市场下行，不确定性加大，我们总结了帮助你抵御风险的11种投资方法。 1、投资有活力的混合型城市 选择能提供良好现金流的城市，房价稳定，并有良好的长期前景。通常是一些较小的有发展动力的混合型城市。 2. 与卖家谈判 一旦价格开始下跌，卖家有时会惊慌失措，愿意谈判。不要担心出价过低，你没有损失。选择在市场上已经停留了一段时间的房子，报价并谈判，你可能会买到低于市场价很多的房子。 3. 购买能够产生收入的房屋 House hacking，比如购买多单元住宅，自己住一个单元，把其他单元出租，这样租户就可以支付业主的抵押贷款，同时你可以积累房屋的净值。或者把自己住房里的一个房间出租。 4. 远离翻新Flipping 现在谨慎做房屋翻新。做房屋翻新面临市场风险、劳动力风险和材料成本风险。作为新手可以先开始观察市场并学习这方面的知识，为未来做好准备。 5. 考虑买新建房屋 新建房屋的价格可能会比现有房屋下跌更多，特别是一些move-in-ready的房子，可能为长期投资者提供更好的价值。 传统上新建房屋不是一个投资好选择，但随着开发商提供更多的奖励和折扣，这一情况正在改变，新房出租维护成本更低而租金更高。 6. 谨慎进入短租 市场下行，高端度假租赁市场将受到打击。疫情期间，短租市场活跃，人们对短租的需求猛增。这种需求已回归现实还会进一步下降，可能会出现一些被迫抛售。如果真出现抛售，反而会是一个机会。 7. 尝试新的贷款方式 尝试创造性的贷款方式，如Subject To（SubTo）和卖方贷款。很多房主拥有利率很低的贷款。这些融资策略提供了以比市场上抵押贷款更低的利率，可以提高购买能力。 8. 继续持有房产 如果你在过去10年以低息贷款购买了房产，不要担心市场继续持有。物业的增值近期可能减少，但如果房产租金增长，现金流改善，这会是一项可靠的长期投资。利率低、收入增加的房产是很好的选择！比起其他cash-out，1031exchange，或者出售并纳税，回报都要好。 9. 使用现金cash 考虑用所有现金购买。现在债务是昂贵的。如果购买一个年收益率4%的房产，假设明年升值2%，那么现在6-7%的利率，会把所有收益都吃掉，回报比用现金要糟糕。 10. 成为私人贷款人 利率上升，这可能是一个好时机，至少可以将一部分投资转向贷款方面。当前市场上，私人贷款的回报率可能高达10-14%，未来几个月对私人贷款的需求可能还会增加。作为私人贷款人，要注意控制风险，这种风险还是可控的，因为最糟糕的情况你还可以获得那套抵押的房子。私人贷款可能会在未来12个月产生比房产投资高得多的回报，风险也大大降低。 11. 尝试预测市场 最后，你可以尝试去预测市场，但这很困难。你可以做的是，坚持基本原则，寻找长期机会。物业价值并不是租赁物业投资赚钱的唯一途径。你可以试着预测市场，但也可能会错过很多东西。 这里并不是说你现在就应该买房产进行投资，但在决定将资金分配到哪里时，我们需要考虑的因素很多，除了房地产价格以外，还有很多变量是需要综合考虑的，比如现金流、贷款以及税收优惠等等。
Author: IT-zhaohome
新房收房 Final Walk Through 检查清单（转载）
新房一般都有1年的保修期，当然可以住进去慢慢发现问题，但预约维修也需要时间，最好还是入住之前的final walk through时一次把问题都找出来，尽快修好，拎包入住，直接享受舒适新家～ 新房检查项目包括： ●升级：检查升级材料是不是你当初自己选的或建商承诺的 ●室内门窗：所有门窗都要检查推拉/开合 /上锁 ●车库门：开关正常，remote正常 ●灯：全部开/关检查 ●插座：所有插座都要检查是否有电 ●水龙头：开关，热水测试（有浴缸的话不要遗漏） ●马桶：轻晃检查稳定性，测试冲水 ●供暖/制冷/风扇：测试暖气/冷气正常，风量正常 ●厨房电器：洗碗机，炉灶，微波炉/烤箱，抽油烟机，垃圾处理正常运行，说明书保修单收好 ●橱柜：表面是否有划痕，橱柜门/抽屉能否关严，橱柜把手是否牢固 ●台面：厨房/洗手间台面是否平整，边缘是否光滑，跟墙面接触的地方是否有caulk密封 ●墙面：是否有裂痕，油漆脱落，污渍，钉子孔等瑕疵 ●地毯 ：是否有污渍，与墙面接触的地方是否有外翻情况 ●地板：是否有划痕，污渍 ●窗台：下方支撑/装饰木板是否缺失 建议带上： ●带颜色的贴纸：贴到需要修理的位置方便师傅发现维修，避免遗漏 ●电笔： 用来测试所有插座是否有电，没有的话带上个手机充电器 ●卷尺：顺便量一下冰箱电视位置尺寸等 ●甲醛测试仪器：网上有卖
民宿短租Airbnb, 如何起步？（转载）
短租跟传统的投资房地产是不一样的，要把短租当做一个产品来做，一个个性化的东西系统的去打磨，才可能做出一个属于你自己的好的产品。 一定要找到自己短租产品的亮点？这个亮点可能是地点，比如离机场近，或者离国家公园近。还有就是有什么设施或服务是独特的，可以脱颖而出的。 这就需要突出和展示产品的优点，比如照片怎么拍，文字怎么写，这些细节都很重要。有个非常有趣的数据，airbnb里物业的description，其实客人一般只会看前三行的字。这是平台统计出的数据，所以后面写多少写的多天花乱坠都没有用，最重要的一定要写在前三行。 人员成本就是如何跟合作的工人去谈判，找到一个双赢的控制成本的方法，价格点大概在哪里？ 消耗成本，做短租有点类似于做酒店，沐浴液，洗发水，纸巾这些消耗成本，一般来说可以把消耗成本转嫁到客人身上。
带租客的投资房，降低风险怎么买？（转载）
买带有房客的投资房有很多利好， 但也可能会碰到问题房客。如果想买这样的房子，对现任房客该做/能做什么？承接来的房客与前房东的合同怎么处理？ 优点： 1）不需重新找房客； 2）马上有房租收入； 3）前房东已经把该修的东西修理好；4）有租客说明房子已经满足municipal legal requirements。 风险：1）新房东必须100%接受原合约各项条款；2）房客可能会试探新房东故意迟交房租； 3） 碰到坏房客，不得不费时费力走驱赶程序。 一般来说, 租约是跟着房子的，新房东在lease没到期之前, 不可以随便改变合同条款， 比如涨房租，或终止合同让房客搬走。 所以，如果不愿意承接之前的房客， 或者想自住，最好的方法是在买房时，在合同里加入一个交房时必须是空房的contingency， 这种情况下，就由卖家承担解约的责任。 当然也可买了房子后，自己同房客商量重新签合约或给钱走人， 但不能强制。因为房客受lease保护，没有义务接受你的条款。 下面几种情况是例外：1）卖家原来的lease里有条款“房主卖房或转让产权时有权提前终止合同“； 2） foreclosure的房子， 可按照本州的规定发 ”Notice to Vacate“。3）买来是自住的， 可以通过owner move-in eviction (OMI) 让租客搬走。 1）买房时在合同加入一个条款， 要求房东提供房客申请表， 房客的授权书允许买家对房客做背景调查。有房客的信息及许可， 就可调查房客的背景包括信用，犯罪记录，工作及收入情况。 2）向卖家（现任房东) 尽可能了解到为什么卖房子。了解房客是否按时交租，要求卖家提供最近6-12个月的银行进账记录。 以上做法， 对于SFH, duplex, triplex ，如果卖家和租客配合可能做得到。但对小型多单元公寓，个个去查不现实。学堂公寓课的Tim老师说,，可通过过去12个月的monthly income statement, 评估一下： 1）多少拖欠房客， 共欠多少钱？2） 赶房客需要多少钱， 多少时间？ 3） 自己是否愿意承担风险； 4）在提交Offer时把成本算进去。总之， 买房时能了解的信息越多越好。
