房地产的投资回报率解读 转载　 房地产市场和股票市场一样，有很多的数据和指标，可是用数据、K线作为依据，既做不好股票投资，也做不好地产投资。 我身边地产投资比较成功的人，既不看数据，也不看指标；总盯着数据，算呀算的人还真没有投资回报丰厚的。投资股票的人，上瘾一样地每天听股市新闻，有人甚至离不开彭博资讯，而不看股市涨跌信息的巴菲特，却是全世界独一无二的股神。 看地产数据最频繁的人，通常是没买房的人，搞不清真正需要关心些什么，除了日日夜夜盼着房价下跌之外，就是找各种数据来看。例如，上个月二手房成交量和平均成交价，价格与去年同期的对比，各类房产平均挂牌时间的变化等等。其实，房地产的交易数据，一点儿用处都没有，和股票的K线一样，是历史交易数据，上个月的数据说明不了这个月或明天要发生什么。一直特别关心房地产数据的，是一套房子都没有的人；偶尔关心房地产数据的，是最近要卖房或买房的人；几乎不关心房地产数据的，是成熟的房地产投资者。 引用一下《中产阶级如何保护自己的财富》一书“房产投资行业的禁忌”章节的一句话来说就是“账算得越细，钱输得越多”。用冯仑在《岁月凶猛》一书中的说法就是：整天对房地产市场的冬天忧心忡忡的人，最后都死在了冬天里。 房地产数据，有用的很少，我把自己常看的数据告诉大家。房产投资回报率，不用总是斤斤计较，有个大数即可，把我经常参考的，比较粗放的几个指标也介绍给大家。记住，如果数据和公式真的很重要，这个世界的首富应该是位数学家，而事实并非如此。人类能算出火箭的运行轨迹，并把卫星成功地送入指定地点，但没有人能算出来下周一道琼斯工业指数收盘时的价格。什么原因呢？奥派经济学认为，经济活动中，只有人的行动才能做出经济决策，每个人，每分每秒都在做着决策，请问数学家，该如何计算股市中所有人的行为结果呢？牛顿曾在南海泡沫时输掉了衬衫，事后他说：我能算得出天体运行，但我算不出人性的贪婪欲望。投资，乐趣就在于，人性的不可知，无法算，否则数学成绩好的同学都发财了。 01 加拿大房地产投资者需要关心的数据 我一点儿都不关心房地产交易数据，是因为经济学的200多年研究中，从来没有发现需求量的决定因素是什么，因此也没法预测需求量，上个月的房地产交易数字，是已经看到的需求量，不代表这个月也是这么大的需求量。换句话说，市场上一定有需求也有供给，但就是不知道具体的需求量，原因上面已经说了，只有人的行动能做出经济决策，每个人、每个家庭什么时候决定买房，买多少钱的房子，买哪里的房子，谁都预测不到，因此，交易数据是毫无用处的数据。香港2013年，有一个新楼盘发售，超额认购50倍，100个单元，500人申购，突然，政府宣布了推出非居民买家税，结果呢？最终卖出了50套，恐惧吓跑了450人。需求量这个东西，建立在人性上，贪婪还是恐惧，瞬间发生变化，因此看着K线预测需求量，完全不靠谱， 每四年，加拿大进行一次人口普查，最近的一次是2016年的人口普查，数据及分析陆续在2018年底之前已经公布。 房地产，长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口数据的变化，关系到加拿大房地产市场的发展。 2016年人口普查，加拿大有3520万人口，家庭数量1410万户，即，每户2.5人，全国950万户家庭有自己的自住房房，占家庭总数的67.8%，多伦多房屋自有率66.5%。大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%。 2011年到2016年，加拿大人口增长5%，在大都会中，多伦多的人口增长最快，增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后，一直是加拿大第一大城市，而且人口增速在加快。根据上面的数据，加拿大的多伦多是房地产投资的首选之地。 中期看土地，土地供应量如果缺乏弹性，说明房价会持续上涨。