加拿大社会老龄化的问题日益突出，许多老年人都在为自己晚年如何安然无忧地度过而发愁。不只是老年人，许多中国移民40多岁来到加拿大，忙着找到自己的工作定位，忙着把孩子送进大学，一通忙下来，蓦然回首，发现自己也不得不考虑日益迫近的养老问题了。 加拿大的养老院和养老医疗机构收费之高众所周知，其实大部分普通人是无力承担的。于是，最近一个词开始在媒体上火了起来：“抱团养老”。 最近本地华文媒体披露，加拿大CTV以Golden Girls为题介绍了多伦多北部小镇Port Perry 四位年龄在65岁至71岁之间的老姐妹抱团养老的故事。Beverly Brown，Louise Bardswich，Martha Casson和Sandy McCully被媒体称为现实生活中的“Golden Girls(上世纪80年代一部美国电视剧，讲述四位年长女性在美国迈阿密的一座大房子里互相照顾、相互扶持，一起经历人生酸甜苦辣的故事)”。 现实生活中的“黄金四姐妹”都不想给自己的孩子们增添压力和负担，同时又不想住在老人院，一个人孤孤单单的搬到公寓里住也不是她们喜欢的。于是几个人一拍即合，决定共同买一个房子，共同居住，抱团养老。当地的一名建筑承包商John Lucyk对这个计划很感兴趣，2016年他在Port Perry城中心买了一栋3,400平方英尺的房子，走路就能到商店、药店、银行、餐馆等地。经过申请获得政府批准后，Lucyk改造了房子以容纳四个新业主。 新闻详细介绍了房子的稿件过程、四位老姐妹的费用分摊以及她们制定的生活守则等等，可谓其乐融融，让外人也有满心期待之感。 其实不久前，某知名华人网站也介绍了华人版的“抱团养老”方案。位于GTA北部的一座大屋，周遭农场空间巨大，可以养鸡种菜、自给自足，屋主诚邀一些年龄相仿的老年人在那里共同生活，后续报道据说还成功举办了一次规模甚大的聚餐联欢活动。 “抱团养老”其实也是社会群体心理的一种非常正常的反映。老年人的子女忙于工作，本来就有疏离之感，再加上加拿大好山好水好寂寞，国内的人脉关系都被隔绝了，更是心中闲得发慌。不仅仅是笔者的长辈，很多来这里的老年人都有这样的感觉。如果住个半年就回国换一下生活节奏，也就忍忍了，真要长期住在这里，简直有点“无期徒刑”的感觉。 人性天生喜欢分享与诉求，养老院一则费用高昂，二则大多数老年人心理上总有一点排斥感。所以“抱团养老”的提法应运而生，一则费用要低很多，二则没有那种藩篱，志同道合一起生活，心理上也要轻松很多。 但笔者看来，“抱团”聚聚玩玩也就罢了，真要提升到养老的高度，背后的不可测风险无限大。 养老院和老年医疗机构都配备有医生、护士和护工这三道保障，但“抱团养老”显然是不具备的。有的人可能要说，医院又不远，有点事同伴叫个车不久行了。但问题是你的同伴都是缺乏医疗护卫经验的老年人，自顾尚且不暇，在关键的几分钟里，他们可能都判断不出来你是否有危险症状，那这个事情就麻烦大了。 再怎么“抱团”，老年人本质上还是独居，总不可能大家挤在一间大屋里，你影响我，我影响你吧。大家有各自己的私密空间，这当然让人感到轻松许多，但缺少了护工的监护，不可测风险同样会陡然增加。而如果“抱团养老”引进护工的概念，那如果是只有一个的话，责权利无法有效界定，每人都配一个的话，不仅费用高上许多，而且基本上就等于跟护工“抱团”了。 所以，“抱团养老”这种说法虽然概念新潮，内容轻松活泼，容易引起老年人的共鸣，但必须考虑背后隐藏的风险。那些希望退休后过上有保障的生活的人士，还不如研究一下相关的养老医疗保险和理财服务，在财务和健康方面尽量消除不确定性，关键时候要麻烦子女那也是他们应尽的义务不用顾虑，至于“抱团”则完全可以随兴而为。

