投资收入$21万B：1+自住房年数: 1+8 = 9C:   总共持有年数: ９自住房投资收入豁免额：A × (B ÷ C) ＝＄２１ｘ（９／９）＝＄２１万但是，他的度假屋出售时产生的$7万投资收入却不能完全豁免。归纳起来，从２００５年到20１４年他持有该度假屋共１０年，指定２００８年到20１４年共７年为其自住房，自住房税务优惠计算如下：A：总投资收入$７万B：1+自住房年数: 1+７ = ８C:   总共持有年数: 10自住房投资收入豁免额：A × (B ÷ C) ＝＄７ｘ（８／１０）＝＄５．６万该度假屋增值豁免后的投资收入为$１.４万，$０.７万为2014年应纳税收入。计算案例二：２００７年时，赵先生买下一块地， 成本$１0万。20１１年时，他又花了$３０万在地上建了一个独立屋. 作为自住房。20１５年时，赵先生把独立房卖掉，卖价$５８万。在这个例子中，赵先生的独立房出售时产生了$１8万投资收入，自住房税务优惠后，投资收入不能完全实现税务豁免。归纳起来，他从２００７年到20１５年持有该房地产９年，只能指定２０１１年到20１５年共５年为其自住房，自住房税务优惠计算如下：A：总投资收入$１８万B：1+自住房年数: 1+５ = ６C:   总共持有年数: ９自住房投资收入豁免额：A × … Read more

是在利率最高点买房？还是在利率最低点买房？ 利率低的时候买房人很多，但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知，房价与利率走向相反，一般来说，利率往高走，房价往低走；反之，利率往低走，房价往高走（有一个延时）。利率最高时，房价应处于低点；利率最低时，房价应高处于高位（有延时）。价值100万的房子，在利率上升到最高时，价格可能降到80多万（有延时）；反之，当利率降到最低时，房价可能上升到120万左右（有延时）。显然，如果我们有100万，我们会选择在利率最高点买房。但有人会说，我们贷款买房，低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了，人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率还是要随行就市的。节省3年，或5年的房贷，与利率最高点和最低点时的房价差额比，那时微不足道的。所以，虽然利率低时买房人较多，但并不意味着低利率时买房合适。理论上说，对于一个房屋投资人，应该在利率最高点买房（有延时），在利率最低点卖房才获利最理想。（有延时），延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍，即社会经济已经恢复最高点了，但房市还在恢复中；当社会经济已经到最差了，房屋市场还在未体现出来，还需要一段时间跟上社会经济变化。 买房人最好懂一点房屋装修，和维护知识 有人说，懂一些房屋维护和装修知识的人，会为家庭买房节省很多钱。有人说，买100多万的房子，懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实，这些房屋维护和装修知识并不高深，现在，人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识，那对于选房，买房是非常重要的。内行人看的是门道，外行看的都是外表。买房前，最好用一点时间，多多研究一下房屋装修知识，和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行，他打的比喻对我影响非常深刻。他说，选房和选人有一比。比如，一个人长得五官端正，骨骼，轮廓，和面貌清秀，但穿一件很旧的衣服，和一个长相一般，但穿金带银，涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看，可以换一件新的，很简单。他的比喻有一点俗，但易懂。选房也一样，这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题，没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低，没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高，而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修，懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。 买房切忌从众追逐“黄金地段” 记得有一位经纪说过这样一句话，他说，他非常不理解人山人海，日夜排队抢购新开发楼盘。对此，我也有同感。