Month: November 2020

贷款到期，续约的4种方式（转载） 每到贷款续约的期限，还款人都会收到贷款银行的通知，要求进行Renew(续约)。由于2017-2019年利率不停上涨，不少人纷纷表示利率比上一个term（贷款期）要涨了不少。 同时，也有贷款人想把房子Refinance（重新贷款），套现出来进行投资。 一般来说, 续约要考虑以下几点: 1）对原贷款机构的产品和服务是否满意;2）目前的家庭财务状况是否允许提高月供款, 从而加速还款;3）是否需要改变付款频率amortization或者在贷款到期时大比例提前还款; 4) 是否打算重组家庭债务增加按揭, 用于偿还信用卡负债、房屋装修或其他家庭开支; 5) 是否需要申请房屋净值信用额度, 以备不时之需或投资。 那么，在现有贷款合同结束之前，你知道该怎么选择吗？ 续贷 renew 2018年1月的加拿大出台新规，所有贷款买房的人都要通过所谓的 “压力测试”; 想买房的人很头疼，但是几年前买了房的人也高兴不起来了，如果你是需要续签（renew）贷款的话，也有可能需要通过压力测试才能贷款。 续约的具体内容包括: 利率 (Interest Rate), 贷款期 (Amortization), 有效期 (Term), 还款频率 (payment frequency)。 续约时贷款人的工作情况、家庭状况、收入水平和生活规划都可能发生了变化。所以贷款续约是一个贷款人重新审视自己贷款需要的契机, 在现有的基准利率下为自己争取一个好的优惠利率或者贷款; 当然原借款银行也有重新选择的机会, 金融机构需要在贷款到期至少21天前有效通知借款人续约具体内容或不再续约的决定。 通常在贷款到期前六个月时，贷款人会收到银行关于续贷的通知。如果同意通知上给出的利率和期限，那么续贷非常简单，很多大银行都可以在网上直接操作，点点按钮，续贷就完成了。通常你的贷款文件都不大会改变，改变的只是期限和利率; 这个对于贷款人来说是最容易操作的选择。 要注意, 没有银行会直接把最好的条件双手奉上, 续约通知上的条件通常是贷款人无须努力也能获得的贷款条件, 所以一定要与银行确认能不能拿到能低的利率和其他优惠条件, 毕竟省钱和挣钱一样重要。 另外需要注意, 有些银行允许贷款到期前90天以内“提前续约”(early renewal), 如果恰好此时有很好的折扣利率, 借款人可以提前终止原合同, 到期前90天之内就可以执行下一期利率了。 转贷 switch 在贷款合同到期前，通常贷款人有选择在其他贷款机构借贷的自由; 这段时间可以充分利用，咨询其他银行是否有更好的利率和条件。如果以当时的收入可以顺利在其他银行贷到款的话，当然可以选择利率更低、条件更好的银行进行转贷。很多小银行批下来的贷款，到了第二年的时候都会回来看看能不能转去大银行，拿到好一点的利率，减轻自己的负担。 而针对小银行转去大银行的客户，主要是看三点：一，收入是否有增加；二，房价是否有上涨；三，信用是否有好转。 由于大部分在小银行里批下来的客户，都是由于收入不够才去的小银行; 同时，大部分申请小银行的申请人，购房时都是低于35%的首付，如果房价上涨的空间，可以盖过首付不足的空间，转去大银行的机会将会增多。再有是由于信用的问题才去的小银行，那么经过一年的信用积累，如果信用分数增高，也对客户转去大银行有帮助。 再按揭…

加拿大并没有规定住宅必须要购买保险，但是提供按揭服务的银行会要求客户为房屋购买保险，并在房屋交接之前提供保险证明。购买房屋保险不仅可以满足银行贷款的要求，也可以有效降低房主因意外造成的损失。但是如果房屋存在一些保险公司认为风险较高的状况的话，房屋的保费就会上涨不少！下面我们就来看验房中经常能够看到的一些问题； 电力系统： 电路系统是多少安培？ 验房中主要看到的是100安培的电路，除此之外还有30安培、60安培和200安培。200安培主要出现在面积比较大的房屋中，而大多数房屋是100安培，个别房屋是30安培或60安培。除了公寓外，30安培和60安培已不能满足大多数电器的需要,会被保险公司认为不够安全，通常会要求在一定时间内升级到100安培或更高。 配电盘 如果想知道自己房屋的电路是多少安培，可以打开配电盘（Service Box），一般在地下室，看Main Disconnect按钮上的标注，如下图所示。 电路保险是什么类型？ 电路保险主要有空气开关和保险丝两种，验房中看到的主要类型是空气开关，也有个别老房子是保险丝。与空气开关相比较，保险丝被认为具有较高的火灾风险，虽不会被要求强行更换，但还是可能会影响保费。 