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顾名思义，timeshare就是“share time”的意思。它指顾客购买一个房产（大部分是度假村的公寓楼单元）的一部分时间的使用权，比如每年内的某一个星期，同时拥有这段时间内这个房子的产权。 虽然这个产权不是完整意义上的房产产权，无法用来进行房产增值的买卖，但这个限时产权是可以出售的，也就是说，房主拥有限时产权的地契，可以把时限内的房屋使用权出售给别人。 Timeshare，骗钱的鬼把戏？ Timeshare这种房地产经营方式一般都在度假村内进行，因此我们中文习惯称之为-分时度假。最早期的时候有一批房地产开发商用这种方式来吸引投资人筹措建房资金，可惜他们筹到钱后就无耻的卷款潜逃了，于是timeshare落下了一个坏名声，说起timeshare大家就认为这是骗钱的鬼把戏，立刻跳出三丈保持安全距离。 其实，现在出售的timeshare早都是建筑好了的度假村公寓，不存在交了钱没有房的尴尬。如果你了解它，知道它的经营理念究竟是什么，很有可能它会成为适合你的一种旅游投资计划。 大部分timeshare度假村公寓都建在风景如画的旅游胜地，配套设施齐全，拥有游泳池、网球场、高尔夫球场等室外娱乐设施。公寓内部装修豪华，以一房一厅的房型为例，一般都配备全套厨房设施，包括烤箱，炉子，洗碗机，锅碗瓢盆和餐具，有的还有基本的调料。厅里家具设施一应俱全，沙发一般可以打开作为客床。电视大多是厅和主卧各有一个。每星期有专人来置换毛巾与床单。有的房型还包括双人按摩浴缸，观景阳台等，取决于度假村的位置和公寓的具体设计。基本上，这样的公寓都属于豪华公寓系列，条件优越远超过大酒店的普通套房。 这样的度假村如果按照市场价格对外出租的话，一般每天的价格在几百加币左右。因为它的建筑风格是面向普通家庭的，而一天几百加币的价格又非绝大多数家庭能够承受，所以出租不可能成为度假村的主要来源。于是度假村们普遍采取了timeshare经营的方式，向游客们出售公寓的使用权。 Timeshare使用权详解 一般的北美家庭每年全家外出度假的时间基本在一个星期左右，于是使用权的出售也以星期为单位，每套公寓可以出售52人次。顾客支付一笔钱购买一个公寓一个星期的使用权，得到一张房契，拥有契约规定时段的终生使用权。尽管是限时房契，但和任何房地产买卖一样，拥有房产就要向政府交纳年财产税，当然，这个要由房主按年支付，再由度假村统一代交，类似于国内住宅小区的税务费和管理费。 比如说，在佛罗里达州的奥兰多市Disney乐园附近拥有一套两房一厅可容纳6人的度假村公寓一个礼拜的使用权，房主需要在购买时交纳$15000，以后每年交纳$300的税金，保险和管理费。 那么一个游客为什么要花这么多钱去购买这样一套并不真正属于自己的公寓呢？ 有什么特别的好处让人甘心花费许多银子，而且每年还要交钱？ 拥有timeshare与住旅馆非常类似于买房和租房的关系。对于一个热爱旅游的家庭，假设每年出门旅游一次，一家人住宿一个礼拜税后花费700加币，那么30年里就总共支付给旅馆21000加币。如果拥有timeshare，就相当于一次性支付一生里的度假住宿费用。同时因为timeshare买卖等同于房产买卖，其产权可以转让或者出售，在地产不贬值的情况下，对于频繁旅游的家庭来说这确实是一项非常合算的投资。即使每年仍然要支付300加币的杂费，但比起700加币来说仍要小很多。 为什么很多人购买了timeshare后极其后悔呢？ 我们依旧用上面的例子，假设如果不购买timeshare一个普通家庭每年出门度假一个礼拜在旅馆住宿上的花费是700加币，那么购买timeshare的花费的$15000要用37年半才能收回。也就是说，购买timeshare的花费加上每年的300加币年费，相当于连续37年半不断出去旅行，每次住宿花费在700加币。这样一算，如果买房的好处过37年多才能开始正式开始享受，好象没什么人愿意把钱压着三十多年后才享用福利吧！ Timeshare-新颖的旅游投资概念 最适合购买timeshare计划的是年轻人，高收入，而且非常热爱旅游的人士。 而事实上，一般出售timeshare计划的度假村在向顾客推销之前都要事先调查顾客的家庭收入，一定要符合才可以。不同的度假村有不同的价位，这个规定也不尽相同，不过大都要超过六万的年收入才合格。 那么有朋友会说了，既然目标客户群都是热爱旅游的高收入年轻家庭，一般说来这样热爱旅游的人都喜欢每年去不同的地方，很少有年年去同一个地方度假的。