1.在加国，无论是否居民、公民，都有权购房．买现成房 (亦称二手房)，签了offer后便生效,沒有正当理由不得退房。买Condo新楼花则有＂冷静＂期（一般为十天）。 2.人在中国，或在外地，若要在加国、Calgary购房，可通过律师办 (POA:亦即 Power Of Attorney) 授权手续，委托代理人签署有关文件。购房贷款则必须本人签字。 3.买房选房最关键是地点,其次是建筑商,再其次是面积、房型、结构. 4.最常见的房型: 独立屋 (Single detached, 包括 2-storey 两层的和平房Bungalow),半独立屋 (Semi-detached),镇屋 (Townhouse)。镇屋又分: 不带管理费的镇屋(Free- hold Townhouse)和带管理费的镇屋 (Condo-Townhouse)。当然, 还有公寓 (condominium)。其中价值最高的一般为独立屋。平房 (Bungalow) 因占地面积较大, 目前基本已不再新建，但此种物业颇具升值潜力。 5.目前市场上不带管理费的镇屋 (Free-hold Townhouse) 和带管理费的镇屋 (Condo-Townhouse),一般房价差距高达十几万元甚至更多。市场价除了取决于供需是否平衡, 还在于买方和卖方的主观意愿。Free-hold 镇屋之所以受宠,原因主要有二: a.Condo-townhouse 管理费不由物主自己控制, 决定权在相关管理公司。管理费一般每年都会涨; 遇有公共设施大修, 涨幅随之增大。故被物主视为压力，是个难以 Handle (驾驭) 的负担。b.有些管理公司规定, 大的内部装修须经管理公司审批。有的管理公司不会同意物主在土库加建厨房、卧室等，令物主感到受约束。 6.购买Condo楼花的朋友,在购买之前一定要想到, 公寓交割后是出租还是自住? 用途不同, 选择重点必然也不同。比如,公寓用来自住, 则应选择距离上班地点不会太远的地方, 而且面积不能过小, 室内布局应当合理、明亮向阳；单元所在的楼层应适当高一些、视野要开阔 (最好不受周围建筑遮挡)。倘若用于出租, 则应选择繁华、便于出租地带; 要求管理费低; 而对单元的楼层、朝向、面积等则不做重点考虑. 7. 买Condo楼花的朋友, 最好请地产经纪一起去选房。因为自己去, 价格并不会便宜。买家也不一定懂得为自己争取最好利益,按比如价格能否再予优惠,升级 (upgrading) 是否打折。更重要的是,可以避免误选。目前,有的公寓为了节省电力、煤气消耗, 热水锅炉或供暖锅炉设在单元卧室或厅里。 有的开发商对此并不直言相告，若买家在无意中做了选择, 待以后发现, 无奈木已成舟，悔之晚矣。锅炉设在卧室,住起来不舒服,且不易转手再卖. 8.买一手新房的朋友请注意，新房都要交 HST。一般开发商会包在售价里面。还要注意 HST rebate（HST返还）的事情。若作为自住房，可以享受政府的这一优惠待遇。若该房并非自住,便无法立即享受这一待遇。倘若有出租一年的合同，可以再向政府申请 HSTrebate。如果隐瞒事实，套现HSTrebate（即扣留 HST，不予上报），税务局发现后，会科以罚款并加收利息。对于买 Condo 楼花并用于出租的朋友, 对此应特别留意。 9. 一般情况下, 买Condo楼花签约时, 开发商会让买家交一定数额的定金（比如交$5,000) 之后，再分几次预付。直到入住时所预付的总款额，一般为房款的15-20%。 10.买楼花的剩余货款，是在物业产权过户 (即物业的title转到自己名下) 时再交。连同开发商所收的煤气、水电表安装费，和政府征收的建筑增容费（Construction Levy）、教育附加费（Education Levy）、包括律师代办费，一并交给律师。律师再替买家代交。 11.买楼花入住至拿到产权的时间长短，与所建楼的规模（从底层起，一般建好一层，入住一层）和建设的工期（完工快，开发商将整栋公寓转交给公寓管理公司的也必然快）有直接关系。 12.买楼花拿到钥匙（入住）之后至拿到产权之时，虽然只付了总款额的15-20%,但在此期间每月须向开发商交入住费（Occupancy Fee）。正常的管理费，Utility费（指不包在管理费中的费用如电费，有的单元里设有加热锅炉的，还应加上煤气费）和政府收的地税，都包括在其中，与房款没有关系。 13. 买Condo楼花时,应至少买一个车位 ( a parking space) 和一个储藏室 (a locker).这对出租尤为重要 (车位和储藏室一旦不需要, 可将其临时出租). […]