新移民在加拿大买房时，由于房屋市场信息不对称，往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒”Story”值9000”。新移民在加拿大买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，加拿大根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，加拿大的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而加拿大真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。十几年前，在新移民来之前，整个加拿大的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多，加拿大的社区也逐渐分化，有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多，越来越丰富，自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域，和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。几年前，商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业，那时，这些“黄金地段”物业非常火爆，新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善，这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手，之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样，也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时，同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”story”。这些”Story”对新移民没有任何使用价值。反而，家人还要为此背负大量不应有的房贷，迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。 校区比较好就可以了，不要强调最好和顶级（关于学区房） 新移民在加拿大买房时，总是问哪个学校排名最好。什么是最好校区本身一直就存在争议，没有定论。这里所谓的“最好校区”，就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高，排名最靠前的校区。加拿大的学校排名是动态的。排名第一的学校不能说它不好，但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，在加拿大，几乎所有的工作都很辛苦，唯独有一样工作不辛苦，就是上天安排一个人该做的事情，也是一个人热爱做的事情，一个人喜欢做的事情，一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向，要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。很显然，在这样的工作环境，孩子的工作才会有乐趣，孩子的工作才会有创意，孩子的工作才会有创新，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”，到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。最终，让一些孩子丧失进取，自甘暴弃。现实生活中，一些新移民谈到孩子教育失败时，认为很大的失误就是给孩子灌输，和让孩子相信，学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时，给孩子送进这些所谓的”顶级学校”，去让孩子去验证自己是低能，低劣的。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。最后，让孩子放弃积极的人生态度。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买顶级校区的房子，有时是对家庭发展不利的

