Author: IT-zhaohome

先买后卖 优点 能够在充足的时间内选房子, 没有时间压力 能够谈到自己满意的价格, 没有价格压力 有充分时间挑选, 直到看到自己喜爱的房子, 没有选房压力 根据买房的CLOSING DATE(交接日) 来选择卖房的交接日, 容易控制 缺点  如果自己拥有的房子没有在规定的时间(一般为买的房子交接日前)内卖出, 从而同时拥有两套房子, 存在财政压力. 如果同时拥有两套房子, 贷款机构一般不愿过多放贷, 存在贷款压力. 先卖后买 优点 没有同时供两套房子的财政压力 没有BRIDGE LOAN的贷款压力 缺点 可能没有足够时间选房子,有时间压力 由于时间紧迫, 房源不足, 可能会有选房压力, 买到的不是自己合心意的房子 看到满意的房子, 有可能谈不到自己满意的价格, 有价格压力 一般买房时的ClOSING DATE (交接日)是由卖方来控制. 如果在规定的时间(一般为卖的房子交接日前)没有买到房子, 可能要先去租房, 对有老人及孩子的家庭是极其不方便的

对于卖房者一件最困难的事便是把自己的房屋开放给陌生人。为了尽量减少对您的影响，我们将讨论适当的开放时间。（比如：您家有小孩子，必须在晚上8点睡觉，我们将指示其他经纪人不要在7：30以后开放您的家）这就是说，进入您的房子是非常重要的。很多买家的日程安排都很繁忙，他们希望在他们最方便的时候去看您的房子，所以如果您有很多孩子或者宠物的话，而且您发现在这种强烈的干扰下， 您很难把房屋保持在最好的展示状态，那么您可能要考虑选择一个度假或者在这段日期里搬到朋友家暂住。显然，我们会尽量限制这段销售期，使您尽可能的轻松度过这段日子。我们会做的另一种方法是，在您的房屋开放给公众之前，我们将提供其他经纪人一次预览的机会，这些经纪人就会首先对您的房子进行审核，当他们跟自己的客户联系时就会有充分的准备。在这个销售期间，您的房屋要时刻准备展示给购房者，同时也要保持清洁和易用，这样就会给购房者不一样的触动。 打开所有的灯具,白天也是如此，还要打开所有的窗帘和百叶窗。 关掉电视，同时也可以播放一些古典或者轻松的音乐。 如果可以的话，在展示期间请朋友帮忙照看您的宠物，因为有些人可能会过敏，也有些人是害怕宠物。 您家也许长时间存在很重的烟味，宠物的味道，或者食物的味道，当别人进入您的房间时，就会感觉很差。味道是非常重要的，您应该对容易产生味道的东西仔细清理，不能只是喷洒清理。 保持您家的玻璃和镜子闪亮。 摆上鲜花装饰，布置好洗手间，确认沙发坐垫是否被展平。 如果可以的话，请离开！因为当房主在场时有些购房者会感觉不舒服。当购房者急于离开时，他们就会错过询问一些重要的信息。购房者希望在一个自由的状态下进行交流，他们不喜欢在房主面前讨论，有哪些地方他们不喜欢，有哪些地方他们想做改变，甚至有哪些地方他们很喜欢 。如果您必须留在屋内，那么请尽量停留在房子的其他地方，不要有任何交流，买房者的经纪人了解买主在寻找什么，他或者她会介绍房子的特征和回答买主的问题。

我总是鼓励我的客户与买了他们的房子的家庭保持良好的关系。虽然在法律上买家有义务完成交易，但是与他们保持良好的关系是一件好事 – 善有善报，恶有恶报！这就意味着，当买家要求获得访问的时候，尽量地灵活反应；当购买者想要购买那些不包括在条约里的家具和装饰时，乐意考虑他们的要求；并能及时向我回报，然后我可以回应买家的要求。还记得当您买您现在的房子的时候，保险公司问了很多关于房子的问题 – 而你并不一定知道答案吗？那些信息（例如最近装修日期）必须是由卖家提供。现在，您是卖方，您可能会收到这些类型的请求。因此，请积极提供资料，帮助您的买家！ 您还可以做很多其他事情去帮助您的买家，让他们有一个美好的体验。最重要的是让您的房子维持一个干净的环境。一些代理商甚至会把这个要求列到条约里面，因为有时候当人们搬迁出来后，会把房子弄成乱七八糟！因此，请在买家搬进去之前，提前打扫干净您的房子。一些经常被忽视的领域有衣柜，后院，屋顶或地板下面（供电线或水管等通过的槽隙），车库，还有，冰箱！ 如您所知，搬家是压力很重的。想象一下，如果有人愿意向您提供他们的服务供应商列表，这将是多么的美好；那么当您需要服务的时候，您不必再花时间去寻找其他的资料！您可以留下一些姓名和您使用的服务的电话号码给您的买家，例如您的报警系统，汽车修理工，房子清洁，草坪/花园服务- 甚至您的兽医和当地的干洗服务。买家将会对您的善意感激不尽！ 实践说明，您的买家肯定会需要一些东西，如您的保修文件（您的屋顶，加热/冷却系统，电器等），五年之内一些由您或由承包商对物业服务的合同或收据，和额外的门，楼宇外建筑物，检索空间等的钥匙。还有，您的车库门开启器如果您有此服务；以及安全报警代码，如果您保存了警报系统并在您离开的时候开启。一般来说，这一切文件都会被留在厨房的柜台上。您也不会再需要它们了！