这就引出了购买timeshare的另一个好处，也是另一个卖点：在全世界范围内交换公寓。 现在美国主要有两大私有房产交换组织，Interval International (II) 和RCI，大部分度假村都是这两大组织的成员之一。房主在向组织交纳每年几十美元的会费后，就可以把自己拥有的公寓时段存入房产银行进行交换。不管交换目标是夏威夷的昂贵五星度假村，还是墨西哥小山村里价格便宜的普通旅馆，交换费都是统一的，大概在100美金左右。 除此之外，因为两个组织都是世界性的交换机构，其“银行储蓄”的数量是巨大的，每个会员度假村一般都在不同时段有没置换出去的闲置公寓。这些闲置公寓也被提供到组织里供会员以周为单位购买更多的旅游假期，价格根据地点和时间差异很大。促销的时候，很可能以200块的价格拿下平时要花1000多美金才能住到的超级豪华旅馆。这也是为什么销售timeshare的度假村总在宣传他们是在销售一种新的旅游理念：只要安排得当，花平民的钱，也能享受富豪级别的豪华待遇。 有了庞大的世界级旅游置换组织的支持，timeshare确实可以说是一种新颖的旅游投资概念，但它并不适用于所有人，而且非常取决于购买者当时谈判下来的价格和时段。过去几年，很多度假村还出售那种隔年住一个星期的便宜计划，总价在五、六千美元，隔年交一次管理费，但因为有置换组织的存在，中间没有计划的那年还可以通过置换银行以非常低廉的价格购买闲置的公寓时间，十几年就可以收回旅游投资的成本而享受净收益。有些房主更可以利用置换组织的优势，经营相关的旅游业务，把花出去的钱变成商业投资。 但目前看来，timeshare的价格和管理费都处于上涨趋势，直接从度假村购买是非常不划算的行为。如果感兴趣的话，最好通过二手市场，低价购买以前管理费较低的timeshare。购买的时候一定要注意自己购买的时段是什么，是52个星期随便挑呢，还是大假，比如圣诞或者国庆节都不能使用。 Timeshare根据时段选择的不同和度假村星级的不同价格差异很大，真正购买前一定要打听清楚，注意管理费的额度，不要因为销售人员的述说而动心，购买了并不适合自己的产品。

Jason Yung最近遇到了一件麻烦事。他的租客在没有经过他同意的情况下，擅自把他的公寓挂在Airbnb上短租。由于每天大量陌生人进进出出，Yung先生收到了许多来自邻居的抱怨和不满。 该公寓位于渥太华ByWard Market社区St. Patrick Street，一共有22个单位。今年1月份，Yung先生把他的公寓租出去之后，就去纽约读书了。让他万万没想到的是，原本好好的房子竟然被挂在Airbnb上，成了一间“幽灵酒店”（ghost hotel）。 “幽灵酒店”一词来源于Airbnb，特指那些房源不是由业主直接拥有，而是由一家公司管理的短期租赁，有时在很多虚假资料的下面可以看到很多这类广告。 在Airbnb的网站上，Yung先生的公寓被描述为“舒适的1卧房公寓，5月租金低至每晚71刀”，且登记在一个叫Daniel的人名下。很快，大量租客开始进出这间公寓。按照邻居Michael Baran的说法，短租客就像游行队伍一样涌来，不知道谁会住进去，也无法控制。 得知消息后的Yung先生很快和Airbnb取得联系，并要求他们下架这则广告。可是没过多久，Yung先生的公寓又再次上线，这次还换成了房东John。Yung先生再次联系Airbnb寻求处理办法，他们却说无法协调和帮助。 Yung先生气愤不已，觉得自己像个傻子一样，什么都做不了，眼睁睁看着自己的公寓被别人出租。CBC就此事向Airbnb求证，得到的答复也是，屋主需要自行遵守当地规则，然后才可以列出房源。 截止到目前，Yung先生的租房事件似乎进入了一个死循环。他向业主及租客委员会提出申请，想把租客强行赶出去，但听证会却一再被延期，而他还要处理邻居的大量投诉和索赔。 近年不少人投资购买并出租多伦多市中心的共管公寓大厦。但是业主可能未想到的是，一些签署固定租约的房客，可能在业主毫不知情下，将其物业转作Airbnb短期出租图利。加拿大广播公司(CBC)一则调查报道揭露，至少有两个业主发现他们的物业未经同意就被租客转作短期出租。 一对姓贾华史维克(Sanda Jovasevic)的夫妇于2016年5月，将其位于多伦多市中心一幢共管公寓大厦内的住宅单位租给一位男性租客班克尔(Shripal Banker)。