供应量，一是看新房的投入使用数量，二是看租房市场的空置率。每年，我会对比一下新房和二手房的成交数据。 二手房的交易量只是存量房屋的易主数据。新房的销售数量，反应的才是房屋供给量。 如果供应量小于人口增加，房屋会供小于求，推高房价。另外，新房就是期房，即，期货；二手房是现房，成交价是现价。如果期货价格比现货价格高很多，可以说明未来房价的走势是上涨。 从数据上看，大多地区新房的增量没有跟上人口的增加。房产数量的供应情况，从租房市场的空置率也能反映出来：大多地区房屋空置率从正常的4%已经下降到了1-2%，而且过去5年都是如此，空置率已经降无可降。低空置率导致了租金加快上涨，2018年部分地区租金年涨幅达到了10%。 短期看利率。我个人对利率的看法是：央行调整短期隔夜利率的能力比较强，也容易，但对于长期债券收益率，控制起来难度非常大，尤其是采用了QE之后，再想加息就特别难，例如，日本是在2001年最先使用QE的，18年来一直试图加息，但每次都失败。美国2009年使用QE来降低长期利率，如今加息遇到了巨大的阻力。如果未来3-5年仍然处于低利率，那么借贷才是积累财富的途径。 02 被误解的流动性和现金流 房地产投资，经常被诟病的两个问题是：1）流动性差；2）没有现金流。 先说说流动性问题，如果你的支票账户里长期保持着5万元存款，同时持有300万房地产，你觉得流动性差吗？要不要一定持有300万的股票或债券才算流动性充足呢？流动性，足够即可。 现金流的问题就更有意思，不知道哪来的理论，认为投资房地产一定要有正的现金流。投资股票的时候考虑现金流问题吗？一只很好的成长股，分红很少但价值增长很快，也是值得投资的。“现在房价太贵了，买多伦多市中心的投资房，没有现金流，去卫星城去买房吧。”这是TOTALLY 错误的思想。负现金流=首付的分期付款。 同一处房产，如果20%首付，负现金流，每月要倒贴300元；如果首付30%，每月收支平衡，很显然，每月倒贴的300元就是首付款30%和20%之间的差额所导致的追加首付款造成的。如果存在负现金流，银行还能批给你贷款，说明你已经极大地运用的银行的杠杆。“XX市的房地产非常适合投资，因为有正现金流。”这是纯粹的误导。地产投资的本质是：利用杠杆持有房产，不断加按贷款，从每一块砖里提取资本，购买更多房产，再提炼，再购买的一个过程，与租金是不是有正现金流没有一毛钱关系。 投资的目的是获取财富，没有谁是靠租金，靠正现金流积累财富的。租金收入再加上能力范围内的首付追加，能够持有房产即可。过度追求正现金流就是把方向搞错了，是大问题。塞缪尔巴特勒有句名言：“母鸡仅仅是一个鸡蛋制造另一个鸡蛋的方式”。我们要的是鸡蛋，如果你抱了一只公鸡回来，能下出蛋呢？正现金流不仅不是必须的，对很多家庭还是负担：所得税的税率有可能因为地产投资收入而被抬高。 民用物业，在评估房产市场价的时候，参照的是周边近期售出的房产价格。对于民用物业的投资者来说，提高租金并不能提高房屋的市场价，保护好社区环境才是提高房价的正确方式。 商用物业，评估房产市场价的时候，参照的是该物业的租金水平和空值率，通过提高租金并降低空置率，就可以提高房价。 “现金的现金回报率” =年现金收入首付款。经常被用于商业地产的投资回报计算。年租金现金收入10万，首付款100万，现金的现金回报率是10%。在商业地产投资中，这个指标在10%到20%之间，越高越好。在加拿大，因公司的所得税税率低于个人税率，因此商业地产投资，追求现金的现金回报率是合理的。 03 可供借鉴的地产投资回报率 我最常用的一个计算投资回报率的指标是“毛租金乘数”，即，房价与毛租金的比例，毛租金乘数越小越好。 例如，A房产，50万的房价，月租金2500，毛租金乘数200； B房产，70万的房价，月租金也是2500，毛租金乘数280 A房产的投资回报高于B房产。 在多伦多，公寓/CONDO的毛租金乘数在200-300之间。独立屋的毛租金乘数在400-700 之间。