全款买房？还是贷款买房（转载）
央行激进加息，导致房贷利率一路飙升，很多人都在考虑加速还款或者全款买房。在我看来任何情况下都不要全款买房，通货膨胀越严重越要贷款买房。 首先从投资回报率的角度讲：因为全款买房，没有杠杆，房产长期持有的投资回报很低。假设租金收入每个月$3000,每年36000,投了100万，每年的投资回报率是3.6%。（实际上租金收入的回报率是远远没有这么多的，大概也就是1-2%）如果10年不增值，不如直接存GIC(银行定期） 假设10年后房子翻一倍，可以理解为投资100万赚了100万，投资回报率就是100%.如果贷款买房，首付20万，10年后房产增值100万，投资回报率是100/20100%=500%。如果坚信多伦多房子长期看涨，还可以买第二套或者买五套，5套房子导致10年后资产增值5500%=25倍，这就是杠杆的优势。 有杠精说如果房子10年不涨反跌怎么办？如果你认为多伦多房产10年不涨，就更不应该全款买房.贷款买房你只有20万10年不涨，你损失的是20万的机会成本（Opportunity Cost) 。如果全款100万放到一个10年不涨反跌的投资标的，你损失的是100万的机会成本。哪个划算一目了然。 其次，全款买房，手上没有多余的流动资金，面对意外抗风险的能力不高。比如家人生病或什么突发状况，你将无法拿出足够的钱来应付。相反的，因为贷款买房，你手里还保留了80万的流动资金，随时都可以应急，还可以进行其它的资产配置，从而大大提高了抗风险的能力。即使遇到租客不付房租的情况，因为手上有充足的现金，更不用担心断供的问题。手上有钱，才能真正做到进可攻退可守。 第三，通货膨胀越严重，越要贷款买房。不要以为银行贷款给你，银行赚了你很多利息。银行用远远低于通货膨胀率的贷款利率借钱给你，你借到就是赚到。银行从存款人和资本市场那里拿到钱，然后再把它贷给借款人，这就是“低”买“高“卖的生意，银行赚的不是你的钱，是利息差。现在很多人在银行存5%的GIC，你跟银行贷款100万，一年固定利率6%，银行赚了1%的利息差。借100万，30年以后再还给银行100万，折算成今天的现金价值应该是不足50万。记住你今天付出的每一分钱都比明天贵，更比30年后贵。因为对应的购买力才是金钱真正的价值！
华裔因海外买家税取消交易！法庭判无法取回定金(转载）
温哥华西区一处价值近300万的房产去年挂牌出售，一名华裔准买家得知卑诗省须缴纳海外买家税后，其后以该理由退出交易，法院裁定该准买家无法取回定金。 根据卑诗省最高法院周一（5日）公开的裁决结果表示，准买家张红霞（Hongxia Zhang，译音）同意在2021年3月时，购买位于温哥华西区第4大道（W 4th Ave）的一处房屋，交易完成日期定于2021年4月26日。但在此之前的几天，张的律师要求推迟交易，声称希望直到张成为永久居民。 卖家拒绝延长交易时间，并通过律师要求收回张的15万元定金。其代表律师安尼（Anne Nijola Ambroziewicz）在2021年10月13日提出民事诉讼，以追讨张红霞的定金。 张红霞的辩护律师表示，她是被地产经纪误导，她以为如果她获得加拿大永久居民确认书，外国买家税将不适用于她。 法官的裁决中写道：“张红霞声称她直到支付定金后才知道，在交易日时必须抵达加拿大，以避免买家税，但张红霞解释自己一直身处香港，申请旅行豁免时被移民局拒绝，无法在交易日抵达加拿大。” 张红霞又辩称，这是“不可抗力”的因素所致，她是因为不允许来加拿大导致要延期交易。 法官则表示，合同中没有“不可抗力”条款，无法移民加拿大并不是所述的“不可抗力”，因为海外买家税并没有改变张红霞合同义务的性质。法官说：“张红霞在合同中是否被征税，与其是否成功移民是两个截然不同的情况。因此，卖家有权收取定金，并要求张红霞支付原告的诉讼费用。” 尽管张红霞在该交易中损失15加万定金，但损失远远低于张红霞完成交易后，要求缴纳总价值20%的海外买家税，以张红霞计划购买的房产为例，她要支付近60万加元税款。