您可能会把您买房子的那一天记为决算日期，但对于销售来说，这有一点不同，所以让我重述要点！您应该已经在几天前和您的律师会面。如果你的律师还没有与您去取得联系（他们可能会变得很繁忙，尤其在流行搬家的6月和7月），请务必设立这次会议。在本次会议您将会结束抵押，签署法律文件，并为新的买家们向你的律师提供一组钥匙。 在真正的决算日，您将会在下午收到律师的通知以告知所有已经发生的事情。一旦钱和钥匙易手，该房产将会被正式关闭，而买家会注册业权。现在到您的新家！ 我们正处在平稳的交易业务，但这并不意味着不会有暂时性的小问题。如果您对任何问题感到忧虑，请与我取得联系。我的团队将与您保持定期联络，我们很乐意听到您事后的发展！在您的房产关闭后，我们会不时的保持联系，看是否有任何我们可以提供帮忙的地方。这是我们的方式去表示对我们一起工作时的谢意，以便让您愉快地转移到了您生活中的下一阶段。

有些时候，我的客户并不是因为要买新的房子才会出售他们旧的房产 – 他们出售房子是为了把他们的投资转为现金，而并不确定之后会发生的事情。例如，我曾经与一位年轻的，拥有市中心高级公寓的总裁合作，她计划与她的男朋友一起搬进他们所买的房子。我们列出了她的公寓公开发售，而公寓也很快就被售出；但当公寓在被售出的同时，她意识到，她的男朋友过去的信用问题将会对他们获得抵押贷款造成问题！因此，他们对一切都尚不确定。最后，经过我们与她的一番长谈，她觉得他们一起租公寓会是一个最好的安排。这样，他们便可以尝试一方面共同生活，而不需要承担拥有房子的主要责任，另一方面，她的男朋友会努力修复其信用度。 以上的例子，只是很多可能的理由中的其中一个，让您会决定在出售您的房产后租用房子。寻找您理想中的公寓并不会偶然发生。在您提交1年的租赁合同之前，以下有一些提示，能够为您浏览多伦多的租房市场提供帮助： 清楚滴了解您的价格范围：请记住把公用设施和停车费用也作为因素考虑（如适用） 地点：如果您打算在将来购买房子，那为何不在您考虑的区域附近先找到一所公寓，那么您便可以了解与认识当地的设施？租赁房子是一个理想的，低承诺的机会让您去了解一个邻近的社区。 寓类型：房子的大小规模很重要。您可能会在您的公寓居住超过您认为的时间，而且，搬家时一个很大的麻烦- 在您可以承担的范围内，尽可能地计划更多的空间，那么您便会有空余的地方为您以后财产的扩大作准备。 证和设施：您是觉得整套的还是现场的洗衣设施比较重要，或者您是否介意去外面的洗衣店？房子是否有建立安全功能，如安全巡逻或视频相机？您是否需要一个洗碗机，一个健身房或者游泳池，露台等便利设施？ 在签署租赁合约之前请仔细地检查公寓。无论您是在注意高层的楼宇或者是私人的公寓住宿院舍，请您记住，业主始终也是业主 – 好的和坏的无处不在。如果公寓需要的整修，请您清楚滴咨询业主是否承诺在您搬进来之前完成工作？如果业主不愿意进行维修，这并不是一个好的兆头；您不会希望在将来为了获得基本的维修和保养工作，而麻烦房东或者物业管理公司。另外，他们是否会提供优惠？请不要害怕也业主谈判关于房子升级和赠品的问题。他们有可能会拒绝您的请求，但他们也有可能会接受或者还价。最重要的是，不要让低价格欺骗 – 低价格一般都会有它的理由，而这个理由可能并不光彩。以下是一些你需要注意的事情： 建筑物：建筑物本身的内外维修状况如何？常见的区域是否保持清洁和良好的维修状态? 公寓：请留意公寓的普遍的外观和保养情况。地毯或者地板是否有磨损？内墙是否有裂缝，是否需要重新上漆？屋顶和墙壁上是否有污迹（漏水的迹象）？ 检查所有的电灯开关和插座，以保证它们正常运作。 门和窗：所有的外门是否配有安全锁，窥视孔和固定栓？请在门，窗，电灯开关和电插座的周围检查草图。如果您需要支付暖气设备，一个通风良好的公寓在寒冷冬季的暖气费用可能会很昂贵。 厨房：请注意检查水龙头的水压和热水供应。仔细检查水龙头的基底是否有漏水，并留意水槽下是否有任何损坏的迹象。打开炉灶和烤箱，并检查冰箱，洗碗机和其他家电以确保一切都在良好的工作状况。 浴室：请注意检查水龙头的水压和热水供应。仔细检查水龙头的基底是否有漏水，并留意水槽下和浴缸或淋浴设备周围的是否有损坏的迹象。轻轻地对瓷砖施压。如果瓷砖有松动，这可能是瓷砖后面的墙有水损坏的迹象。按开关冲洗厕所，以确保排水正常。 在签署租赁条约之前需要咨询清楚的问题 如果您已经找到了一个让您满意的地方，已经仔细的检查清楚，那么您便应该向业主咨询清楚租房的有关细节和其他的建筑物规则。如果可以，请取得书面承诺。您会需要知道： 租赁的日期是多长? (通常一年，但是也有一些时间较短的，例如每个月) 如果我在租赁日期之前搬走，我是否可以把公寓转租出去? 金的要求是多少（通常是第一个月和最后一个月的房租）？ 是否可以有室友？ 否有任何的设施包括在租金里面？停车费用如何计算？ 筑物是否对安静的时间，豢养宠物有什么特别的要求？ 得公寓的维修服务需要经过怎样的程序？紧急维修是否24小时都有提供？ 哪一方面的保养（如果有的话）是我需要负责的？ 可以对公寓作出什么改变（油漆，墙纸，地毯，附在墙壁上的图片或者橱柜）？ 什么时候可以搬进公寓？