想知道自己家的电路保险是什么类型，还是打开配电盘，对照下图看看就知道了。 空气开关 保险丝 电线是什么材料？ 验房中比较常见的电线类别有铜线、铝线和Knob and tube。因为相较于铜线，铝线易氧化，更容易发热，发生火灾，使用铝线发生火灾的概率是铜线的55倍。据统计，加拿大有45万户房屋使用了铝线。保险公司对于除了公寓以外的房屋使用铝线比较敏感，认为火灾风险较高，会因此调高保费。 铝线主要使用于20世纪60年代中期至70年代末，辨识的简易方法还是打开配电盘，观察电线和保险开关连接处，如果看到黄色的金属丝即为铜线，如果是白色的金属丝基本可以断定是铝线。 铝线 Knob and tube是一种比较老式的电线，在加拿大主要用于20世纪50年代以前。因线路老化，易发生问题，尤其是火灾隐患高，保险公司对这种电路比较紧张，保费自然也就高。 Knob and tube 对于铝线和knob & tube 电线，不同保险公司政策各不相同：或会无条件接受，或会派专业人员进行检查确保安全后予以受理，或者要求更换线路、配件，或整个配电系统，又可能根本不予接受。 插座没有接地线较易引起火灾，也会影响保费。 插座有无接地线比较好辨识，如果插座是三孔的一般是接了地线，如果是二孔的则没有接地线。但是需要注意的是有些三孔插座是从二孔改造过来的，并没有接地线，要确定插座确实接有地线，需要用电笔进行测试。 三孔插座 二孔插座 电笔 水管系统： 如果家中的使用了PB管道或者上下水管道是镀锌钢管，又或下水管道是铸铁管道，都会影响到保费。 镀锌钢管主要使用于20世纪50年代以前， 镀锌钢管容易在水管表面和内壁生锈，具有一定的使用年限，易于被锈蚀、阻塞从而造成漏水损。 镀锌管道 铸铁管道的问题和镀锌钢管基本一样。 铸铁管道 在室内使用的PB(Polybutylene)供水管一般为灰色，主要在20世纪70年代以后使用，因技术还存在一定缺陷，具有较高的爆管、漏水风险，所以保费较高或者不被接受。 PB管道 取暖系统： 如果家中使用燃油Furnace、热水循环暖气系统或者燃木火炉，保费很可能会提高。 与燃气Furnace或电力Furnace相比较，燃油Furnace被认为具有较高的风险，而油罐特别是埋在地下的油罐可能造成环境污染，导致极高的清理费用，并有火灾隐患，保险公司对此相当紧张。 燃油暖炉 热水循环取暖系统因为使用年限已久，保险公司可能会拒绝保险申请或会提高到保险费用。（这不就是咱国内的暖气片么。。。） 燃木火炉可能导致火灾及一氧化碳中毒，因此保费也会提高。 大麻屋： 因为种植大麻需要的的高温高湿状态会对木结构的房屋产生严重损害，所以曾经非法种植大麻的房屋很难获得保险。需要说明的是虽然安省规定房主在交易是需要对大麻屋进行披露，但是者房主或不知情，或者是对大麻屋进行翻新装修。如果房屋进行了重新装修，验房师在验房时很难发现房屋是否是大麻屋，如果要确定房屋是否是大麻屋，建议聘用专业的空气质量检测机构进行测试。 在投保时，保险公司会提出一些非常专业而详细的问题，一般屋主难以全面了解和回答。如果屋主事先做过验房，就可以从验房报告或验房师那里得到答案。这也说明了购房前验房的必要性。（当然了，话又说回来了，抢offer的时候，大家基本都把验房条件取消了，或者就下offer前自己先花钱验房） 需要说明的是屋主没有必要主动告诉保险公司房屋做过验房。因为验房报告通常为了保护顾客利益而详细罗列所发现的问题，如果保险公司看到验房报告可能会对房主产生不利结果。如果保险公司要求提供验房报告并不是行业通例，屋主有权拒绝。

Possession交房过程中律师的工作流程是什么？（转载） 在加拿大买房小一千左右的律师费肯定跑不掉，有许多人会困惑，房屋的交接一定需要律师来做吗？答案是一定的！想要在加拿大买房没有律师是不能完成的。这笔律师费肯定是跑不掉了，但是今天我们就来说说，在交房过程中律师的那点事！ 审核买房的所有文件。律师需确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理，保护委托人的利益。虽然文件的文本差不多，律师只是按着流水账作业，但每一步骤必须由律师来完成。 查询所购房屋合法性。因为在加拿大买房时，你不得而知与你交易的人是否是房屋的真正所有人，但律师可以通过有关部门查询出与你签署房屋买卖合同的人究竟是不是合法的卖家；谁是房屋的真正合法所有者;如果还有未偿还的贷款，查询卖家的贷款金融机构和欠债金额。 帮双方理清账目和手续。