他们透过地产经纪找到这租客，对方提供就职证明声称他在多伦多一家叫做Zahra Properties的物业管理公司担任会计。双方通过地产经纪公司签署固定租约，贾华史维克夫妇当时并没跟租客见面。 接下来近一年，租客每月支付2,100元房租，业主夫妇认为一切正常。但到2017年2月开始出现异常情况，业主先是接到大厦物业管理处电话，指其单位的房门被人发现打开。接着在2017年11月大厦保安再次致电业主，指有大厦住客投诉有两位Airbnb客人在其出租单位发出噪音。而且在大厦管理系统内，其单位已很长时间被列为用于Airbnb出租的单位。 在房主毫不知情之下“管理”其物业的这间公司，其名字Zahra Properties对房主人而言，不算陌生，因为租客班克尔在申请长租这一单位时提供的资料，其雇主正是这间公司。其后，业主再一次亲往查看自己的公寓。这一次她进一步证实自己的怀疑:她在自己的单位内见到一位来自于美国的女住客，对方告诉她，花了266美元由Airbnb网站租住该单位两夜。 虽然Sanda Jovasevic把租客告到租客管理委员会，但是如果走完法律流程，清走租客，还需要数月之久。这段时间，Sanda只能眼睁睁看着自己的房子继续作为旅馆使用 卡尔加里 房地产 经纪 推荐 赵晖 403 3995168 [optima_express_quick_search style=”twoline” showPropertyType=”true”]

北美门窗的维护5个技巧（转载） 加拿大人最喜欢什么事都自己动手来，这也是一种DIY的乐趣！而且这里人工又不便宜，所以很多事情如果自己能搞定，即省钱又有成就感。小编为大家整理了一些有关装修方面的指南，虽称不上面面俱到但也提供了很多供人参考的地方，如果你正打算好好重新装修一下房子，不妨看看吧。 门窗安装：纱窗的安装与维护 纱窗是现代居家生活不可缺少之物，在加拿大许多房屋以及公寓大楼都安装有纱窗。在夏季，纱窗更是不可缺少。纱窗，顾名思义，纱是主要的材料，隐形纱窗大多都是玻璃纤维纱网，抗老化的程度非常高，其他为PVC材料。选择纱窗应该根据您家的窗户而定，需要注意的有以下几点： 建议最好选择铝合金框架式的纱窗，它的主要材料是铝合金框架和钨纱网。 简单说，选择铝合金纱窗有两大特点： 第一：看看纱窗两边的滑道是不是宽滑道，这样可以确保能够安装在大部分窗体上。 第二：看纱的两边是否封边这一点非常重要，如果不封边，由于纱窗特殊的构造，很快便会一根根拔丝。 纱窗的安装 1、根据测量的位置与数据尺寸，先把组装好的纱盒垂直放于窗的一侧，用手扶稳，在纱盒两头的钉眼位置用铅笔画点。拿开纱盒，在画点处用手电钻打眼，再将纱盒用4×8自功钉固定好。 2、根据滑道的长度，在中间相应位置平行固定1-2个滑道内扣，取左右滑道置于上下两侧，靠纱盒一端的滑道，要穿于纱盒端盖上的滑道固定片下面，紧顶纱盒部位。再将滑道按于固定好的内扣上，取左右底角穿于滑道的另一端并打眼固定。 3、取底座，紧靠拉梁处用铅笔沿底座垂直画线，以线为表准，往纱盒一边过5mm处打眼固定内扣3-4个（其中底座两端要各固定一个），再将底座按于固定好的内扣上。 4、将拉梁的挂勾挂于帝座的挂勾上，推拉窗扇试验纱窗是否到位，以流畅为准。 注意TIPS： 1、纱盒要垂直固定，两端以占上下边框均匀为准。 2、上下滑道随纱盒位置平行固定，避免滑道内外偏斜。 3、底座位置要紧靠拉梁，所置于的推拉窗扇要关严后再画线并固定，以免固定位置过近或过远。 4、如果各部位的固定钉过长，将防碍推拉窗扇的正常滑动，可将自功钉用剪钳剪短即可。 纱窗的保养 1、如果将固定式纱窗改为活动式纱窗，不用时拆下，既有利清洗，也便于保存，特别利于室内采光、增温。 2、纱窗的窗纱与窗框连接面，涂1～2层清漆，能增加窗纱的结合牢度，防止变形。铝、铁纱窗应在窗纱内外均匀涂一层清漆，涂时注意不要太多、太厚阻塞纱孔。 3、纱窗的清洁，可先用毛刷将浮灰刷去，轻轻拍打窗框后用沾有肥皂水的温布擦抹积垢，再用清水淋洗干净。固定式纱窗不能用水淋洗，可用海绵吸水反复吸洗，最后用干布抹干水分。 4、纱窗如有破损、生锈应及时更换。可卸式纱窗不需用时，卸下洗净，晾干水分后用报纸或塑料布包裹后放在干燥和不易碰到的地方。 上下回卷式纱窗安装： 即将纱盒放在窗户最上方，使用时从上往下接，注意事项：一般纱盒的厚度在4-5cm之间，为此在安装窗帘轨时，注意将留出这部分空间，避免到时重新移窗帘。 