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不管是新移民加拿大还是来加拿大留学，都不可避免的会遇到一个问题，就是：租房。租房是大家到一个地方生活第一件要做的事情，很多人进入了陌生环境，又对当地的法律法规以及各种“租房潜规则”不懂，被经纪或者房东忽悠也是很常见的事情，被坑被骗成为很多新移民和留学生，初来加拿大的见面礼，经历过此类事件的朋友，想必偶尔想起来，还会耿耿于怀吧。 其实，租房这件事是需要谨慎的，找不好轻者破财消灾，被房东算计、支付一些非法费用，重者会被非法驱逐，这样的结果就严重了。 那么，对于初来乍到的新移民或者留学生来说，租房的时候需要了解些什么呢?有什么“防坑”招数可以推荐呢?感兴趣的可以一起了解一下！ 租客这10点权利义务须知 避免房东瞎忽悠 1、租客支付房东房租或其他任何费用，都应索取收据。 2、签租房协议时，房东可能会收取保证金，法律规定，如按月付房租，保证金不得超过1个月租金。保证金只能作为最后搬出前1个月租金。 3、签署1年租房合约的，住满1年后，如合约未续签或终止，可按月支付房租继续住在原地，房东不得强迫租客续签或弃约，也不得在没有征求租客许可情况下，变更租房协议条款。 4、房东或租房合同不得要求租客支付长期租金支票，也不得强迫租房现金支付房租。 5、按照交房租，才能有效保护自身权益，不被驱逐。如遇房子维修或维护问题、鼠患或虫患等，或房东不尊重租客权益，可采取其他法律措施要求房东解决。 6、住宅租赁法(Residential Tenancies Act)严令禁止房东收取房租拖延费、客人留宿费或其他各种名目费用。 7、房东每次涨房租时，只能是在租客入住12个月后或离上次涨房租12个月后。此外，房东涨房租前，必须至少提前90天书面通知。 8、房租涨幅有2套规定：如租用的住宅为老旧建筑或出租房，房租最大涨幅政府是有限制的。但如所租住宅为新建大楼或出租单位，则不适用于上述指南，房租涨幅全看房东。 (旧楼是指1991年11月1日以前建成或首次住人的住宅建筑，新楼是指此后建成或首次住人的住宅建筑，或1998年6月17日前无人入住过的建筑。) 9、房东收取损失和清洁保证金是非法的。 10、租客冬天也有可能被驱逐。许多人误以为，房东冬天不得驱逐租客，实际上不是这么回事。

美国10年前，就决定拖垮加拿大这个省的经济 2008年秋，一群环保主义者在美国Minneapolis的会议中，讨论如何能够减缓开发油砂的速度，同时将石油管道定为主要攻击目标。首当其中的便是Keystone XL输油管道项目。该项目由加拿大TC能源公司建造，全长1897公里，每天可从加拿大阿尔伯塔省输送83万桶原油至美国内布拉斯加州，同时与公司现有的石油管道相连。而在那次环保会议上，众人决定投入资金和人力来攻击这条输油管道。迄今为止，这条价值 $80亿美元的美加跨境石油管道项目，已历经十多年的波折，却仍未从困境中走出。现今，阿尔伯塔省原油越来越难进入国际市场；估值增长下降了一半；多家加拿大标志性的能源公司正重建自己的品牌或搬迁总部；此外，加拿大西部部分地区的分裂主义情绪也在不断蔓延……加拿大经济遭受了巨大打击。 2014年3月2日，众人在美国国务卿John Kerry的华盛顿官邸前抗议Keystone XL输油管道项目。环保主义者认为，他们所组织的抗议活动十分有效，不仅延缓了管道建设的进程，还减缓了阿尔伯塔省油砂的产量增长。 Keystone XL输油管道是转折点 近日，几名美国环保人士称，2008年的那场环保会议为加拿大当前的石油产业困境埋下了伏笔。 环保运动组织者兼作家Kenny Brunovu表示：“Keystone XL输油管道是一个转折点。正如我们所预期的那样，它确实影响了整个行业。” 另据负责加拿大项目的美国自然资源保护委员会主任Anthony Swift介绍，环保行动的确抑制了原油产业的增长。十年前，无人能想象美国会拒绝一条来自加拿大的石油管道。 2016年11月，美国总统奥巴马拒绝批准Keystone XL输油管道建设，抗议者们正在庆祝。结果特朗普又推翻了这一决定，该项目目前仍处于搁置状态。2008年11月，环保人士总结了一套有效的抗议策略。其中，以Bruno为代表的团体认为只要暂停一条输油管道，即可对石油产业造成很大的伤害。 后来，他们在会议上确定了离完工期最远的一个管道项目——Keystone XL。当时，这个项目刚于几周前提交了许可证申请。 Keystone XL输油管道将把原油从阿尔伯塔省哈迪斯蒂市运至内布拉斯加州斯蒂尔市。多年来，环保组织对油砂开采项目的各个方面都提出了质疑，包括搭建管道项目、砍伐森林影响生态等。 经过一些列努力后，当年的那群环保人士的确在加拿大的资源大省掀起了蝴蝶效应。 TC能源公司位于阿尔伯塔省哈迪斯蒂市的管道设施，计划修建长达1897公里的管道。2008年犹如一条分水岭，此前的阿尔伯塔省被视为下一个“淘金热地”，全球所有的大型石油企业集聚于此。 但今时今日的阿尔伯塔省，早已被环保人士打击得凋敝不堪，逐渐褪去昔日资源大省的光环。就连阿尔伯塔大学最热门的石油专业，也不再受热捧。十一年过去了，在经历无数轮庭审、抗议活动以及项目延期（其中包括时任职美国总统奥巴马的否决）后，Keystone XL输油管道彻底陷入绝境，其他相关项目则直接被取消或被抛弃。 美国成功抗议Keystone XL的经验，为各地环保人士提供“灵感” 在美国华盛顿地区，针对Keystone XL 输油管道首次大规模抗议活动的组织者Bill McKibben表示，2008年的抗议活动为未来的环保组织提供了范例。他形容该战略目标是：拖延并推迟化石燃料项目，让它们变得更昂贵，而未来的替代能源却变得更便宜。Bill表示，“如果能将这些项目推迟一年、两年甚至三年，工程师们说不定可将太阳能电池板或风力涡轮机的成本再降低10%、15%或20%。（投资石油）的经济效益将变得越来越差。” 