售房交易牵涉到买卖双方的一些交割和费用调整，如水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等，以及双方与各种市政服务公司签订服务合同，这类问题大多会滞后于房屋的成交日。买卖双方的律师会在房屋成交前，为委托人做好相关的交接工作，计算出各种应由买卖双方支付的费用，然后从房款中扣除。 确保房屋交割的完整性。双方签署了买卖协议后，买家还有两次机会上门看房。买家可以充分利用这个机会，提前仔细查看房屋，并将发现的问题通过律师告知卖家，由卖家在交割房屋前予以修缮和保证所有设备能够正常使用。如果卖家来不及修缮，可由双方律师，就某处需要修缮的费用达成一致，并最后从应付房款中扣除。 确保房屋交割的安全性。到了交割日之前，律师会通知卖家共需要支付的费用。除了房款之外，还有买房的各种过户费用，土地转让税，调整费用，以及律师费。买方按照律师算出的结果，开出支票交给卖方律师，然后由双方的律师去分配，这些费用会分配给卖方、金融机构、政府、律师等。 在购房过程中，如若一切顺风顺水，那律师的作用会相对不明显，但是东西方文化存在差异，会导致购房过程中发生冲突，那么有一个靠谱的律师就会起到关键作用。 购房过程中将发生的常见问题如下： 客人在购房过程中对待下offer态度比较随意。比如有客人讲：“随便下个offer，谈谈价钱，试试看。”这种不严肃的态度，会为以后带来法律隐患。之所以叫法律隐患，是因为买家以为即使将来对方接受了这个offer，也可以随便找个理由撤出来。比如说银行贷款这些条件，有的人说最后拿这个当借口，说没办下银行贷款。但是有的时候，如果卖家要严肃认真起来，他会问你你去哪个银行贷款，然后他就去那个银行去查，那最后发现你没有在那个银行做过贷款，那可能最后就可能导致你摊上法律问题，也可能卖家会到法院去告你。所以，offer真的不是随便下的。 在下了定金之后房子不想要了，定金怎么处理？买房子的定金交过来以后如果不想要了，定金是非常难拿回来的。在正常情况下，定金一旦进了信托账户，要拿出来就需要双方签字同意。哪一个卖方会情愿地把定金退还？所以这种情况下就非常可能产生官司，希望买方交付定金的时候三思而行。这种情况比较容易在买房后房价跌了的时候发生。当买家认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价已经大于支付的定金时，就会改变主意。有可能买家会想宁可定金不要了，反正房价已经跌了。事实上完全不是那么回事，卖家是完全有理由告买家，并且可以在买家身上拿回卖家的经纪损失。所以，这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。 当买家付了定金之后，发现一些不满意的地方，或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有说明，比如说明明知道这个房子种过大麻，或还有些其他不好的事情但隐瞒了。买家在成交之后，是可以通过相应的法律手段来维护自己的正当权益。在这里提醒买家，最好在成交之前，能尽到责任就尽量尽到责任，最好去市政府查一下，这个房子有没有大麻的记录，有没有什么不良的行为，有没有其他违法的事情，或者任何法律产权方面的文件，这些都要看仔细了。比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺，那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的，这些地是要排除在外的，这都需要买家看仔细，以免在成交之后，再需要通过其他的一些法律手段来保护买家的个人权益。 如何挑选专业律师 买房都必须聘请律师，因为有一位专业人士帮助，买卖双方都可以更好地保护个人权益。那么如何寻找一名专业的律师呢？可以试试以下的方法： 基本上，专业的地产经纪会根据房屋的情况，推荐给您一个专业的律师。 当然，也可以尝试一下的方法。 当地中文报纸房地产专栏。一些律师会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。 亲戚朋友介绍。向买过房子的亲戚朋友打听，听听身边人的切身体会。他们用过的律师水平可高，人品可好。 专业网站推荐提供的律师。还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产律师都是值得信赖的，为有意在海外置业的买家提供个人化服务。