作为中国人，我们的中文名字是父母长辈起的，无法自己决定，所以对于英文名很多人都想给自己起一个与众不同的个性名字。 然而，由于中西文化差异，我们决定英文名时有几大常见误区，那些自以为很不错的英文名真的让人实力尴尬，你知道嘛，其实你的英文名可是决定了你的江湖地位啊！快跟着峰岭君往下看看你的英文名有啥内涵吧！ 大多数中国人的英文名都是自己起的，所以可以说，你的英文名从某种程度能反映出你是怎样的人。 下面，峰岭君按字母顺序罗列出外企里最常见的那些英文名，欢迎对号入座。如果你觉得很准确，别来打我；喜欢给人贴标签的朋友慎用哦，会被打的。 以及，取错英文名会影响一生。 Annie：Annie一般都是受了《旋风小子》中徐若萱的影响，起这个名字的女生对自己的外表比较自信，即便不是大美女，也是自认为长得不差，长头发，声音甜美。 Amy：要么是大咖，要么是乖乖女，Amy是很极端的名字，不是很时尚，内心很传统。Alice：人高，腿长，以高妹著称，有点小花心，有点小神秘，也有点小能力。Amanda： 财务的Amanda都很难搞，有木有，腹黑和机智的名字，逻辑性比较好的女生。 Apple： 乖乖女的典范，圆圆的脸蛋，微胖的身形，没什么企图心，过好自己的小日子，做好本职工作就万事大吉啦。 Anna： 粗线条，有男生气质，不拘小节的典范。很难出美女。 Angel/Angela：颜值都不错，外表都算精致，内心都住着小公主，工作认真，非常低调地传播八卦，对外界事物表现地漠不关心其实都是假象。 Ayuki/Akira/yuki： 短发，二次元，小眼睛，颜值可以忽略。很宅很窄。动漫达人。 April：中长发，外表精致，爱打扮，工作没什么上进心，谈恋爱高手。 Anita：Anita都很干练，大多是小个子，至少也是个高级经理。短发干练型，当老婆非常舒心，只会赚钱不花钱。 Ada：IT女喜欢叫Ada，有点喜欢装傻，其实很机灵。 Brenda：短发、短发、短发，专业、专业、专业，男孩子气超重的女生，爱生活，爱运动。 Betty：说丑女你会打我吧，不仅卖相一般，还喜欢搞是非，搞小团体高手。Bonnie：爱美，爱漂亮，公关职位超多Bonnie, 心机略重。 Cissy/Cici：小巧型女生，可爱，很多面，工作和生活完全不是一个状态。内心住着逗逼。Cherry：非常高频的女名，她们性格开朗，自然大方，没什么上进心，很少做到高层。Claire：又是一个非常高频的女名，非常容易重名，超多女孩叫Claie, 有事业心，企图心，雷厉风行。都比较瘦。颜值不高的也会打扮。Cecilia：身体都不错，都比较健硕，这是个出大咖的名字，大气，沉稳，有发展。职业女性的名字。Chloe：本身就是个奢侈品牌名字，起这个名字的女生都有点个性，低调有钱。不要小看他们，穿的用的都不便宜。 Carrie：爽快，明朗，没有公主病，做事情比较麻利，可以很疯，可以很静，是很做好朋友。 Catherine/Katherine：大姐类型，比同龄人成熟，爱打扮，爱运动，爱逛街，工作喜欢偷懒，不是那么认真。 Coco：Coco你懂的，超爱美，最有网红倾向的的女生，没心机，大咧咧。 Carol：这是个容易出大咖或高管的名字，端庄大气，成熟老练，今日你看不起Carol，明日你高攀不起。 Cathy/Kathy：腿很长，夜店咖，周六MYST的舞池里，你抓住那个扭得最忘情的女生，多半就叫Cathy。 Celine：Celine必定是那个难搞的女上司/女客户/老板娘/小三/情敌/前女友/丈母娘/婆婆。 Crystal：和她们的名字一样纯真透明傻白甜，办公室政治中的炮灰，以及男朋友被闺蜜抢走的可怜人。Cynthia：Cynthia的女生颜值身高都不低，还是比较有企图心的。Candy：爱淘宝，爱购物，Buy Buy Buy, 吃，吃，吃。Cindy：省钱达人，精打细算，什么性价比高的东西都能淘到，生活小能手。Christine/Christina：花枝招展的妖艳货，走到哪里都是一阵香风。Caroline：爱自己胜过爱一切，男人喜欢的类型，很多备胎。 Daisy：Daisy大都线条比较粗，乐天派，无忧无虑，有很多好主意，和Daisy在一起的朋友都比较开心。Demi：规矩的小女生，爱做饭，比较宅，小清新，不爱化妆，化妆的话都比较惊艳。Debbie：爱美，爱炫耀，爱情运都不会太差。Doris：捣浆糊专家，帅锅界的奇葩，合作遇到Doris，算你倒霉啦。 