美国环保主义者Bill McKibben 若说这些环保主义者已实现了他们的基本目标，其实也有些夸大其词，因为美国的石油产量在过去几年中增加了一倍多。 甚至加拿大的油砂产量也在增加，在过去十年中几乎翻了一番。目前，加拿大的一个管道项目Enbridge的3号线即将竣工。Trans Mountain跨山扩建计划和Keystone XL输油管道项目仍在开发中。那么，国际环保人士仍可声称自己对加拿大的油砂产业造成了严重影响吗？阿尔伯塔大学能源经济学家Andrew Leach表示：“针对Keystone XL输油管道的抗议活动，无疑限制了加拿大输油管道的运载能力，而运载能力不足正是困扰加国油砂产业的重要因素之一。” 阴谋论？当环保抗议成为产业，背后还有更大的利益推动？ 与此同时，Vivian Krause则有不同的看法。这位加拿大人因批评美国资助加拿大环保慈善机构而出名。她表示，抗议活动对地球没有任何帮助，反而使抗议活动成为一个产业。Krause经营着一个名为“公平问题”（Fair Questions）的博客。她说，根据她收集的税收记录显示，自2007年以来，仅洛克菲勒兄弟基金会（Rockefeller Brothers Fund）一个组织就在油砂项目上投入了450万美元，这些资金流向了反对Keystone XL项目的非政府组织。 2014年10月，南达科塔州皮埃尔市的美国原住民、牧场主和政客举行了一场抗议活动，反对拟议中的Keystone XL输油管道。美国南达科他州和蒙大拿州的印第安部落已经对该项目提起诉讼。起初将收集金融数据当作一种爱好的她，如今已把工作重心转为替能源、银行和商业公司做数据报告。Krause说：“如果环保组织真的关心温室气体问题，那他们在Rachel Notley领导的新民主党（NDP）政府实施了碳排放上限后，就不会再与阿尔伯塔省作斗争了。为什么还在针对阿尔伯塔省？”她指出，围绕输油管道的斗争的显然鼓励了对美国的能源投资，而非对加拿大的能源投资。 Keystone XL输油管道何去何从？ 尽管美国总统特朗普后来决定重启输油管道项目，但Keystone XL输油管道的问题依然严峻。 特朗普总统于2017年1月24日签署了一项行政命令，推翻奥巴马对输油管道项目的否决。 如今，该项目仍在美国蒙大拿州仍面临着几个原住民部落和环保组织的法庭诉讼，而在内布拉斯加州也面临着几十个土地所有者的反对。…

阿尔伯塔大学位于加拿大阿尔伯塔省会城市埃德蒙顿，成立于1908年。其多年来与多伦多大学、麦吉尔大学、英属哥伦比亚大学一起稳居加拿大研究型大学前五，世界排名前百。那么阿尔伯塔大学是一个怎样的存在呢?      阿尔伯塔大学优势一：科研力量 　 大学拥有超过400个各类实验室和数个国立研究所，自1988年以来已经取得了超过26亿加拿大元的外来科研投资。随着阿尔伯塔省经济的繁荣和教育投入的增加，阿尔伯塔大学的目标是在2020年成为全世界最好的20所大学之一。 　　阿尔伯塔大学优势二：地理位置 　　阿尔伯塔大学位于阿尔伯塔省会城市埃德蒙顿(Edmonton)。埃德蒙顿市是一个安全，清洁，低消费的现代化城市，是加拿大最主要的石油天然气等能源的生产地，经济发展迅速，并且保持着加拿大最低的事业率。该市有加拿大最大的购物和娱乐综合场所 the West Edmonton Mall。埃德蒙顿地处阿尔伯塔省中心地区，驱车几个小时就可以到达洛基山脉国际著名旅游区。 　　阿尔伯塔大学优势三：大学设施 　　校园设施方面，阿尔伯塔大学拥有加拿大第二大的图书馆系统，学生人均藏书量领先于加拿大所有大学。在各校区共设有8个各具特色的学生宿舍，为4,000多名学生提供住宿。另外，学校设有80多个学生服务项目，包括保健、学术研究、个人财务资助和就业协助等。课外活动方面，阿尔伯塔大学有300多个学生俱乐部和协会及500多项校园内的健身娱乐活动。 　　阿尔伯塔大学优势四：学校特点 　　阿尔伯塔大学为学生们提供良好的学术氛围，在全加3M教学优秀奖中，阿尔伯塔大学的23名教师获此殊荣，也是加拿大拥有此殊荣最多的大学。大学在地球科技与地球环境工程，鱼类研究，石油化工，化学，环境科学与工程等学科最为著名。 　　学校设施 　　阿尔伯塔大学校园内的各种设施十分完备先进。主校园占地89公顷，还有5，000公顷校外科研用地，广阔的校区容纳了400个科研实验室，包括全加最有实力的激光实验室、最居前沿的扫描电子显微镜实验室，两套NMR设施和一些农业科研站点。大学图书馆是加拿大第二大科研图书馆，人均图书拥有量居全加第1。由于所在省份阿尔伯塔省是加拿大著名的石油产地，不但经济上较其他大学优越，相关科研及课程也位居加拿大前列，尤其以石油工程（petro engineering）最为出名。同时，其Timms艺术中心拥有国内最新最好的戏剧教学设施，体育娱乐中心兼有室外与室内的多种娱乐设施。阿尔伯塔大学的体育比较出名，尤其以排球队和冰球队较为优秀，经常可以拿到国家级的奖项。 　　在各校区共设有8个各具特色的学生宿舍，为4,000多名学生提供住宿。学生公寓分为四个区域：Lister Center，Hub，International House，St.Jean。法语区专用宿舍St.Jean并不在校区内，而通过校车接送。Hub与商场相连，是方便、舒适的生活场所。 　　另外，学校设有80多个学生服务项目，包括保健、学术研究、个人财务资助和就业协助等。课外活动方面，阿尔伯塔大学有450多个学生俱乐部和协会，21支不同专业的体育运动队，及500多项校园内的健身娱乐活动。 　　科研力量 　　大学拥有超过400个各类实验室和数个国立研究所，自1988年以来已经取得了超过26亿加拿大元的外来科研投资。随着阿尔伯塔省经济的繁荣和教育投入的增加，阿尔伯塔大学的目标是在2020年成为全世界最好的20所大学之一。