很多人也把这个指标是作为丈量泡沫大小的依据，乘数越大，泡沫越大。如果只看这个指标，你会发现，偏远地区的房产非常适合投资，但偏远地区空置率高，房价上涨速度慢，因此这个指标只能用于类似社区、同一类房产，不同的两个房产的比较。 “资本化率”，不考虑贷款因素，单纯看房产的盈利能力，即，营业收入与房屋售价的比率，是假设全款购入房产，资金产生的回报率。 对于民用住宅来说，资本化率低，说明售价高，房产地理位置处于房价上升，中产阶级和高收入人群的地区，投资风险小。 资本化率高，说明售价低，房产地理位置处于房价下降，贫困和低收入人群的地区，投资风险大。 资本化率可以变形，即，加入贷款因素，用于判断房产的卖出时点。我们都知道，当利率上升到一定程度时，持有投资物业会亏损，而这个临界点是通过变形后的资本化率计算的。如果年租金12万，支出7万，营运净收入就是5万，如果房产市值71.5万，资本化率就是7%，当利率高于7%时，就出现了利率高于资本化率的“负杠杆效应”，这是强烈的房产卖出信号。 “投资回报率”,return on investment ROI,即，收入减成本除以成本的比率。这是实实在在量化投资效果，用于地产投资和其他投资做比较的指标。 以投资公寓/condo为例，如果是负现金流，成本就是首付加上每月追加的首付款，收入就是毛租金减掉各种费用后的净收入。 举两个例子，A房产，年租金收入12640，保险费137，利息支出4542，大楼管理费2101，维修费900，地税1937，净收入1994，首付4万，年租金投资回报4.98%。 B 房产，年租金收入18000，保险费130，利息6333，管理费3096，地税1644，净租金收入11203，首付款71000，年租金投资回报率16%。 地产投资者，可以看一下每年报税时填报的T766表“Statement of real estate […]

作为会计师，每年报税时都有人会问这个问题。简单来说个人的贷款，按揭或信用卡上支付的一些利息是可能在纳税申报表上抵扣的。至于利息是否符合可抵扣的要求则取决于借款是如何使用的。 那么符合加拿大税务局的标准是什么呢？通常如果借款是用于从生意或财产赚取收入，纳税人是可以用借款利息抵税的。“财产”收入包括利息收入，股息，租金和版权使用费。所以，如果你用借款来产生这些类型的收入，是应该能够抵扣你的借款利息的。另外，利息费用并不一定非要是一年内实际支付的，合法的应付利息也算再内。 强调一下，资本利得不被认为是“收入”。所以如果借贷只能产生资本收益，利息是不能抵扣税的。因此借款资金不要投资只能创造资本增值的产品，而要投资既有增值又能产生收入的产品。例如如果你使用借款投资股票，期望长期的资本增值，如果股票不派息，利息就不可以抵扣，但如果同时也有股息，那么利息是可以抵扣的。 税务局看中的是借款使用意图(Purpose Test)和实际的使用方式(Use test).  要想抵扣利息，借款的意图一定要是从生意或财产中产生收入。值得一提的是，这里的要求是借款要用于产生收入，而不一定是利润。也就是说，常年累积的利息费用有可能高于从借款中实际赚取的收入。加拿大最高法院以前有过类似案例证实了这一点。 意图确定了还要看借款是否实际被用于产生收入。这是纳税人的责任去证明借贷资金与目前使用的关系。直接的使用关系一定强于间接的使用关系。理想的情况下，个人借款和生意投资借款是分开的。比如，你有两个Lineof Credit ，一个个人用的，一个投资用的。但如果一笔借款，又有个人又有投资成分，那么可抵扣的利息就要合理分配了。 房产按揭通常是大家最大债务，我下面多以房产为例。 如果你有投资物业并从中赚取租金收入，用于购买房产的按揭利息可以抵扣。即使你住在这个房子里，只要你出租一部分，相应部分利息是可以扣除的。当你出售物业并使用收益偿还清贷款时，自然就没利息可以抵扣了。有趣的是，但如果你以亏损方式出售而无法偿还所有贷款，剩余利息依然可以用来抵税，即使该物业已经不在了。 