隐形纱门窗使用注意事项及故障处理方法： 1、外装的纱门窗遇到刮风下雨时在关闭窗户前要先把纱网回卷起来，若因风大而造成纱网飘出，要先把纱网塞进轨道再拉动纱门窗，风太大时建议窗户关小或不使用纱窗。 2、拉动夹网条时要顺着轨道平行拉动，如不小心把夹网条拉出轨道。可先使夹网条倾斜分别把夹网条两头套进轨道，再轻轻拉动几次（拉动时注意上下纱网是否平着回卷）。纱门窗就还原了，不影响以后的使用效果。 3、如框架表面不小心被磨到了，可先擦拭干净，喷上清洁器以做保养。 4、不需使用纱门窗时应把纱网收起来，避免长时间关闭纱门窗影响弹簧的使用寿命及纱网的清洁程度。 5、禁止用力扭曲铝型材，避免铝型材的损坏。 6、纱窗不用拆下来清洗，拉动纱窗时可起到清洁作用，或用鸡毛掸轻拍纱网也可起到清洁作用。若厨房的纱窗沾到油烟，可用湿布蘸点洗洁精轻擦纱网再用湿布擦净。等纱网干后再回卷。 纱窗修补小TIPS： 工具：透明胶带 指甲油 方法：家中纱窗刚发现有断纱现象时，可用透明指甲油暂时修补，避免扩大，如已破成小孔时，用透明胶带两面对粘，可防止蚊虫进入，如破孔太大只有更换纱网了。 门窗安装：大门安装方法详解 在大门安装开始前，应该要先对要点以及施工过程做一个详细的检查以及准备。确保门的品种、规格、平整度等与家中门框范围相符合。 门的安装流程可分为如下几个大步骤：测量、裁切-门框的安装-门扇的安装-拼装门边线。 一、测量、裁切 根据墙面为门预留出的原始构造的大小对门洞进行裁切处理。先对墙面基层不平整的地方用平铲和石灰，铲平和抹平，以保证安装门框时的稳固防止歪斜。提示：一般情况下，门框和门扇的大小都是事先经过测量定做的，安装之前也经过检验，所以不会发生裁切现象。需要进行裁切的一般是厚度，就是在安装门边框的过程中，发现由于门框稍厚，为了使门与基层的墙面贴合度更好，所以对门框进行一定的裁切修改。 二、门框安装 首先，应该拼装门框：将门框先试放进要安装的门洞内，看看大小是否合适，如果不合适就要进行适当的裁切，符合门洞大小。若符合，门框就可以用螺丝固定拼装了。拼装门框时，需按门洞的结构宽度，拼接门边框和上边框，拼装接口用螺丝固定。 TIPS：由于门框是拼装的，表面会有小缝隙，所以待安装完毕后要在每处小缝隙打上玻璃胶，其作用是为了更加稳固结实，不露缝隙也不会影响美观。 然后，测量水平垂直并弹线，以弹好的控制线为准，先将框临时固定于门洞内，用线坠找垂直、调平找方正，在保证门框的水平度、垂直度和开启方向无误后，再将门框与墙体固定。 三、打胶调整 打胶前应再次用水平线坠测量门框的水平度，保证水平垂直，然后用长度、宽度适中的小木条塞入门框与墙体洞口的缝隙处，随后在门洞内用相应长度的木条支撑起门框，此目的是为了固定门框，保证门框在打胶前与门洞仍然是垂直水平的，因为打胶后门框和洞口将被固定不能进行调整，所以在测量水平垂直后要对其进行固定。 TIPS：水平垂直的测试很重要，尤其在安装门框的时候，如果安装时水平垂直不过关，那么门的整体效果就会歪七扭八根本不会方正美观，因此足见它的重要性。 然后便可以打胶了，打胶是为了让门框和洞口更加粘合、稳固。起到固定门框的目的。打胶可选择发泡胶，它的学名为聚氨酯，白色偏黄、具有粘合性能，不吸水、防火等特点。打胶时，将发泡胶注入门框与洞口的缝隙处塞实。 选胶小提示：胶要慎重选用，因为胶会产生对人体有害的笨和甲醛等物质，所以在施工中业主要注意装修施工队为你选择的胶，要注意其环保性能，注意使用胶的组成材料。环保胶成份多为天然的植物等物质组成，使用这样的胶才能安全放心。 最后，用长度适中的木条将打完胶的门框支撑起来。这样的目的是为了将其定型，可以保证不歪斜，以便后面装门扇的时候方正、美观。 四、主门安装 先用小木块将整扇门底部垫起，并且注意门底部和地面要保持一定的距离――这是为了让门扇安装后能自然开闭。然后再检查缝隙，使缝隙大小一致，最后在门边与门框相应的部位画好线，准备安装合页。 安装合页前门要充分调试，确保开闭自然，如有发现开关不方便的，可以适当添加一些润滑油。只有闭合严密、开关顺畅的门安装才是合格的。 提示：在安装主门开始之前一定要对门洞的尺寸进行测量，然后按照测量的尺寸，选择适当的材料、样式等成品，最后进行安装。所以前期的测量很重要，尺寸一定要准确，否则大小不对不仅影响美观而且还浪费很多时间和精力。…