Adjustment Date: 付款结算日期。 这个日期是买卖双方用来结算除了购买价格以外的物业费用的日期，最常见的是双方按照天数分摊每年支付一次的地税，此外还有市政服务费，公寓管理费等等。在大多数情况下, 卖方支付当年从一月一日到结算日期的所有相关费用，买方支付结算日之后到年底的相关费用。公寓管理费为月费，也是按照天数计算。 Amortization Period: 贷款摊销期限。这是指全部还清贷款所需要的时间，包括偿还本金和所有的利息。摊销期越长，每月的贷款支付总额越小;但是本金清还越慢，总利息支出越大。 Assignment of Rents: 房租转让。有时银行要求借方将征收房租的权利转让给贷方(银行)，在借方无力偿还贷款时，贷方有权向租客直接收取房租。 Certificate of Pending Litigation: 又称为CPL;即未决诉讼证书。当有关不动产的诉讼发生时，起诉方可以在地产局注册CPL冻结所有的转让或按揭手续。有时候人们将CPL的定义跟Lien也就是留置权所混淆。 Lien: 称为留置权或抵押权。这一概念比较常见。当业主成为债务人并且没有履行偿还债务的义务，则债权人有权依照法律规定留置不动产。有时人们将产权上所注册的跟债务和冻结交易有关的所有文件，统称为Lien。这是不准确的，但是在日常生活中，人们经常这样使用。 Completion date: 交易日。这是地产产权过户的日期，有时也称为closing date。在这一天，买卖双方一手交钱一手交货，即付款和地产过户都在这一天发生。律师和公证人的责任之一就是确保付款和过户，保障双方的利益。 Deposit: 押金。押金是在双方解除合同条件，合同正式生效的同时支付的。 Easement: 地役权。在房产证上这个概念时有出现，是指土地使用人在他人拥有的土地上可以享有的一些利益。例如：在两块相邻的物业上，甲可以允许乙使用甲所拥有的土地上的某一部分作为停车位或通行的道路。再例如，甲可以要求乙不要在其物业上搭建高楼，以保证甲可以观赏到远处的风景。通常做出“让步”或“牺牲”的一方理应得到对方的经济补偿。双方也可以通过谈判达成协议，业主可以支付一定的经济补偿，收回地役权。有时地役权不是邻里之间享用，而是市政或公共服务部门，如水电，电信，电视，或排水等系统，需要使用地上或地下的一部分的物业。在大多数这样的情况下，公共部门或市政会向业主索取地役权。通常遇到这样的情况业主是有权要求经济补偿的。建议读者遇到类似的法律问题时，咨询专业人士以保证自己的合法权益。 Foreclosure Action: 法拍程序。当业主无力偿还贷款时，银行可以提起诉讼卖屋还债。俗称法拍。 Joint Tenants: 联合产权。联名拥有物业分为Joint Tenants和Tenants in common两种方式。Joint Tenants又称为联权，即联合产权。联合产权经常被家庭成员联名拥有物业时采用。如果一名联合产权的业主去世，则其他联名业主自动拥有过世的业主所有用的部分产权，不受遗嘱和遗产法的影响。 Legal Description: 法律描述。每一个物业都有其唯一特定的法律描述代码。该代码跟我们平时的街道地址和邮政地址不同，而是地产局在册记录的该物业的序号以及一系列地段分割的代码。 Power of Attorney: 委托书。委托书是一个有效的法律文件。委托书的权限可以无限，也可以十分局限;可以限期，也可以无限期。建议读者签署委托书时咨询专业人士，保护自己的权益，避免委托权限过为宽泛。委托人可以委托受托人签署所有的贷款和过户文件。使用委托书进行地产交易时请跟您的贷款银行提前确认，因为有些银行对受托人签署文件有特殊的要求。有的银行则要求必须本人签字，不接受受托人签字。 Right of Way: 这里的right of way是指暂时进入某私人物业的权利，跟驾车时的路权有所不同。一些公众服务项目例如水电煤气、电话等等，需要相关人员进入私人物业进行维修或安装。比较常见的是电话、水电或有线电视公司在施工时暂时占用私人物业的权利。 Standard Mortgage Terms: 标准贷款条款。标准贷款条款界定了借方和贷方的权利和义务，是一个标准的法律贷款文件。 State of Title certificate：又称为STC，即我们所说的产权证。STC由地产局提供，该文件的内容反映了当前业主的产权以及物权的当前状况。 Statement of Adjustments: 一般买卖双方的律师或公证人都会提供给客户一份结算清单，注明买方的应付款项和卖方的应收款项。 Survey Certificate: 土地测量图。由卑诗省注册的土地测量员绘制并签署。土地测量图精确地标明了土地的界限以及建筑物的轮廓和位置。 Tenants in Common: 是共同产权的另外一种方式(第一种方式为Joint Tenants，见上)。跟联合产权不同，这种联名方式的产权互不干涉。也就是说，如果其中一位业主过世，另一位业主不能自动继承过世业主的产权。过世业主的产权按遗产处理。每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业。 Title Insurance: 产权保险。产权保险的概念比较复杂，不同于通常人们所说的火险和地震险等等。我们将在下一期的内容当中进行更详细的介绍。产权保险的概念在银行按揭的手续当中比较常见。 （转载）