房市持续火热，抢Offer异常激烈，若能下无条件Offer（Firm Offer），那成功率会相对比较大，还有机会以较低的价格胜出。 若要下无条件Offer，预先的贷款准备必不可少，否则就可能抢Offer一时爽，办Mortgage时一败涂地。今天就小结一些容易对Mortgage产生影响的环节，以备参考。       首先是Down Payment的安排，基本上银行或贷款机构都会根据Down Payment的在账时间要求相应的文件和证明，在规定时间内大额入账尤其是海外电汇，都会增加文件要求量和额外的说明。另外，不要笃信一定能用购房价办理贷款，在地产市场激烈变动的情况下，经常会出现贷款银行评估价低于购买价的情况，那样就需要提高Down Payment比例，或者承担额外的保险费用才有机会得到贷款。所以Down Payment最好略宽裕，或有备用方案，比如是否有额外的HOLOC或资产可变现等，若临时获得亲友馈赠也需提供相关的文件。       其次要注意自己的信用历史，经常有贷款人在调取信用报告后才发现自己的信用并没有想象中高。一旦出现信用分数偏低，就要逐一分析原因，有些问题是可以被解决的。比如信用卡逾期对于信用的伤害非常大，但有些特例是可以向银行解释，得到特批的。还有时归还过高的信用卡消费也可以适当提高信用分。信用报告是否及时更新了最新情况也是需要核对的，经常有些欠款甚至罚款诉讼已经解决，但未及时在信用局更新。这些问题的解决都需要时间，若能提前发现问题，就有机会提前弥补，否则到了最后关头可能会因时间关系功亏一篑。       就算下的是Condition Offer，若不能申请到Mortgage，还是最终白高兴一场，买卖双方合同不生效。所以最好提前跟贷款经纪沟通，第一时间提供文件，在专业人士的帮助下，尽量审核解决贷款隐患。       除了上述个人准备的文件，所购买物业的状况也可能对贷款产生影响，比如有些曾经的大麻屋，就算现在已经恢复，也很难获得贷款；还有一个贷款的难点甚至是可以说是禁区就是Rooming House；另外还有些特别年久的老旧公寓楼，可能由于一些养护的问题，维护费特别高，也会被银行或贷款公司列入黑名单。这些物业方面的情况今日就不做赘述，若大家有兴趣，今后再另文详述。

新斯高沙省(Nova Scotia)一幢独立屋两年前被溶洞吞噬，但保险公司拒绝赔偿，屋主并且要为已不存在的房屋，支付按揭供款。屋主斯特里奇(Chris Strickey)向CTV表示，这对他和家人来说，有如经历一段地狱般的旅程。 母亲癌病去世?只重打击 斯特里奇的妻子希瑟(Heather Strickey)记得，在2017年9月3日晚上，她听到好像有人在搬东西的声音，她当时以为有匪徒入屋爆窃。 希瑟表示，他们当时很害怕，30分钟后屋内的窗开始碎裂，而且失去电力。他们于是打911求救，接线生对他们说，并不是有匪徒入屋爆窃，而是溶洞，并叫他们尽快离开。他们最初以为，房屋保险会保障房屋的损毁，但保险公司在收到索偿申请72天后才通知他们，保险只会承保屋内的财物，房屋本身不在受保之列。不久后，斯特里奇的母亲又因为癌病去世，失去房屋又失去亲人，令他受到双重打击。 斯特里奇正在与保险公司打官司，希望能取得赔偿，但他目前仍要为一所不存在的房屋，定期支付按揭供款。保险公司在回应CTV记者的查问时表示，不会公开评论个别的索偿案，也不会讨论存有争议的个案，特别是那些有律师参与的个案。斯特里奇夫妇和两个女儿曾在3个地方短暂居住，并面临财务压力。但斯特里奇说，他们受到许多朋友、邻居和雇主的热心相助，协助他们度过难关。

多年來，溫暖的溫度和融化的雪一直是季節變化的代名詞。隨著冬天變成春天，它還具有另一個流行的傳統：春季大掃除。 但是在您跳入春季活動，像是遠足，騎自行車，甚至是附近的野炊之前，花時間檢查您的房屋並完成必要的維護總是很重要的。 完成年度檢查和例行保養可以幫助維持房屋的使用壽命和轉售價值。此外，這將有助於防止較小的，廉價的問題成為主要的大筆費用。最後，重要的是要解決任何可能在表面下醞釀的潛在安全問題。 但是，要對房屋進行年度盡職調查的功能綜合列表比較困難，尤其是因為每個房屋都是唯一的。例如，您不希望對傳統的獨立屋完成所有和公寓相同的抽查。 如果您是房主，則在完成年度維護檢查並整理夢想中的房屋以準備春季時，應該注意以下一些地方。 外觀保養 1.    檢查您的屋頂和排水溝 眾所周知，多倫多在冬季會遇到嚴重的北極溫度。 屋頂上雪和冰塊過多會導致積冰，從而損壞屋頂，排水溝和隔熱層1。 甚至會導致油漆翹曲。 您可以為房屋做的最好的事情之一是，每年在積雪開始融化時，檢查一次屋頂，檢查是否過度惡化甚至水侵入造成損壞。 確保沒有遺漏的屋瓦，裂縫或漏水。 如果您確實發現屋頂的完整性處於危險之中，請考慮對屋頂進行全面檢查和/或更換。 許多房主選擇安裝新的金屬屋頂，以抵禦嚴酷的冬季，從而更容易除雪。 在檢查屋頂時，請確保同時檢查排水溝，以確保它們沒有碎屑堆積。 密封所有明顯的洞或滲漏，並確保將落水管擺放在遠離家的地方，以幫助保持適當的排水。 