您的房子的销售截止日期是一个令人激动的时刻。有预期中的变化…和或者对过去的怀念之情。在这个繁忙时间，您最不需要的是就是对没来得及完成的事情的担心和焦虑。出售物业本身就是一种压力！因此，您必然会需要一个房地产律师来为你提供帮助。如果您没有或者不认识任何的律师，请尽早让我知道以便我为您提供一些建议。 除了审查您的提议，并准备法律文件，律师也将会在收盘日与您见面，以充分完成所有的文书工作，取得您的钥匙，并同时进行文件和资金交流。以下是12个要点您的律师会为您达成的： 接收关于您的财产买卖和您现有的房产和贷款出售的指令。 审查有关的执行建议。 审查和响应买方律师提交的请求。 准备调整的声明。 准备转移/契约草案。 准备所有关于出售的辅助文件 提出对任何业权注册贷款的抵押按揭声明的要求。 与您会面，以执行所有出售有关的文书工作，并在收盘日获得您的钥匙。 出席闭幕式并影响文件和资金的交流。 前往登记处清偿已生效的费用/贷款。 递送销售收益差额（如果有的情况下）至房地产公司。 管理一切与此笔销售有关的任何当事方在的必要的通信与电话交谈。 那么您应该需要做些什么事情来帮助您的律师进行这些任务呢？以下就是您的律师将会对您的要求： 财产调查如果可以得到的（如果这点本身是条约内的一部分，我的团队将会做到） 您的契约或者土地转让文件 如果您出售的是高级公寓，公寓公司的地址和电话号码 房产的钥匙 购买和销售协议（我会把协议经由我的公司发给您的律师） 您名字的正确拼法，您的地址和您的电话号码 您的迁后地址，如果已经知道 为买房的律师提供您的联系方式（我会把资料经由我的公司发给您的律师） 您的银行，金融和按揭信息（贷款按揭参照号码） 委托书，如适用 您最近的复印件：物业税单，水费单，有线电视帐单，电费，煤气费。请注意：如果您的房子适用的是油加热系统，在截止日期您将会被要求装满贮槽（在收盘调整里，这个将会记入贷方） 您可以预期律师的宝贵的服务会大概花费600- $ 1000加元，包括付款。