什么是租售比？ 租售比为房屋月租金与房价的比值，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 租售比无论是低于1∶300还是高于1∶200，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 租售比也可以理解为“售租比”，即表示多少个月的租金可以收回买房成本。如数字过高则可能意味着该区域内投资价值变小 什么是环比？ 环比表示本次统计时间段与相连的前一统计时间段之间做比较，用来表示逐月的发展趋势。 如“2018年1月房价环比增长20%”，即表示2018年1月房价与2017年12月房价相比增长20%。 什么是同比？ 同比，即同期相比，表示今年某个特定统计时间段与去年相同时间段之间的比较。 如“2018年1月房屋均价同比增长15%”即相当于2018年1月房屋均价比2017年1月房屋均价增长15%。 什么是成交-挂牌(SNLR)比值？ 成交-挂牌比: Sales-to-New Listings Ratio(SNLR)，是测算房市是否平衡的重要指标。通常该比值在40%-60%之间可被认定房产市场为均衡市场，低于该范围为买方市场，高于该范围可被认定为卖方市场。 什么是MLS®房源？ MLS®(Multiple Listings Service：多重挂牌服务)是加拿大房地产协会(CREA)的房产交易信息系统，通过加拿大101个房地产委员会和11个省/地区协会开展工作。其商标注册于加拿大地产协会，一般由地方地产局来运营。地方城市或地区通常会有自己本地的MLS®系统来管理其区域内的房源信息。 因为是由官方运营，所以MLS®房源是最真实、最权威、最及时的房源信息。任何经纪人和经纪公司在该系统上发布的信息都具有法律效力，确保真实可靠。如存在虚假信息，买家或卖家有权率追究该公司和经纪人的法律责任。

当你走在街上，开车到市中心，乘坐火车穿越乡村或飞越加拿大时，你会看到房屋，公寓楼，商场，学校，医院，办公楼，酒店，工业建筑，电厂等基础设施，农业和风力发电场，休闲娱乐场所等等。 每一种类型的财产都具有不同的特征和利益，这些特征和利益随着财产的所有权或“所有权”而来 产权保险有一个共同的核心： 保护您的财产所有权。 当您购买或对某物业有兴趣时，您想要确保这是您的，而且没有其他人拥有或将要对您的所有权进行索赔。 同样，你想知道你的财产的使用和享受将继续，无论是商店，办公室还是你的家。 正如加拿大各地的房地产物业不尽相同，产权保险政策也是如此，以确保您的所有权得到充分保护。 当你买东西的时候，通常你会付钱买你的东西并拥有它。但房地产是有点不同。 当你买房子，你付出你的钱，并收到契约说这个家是你的。 在这样做的时候，你假设卖方实际拥有它，并且有权卖给你。 但是，如果他们不呢？ 如果你是欺诈的受害者呢？ 如果别人声称他们拥有你的财产呢？ 你一生中最大的一笔投资可能面临风险。 这就是为什么所有加拿大人需要产权保险。 产权保险可以保证您免受此类损失。 您的产权保险公司将捍卫您对保单项下的任何有效索赔的权利，并赔偿您的损失。 只要你或你的继承人拥有这个财产，这个覆盖范围仍然存在。 有没有更新担心，并没有进一步的保费付款。 一般来说，产权保险由您的律师在您购买房屋时安排。他或她会向所有权保险公司订购保单，一次性保险费将包含在律师发票的付款部分。 但是，如果您购买房屋时没有购买产权保险，也可以在购买之后购买。 只需联系您的律师，或者，如果您愿意，可以直接联系保险公司。 Title Insurance已经成为加拿大购买房产，抵押贷款中必不可缺的一部分。Title Insurance与我们平时常说的房屋保险时截然不同的概念。一般的房屋保险的是实物，比如房子内部房主的个人财产、电器、家具等等。Title Insurance保险的是关于房子产权上过去或者未来产生的瑕疵。下面举几个常见的Title Insurance保险的项目： • 城市规划房子之前经历过一些需要市政局发许可证的装修和扩展工程（比如装修地下室，新建阁楼等）但是房主在施工时没有取得相应的许可证。新的卖家在房产过户后很有可能收到市政局的通知要拆除无证施工建造的所有建筑物。拆除非法施工的工程是很昂贵的，Title Insurance的保险会包括这个费用。 • 非法占用邻居土地小屋、过道、车库甚至房子本身都有可能占用了一点属于邻居的土地。发生占用的原因往往是前任房主没有仔细查房产的分界线。如果新房主被要求拆除非法占用邻居土地的建筑物，Title Insurance的保险会包括这个费用。 • 欺诈和伪造文件 欺诈和伪造文件在房地产交易中是屡见不鲜的。例如有人伪造房主的签名抵押房产去银行贷款。这种骗局被发现后想解决是费时间、精力和金钱的，Title Insurance的保险会包括为受害者付律师费以证明产权所属和房主是骗局的受害者。 Title Insurance 的价格根据房价而浮动。安省低于50万的房子，保险费大约在$250-$350 之间。一百万以下房子，保险费一般不超过$1000. 主要的Title Insurance 保险公司有FCT, Title Plus, Stewart. 另外，Title Insurance分为房主和债主两种，在过户前交一次保险费会终身保护房主或者债主，直到房屋产权再次改变。

金融杠杆就是房地产投资的金融调节器，它既能放大投资者的投资收益，也能放大投资者的投资损失和投资风险。简单地说，如果，一个投资者投资房产的价值（100万）=银行贷款（80万）+家庭积蓄（20万），其中，银行贷款80万就是金融杠杆。银行贷款（80万）/家庭出资（20万）=4，‘4’就是金融杠杆率。这里，人们不难看到，在投资者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，投资者的购买力就越强；反之，金融杠杆率越小，投资者的购买力就越弱。 目前，由于20多年的全球性房地产开发热，导致一些国的房地产存在过分投机现象。这种现象直接增加家庭负债负担，社会资产泡沫过大，进一步威胁一些国家的金融体系，使某些国家的金融体系的信用等级下降，增加商业银行和社会融资成本；其后果直接导致企业经营成本和劳动力成本上升，企业产品在国际市场竞争力下降，最终导致企业外流；更有甚者，比如，前几年美国和欧洲一些国家，过分房地产投机现象直接诱发国家金融危机，使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。 为避免金融危机，各国政府都相应采取各种措施，遏制房地产过分投机行为。与其它发展中国家用政府行政命令不同，发达国家政府控制房地产过分投机的措施更多使用的是金融杠杆。