债务重组是允许的。通过适当的税务规划，把家庭债务重新安排一下，建立借款与赚取收入的关联，可以节省可观的税。大家知道自住房抵押贷款，利息是不可抵税的。假如你有足够现金或其他流动性投资，可以用它们先付清自住房抵押贷款，然后重新按揭自住房,用新借出来的钱重新投资。那么你现在正在用借款赚取收入，这样利息就可以抵税了。 如果是refinance要注意的是，如果你用借款偿还以前的贷款，新贷款将被视为与原始贷款相同的目的。所以，如果你能够抵扣原来贷款的利息，例如出租物业的，那么新的贷款利息依旧继续抵扣下去。反之，如果你不能够抵扣原来贷款的利息，例如自住房的，那么新的贷款利息则不可以抵扣。当然如果新贷款多贷出来的资金用于生意或投资并有收入，相应利息可以满足可抵税要求。 如何防备被税务局审查呢？最重要是保留文档，包括借款和用钱的记录，以及利息的证明和计算方式。你必须能够追踪钱是你如何花的。金额要匹配，时间要合理，以证明你使用借款产生收入。 如何才能最大化的抵扣利息？原则就是您减少为个人目的的借款，多把借款能力用在投资上。然后，你可以扣除投资上的利息，以减少个人整体税收。

不少贤妻和“煮夫”都喜欢自己做饭，不仅食材新鲜，而且干净卫生，避免在外用餐地沟油的危害。但是，你可知道，在家做饭也不一定安全，厨房的油烟污染比户外的空气质量还差，还可能导致致癌，这种危害可不亚于地沟油。人们通常只关注室外的空气质量，然而我们有90%的时间都是呆在室内的，却几乎不考虑室内空气是否会被污染。做饭时使用煤气、液化气等能源，会释放出一氧化碳、二氧化碳、氮氧化物等有害气体，这种污染程度远高于户外空气质量标准值，成为人们生活的一大“隐形杀手”。 英国的研究者对住宅空气质量进行为期4周的检测，结果发现，做饭时若使用煤气，厨房内的二氧化氮含量是外面的3倍，远高于室内空气质量推荐值，粉尘浓度也高于室外空气质量水中国人饮食多油，偏爱炒菜，油及食材在高温下会挥发出许多有害物质，对鼻、眼、咽喉粘膜有强烈的刺激性，可引起鼻炎、咽喉炎、气管炎等呼吸系统疾病，长期吸入这种油烟，还会导致哮喘恶化，从而增加患肺癌的机会。不仅如此，油烟附在皮肤上，会影响皮肤的正常呼吸，久而久之，皮肤就会变得松弛无弹性、布满皱纹、灰暗又粗糙。 1. 家里没人吸烟，但依旧得了肺癌 在医享网看到一个肺癌女性的故事。她叫费盈盈，家庭主妇，才43岁，肺癌晚期，癌细胞已经扩散。从咳嗽带血到出现严重胸痛，前后不过3个月时间。 肺癌的痛，那是一种碾碎骨头的痛。癌细胞扩散到整个肺部、淋巴结、胸椎，导致整个上半身的组织几乎都受到影响。 不能躺着，不能站着不能弯着，甚至不能大口呼吸，因为每牵动一块肺部肌肉，就会痛到晕过去。只能半卧着蜷缩，小口小口地吸气。吃止疼药也没有用，只能熬，熬到连疼痛也不顾了，才能睡那么一小会儿。 最可怕的肿瘤组织供血充足，血管轻脆，稍微一次咳嗽，便可能压碎这些血管，大量的血从口中“哇”地一声，喷涌而出。 医生给她拍片，她看到自己的肺部，黑魆魆的，支离破碎，粘稠恐怖，特别像被一拳砸烂的豆腐渣，“我的肺怎么变成这个样子了？”她惊恐不已。 费盈盈一直不知道自己为什么这个年纪会得肺癌，她们家没人吸烟，丈夫早就戒烟几十年了，二手烟的危害不存在；住在深圳，空气质量常年优良，不会有雾霾困扰。 怎么会得肺癌呢？主治医生告诉她，是做饭的油烟所导致，厨房油烟很可怕。 这是很多人的知识盲点。你知道吸烟有害健康，你知道雾霾会致癌，你甚至知道二手烟的危害比一手烟更甚。 但中国很少有人知道，厨房油烟之害，远远胜于抽烟。厨房油烟中所含致癌物质的毒性，远远大于吸烟。这篇文章，就来写写厨房油烟。 2. 厨房比产房更可怕 提起痛苦，女人最害怕哪里？答案是产房。生过孩子的女人或者去体验过阵痛模拟仪的男人都应该知道，生孩子时，十几级阵痛，那是一种什么感觉，撕心裂肺，咬牙切齿，等于从鬼门关走了一遭回来。 但我要说的是，厨房其实比产房更可怕。