2.    修理和重新密封壁板，窗戶和門 就像騎士擁有一套盔甲以保護自己免受迫在眉睫的危險一樣，您的外牆板，窗戶和門就像盔甲一樣保護房屋免受季節性因素的侵害。 為了使您的房屋更高效地運轉，對外觀特徵進行目視檢查始終是一個好主意，以確保沒有裂縫或滲漏會導致冷風或水分進入房屋。 尤其要警惕地面附近較大的裸露縫隙或開口。 這些區域可能有助於囓齒動物和其他害蟲，這些害蟲喜歡在冬季潛入牆壁和天花板。 當您在檢查時，如果您有任何裸露的木製品或甲板，請考慮用透明的塗層密封劑保護它，以防潮並保持漆面的完整性。 刷一層快速透明的塗層還可以創建防潮層，以幫助防止和消除霉菌的滋生。 當您要舉辦鄰里燒烤時，您不想要綠色甲板。 3.    修剪和栽种 说到绿色，春天是锻炼绿色拇指的完美借口。 实际上，房地产专家说，庭園景观甚至可以帮助您将房屋的价值提高15-20％2。 首先为草皮去除枯草并施肥，以便随着温度的持续升高，您将获得您熟悉和喜爱的新鲜健康的绿色草坪。 还要收集和处理所有院子的废物，例如掉下的树枝，秋天留下來的樹葉和發霉了的护根覆盖物。 修剪所有的树篱或灌木丛。 考虑鋪上一層新鲜的覆盖物以获得良好的清洁外观，甚至在步道和入口处种上鲜花，为您的房屋增添鲜艳的色彩。 内部保養 1.    清洁并检查暖炉 您家外面并不是唯一需要注意的地方。 让我们面对现实吧，当外面结冰时，每个人都想呆在屋子里面，既舒适又温暖。 就是说，随着季节的变化，最好确保您的暖炉和空调工作正常，并准备好应对温度变化。 大多数服务技术人员建议您每隔一年或两年做一次暖通空调系统的调试，以确保其处于最佳状态。 它还将帮助使您的设备更高效地运行，从而避免您到時不得不更换系统時上花很多钱。 不想把钱花在服务电话上吗？ 至少要花一些时间来更换系统的空气滤網。 大多数传统的空气滤網需要每三个月左右更换一次，但是一些较新的单元的过滤器只需要每年更换一次。 如有疑问，请遵循設備制造商提供的建议维护说明。 2.    检查你的地下室 春天当然为清除地下室的垃圾和混乱提供了一个机会，但是这也是确保地基牆面或地下室没有明显维护问题的好时机。 虽然有些湿气很常见，但要根据房屋的构造而定，检查地下室（尤其是机械系统周围）是否有过多的污渍，渗漏甚至水渍，始终是一个好主意。 水造成损坏的迹象可能是基础牆有裂缝以及其他排水问题的指标。 3.    警报和烟雾探测器 通常不被注意的常见家庭维护任务是检查并更换家庭烟雾探测器和一氧化碳警报器中的电池。 尽管不常见，但最好检查一下您手头上或整个家庭中安装的灭火器。 … Read more

儘管房地產市場肯定存在季節性變化，但許多房地產經紀人經常建議您在冬季不要出售房屋。實際上，冬天可能是出售房屋的最佳時機之一。 事實是，在所有季節都有各種各樣的買家看房，因此覺得人們在冬季不購房是有點誤解。實際上，如果您在12月1日至2月28日（寬鬆地歸類為冬季）之間銷售房產，不僅會找到有動機的買家，而且與其他賣家的競爭也可能會較少1。 但是，冬季銷售並非沒有挑戰。許多買家等到冬天希望能以折扣價買到房子，所以要為低出價做好準備。同樣，要強調您通常在春天可以做的房屋的外部特徵可能會更困難。 為了克服在冬季出售房屋所帶來的一些障礙，請考慮下面一些秘密的布置及銷售技巧。 1.  為您的房屋定價 為您的房屋正確定價是確保冬季成功出售所能做的最重要的事情之一。 儘管確定正確的銷售價格始終很重要，但在“淡季”中尤其重要，因為市場上的購買者通常較少。 對房屋定價過高可能會使潛在的買家不感興趣，但您也不想降低您房屋的價值。 找出合適的銷售價格就像找到了解您當地市場的合適房地產經紀人一樣簡單。 經紀人可以進行競爭性市場分析，以幫助確定適合您房屋的價格點。 也不要害怕完成自己的獨立研究。 看看附近最近的可比銷售紀錄，可以讓您更好地了解該地區類似房屋的價格。 2.  不要過度地假日裝飾 對於許多人來說，冬季與假日季節整體相關。 但是，房主在冬季銷售房屋時犯下的最大錯誤之一是假期期間裝飾過度。 首先，並不是所有的買家都可能像您一樣慶祝這個季節。 此外，過多的裝飾會使人們忽略了房屋的某些基本特徵。 如果您決定為假期進行裝飾，請簡化裝飾並確保它們有品味。 如果操作正確，這將是一個絕佳的布置機會。 考慮一下一棵點亮的小樹，下面有一些包裹的禮物，前門上有醒目的花圈，溫暖的燈光可以保持舒適的氛圍。 3.  打開燈，調高室內溫度 冬季銷售的一個障礙是，與一年中較暖的部分相比，您自然地擁有較少的自然採光時間。 這意味著盡可能保持照明非常重要。 使用功能更強大的燈泡來增強空間亮度也會有幫助。 實際上，照明可以產生良好的溫暖凝聚感。 這也會吸引路過的潛在購買者的注意。 同樣，冬天是寒冷的代名詞，因此請確保您的房屋保持足夠的暖氣。 