实践证明这方法非常有效。国家央行通过严格贷款政策，降低贷款额度，也就是缩短金融杠杆。这样有效地遏制房地产过分投机，有效地降低房地产投资风险，和增强该国整体金融体系信用等级，从而使该国社会经济平稳健康发展。 国家央行通过宏观调整金融杠杆率，可以有效地房地产供需关系。大家知道，在房屋购买者拥有资金一定的前提下，金融杠杆率越大，融资能力越宽松，房屋购买者的房屋购买能力越强。比如说，如果金融杠杆率是‘5’,在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资5×10+10=60（万），投资者只能够买60万的房屋；如果金融杠杆率是‘10’, 在房屋购买者自有资金10万情况下，可以投资10×10+10=110（万），投资者可以买110万的房屋。国家央行通过调整投资杠杆率，可以宏观调控家庭房屋购买力，和社会负债率。在资产泡沫特别严重的情况下，国家央行通过严格贷款政策，缩短金融杠杆，能有效地抑制房屋需求；反之，当市场不振，需求不足时，央行通过加杠杆，可以增加家庭房屋购买力，增加房屋市场需求。 金融杠杆既能能够帮助人们进行房屋投资获利；但同时它也能放大投资风险。如果房地产投资者利用金融杠杆进行房地产投资，然而，投资的物业发展趋势与投资者的愿望相反。这时，投资者的损失也会远远大于没有金融杠杆的投资情况。简而言之，在投资房地产时，当投资的物业与投资者的预期相符，那金融杠杆会成倍地放大投资者的收益；如果当投资的物业与投资者的预期相背，那金融杠杆也会成倍地放大投资者的损失和风险。 比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋价格下降20%，他总资产就变成了50*(1-20%)=40万。投资人亏损10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房子。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋价格下降20%同样情况下，总资产还剩250万*（1-20%）=200万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产200万都是银行贷款，自己的本金50万完全亏没。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样下降20%情况下，投资人多亏了50万-10万=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的亏损被放大了10*4=40万。这说明，在房屋市场不好的情况下，金融杠杆率越大，损失和风险也越大。 又比如，一个房屋投资者手里有50万的资金用来投资买房，一年以后房屋上涨20%，他总资产就变成了50*（1+20%）=60万。资产净增加10万。这里是指没有使用金融杠杆；如果另外一个人也同样拥有50万资金，同时向银行借200万，投资一个250万房屋。此时，金融杠杆率是200/50 =‘4’。总投资就变成了250万，一年后,在房屋同样上涨20%情况下，总资产还剩250万*（1+20%）=300万。即便在忽略银行借贷利息的情况下，投资人资产净值=300-200（银行贷款）=100万，扣除自己的本金50万，投资人在房屋同样上涨20%的情况下获利为100万-50万=50万。这跟零负债的方法相比，在房屋市场同样上涨20%情况下，投资人多赚10万*4=40万。也就是说，在贷款这个杠杆下，投资者的盈利被放大了40万。这说明，金融杠杆率越大，市场好的情况下，获利也相应放大。 政府通过精准房地产统计和预测房地产的总体走向，通过央行适时地调高贷款门槛，缩短金融杠杆，降低了投机者的购买力，有效遏制过分房地产投机，同时也降低了投资者的房屋投资损失和风险，和维护整个社会金融体系的安全。此外，缩短金融杠杆，还有助于增强国家整体金融体系信用等级，从而使国家经济平稳健康发展。加拿大前央行行长卡尼说“真正的财富是建立在创新的基础上，它是通过辛苦劳动获得的，而不是通过一些神奇的资产膨胀获得的”。进一步说，一个国家的信用体系和金融体系如果建立在房地产泡沫基础之上，那一定是非常危险的。 事实上，当今世界的一些国家，由于房地产严重的投机行为制造的经济泡沫已经引发金融危机，致使一些国家，企业，和个人遭受严重的损失，甚至破产。所以，当一个国家的房地产出现明显的泡沫时，世界信用等级评审机构就会降低这个国家商业银行的信用等级。商业银行的信用等级降低了，也就是向该商业银行发出了清晰的房地产泡沫信号和金融风险信号。同时商业银行的融资成本也将增大。这势必造成整个国家的工商业融资成本的增加，从而降低国家的制造业产品国际竞争力。更重要的是，严重的房地产泡沫会直接增加国民的国民负债率，直接引发金融危机。将会使国家，企业和家庭蒙受重大经济损失。因此，央行通过提高借贷门槛，缩短金融杠杆，遏制过分，过热房地产投资。这些有效的措施和政策使房地产实现软着陆，从而避免严重的经济危机，避免国家，企业，和个人遭受重大经济损失。 国家央行通过提高房地产的借贷门槛，减小金融杠杆，能有效地抑制一个国家的房屋市场的过分，过热投机现象，同时降低了该国房屋市场的投资风险，使国民总体负债率下降，减小社会资产泡沫，降低社会经济运行成本，增强企业竞争力，维护国家金融体系的良好信誉，避免一个国家发生金融危机，最终目的是使一个国家的房地产市场实现软着陆。反之，当出现经济萧条，社会购买力萎缩，经济不振情况下，国家央行会适当降低贷款利率，加大金融杠杆，以增强居民购买力，增加房屋市场需求量，振兴社会经济。因此，金融杠杆是一个国家宏观经济的调节器，它能有效地调整房屋市场的冷热度。