买公寓的5个注意事项（转载） Condo已然是现在很多年轻人甚至是家庭的首要购房之选，但是对大多数人尤其是新移民来说，对有关Condo的知道还不甚了解。本文便对Condo的相关内容进行讲解。以下着重介绍共管公寓(Condominium)相关的一些规则及注意事项。 1、共管公寓市场概述 共管公寓同时包括有Freehold和Leasehold两种，在安省有40年的历史。 简单地说，两者的区别在于Freehold的Condo没有管理费，而Leasehold的公寓需要每月缴纳管理费。Freehold的Condo多半以Townhouse的形式出现，业主需要自己打理房前屋后的事务。而Leasehold，则有多种形式。这里主要就Leasehold的Condo予以简述。 住在Condo里面的人，享受着很多的方便，比如自己无需扫雪剪草，无需清扫外墙玻璃，有的Condo还包水电，包Cable，住户除地税之外几乎不用额外支付其他费用，还可以享受游泳池，健身房，娱乐室，保安，停车，垃圾清运等多项免费设施。比起住在独立屋的人来说，少了很多的关于房屋本身维护的烦恼。 2、Condo业主的责任 但Condo的业主也有一些责任。比如，按期缴纳管理费，遵守公寓管理规定，负担公共区域的维修费用，参与公寓居民委员会的投票等。这好比是大家都生活在一个大家庭，每个成员享受着大家庭的温暖，但也必须遵守规则，共同承担责任。 3、Condo买卖的一些注意事项 Condo的外墙，结构等都是共管物业，业主无需自己打理，有什么问题可以找管理公司处理。这是否意味着买卖双方可以忽视房屋的缺陷呢?不是的。因为有些问题虽然由Condo共同负担，但处理结果未必如你所愿。还有的问题，未必真的有Condo负担。 所以，买家还是需要进行验房，查明一些现存的问题，了解维修的费用以及维修责任，因为每个Condo的规定各不相同。 此外，要让律师来解读Condo大楼报告，并认真了解一些细则，比如，维修基金有多少以及是否够用?是否可以停放商业车辆?是否可以晾晒衣服?是否可以安防卫星电视接收器?是否有访客停车位?是否有访客客房及如何收费?设施的使用费用有哪些?等等。最好请律师逐条解读(不是每个律师都会逐条解读的，需要主动要求)，以便谨慎判断，因为一般来说，认可Condo报告将是买家的最后一道保护防线。一旦Condo大楼报告被买家认可，买卖协议就算确立了。 4、购买Condo时的贷款申请问题 有的买家虽然在看房之前就到银行去做了贷款预批申请，但在下Offer购买Condo后，银行却不一定批准其贷款申请，或批准额度未必如意。为什么呢?原因就是需要缴纳管理费。银行在预批贷款时，可能没有仔细询问物业的性质。 而购买Condo时，由于要缴纳管理费，银行在计算买家的承受能力时，需要将管理费考虑在内。这无形中减少了买家的贷款总额。所以，在购买Condo之前，要计算好贷款额度，计算的时候要计算管理费。 5、Condo住户应该注意的几个问题 由于是共管物业，所有大家都同时享用着Condo的方便。但正是因为是共管物业，也需要大家遵守共同的规章，随时提醒自己，旁边还住着其他人。 大部分的Condo允许住户豢养宠物(对于宠物的定义，请查询相关规定，宠物一般有个头大小规定)，但住户必须处理好宠物的“善后”，保证大家有一个安全，干净，和谐的居住环境。同时，如果你的Condo是用来出租的，虽然你可以要求租客不养宠物，但如果租客在入住后才开始养宠物，而Condo的规定里又没有这一限制，那么，你是不能要求租客放弃宠物或解除租赁合约的。 提醒你的访客注意安全，也照顾一下其他访客的安全。为什么呢?因为Condo是一个经济实体，而且是负有无限责任的。一旦某个房客在Condo内受伤，他或她就可以起诉Condo获得赔偿。而赔偿金额实际上是由所有业主承担的。 管理费年年长，虽然理由充足，但你应该积极参与Condo的会议，了解管理费的去向，也了解管理费增长的理由，同时，还可以提出自己的见解，以遏制管理层滥用权力，维护大家的共同利益。