雖然這可能會對您的瓦斯費用產生很小的影響，但是如果房屋溫暖，那麼潛在的購買者將更有可能考慮購買您的房屋。 它還增加了一個舒適的因素，尤其是在與點燃的壁爐或有策略地佈置的毯子結合使用時。 4.  確保清除路徑 並非每個人都居住在該國冬季下雪的地區。 就是說，如果您確實居住在積雪盛行的地方，請確保剷除人行道和車道上的積雪。 這將使潛在的買家可以訪問您的房屋進行展示，並表明房屋得到了適當的維護。 與被雪覆蓋的房屋相比，鏟過的道路還可以提供更多的路邊吸引力。 5.  售前裝飾可能是關鍵 由於在冬季進行銷售通常意味著要吸引較少的潛在買家，因此請嘗試通過專業佈置房屋來優化成功機會。 最近的一項研究發現，經過專業布置的房屋平均售價通常會比沒有布置過的高出17％2。 同樣，平均而言，經過專業布置的房屋銷售要快於沒有布置過的。 全國房地產經紀人協會指出，在售前裝飾中每投資100元，潛在的回報是400元2。

自從COVID-19爆發以來，抵押貸款利率已接近歷史低點，而房地產價格則繼續攀升。 結果，許多房主正在利用這個機會（以及多餘的空閒時間）來完成推遲的房屋翻新項目。 如果您擁有房屋，在某個時候可能想更改一項特定功能，因為感覺到有點過時或功能受限。 您甚至想像著添加新的功能，例如地下游泳池或一個可以走出到後院甲板的娛樂室。 但是，無論您是要安裝新的硬木地板，更換廚房檯面，還是要安裝最先進的濕式吧台，在開始新項目時，務必要知道哪些改進將真正為您的房屋增加價值，而哪些改善會對您的房屋產生負面影響。 簡而言之，如果您希望完成一些適度（或廣泛）的更新並為您的房屋增值，那麼以下將是影響您財產價值的三個最佳和最差的項目。 最佳＃1：廚房完全裝修或升級 厭倦了住在相同的舊空間？ 再次愛上您的房屋的最佳方法之一是翻新或升級廚房區域。 更新您的廚房不僅可以改善功能，還可以增加您在家中的樂趣。 根據最近的一項調查，接受調查的房地產專家中有55％提到，升級廚房可以使房屋的銷售價格提高近12.5％1。 完整的廚房裝修並不便宜，平均花費可以高達50,000元，但您通常可以期望收回總項目成本的75-100％2。 最佳＃2：浴室裝修 如果廚房不是您家中使用最多的房間，則您可能會發現您的浴室是。 浴室可能是對於新準買家的重要賣點，因此保持浴室清潔和更新可以增加許多的價值。 完成浴室改建或翻新的一件很重要的事是，可以很便宜地完成它。 新的梳妝台，更新的鏡子和大量的彩色油漆可以真正使您的家充滿光澤。 翻新較小的5英尺x 8英尺浴室的成本可低至9,200-12,300元； 重做具有高端豪華功能的較大浴室可能會花費您$ 40,000以上3。 儘管您可能不會在過度奢華的項目上獲得多少回報，但改建或翻新浴室仍然是可以為您帶來較高的投資回報之一。 最佳＃3：專用家庭辦公空間 由於最近的疫情大流行，越來越多的人在家工作。 隨著公司繼續在技術和資源上進行投資以容納能夠遠程工作的員工，越來越多的買家在購買新房時正在尋找專用的辦公空間。 2017年的一項研究發現，將近47％的加拿大員工是遠程工作的，這意味著在您的房屋中增加一個正式的辦公室確實可以增加其銷售潛力4。 實際上，隨著商業環境變得更加數字化以及年輕一代的購房者尋求遠程工作機會，辦公空間將繼續在市場上受到歡迎。 最差的＃1：後院天井和庭院造景 房地產經紀人使用“前院景觀”一詞的原因是，您希望房屋能吸引潛在買家的眼球。 但是，位於房屋後部且潛在買家看不見的便利設施並不是增加房屋附加價值的最有效方法。 儘管您可能會想捲起衣袖，動手做自己的DIY，但大多數後院的園林綠化和天井項目的轉售價值都不高。 如果您使用一般材料而能在任何適度的項目上收回一半的投資將算是很幸運的。 最差的＃2：安裝後院游泳池 在您後院中安裝新的地下或地面上的游泳池聽起來可能是個好主意，直到您看到它附帶什麼樣的價格標籤。 國家銀行指出，安裝地下游泳池的平均費用在25,000至40,000元之間5。 但是，您可能沒有意識到的是用於維護此資產的金額。 化學藥品和清潔劑的常規維護以及增加的水和電使用費，最終每年將花費您數百或上千元。 此外，帶游泳池的房屋通常需要支付更多的保險費用，因此您的每月房屋保險費會有所增加。 最差的＃3：打通第二間臥室以創建更大的主人套房 您可能會做的最糟糕的事情之一（實際上會降低房屋的轉售價值）是，將牆壁打掉以將房間組合成一個更大的主臥套房。 雖然您可能認為這對於合適的買家來說是一個完美的豪華選擇，但事實是它降低了房屋的功能和實用性。 通常，擁有更多臥室的房屋將能評估更多的錢。 拆除房間可能會減少市場上可比的房間數量，並且確實會影響您的房屋售價。 同樣，拆除房間會在很大程度上影響房屋的整體平面圖。 對於那些尋求安裝新的房間或添加第二層樓的人來說，這通常是一個常見的缺陷。 盡量選擇做那些不會對房屋格局產生巨大負面影響的項目。