加拿大央行宣布加息0.5%！贷款利率已达14年来的最高（转载）
加国央行于今年3月份第一次加息后，现在已经连续加息了6次。 今天上午，央行宣布加息50个基点，将基准隔夜贷款利率从3.75%上调至4.25%，达到自2008年以来的最高水平。 此举标志着今年第七次也是最后一次加息，这是央行历史上最激进的紧缩周期之一。 央行此前表示，加拿大经济需要不断收紧，才能缓解通胀率居高不下的问题。 但收紧政策已造成了加拿大经济下滑，再次加息，可能会造成全国迎来超出预期的更严重衰退！ 今年央行已加息 300 个点，未来还将继续加息，使其成为历史上最快的货币政策紧缩周期之一。最重要的是，加拿大人不得不应对几十年来的高通胀问题。 根据加拿大统计局(Statistics Canada)最新发布的数据，尽管自今年3月以来，政策利率已累计上调4个百分点，但全国总体通胀率仍为6.9%。 前几天，加币一路上涨到5.35。没想到就在昨天，加币出现了连续大跌，从5.22一路直线下滑到5.11，下跌1.86%！目光所及之处一片绿！ 这是要重回“4字头”时代的节奏啊！ 刚刚公布的数据显示，加拿大制造业萎缩了0.1%，零售业、批发贸易业也是如此。 经济学家表示GDP数据“表明加拿大经济势头在进入第四季度时停滞不前”！全国正在经历着经济衰退！ 债券市场已经出现了预警信号：加拿大10年期的政府债券收益率跌了近100个基点！这是自1994年一年来的最严重倒挂！ Rosenberg Research公司的首席经济与战略师David Rosenberg表示，加拿大收益率的曲线倒挂意味着——加拿大将出现极其严重的衰退，而非轻微程度！ 这表明了加拿大的经济前景比美国存在更大的风险，“住房市场通胀程度更大且消费信贷泡沫更大”。 市场分析师表示：“加拿大经济即将迎来国内经济崩溃、美国进口需求减弱和全球商品价格下跌的三重打击”！ 目前央行经过了多次大幅加息之后，基准利率已经自2008年以来的最高记录。 央行近期透露，将在12月放缓加息速度。 但是，有迹象表明，加拿大劳动力市场仍然出人意料地强劲，这指向更大的加息机会。 专家周五发布的就业报告预计1月份有可能再次加息。 利率变化对经济产生影响需要时间，但经济学家表示，在银行开始放缓或停止利率攀升之前，银行仍希望看到其政策正在减缓经济增长的证据。 由于抵押贷款利率随着央行利率的上升而上升，加拿大大多数市场的房价已经下降，房地产交易活动也明显放缓。 加息不仅对于选择浮动贷款利率的人影响巨大， 对于固定利率，由于债券收益的飙涨，固定利率也在大幅提升，上周包括加拿大主要银行在内的多家金融机构已经再次上调了固定利率。这对于将要面临续约的贷款人来说也将是沉重的打击。 彭博社报道，加拿大楼市投资者占到加拿大购房者的五分之一之多。现在，这批人也成了第一批争先恐后抛售房产的人。 有人说，加拿大历史上最严重的房地产低迷期已经到来。 有华人在社交媒体上发贴称，称收到了关于房贷月供的信，感到绝望。 信中称，“你的房贷按揭利率正在接近门槛率”，这意味着：你目前的还款已经不够按期偿还你的房贷； 如果达到你的门槛率，你的还款可能需要增加。 有网友发帖表示：由于加息，自己的贷款账户的还贷月数已高达589个月，接近50年！这是要还贷款一辈子的节奏吗？ 经济学家警告称，利率变动可能需要12至18个月才能完全反映在经济中，未来很可能硬着陆，经济陷入衰退的可能性继续增加。 各位还有房屋贷款的小伙伴，你们接到银行打来电话商量增加月供了么？央行连续加息，房奴们的日子该怎么过？