生孩子很痛苦，但那只是一段时间的痛苦，且现在的医疗技术足以全程预测、可控，只要按照医生的指导做事，以及丈夫不变态，不会有太大问题。 厨房对中国女人的致命伤害是悄无声息的。油烟进入人体，不会一开始就伤害机体，而是沉积下来，不断积累，一点一点底摧毁机体，发生病变。等人体开始感觉不适，就很严重了。 来看一组数据： 1000倍 目前绝大部分的油烟机只能有效吸收油烟机下方45cm的油烟，有效范围之外，油烟散发的有毒油烟量是一根香烟的1000倍。 对于每天要进厨房做饭的中国女人来说，做一次饭，比抽两包烟吸入的有害物质还多。 100倍 都用油炒过肉吧，最家常的家常菜了。英国一家环境实验室做了一个实验，萃取色拉油炒猪肉产生的油烟，发现油烟中的含有大量DNP。这东西叫硝基多环芳香精，肺癌的主要致癌物。 做一次饭的时间内，人体吸入的DNP是室外新鲜空气的100倍以上。 1.4-3.8倍 中国人的烹饪方式，有两个点特别不好：一个是边炒菜边搅拌，左手锅柄，右手勺子，边炒边翻，油烟都翻上来了，浓烟滚滚。 另外一个是爆炒，开大火，最好熊火烈烈，放油，等油热到冒烟，放菜，爆炒，又是浓烟滚滚。 高温油烟中的苯并芘等都已被证实为致突变物和致癌物，这让炒菜者增加了1.4至3.8倍的肺癌风险。 12.2倍 不安装排风装置，炒菜的中国女人会增加12.2倍的患肺癌风险。 16%-20% 除了炒菜产生的油烟，还有燃煤烟。 现在在城市，绝大部分家庭都是用天然气或电磁炉炒菜，但广大的农村地区，几乎都是燃煤炒菜。 北京肿瘤研究中心的一份数据显示，室内燃煤，不完全燃烧产生的烟雾中，含有大量多环芳香烃类致癌和致突变物质。据估计，室内燃煤约与16%至20%的肺癌有关。 油烟和尾气一样，是隐形杀手，未必直接亮出闪闪刀光，刀架在你脖子上，但是会潜入你的机体，一点一点吞噬。 毫不夸张地说，在密闭痛风条件差，使用燃煤且经常高温爆炒的厨房环境中，女性的寿命折损很明显。如果二十几岁就在这种环境中，基本上四五十岁时，恶果就出来了。 全球肺癌关注月，央视也做了一期专题报道，结果一样，厨房油烟会大大增加主妇们患肺癌的风险。 3. 厨房油烟综合症 作家毛南讲过一个故事，她有一个朋友，和她年纪一样大，结婚后做了家庭主妇，丈夫收入并没有达到可以让她不用干活，请个保姆来包干一切的水平。 她要操持家务，带孩子，照顾老人。洗衣做饭都是她的活儿，厨房卫生间是她的主战场，活脱脱的保姆式家庭主妇形象。 有一次她们好不容易聚到一起，毛南一看到她，吓得惊呆，皮肤老化严重，皱纹色斑横生，眼皮耷拉，目光无神，虽然化了浓妆，但怎么也掩盖不住皮肤严重老化这个事实，以及那种深深的疲惫感。 “天哪，才两三年不见，你怎么变成这样了？”毛南无比惊讶地问道。那个朋友告诉她，其实自己去看过医生了，医生说，是由于常年呆在通风条件差的厨房里导致的。 尚之潮女性做过一项调查，女性下厨房的频次和皮肤老化程度之间的关联度，研究发现，女性下厨房的频次越多，皮肤老化程度越明显。 对于专门的家庭主妇来说，天天下厨房，厨房油烟又很严重的话，不消四五年，水嫩光滑的皮肤，就会变得皱纹横生，坑坑洼洼。依然是少女的年纪，但全无少女的形象。 厨房油烟对皮肤老化程度的影响 医学界有个说法，“厨房油烟综合征”，意思就是常年长频次下厨房的人，受厨房油烟的影响，身体各个器官和系统都受将受到影响。具体来说，就是以下几点： 厨房油烟会伤害呼吸系统 油烟中含有丙烯醛，会引发慢性咽炎、鼻炎和气管炎。含有的苯并芘、挥发性亚硝胺、杂环胺类化合物具有致癌性。 损害皮肤 厨房油烟产生的颗粒物和凝聚物附着在皮肤上，导致皮肤毛细孔阻塞和细胞染色体损伤，造成皮肤因子活性下降，带来皱纹和色斑，加速皮肤老化。 这些物质对女性皮肤的伤害特别严重，再多化妆品和护肤品也挽回不了。 损害心血管系统 油烟中有害物被吸入体内，极易形成胆固醇。胆固醇是引发心血管疾病和脑血管疾病的主要原因。 […]