房地产的投资回报率解读 转载　 房地产市场和股票市场一样，有很多的数据和指标，可是用数据、K线作为依据，既做不好股票投资，也做不好地产投资。 我身边地产投资比较成功的人，既不看数据，也不看指标；总盯着数据，算呀算的人还真没有投资回报丰厚的。投资股票的人，上瘾一样地每天听股市新闻，有人甚至离不开彭博资讯，而不看股市涨跌信息的巴菲特，却是全世界独一无二的股神。 看地产数据最频繁的人，通常是没买房的人，搞不清真正需要关心些什么，除了日日夜夜盼着房价下跌之外，就是找各种数据来看。例如，上个月二手房成交量和平均成交价，价格与去年同期的对比，各类房产平均挂牌时间的变化等等。其实，房地产的交易数据，一点儿用处都没有，和股票的K线一样，是历史交易数据，上个月的数据说明不了这个月或明天要发生什么。一直特别关心房地产数据的，是一套房子都没有的人；偶尔关心房地产数据的，是最近要卖房或买房的人；几乎不关心房地产数据的，是成熟的房地产投资者。 引用一下《中产阶级如何保护自己的财富》一书“房产投资行业的禁忌”章节的一句话来说就是“账算得越细，钱输得越多”。用冯仑在《岁月凶猛》一书中的说法就是：整天对房地产市场的冬天忧心忡忡的人，最后都死在了冬天里。 房地产数据，有用的很少，我把自己常看的数据告诉大家。房产投资回报率，不用总是斤斤计较，有个大数即可，把我经常参考的，比较粗放的几个指标也介绍给大家。记住，如果数据和公式真的很重要，这个世界的首富应该是位数学家，而事实并非如此。人类能算出火箭的运行轨迹，并把卫星成功地送入指定地点，但没有人能算出来下周一道琼斯工业指数收盘时的价格。什么原因呢？奥派经济学认为，经济活动中，只有人的行动才能做出经济决策，每个人，每分每秒都在做着决策，请问数学家，该如何计算股市中所有人的行为结果呢？牛顿曾在南海泡沫时输掉了衬衫，事后他说：我能算得出天体运行，但我算不出人性的贪婪欲望。投资，乐趣就在于，人性的不可知，无法算，否则数学成绩好的同学都发财了。 01 加拿大房地产投资者需要关心的数据 我一点儿都不关心房地产交易数据，是因为经济学的200多年研究中，从来没有发现需求量的决定因素是什么，因此也没法预测需求量，上个月的房地产交易数字，是已经看到的需求量，不代表这个月也是这么大的需求量。换句话说，市场上一定有需求也有供给，但就是不知道具体的需求量，原因上面已经说了，只有人的行动能做出经济决策，每个人、每个家庭什么时候决定买房，买多少钱的房子，买哪里的房子，谁都预测不到，因此，交易数据是毫无用处的数据。香港2013年，有一个新楼盘发售，超额认购50倍，100个单元，500人申购，突然，政府宣布了推出非居民买家税，结果呢？最终卖出了50套，恐惧吓跑了450人。需求量这个东西，建立在人性上，贪婪还是恐惧，瞬间发生变化，因此看着K线预测需求量，完全不靠谱， 每四年，加拿大进行一次人口普查，最近的一次是2016年的人口普查，数据及分析陆续在2018年底之前已经公布。 房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口数据的变化，关系到加拿大房地产市场的发展。 2016年人口普查，加拿大有3520万人口，家庭数量1410万户，即，每户2.5人，全国950万户家庭有自己的自住房房，占家庭总数的67.8%，多伦多房屋自有率66.5%。大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%。 2011年到2016年，加拿大人口增长5%，在大都会中，多伦多的人口增长最快，增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后，一直是加拿大第一大城市，而且人口增速在加快。根据上面的数据，加拿大的多伦多是房地产投资的首选之地。 中期看土地，土地供应量如果缺乏弹性，说明房价会持续上涨。供应量，一是看新房的投入使用数量，二是看租房市场的空置率。每年，我会对比一下新房和二手房的成交数据。 二手房的交易量只是存量房屋的易主数据。新房的销售数量，反应的才是房屋供给量。 如果供应量小于人口增加，房屋会供小于求，推高房价。另外，新房就是期房，即，期货；二手房是现房，成交价是现价。如果期货价格比现货价格高很多，可以说明未来房价的走势是上涨。 从数据上看，大多地区新房的增量没有跟上人口的增加。房产数量的供应情况，从租房市场的空置率也能反映出来：大多地区房屋空置率从正常的4%已经下降到了1-2%，而且过去5年都是如此，空置率已经降无可降。低空置率导致了租金加快上涨，2018年部分地区租金年涨幅达到了10%。 短期看利率。