前几日，有一位客户对我说，对于我们新移民来说，买房这件事太重要了！房子买的合适，移民生活就会很轻松。反之，在多伦多的生活压力就会很大。但如何才能买到适合自己的房子呢？以下是我经纪朋友谈的一些买房的体会。仅供大家探讨. 有一点宏观经济常识，很可能对买合适的房有一定帮助 社会经济不是呈现直线上涨的，房地产也一样。长远来讲，房价是以货币形式体现，一定是上涨的。但绝对不是直线上涨，而是短期时而上涨，时而下降，时而供过于求，时而供不应求。也就是上下波动地上涨。现实生活人们也能对此有切身体会。房屋市场不是长期处于供不应求，长期单边上涨状态；也不是长期供过于求，长期单边下降状态。而是有时清淡一些，很少有人买房；也有的时期，很多人一起抢房。而且房价越高，上涨越快，买房人越多。我的的地产经纪朋友说，发生这种现象的主要原因，就是一些人没有基本宏观经济运行知识。如果人们脑海里有一张房屋周期变化简图就会好很多，就不会发生一大群人嘴里喊着口号“一路向北”抢着买房这种现象。事实上，当大家都在抢房子的时候，慢半拍，等一下，可能是一个好的策略。买房人在波谷处买房，要比在波峰处买房，房屋的性价比就会好很多。 图1，房屋市场周期变化简易图示 有可能情况下，在利率高点买房比较好 利率低的时候买房人很多，但这并不意味利率低的时候买房最合适。众所周知（如图所示），房价与利率走向相反，一般来说，利率往高走，房价往低走；反之，利率往低走，房价往高走（有一个延时）。利率最高时，房价应处于低点；利率最低时，房价应高处于高位（有延时）。价值100万的房子，在利率上升到最高时，价格可能降到80多万（有延时）；反之，当利率降到最低时，房价可能上升到120万左右（有延时）。显然，如果我们有100万，我们会选择在利率最高点买房。但有人会说，我们贷款买房，低利率可以每月少付一些房贷。但别忘了，人们与金融机构签的房贷合同都是有Term的，或3年，或5年。一旦到期，新Term的利率还是要随行就市的。节省3年，或5年的房贷，与利率最高点和最低点时的房价差额比，那时微不足道的。所以，虽然利率低时买房人较多，但并不意味着低利率时买房合适。理论上说，对于一个房屋投资人，应该在利率最高点买房（有延时），在利率最低点卖房才获利最理想。（有延时），延时的原因是房屋市场变化一般比社会整体经济变化慢半拍，即社会经济已经恢复最高点了，但房市还在恢复中；当社会经济已经到最差了，房屋市场还在未体现出来，还需要一段时间跟上社会经济变化。 图2，利率变化与房价之间关系简易图示 买房时，多少要有一点迁就精神 市场的房屋基本都是标准化设计和建造的，换一句说是针对大众普遍需求建造的。作为一名特定买房人，大多数市场房屋不会十全十美。市场的房子或多或少都有一点不那么满意。如果真的发现完美的房子，那价格可能也不会完美。买房人有时需要对房屋的小问题迁就一下，才能及时买到房子。我一位地产经纪朋友对我说，大多数客户都有迁就精神，这些客户都能买成自己基本满意的房子。但也有很少数客户，由于房屋很小的问题，错失一次次买房好时机。他说，有一位客户，20年前就移民多伦多了，本来可以买到北约克的独立房，但由于发现房子有一点小问题，买有买成。后来发现北约克的独立房房子涨价，超出预算，买不成了。之后，转战士嘉堡，同样问题，士嘉堡也没买成。转战OSHAWA，最后，OSHAWA也没有买成。以后的情况了，他就不知道了。他还说，7年前左右，还有的客户在万锦买房，Offer都打好了。但买房人亲属参与进来说，门前的道路有一点小问题。于是买方放弃了！过两个星期，发现这个房子被别人仅以低于打好Offer价格2000买走。之后，此类房子一路上涨，当时60多万的房子，到现在已经涨到150多万了。这样的现象是非常令人痛心的。 买房人最好懂一点房屋装修，和维护知识 有人说，懂一些房屋维护和装修知识的人，会为家庭买房节省很多钱。有人说，买100多万的房子，懂装修和维护知识的人可能节省10万左右。其实，这些房屋维护和装修知识并不高深，现在，人们可以通过“YouTube”学习房屋装修知识。一旦懂得房屋维护和装修知识，那对于选房，买房是非常重要的。内行人看的是门道，外行看的都是外表。买房前，最好用一点时间，多多研究一下房屋装修知识，和房屋维护知识。我有一位过去在国内房屋开发的客户。他对选房非常在行，他打的比喻对我影响非常深刻。他说，选房和选人有一比。比如，一个人长得五官端正，骨骼，轮廓，和面貌清秀，但穿一件很旧的衣服，和一个长相一般，但穿金带银，涂脂抹粉的人站在一起。人们还是选择前者。衣服不好看，可以换一件新的，很简单。他的比喻有一点俗，但易懂。选房也一样，这位客户买房就专选脏乱旧别人看不上眼的房子。只要房屋结构没有问题，没有环境问题就好。这样的房子通常价格比较低，没人抢。而那些已经装修好的房子不但价格高，而且有可能用装修掩盖一些问题。但装修好的房子确是大多数人竞相枪Offer的房子。但懂装修，懂房屋维护的人就会选择那些没有那么多人抢的超值的脏乱旧房子。 买房切忌从众追逐“黄金地段” 记得有一位经纪说过这样一句话，他说，他非常不理解人山人海，日夜排队抢购新开发楼盘。对此，我也有同感。新移民在多伦多买房时，由于房屋市场信息不对称，往往做出“逆向选择”。有人说“一瓶10000块钱的名酒，其中这瓶酒的价值是1000，而有关这瓶酒”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况，也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中，最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实，从居住角度来说，多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实，多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲，西方的城中心，地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地；而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁，远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市，也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样，有点差异是难免的，但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。