加拿大冬季来临！专家：这样设置你的恒温器，年省约$196！（转载）
随着加拿大的冬天临近，你是否已经开始为高额的取暖费发愁了呢？ 能源分析师指出：今年冬天，加拿大家庭的供暖成本预计将增加30%。 但是，一些专家称：使用这些方法可以帮你降低这些成本，减少支出。 定期维护暖气炉 专家建议，每年都应安排暖炉维护，并至少每三个月左右更换一次暖炉的过滤器，以免线圈因过滤器变脏而结冰，产生积水。 恒温器温度设置为这个 专家建议将恒温器设置在华氏 68 度（20摄氏度）或尽可能低的温度。在睡觉或离开八小时时，将温度降低 7 到 10 度（即降至14 – 16摄氏度）。这样做可以为住户节省高达10%的取暖费。而根据安大略省能源委员会的数据显示，目前加拿大平均每月花费在供暖上的费用为$126。 专家表示，还是以健康为首要条件，不要贪图省钱而生病。另外，在家中可以多穿毛衣或暖和的拖鞋。 恒温器正确的摆放位置 此外恒温器的摆放位置也非常关键，如果摆在不当的地方，所显示的读数会有明显偏差。摆放时应尽量避免： （1）阳光直射的区域； （2）通风口正上方； （3）厨房； （4）走廊； （5）靠近门或窗。 如果家中装有其他加热器，也应远离恒温器。 不同的恒温器，也有不同的功能，挑选合适的恒温器： Wi-Fi 恒温器：连接到住户的无线互联网服务，让屋主可以通过智能手机或平板电脑上的应用程序远程检查和更改家中的温度。 智能恒温器：与 Wi-Fi 恒温器有一些共同点。两种样式都连接到互联网以进行远程控制。但智能恒温器也可以根据自己的时间表计划或每日天气进行调节。有些甚至配备运动传感器来加热住户最常使用的房间。但其中部分可编程恒温器可能不适用于热泵或电动踢脚线加热器。 传统恒温器：提供较少的特殊功能，但它们是较便宜的选择。如果住户不需要远程调节温度或设置个性化的加热和冷却计划，传统的恒温器也可以正常工作。
华人单亲妈妈哭诉：自己收入低, 是中国人，就惨遭羞辱！（转载）
作为华人，你能想象有人歧视我们华人群体，并将我们与“收入低，素质低”挂钩吗？ 就在近日，一位多伦多华人单亲妈妈却在帮女儿申请领养小猫的过程中惨遭羞辱！原因竟是收入低以及她的中国人身份！ 9月11日低收入单亲妈妈郭女士（Alice Guo）为女儿收养小猫被工作人员羞辱。她联系多伦多收养机构AVA询问的事宜时，在面试当中被要求回答一系列包括带种族歧视和收入的问题，不仅被歧视嘲笑了一番连最终她的领养申请也被拒绝。 AVA机构却不承认他们做过这样的事情，表示种族和收入与他们的最终决定无关。 郭女士的女儿一直想养个小宠物，一天，她在宠物店的广告上看到了AVA机构的小猫，非常喜欢，所以爱女心切的郭女士决定通过申请领养它。 于是郭女士给AVA机构打电话咨询，但在长达30分钟的电话交谈中，收养机构盘问一系列关于她在补贴住房大楼中的居住地，并羞辱了她的中国背景的个人问题。 郭女士称， ”有人在电话里对我进行了面试，问了各种各样可怕的问题，包括关于我的种族，甚至我的邻居收入，因为我住在一栋有政府补贴的大楼里。” 郭女士匪夷所思的是，照理问她问题的内容是和猫有关的，但在电话中的女人提出的众多问题仅一两个是关于猫的，剩下的全是关于她的种族和她的社区，包括非常卑鄙的问题： “你们中国人还喜欢猫狗？”或者“你为什么不多赚点钱？” 郭女士说她已经与另一个猫咪救援组织合作了一年，没有出现过任何问题。最可怜的是她的女儿，在得知被拒绝并知道原因后伤心欲绝。 郭女士说：“女儿还小，知道作为一个低收入的单亲家庭，这些偏见无处不在，这对她来说是非常痛苦的。” “我不明白我邻居的工作和我们养猫的资格之间有什么联系。” “我们加拿大华人家庭被别人说中国人吃猫和狗会感觉十分难受，他们不知道的是许多中国人都是佛教徒和素食主义者，很少有中国人吃过猫和狗，特别是在加拿大的华人。” “我喜欢各种动物并会照顾他们，我们连龙虾都不吃！” 