我个人对利率的看法是：央行调整短期隔夜利率的能力比较强，也容易，但对于长期债券收益率，控制起来难度非常大，尤其是采用了QE之后，再想加息就特别难，例如，日本是在2001年最先使用QE的，18年来一直试图加息，但每次都失败。美国2009年使用QE来降低长期利率，如今加息遇到了巨大的阻力。如果未来3-5年仍然处于低利率，那么借贷才是积累财富的途径。 02 被误解的流动性和现金流 房地产投资，经常被诟病的两个问题是：1）流动性差；2）没有现金流。 先说说流动性问题，如果你的支票账户里长期保持着5万元存款，同时持有300万房地产，你觉得流动性差吗？要不要一定持有300万的股票或债券才算流动性充足呢？流动性，足够即可。 现金流的问题就更有意思，不知道哪来的理论，认为投资房地产一定要有正的现金流。投资股票的时候考虑现金流问题吗？一只很好的成长股，分红很少但价值增长很快，也是值得投资的。“现在房价太贵了，买多伦多市中心的投资房，没有现金流，去卫星城去买房吧。”这是TOTALLY 错误的思想。负现金流=首付的分期付款。 同一处房产，如果20%首付，负现金流，每月要倒贴300元；如果首付30%，每月收支平衡，很显然，每月倒贴的300元就是首付款30%和20%之间的差额所导致的追加首付款造成的。如果存在负现金流，银行还能批给你贷款，说明你已经极大地运用的银行的杠杆。“XX市的房地产非常适合投资，因为有正现金流。”这是纯粹的误导。地产投资的本质是：利用杠杆持有房产，不断加按贷款，从每一块砖里提取资本，购买更多房产，再提炼，再购买的一个过程，与租金是不是有正现金流没有一毛钱关系。 投资的目的是获取财富，没有谁是靠租金，靠正现金流积累财富的。租金收入再加上能力范围内的首付追加，能够持有房产即可。过度追求正现金流就是把方向搞错了，是大问题。塞缪尔巴特勒有句名言：“母鸡仅仅是一个鸡蛋制造另一个鸡蛋的方式”。我们要的是鸡蛋，如果你抱了一只公鸡回来，能下出蛋呢？正现金流不仅不是必须的，对很多家庭还是负担：所得税的税率有可能因为地产投资收入而被抬高。 民用物业，在评估房产市场价的时候，参照的是周边近期售出的房产价格。对于民用物业的投资者来说，提高租金并不能提高房屋的市场价，保护好社区环境才是提高房价的正确方式。 商用物业，评估房产市场价的时候，参照的是该物业的租金水平和空值率，通过提高租金并降低空置率，就可以提高房价。 “现金的现金回报率” =年现金收入首付款。经常被用于商业地产的投资回报计算。年租金现金收入10万，首付款100万，现金的现金回报率是10%。在商业地产投资中，这个指标在10%到20%之间，越高越好。在加拿大，因公司的所得税税率低于个人税率，因此商业地产投资，追求现金的现金回报率是合理的。 03 可供借鉴的地产投资回报率 我最常用的一个计算投资回报率的指标是“毛租金乘数”，即，房价与毛租金的比例，毛租金乘数越小越好。 例如，A房产，50万的房价，月租金2500，毛租金乘数200； B房产，70万的房价，月租金也是2500，毛租金乘数280 A房产的投资回报高于B房产。 在多伦多，公寓/CONDO的毛租金乘数在200-300之间。独立屋的毛租金乘数在400-700 之间。很多人也把这个指标是作为丈量泡沫大小的依据，乘数越大，泡沫越大。如果只看这个指标，你会发现，偏远地区的房产非常适合投资，但偏远地区空置率高，房价上涨速度慢，因此这个指标只能用于类似社区、同一类房产，不同的两个房产的比较。 “资本化率”，不考虑贷款因素，单纯看房产的盈利能力，即，营业收入与房屋售价的比率，是假设全款购入房产，资金产生的回报率。 对于民用住宅来说，资本化率低，说明售价高，房产地理位置处于房价上升，中产阶级和高收入人群的地区，投资风险小。 资本化率高，说明售价低，房产地理位置处于房价下降，贫困和低收入人群的地区，投资风险大。 资本化率可以变形，即，加入贷款因素，用于判断房产的卖出时点。我们都知道，当利率上升到一定程度时，持有投资物业会亏损，而这个临界点是通过变形后的资本化率计算的。如果年租金12万，支出7万，营运净收入就是5万，如果房产市值71.5万，资本化率就是7%，当利率高于7%时，就出现了利率高于资本化率的“负杠杆效应”，这是强烈的房产卖出信号。 “投资回报率”,return on investment ROI,即，收入减成本除以成本的比率。这是实实在在量化投资效果，用于地产投资和其他投资做比较的指标。 以投资公寓/condo为例，如果是负现金流，成本就是首付加上每月追加的首付款，收入就是毛租金减掉各种费用后的净收入。 举两个例子，A房产，年租金收入12640，保险费137，利息支出4542，大楼管理费2101，维修费900，地税1937，净收入1994，首付4万，年租金投资回报4.98%。 B 房产，年租金收入18000，保险费130，利息6333，管理费3096，地税1644，净租金收入11203，首付款71000，年租金投资回报率16%。 地产投资者，可以看一下每年报税时填报的T766表“Statement of real estate…