联邦政府打算今年夏天把娱乐大麻合法化。很多居民对此表示非常担忧。有些房东担心租客在自家房里吸大麻，有些议员不喜欢自己社区里设立合法的大麻零售店。 然而，美国专家的最新研究却显示，合法的大麻店可以带动附近房产增值。 2014年，美国丹佛医用大麻商店转型为娱乐大麻商店后，商店160米内的独立住宅价格平均上涨8.4%。 这是美国威斯康星州，乔治亚州和加州的教授们的研究结果。 专家认为，现在判定加拿大是否也会因为大麻店的出现而让房产增值还为时过早。但是可以肯定的是，大麻店可以吸引更多顾客合法购买大麻，也可以减少大麻店周边地区的犯罪率，而犯罪率和房产价值是挂钩的。 地产公司Re/Max安省兼加拿大大西洋区总监Christopher Alexander也表示，大麻商店可以给有需要的人提供一个正规途径，反而有助减少附近犯罪活动。 皇后大学(Queen’s University)房地产教授John Andrew表示：“就零售层面来说，大麻零售店可以带动附近的人流量和交通，区域内店铺可以升值，住宅也可以因此受惠。如果某些地区有极好的购物设施和店铺，市民便会想搬到附近居住。” 周一，加拿大公寓联盟协会表示，安省房东应该可以禁止租客在自家领地上使用大麻，因为省府的规定是，大麻可以在私人住所内使用。 安省酒馆所计划，在2020年前建立150家合法的大麻零售店，其中40家计划在2018年开张，消费者可以到大麻店选购，也可以在网上购买，有专人送货上门。到目前为止，包括多伦多，温莎和尼亚加拉在内的多座城市已表态支持在本市开设大麻店，但是烈治文山表态对大麻店没兴趣。列治文山市委员会一致通过了一项声明，称不愿意开办大麻商店。

1，家的观念根深蒂固，自古都是以家为核心，而缺乏社会意识；2，失去自我，自信心需要靠拥有的物质，最好是房产来获得；3，财产传承的意识根深蒂固，需要给后代产业；4，喜欢不劳而获，希望房子升值大赚一笔，但又不愿意轻易卖，太贪了左右为难；5，明哲保身的意识太强，不想冒任何风险，一旦有点钱赶紧变成房子，安全。

房子被水淹的几种可能和相对应的保险 第一种是overland water导致的原因1. 自然形成的2. 因大雨把河水的水位涨高，或，大雨，冰雹融化后聚集起小水洼3. 一般水从地下室，屋门，窗户流进险种overland water 这险种直到2015 年才有。所以2013 年Calgary的水灾，大部分人都没有得到理赔。虽然有了这种险种，还有很多人会拒绝。理由觉得自己家住址的比较高，附近没有河水。这也是导致了这次东北区受灾的房子里，一些房主没有买这个险，家里被淹了，但保险公司拒保。 第二种是下水道回流导致的原因1. 排水管堵塞，污水从下水道，马桶返流2. 大雨导致污水不能正常排除，从而倒流险种sewer backup 这个险种和overland water一样，需要额外的增加。一般都bundle在一起为extended water coverage在Aviva 因下水道回流理赔的，保险公司会免费给客人安装一个防水倒流的装置第三个会发洪水的可能是在家里。导致的原因1. 水管崩裂2. 电器如洗碗机，洗衣机水管破裂，导致水灾险种有这个原因引起的水灾在你的保单里会保的，所以不需要额外的险种。️但要注意的是1. 保险保的是突发性的，意外性的。如果是因为长年累月的积累，而房主忽略了维护，那是不保的，例外是墙里面的管道。因为我们看不到2. 冬天时候，如果外出，房子很有可能会因温差或是暖气炉停止运行，而造成水管爆裂。这时候要做的是请朋友或家人一般1个星期进来看一下。每个保险公司的要求不一样。还有就是关掉水的总闸。 第四种是屋顶的损害而水流进屋里导致的原因1.因冰雹，树杈，空中掉下来的物体把屋顶砸坏, 雨水或冰雪从漏洞里流进险种不需要额外增加任何险种。 如果您需要了解更多保险信息或报价，欢迎添加微信号与我联系 — Hui Zhao 403 399 5168 The Real Estate Company