最近一年来，过去的一些高价社区的房子已经被过去不被看好的社区房价追平，甚至超过。 校区比较好就可以了，不要强调最好和顶级 新移民在多伦多买房时，总是问哪个学校排名最好。在学校的选择问题，应该是孩子适合在什么样的学校发展，就应该让孩子在那样的学校学习。有人说，真正好的学校，是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我，和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择！众所周知，人与人是不同的，有的孩子天生对医学感兴趣；有的孩子天生擅长数理；有的孩子对艺术有专长，等等。有人说，在加拿大，几乎所有的工作都很辛苦，唯独有一样工作不辛苦，就是上天安排一个人该做的事情，也是一个人热爱做的事情，一个人不知不觉都想干的事业”。如果一个人及时找到了自己正确的发展方向，要远比在错误方向耗费百倍千倍的付出要有效的多。正确和适合孩子的教育，是确定适合孩子天性的人生的发展方向，是以孩子最适合的职业为导向，使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业，使孩子一生都工作都在乐趣中。这样，孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值，和实现自身的价值。现实生活中，新移民不顾及自己孩子的感受，都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明，活泼可爱，很有发展的孩子，送到那些所谓“顶级学校”，到那些平均分数最高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长，使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理，低人一等的心理。当然，这不是家长的初衷，但却实际效果确实这样。所以，名校区并不一定适合每一个孩子的成长，盲目地花高价买顶级校区的房子，有时是对家庭发展不利的。

1. 房屋地下室问题 房屋的地下室问题是非餐值得重视的。多伦多的独立房，或半独立房都有地下室，其外形就是一个巨大的水泥槽。其作用非常大。从建筑学角度来说，一个建筑物，越是基础，越是重要！一旦基础出现问题，维修也就越难，维修费用也就越大。设想一下，如果房顶坏了，房屋的别处没有毛病，那换个房顶就解决问题了。但如果房屋的基础有问题，房屋的地下室有严重的问题。那就麻烦大了，我们没法给房屋换个地下室。多伦多独立房的地下室是整个建筑的BASE，客观要求它水平，坚固，防水。如果由于房屋重量分布不均，一侧偏重或是房屋的所在的土质不同，从而造成地下室沉降不均，向一侧倾斜或位移。其后果就会是坐落在地下室上面的巨大木头箱子在重力的作用下发生位移，倾斜，扭曲和变形。这就是非常严重的房屋结构问题。这样的问题一旦出现，很难处理。再有，地下室一定不要漏水。地下室漏水是很讨厌的事，而且维护费会很高。多伦多的房屋都是木制结构，而且地下室还有很多设备。一旦地下室漏水，整个房屋都有一种潮气。这对人，对房屋，对设备都有害。室内潮气太大，容易生霉菌，对人体危害大；潮气对房屋的木头和设备金属都有损害作用。所以，看地下室时，一定要闻一闻有无潮气。最后，在看一看地下室的设备有没有锈迹，墙壁上有无过多的接线痕迹，和地下室横梁是否保持良好。因为，如果有这样的问题，房屋可能有其它严重的问题。 2. 房屋主体问题 多伦多的房屋主体就是坐落在地下室上的一个巨大木头箱子（承重），它的外墙有几种，有砖的，石头的，铝片和槊料片的。但这些材料做的外墙都不承重，都是装饰品。这些材料做成的外墙多少都有些倾斜，但向外倾斜角度不能过大。如果砖墙和石头墙，外墙不能有断裂装和塌陷装裂纹。如有这样的裂纹，说明房屋有结构性问题。有时，人为过度装修也会产生结构性问题，比如在房屋一侧过度装修超重的石料装饰品，超出原先的设计要求，致使房屋的一侧偏重，致使房屋整体向一侧倾斜，整个大木箱子发生扭曲，变形或位移，从而产生房屋结构性问题。再有，需看房屋主体的内部墙边，墙角。这些部位是房屋“应力”最为集中的地方。一旦房屋出现结构问题，出现塌陷，倾斜，位移或变形，在重力和其它外力的作用下，这些部位必然会反映出来，如墙角，墙边会发生“龟”裂。这些裂缝非常难以掩饰。今天掩饰好，过一段时间还会裂开。只要细心查验就会看出来掩饰过的痕迹。这是查验房屋结构问题的最有效办法。房屋的主体部分，当然要看房屋的供暖方式，其中气暖是最好，最节能的方式。如果是电暖，或是水暖，将来改成气暖还得花一笔钱。至于房屋的门窗，厨房，洗手间和地板，这些东西很直观，主要和房屋价格有关。 3.房顶问题 好的房顶都有这样的特点，坚固，防风，防雨，对流好，保温好。多伦多的独立房都有一个通向屋顶的“人孔”。通过这个“人孔”，人们可以到屋顶进行简单维修和安装更换保温材料等等。但当你看房子时，卖家将此“人孔”封死。这时，你可得小心了。我看了很多房子，一遇到这种情况，多半说明房屋有问题，至少是屋顶严重漏水，难于维修，或维修费用很大，或同时顶部有严重霉菌。有个别的房屋，被一些人种植过大麻，通过屋顶的通风对流设备排出由于屋内种植大麻而产生的水蒸气。使得整个屋顶的木料残存大量霉菌。这也是卖方封死该“人孔”的原因之一。当然，不能以“人孔”被封死就断定该房屋一定存在严重问题。但买房者遇到这种情况，一定要小心谨慎。