买房除了房款，需要考虑的12其他费用是什么？ 第一次在加拿大买房子的小伙伴很可能会犯这个错误，在考虑自己买不买得起房子的时候只看了“房价”，然而当真正成为屋主之后，才发觉在加国买房除了房贷首付和月供以外，还有很多杂七杂八的不可避免的费用，加起来的总数可能会吓你一跳。 据知名房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示，屋主除了要还房贷以外，每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用，包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外，每月支出要超出$780。 下面是一份关于加国买房费用的功课，升级做屋主都需要准备交什么费用？要交多少钱？事先了解这些买房注意事项，可以让自己不会事后后悔。 在加国买房都有哪些费用？ 由于大多数在加国的小伙伴们是以向银行贷款的方式购买房子，所以下面的情况主要是以房贷买房为例 1.定金 Money Deposit当看中了房子以后，买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意，而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候，这笔款项就要马上存入卖家经纪公司的trust账户由第三方托管。多伦多通常是按房价的5%算，要用certified cheque 或者money order的形式。 如果一切顺利，这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里；而如果交易最终取消，则会按合同条款来分配，买家不一定能收回款项。 所以作为买家，offer里一定要写清楚“conditional”条款，比如如果验屋不满意、房贷批不下来等等情况下都可以全数拿回定金，尽量保证自己的利益。（虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter，但要知道，预审批准了不等于最终贷款一定能批下来。） 2.房屋检查费 Home Inspections 当买卖双方讲好价钱，在最终决定买之前，买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验，检查房子有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份房屋检验报告，但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦，很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。这个费用大概在300-500不等。 3.过户费 Closing Costs 当你验好房子、双方讲好价钱、你终于决定要买下这个房子、贷款也成功审批下来的时候，就要考虑过户费，主要包括：土地转让税，律师费，产权保险费 （有时候律师费里包含）、贷款手续费、和房屋保险…等等一系列统称为“Closing Costs”的过户结算费用。 4.房贷首付 Down Payment Down payment 就是“首付”。首付给得多，需要借贷的款额就少，日后供房的压力就少；首付给得少，日后每个月月供就高，这是很简单的道理大家都懂。 银行贷款很看重Loan-To-Value Ratio（ 简称LTV Ratio，贷款价值比），通常在加国买房首付20%是一个临界点。如果首付不足20%（LTV比高于80%），贷款的利息也会高一些，即使只增加0.25%，对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说，就是一笔不少的利息了。 首付给得少也可能会增加closing costs，因为其中的Loan Origination Fee（贷款手续费）通常是跟贷款额成正比的。 首付不足20%，买家通常还要被强制购买CHMC Mortgage Insurance（房贷保险） 5.房贷保险 Mortgage Insurance 之前提到，如果首付不足20%就会被强制购买CHMC房贷保险，这种保险的唯一受益人只有银行，万一欠债的人有什么原因还不上款，银行会有保障。千万不要以为买了房贷保险，万一有什么意外，保险公司就会帮你还清所有房贷，所以你的家人也能有个房子做保障blah blah… 并不是的！你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”，房贷保险不是一回事。房贷保险是为了保护你的贷款方银行的！ 6.地产税 Property Taxes地产税是地方政府的重要收入来源，也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦，曾经就有新闻报道有人欠了地产税，结果房子被政府没收拍卖还债了。 不同地区的地产税有高低区别，差别还挺大的。买房时记得查查往年地产税多少，自己有个心理准备。 地产税通常可以作为itemized…