11月销售房地产活动仍然强劲 卡尔加里市场销量连续第六个月同比增长。 过去几个月来的销售增长是过去五年中最强劲的，但交易活动还不足以抵消春天以来的下滑。年初至今的销售额仍比去年下降了百分之三以上。 新房上市继续放缓，减少了市场库存。从年初至今，新上市的数量减少了近10％，处于2001年以来的最低水平。这减少了影响市场近五年的供过于求。 CREB®首席经济学家（Ann-Marie Lurie）说：“考虑到我们城市的失业和失业率，今年下半年的销售增长令人惊讶。” “但是，必须指出的是，转向更平衡的状况的主要原因是供应减少。” 住房市场的紧缩状况导致近期基准价格上涨。截至11月，基准价格为423,600加元。这比去年的水平高出近2％。 但是，价格变动范围不同。由于需求量大，每种产品类型的可负担房屋的供应量都不多。这很可能导致市场低端市场与高端市场的变化趋势不同。 住房市场概况 独立屋 11月每个地区的销售活动均有所改善，全市同比增长26％。过去六个月以来销售的弥补了今年初以来的部分回落，因为年初至今的销售仅比去年下降了2％。 与其他行业一样，由于新上市房源的急剧下降，独立市场的库存也有所减少。在过去的三个月中，这使得这个月份数低于三个月。市场状况趋紧正在支撑价格上涨。截至11月，独立基准价格比去年提高了近3％，总计49.2万加元。但是，由于市中心的房价继续比去年下降了百分之一，因此并不是所有地区的房价都有所提高。 此产品类型的活动确实会因地点和价格范围而有很大差异。新上市房源相对于销售的回落导致价格在500,000加元以下房屋的库存大幅减少。较高的价格范围也使存货有所下降，但下降的幅度没有那么大。实际上，市场展现出价格低于500,000加元的房屋的卖方市场状况，同时也展现出价格高于70万加元的房屋的买方市场状态。 半独立屋 新房源的上市速度减慢，导致销售同比增长，导致库存减少和这三个月的供应量。尽管半独立市场的并不像独立屋市场那样紧，但供应相对于需求的减少将支撑基准价格的每月进一步上涨。 截至11月，基准价格为395,100加元，比去年高出百分之一。市场情况是因地点而异，因为东南地区的价格涨幅最高，而市中心的价格仍略低于去年的水平。 根据价格范围，该市场内也存在显着差异。价格低于40万加元的产品的供应这个月份大大减少。这种下降可能导致整个城市各地区的价格趋势有所不同。 Townhouse Townhouse在11月份同比增长继续保持，足以使年初至今的销售额保持与去年相似的水平。与其他物业相反的趋势是，与去年相比，新上市数量增加，缓解了库存水平的一些下行压力。供应月份保持在四个月以上，高于独立和半独立屋的水平，但与去年11月记录的近六个月相比有了显着改善。 Townhouse价格也显示出稳定的迹象，因为11月份的价格仍与去年的水平相当。尽管今年以来每月都有一些涨幅，但价格仍比去年低近2％，除市中心，西部和东部外，所有地区的房价都在下跌。 公寓公寓 在经历了七个月的同比下降之后，公寓的销售量比去年有所增长。但是，去年11月是公寓销售异常疲软的月份。年初至今的公寓销售总计2,209套，比去年下降了13％，比长期平均水平低了近30％。 法院拍卖房 [optima_express_gallery_slider id=”1658799″ rows=”2″ nav=”top” style=”grid” columns=”3″ effect=”slide” auto=”true” interval=”30″ sortBy=”ds” maxResults=”250″]