因为封死“人孔”实在不好解释。如果，该“人孔”没有封死，很有必要，那手电往里面照一照，看看有没有潮气或霉菌。看看里面的木料是否保持完好。回到外面再看一看顶部的房瓦有无变形，变色或翘起现象。如果有这种现象发生，说明该换房瓦了，这需要一笔非常用。 4.房贷问题 有的客户在申请房贷时，过度强调在申请房贷材料的包装。但过度包装房贷信息会潜在很大的风险。即便基于这种过度包装的信息，买房人拿到金融机构的房贷预批，但风险依然存在。因为金融机构在发放房贷前，还有抽样审计房贷文件的真实性。一旦发现存在与事情不符，金融机构有权力停止房贷。可怕的是，一旦发生这种事情，往往是在房屋买卖合同生效（Firmed）之后，随着房屋交接日越来越近，买房人几乎处于煎熬处境。所以，为了回避这种问题出现，买房人在申请房贷时，一定要如实填写自己的房贷申请信息。 5.Rooming House问题 一些买房人出于以房养房的目的，在选房时，特别喜欢有多个厨房，和地下室装修卧室的房子。有些买房人打算一旦房屋交接后，将多余的房间分租给客户。这样有助于分担房子月供。确实，这种现象在大多伦多地区普遍存在。但也确实发生过很可怕的问题。问题是这样的，金融机构在发放房贷前，有时会派一名房屋评估师去评估房屋。如果这名房屋评估师认为该房屋不是“Single Family Residential”, 而是用于”Rooming House”.那结果也一样可怕。因为此时房屋买卖合同也已经生效。金融机构此时拒绝发放房贷，会置于买房人于困境。 这里需要解释一下法律问题，在加拿大，保险公司的作用是非常大的，几乎时时处处存在保险。而保险的前提是合法。如果房屋建筑设计，和施工不合法，或使用不合法，即便房屋业主按时交保费。一旦出现问题，保险也未必有效。回到前文问题，由于多伦多很多房屋的合法使用是 “Single Family Residential”，而房屋现状给评估师的感觉是”RoomingHouse”, 增加了房屋使用风险，违反了房屋的合法使用。这种情况房屋是无法获得真实的保险的。金融机构为了回避风险，有理由停止发放房贷。 6.房屋一买一卖换房问题 这也是很普遍的问题。有人说，在买方市场时，先卖后买；在卖方市场时，先买后卖。这只是从经济角度考虑的。但如果从规避风险角度考虑，不论是买方市场，还是卖方市场，都要先卖后买。因为卖房是否卖得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利于房市政策。很多换房的人，已经买好房子。压力测试政策一出台，房市立刻冷清，别说买房了，就连看房子的人都寥寥无几。眼看已买成的房子交接日一天天逼近，但房子就是卖不出去。而买的房子是在政策出台之前，是高价买的；卖自己的房子被迫降价，还卖不出去。那情景真实急人。为避免这样问题出现，换房时，最好是先卖后买。卖完房后，实在没有合适房子可买，可以先租一段时间房子也不错的选择！

如果说您不了解加拿大私立学院和公立学院有什么区别。就会在选择公立还是私立的时候非常困惑，难以确定哪个机构最适合自己。今天咱们就来看看公立和私立学院之间的主要区别。 首先，建议学生在计划上学之前，花一些时间思考他们想要从学习中得到什么。再针对自己的需求来决定选择哪种类型的学院。 私立学院 (Private College) 就是不接受联邦或省政府的资助，完全依靠学费来运营。就学生人数和提供的课程种类而言，私立学院提供的课程通常较少。 公立学院/社区学院 (Public College/Community College) 主要由国家或政府和公众的资助。众所周知，公立学院的班级规模更大，提供的课程范围更广。 私立学院和公立学院的主要区别: 学费– 首先来看私立学院的学费成本，对于国际留学生来说，私立学院的学费相对比公立学院会便宜一些，因为在私立学院，国际学生和国内学生的学费没有太大区别。   大多数情况下，对于加拿大本国学生来说，公立学院的学费通常比私立学院便宜。然而，现在疫情下，有一些私立学院提供了高额的奖学金，甚至是半价的学费机会。这可是非常难得的学习机会！ 教育水平 – 私立机构通常也是师资优秀，有足够的能力，给学生提供良好的教育机会。课程安排紧凑，没有暑假。公立学院2年的课程，私立学院1年就可以完成。同时，由于小班授课，私立学院讲师与学生与之间的互动增加，学生更有可能得到他们所需要的关注。   同样的课程，公立学院学时相对较长。在公立学院，学生可能没有那么多的机会得到导师或者讲师的特别关注，或者无法根据学生想要学习的内容或者顺应劳动市场变化，及时来对教学大纲的结构进行一些灵活的更改。 就业机会 – 私立学院的在读国际留学生每周可以有，长达 20 小时的打工时间。私立学院也更善于与跨国公司和本地大公司建立合作关系，为学生提供更好更多的实习机会。   大多数公立学院允许国际学生毕业后，留在加拿大工作。从公立学校毕业的学生通常会在政府部门的公司工作。 入学要求 – 私立学院的入学要求相对比较容易，对于英文的要求比公立要低一些，没有雅思成绩，也可以通过学院的短期英文培训或者考试，达到入读专业课的要求。   公立学院，通常有比较严格的入学要求，英文一定要达到6-6.5分才可以读专业课；或者通过学院的英文考试或培训。不过，这个公立学院自己的英文考试或培训一点不比雅思容易呢！ 哪个更好 – 私立学院还是公立学院？ 公立学院是学生们比较传统的选择。然而，私立学院也享有良好的声誉，为学生提供独特的，更加适应劳动市场需求的专业课程。并且，私立学院入学要求较低，课程安排紧凑，大多数情况下，同样的大专课程和学时，私立学院学生比公立学院学生可以早毕业半年到1年。 选择一所学院学习或者留学是学生一生中最重要的决定之一。这是因为选择学习的院校，会直接影响就业前景和职业发展。在这里，为您推荐EvergreenCollege，常青学院是一所能够有效的帮助学生学习新技能和提高学生整体能力的优秀教育机构，使毕业生能够实现他们的学术、社会和财务目标。