郭女士预计这只小猫现在很可能已经被别人收养了。但是她还是希望AVA能够改变他们的政策，并在未来为他们的筛查人员提供更好的培训。 AVA总裁Denise Harkins否认郭女士的说法，“我了解我们的志愿者筛查员，我可以保证她没有发表诸如‘你的邻居太穷’和‘为什么你不多赚点钱’之类的评论。” Harkins说，“电话接线员不应该询问非常具体的收入问题。不过呢，收养者拥有支付兽医护理费用的能力对我们来说非常重要。我们会对现在拥有或之前拥有过宠物的申请人进行兽医参考调查。” 她不认同有这样的事情，“我们的筛查员都不应该询问申请人的国籍。” 尽管Harkins声称有关收入的具体问题不属于领养协议的一部分，但她承认AVA不同意郭女士领养那只小猫。 Harkins说，“我们将允许这个人寄养，但不是领养，寄养不需要为兽医账单负责。她现在的确有养一只猫，但是却没有她自己的兽医参考，这只猫显然只是寄养，并非领养。” 负责人补充说道：对新申请的审查涉及时间承诺、支付兽医费用的能力、过敏和其他因素，例如搬迁和与伴侣分离，并且AVA不会指导志愿者询问有关收入或种族的具体问题。
加拿大饮用水系统被曝危险漏洞！或长期化学物污染, 可致多类疾病（转载）
来到加拿大之后，一直对本地人“放飞自我”的喝水方式感到惊讶，打开水龙头，放上杯子，接一杯冷水直接咕咚咕咚。。。 哪怕已经在这儿生活这么多年，也已经适应了很多加拿大风俗习惯，但就是水龙头里直接喝水这事儿吧，还是接受不能。 当然了，这种操作一定意义上也证明着，加拿大人对于本地供应的自来水水质那是相当有信心了。 然而就在最近这两天，一则大消息的爆料却让整个加拿大都炸锅了！加拿大人的饮用水，可能正在长期被一种危险的化学物质污染。。。 爆料称，加拿大饮用水中可能含有有害的化学物质全氟和多氟烷基物质PFASs，目前的监管系统中存在很大的漏洞。 根据一项最新研究，PFASs是一种非常危险的物质，摄入人体可能会导致大脑神经损伤、免疫功能衰减、甲状腺激素紊乱、胆固醇升高、肝病肾病、甚至是癌症。。。 更加令人忧心的是，这种物质并不会随着时间的不断延长而降解，一旦人类摄入，就很难将其排出体外，也正是因此，PFASs被称为“永久化学品”。 PFASs在生活中的来源可能非常多，包括很多家庭都在使用的不粘锅、灭火器、个人洗护用品等等。 一直以来，北美饮用水中存在PFASs风险这事儿早有传闻，但是加拿大官方并未就此发布过正式警告。 然而现在的一些迹象表明，加拿大或许也正处于危险当中。 好消息是，为了解决这个问题，目前加拿大滑铁卢大学已经开始着手组建一个特别的科学团队，对加拿大现有的饮用水系统进行检测、识别以及处理。 滑铁卢大学教授PFASs表示，传统对于水源的处理方式无法对PFASs化学物质产生效果，这意味着普通人对于这种污染可谓是毫无办法。 甚至很多较小的社区都完全没有检测PFASs化学物质的能力，更别提处理净化。 这些污染物如果长期残留在生态系统中，将会不断放大积累，最终造成严重的后果。 目前，滑铁卢大学已经开始和西安大略大学、加拿大水协会以及多个供水系统进行合作，研究针对这类物质的针对性检测以及处理方案。 希望这些正在进行的研究能够对改善加拿大的水质起到作用，也希望完善的检测措施能够尽快被应用到现实生活中。 最近这段时间，加拿大饮用水也已经先后出了不少事儿了，铅污染、细菌感染，包括目前纽省多个社区长期生效的boil water警告，饮用水安全问题日益令人担忧。。。 面对这种情况，咱们能做的也就是尽量不喝生水，在力所能及的范围内保护好自己。 各位小伙伴们，大家对加拿大水质的感受如何呢？你觉得加拿大水质是好还是不好？