在加拿大建新房（一） 选开发商（Builder)在加拿大有两种建房方式，一种是买老城区很 旧的房子，找承建商拆建，这种建房需要了解你购买的房子的土地的用途，因为不是每一块土地都可以让你随心所欲地建自己想要的房子。例如有些地区的地只能建 独立房，不能如你所愿拆掉一间重建两间，住一间租一间。第二种方式是从开发商手里买正在开发的地，请他们按你看好指定的样板房帮你设计和承建，价格会根据 你所选地的大小，房子的尺寸和内部的用料各不相同。一般如果按照样板房设计和用料，比完全选你自己喜欢的结构、材料和颜色要相对便宜一点。而且这些发展商 建了那么多年的房子，设计师和建筑师都是非常有经验的人，我们的眼光未必会比他们好，有时你自以为自己选的布局、材料和颜色很好看，可是建出来的效果未必 那么理想，所以我们一般会参照发展商的样板房去建。在建房的过程中发现不满意的地方还可以更改，不过更改也会相应增加费用，所以有时如果你看中发展商的某 个样板房，不妨问问他们有没有这样正在建的房子，英文叫SPEC HOME，这种建设中的房子如果你中途不做任何修改，价格比没有建之前或者建好之后的售价都会稍微低一点。买地建房需要注意的是一定要找规模大和信誉好的 大公司，不要只比较房价，有些毫无名气的发展商虽然建出来的房子稍微便宜一点，但质量也低劣一些，我朋友家就出现过刚建的新房子地下室渗水的问题。虽然新 房有新房保证，但你也不想几年之内不断有人上门来给你免费维修，这会让你很烦。 选地 (Lot)建新房前要先选地，根据你要建的房子大小，地的规格也不同。你可以选大块的地建小房子，只是有些浪费，而且地大地税也相应多，最好根据你想建的房子的尺寸 来选地的大小。一般建1800平方英呎的独立两层屋至少要28以上的地，如果建2000尺以上的房子，就要选30以上的地了。选地时要尽量避免选转角位 (corner location)、面对大街或背靠马路、及门前有消防栓、高压线和电箱等，因为将来卖房子时多少会有些影响。有些对着公园和湖的地会稍微贵几万，靠森林 峡谷或高尔夫球场的地价会更高，如果你只是想建普通价格的房子，建议不要选这样的地，因为地价会将你的普通房子的房价提升到买主觉得不值得的价位，将来难 脱手。你要选这样的地最好花再多点钱建个能称得上豪宅的房子，这样升值空间会大很多。如果你想建地下室能走出去 (Walk Out Basement) 的房子，就一定要选带有斜坡的地，只有这样的地才能起这种房子，这种带斜坡的地很多会背对着湖。 看样板房 (Show Home)虽然有些宣传资料做得很漂亮，还是建议多看他们做好的样板房，当然我们也知道所谓的样板房通常都是用最好的材料加最好的工艺做出来的，所以多数你看的样板 房都是只取它的结构和款式，材料未必一致，除非你指定要跟样板房一模一样，那价格肯定就不同了。一般承建商报给你的价格都是最基本的价格，即一样的布局加 普通材料的房屋价格，如果你希望跟样板房相似或一样，就要进行升级(upgrade)，即用更好的材料，你升级的项目越多，价格就越贵。也有些人不愿意等 待，也担心房子建好后货不对板，因此宁愿花贵点的价钱买样板房。当一个区的房子全部建完后，承建商会卖掉所在区域的样板房。样板房的用料相对讲究，升级的 项目比较多，所以比同样的房子价格贵些，但并不表示你花多点钱买了样板房搬进去就能住出当初你去看样板房的品味，因为样板房里面的家具和装饰品都是开发商 租来的，他们交房给你的时候，这些东西全部都搬走了，留给你的是个空房子，你把自己普通的家具搬进去之后，自然就不是当年的模样，要有这个心理准备。 还价及谈条件（Negotiation)跟买二手房比，建新房的还价空间不大，尤其是那些地段好、很抢手的房子，承建商几乎都是一口价，但也不是绝对的。有时候多讲讲，或许可以送几件免费电器。 买二手房一般附送电器，建新房因开发商而异，有些刚开发的新区，承建商为了推销会附送一些电器，有些承建商还让客户自己选是要电器还是从房价中减2400 元，一般我会选拿钱自己买电器，因为他们提供的未必是我喜欢的。 房产经纪 (Realtor)买二手房一般人都喜欢找房产经纪做代理，建新房是否需要找房产经纪呢？我个人观点还是找个有经验的房产经纪会比较好。一来前面提到新房子没什么还价空间， 基本上是有没有经纪他们都卖给你那个价，而经纪不收买方任何费用，所以对买方来说没什么不好。一般建新房子的业主都是有个stepping house要卖，让经纪同时帮你买卖，卖房时你多少是会有些经纪佣金的折扣，这样自然也帮你省了些费用。就算你没有房子要卖，你的经纪只是从承建商那里提 取经纪费用（比买二手房少很多），你也没有什么损失，但在你整个看地、看房型、建房、验房过程中，一个有经验的房产经纪会为你提供很多专业建议，如果你的 英文不是很自信，那经纪的作用就更加明显了。  文章摘自网络 卡尔加里 房地产 经纪 赵晖 403 3995168