Elaine：我身边就有好多Elaine，她们都属于皮肤比较好，吃苦有耐劳，没心没肺的好姐妹。Emma：哎呀妈呀，小时候就觉得搞笑的英文名，女汉子专用。Emily：人前可爱型萝莉型，吵架的时候5个人都不是对手，不要被Emily的外表所迷惑，女汉子中的战斗机。Eva：职场多面手，工作辛苦，私下里也是精力旺盛，夜店KTV常客。Ella：单身美女都叫Ella吗？我美我单身，性格有点清高，不善于和男生交流，其实是老婆的好人选。Echo：每个叫Echo的女子都是才女，琴棋书画总有一样是Echo精通的，不要被Echo朴实的外表迷惑，她的头脑不简单哦。 Fiona：情场上总是失意的Fiona，不经历波折是不可能遇到真爱的女子，职场中爱炫耀，爱表现的女子。Flora：有个性，有衣品，有颜值。 Grace：叫Grace的女生脑子都挺清楚，逻辑思维都不错哦，很容易当个部门小经理。 Helen/Helena：外柔内刚，内心住着巨人的女孩。Heidi：Heidi说话声音都很大，很能搞事情，很喜欢传话，八卦转播小能手。 Iris：Iris都是瘦子，辛苦劳动，不叫苦，不叫累，老黄牛就是她了。Ivy：有想法的小姑娘，看上去胆子很小，其实胆子超大，喜欢冒险。Irene：想法超多，控制欲超强的女人。 Jessica/Jessie：超高频的女名，出性感美女的名字，万人迷，小妖精，同时也是老板的得力助手。Joanna：留学背景女孩居多，热衷旅行和美剧。Jennifer：为什么叫Jennifer的女生都颜值超高、身材爆好？而且家境也都不错。男女通吃的女王。Jenny：工作起来苦哈哈，颜值中下，着装偏中性，雷厉风行。Jean：高冷的女生，外冷内热，喜欢和熟人打成一片。Jasmine：喜欢背后嚼舌根，搞事情的高手，善于扮猪吃老虎。Jacqueline：所有的Jacquline都是学霸，嫁得都不错，老多金，事业有成，人生赢家。Jane：事业有企图心，情商都比较高，善于交际和表达自己。Joyce：喜欢凹造型，爱美，爱吃，爱交朋友。热情，大方，闺蜜最佳人选。Judy：99%姓“朱”，没啥别的特点。 Kate：温柔大方，一点都不小家子气的女孩子。长头发，大眼睛。Kitty：永远长不大的小公主，小可爱。Kelly：直肠子，爱管事情，老板的得力干将。 Lisa：性格直接，脾气有点急躁。Lily：名字里多有“莉”、“丽”的一般都叫Lily，热爱生活的女子。Lilian：幻想自己是公主的女人，喜欢大自然，喜欢田园生活，自带女王光环。Lucy：说话高分贝，不管不顾的女生。Linda：小巧可人，清新淡雅的女生。Lynn：男孩子气的女生，有能力，有气质。 Monica：幻想家，自认为自己是全世界最美的那朵花，购物狂。Marry：容易成为微商，修图水平一般，晒出来的照片永远不入流。Miranda：大高个，粗线条，事业心不强的女生。Maggie：高频名字Maggie，能疯狂玩耍，也能疯狂工作。执行能力一流。Michelle：Michelle都是美女，长头发，瘦高，有想法，嫁得都不错。Mandy：刁钻，难搞是Mandy的特点，不过Mandy家境都不错。Margaret：颜值出奇或打扮另类的女子，不走寻常路。 Melody：陶喆女粉丝，唱歌还不错，也许还会弹吉他。 Nancy：叫Nancy的女生都是高个子，Nancy特别关注自己生活，迟到大王，冒险家。Nina：爱在朋友圈装有钱人，其实月薪4千税前，父母都是工薪阶层。Nicole：美女，大美女都叫Nicole。抽烟喝酒都难不倒她。Natalie：很有气质的女孩，外表非常高冷，掩饰住内心的骚动。 Olivia：YY中毒太深，爱幻想，打扮另类，不合群。Olia：外形甜美，小可爱。 Phoebe：参考老友记里面的Phoebe，有点另类，有个性的女生，个子高，有才华。Peggy：犹如egg，叫Peggy的女生都属于圆圆的，微胖或偏胖，爱吃喝。Penny：温柔，喜爱小动物，有才华的女子。 Rachel：大美女，热爱生活，爱旅行，爱摄影。Rosemary：喜欢异想天开，天真爱幻想，妆容总是有点格格不入，对时尚的理解和大众不一样。Rita：美女，乌黑亮丽的头发，炯炯有神的大眼睛以及白皙光泽的皮肤。Ruby：短发女生，干练，能力强，嘴巴很厉害，男人婆。 Summer：好多女孩都想当夏天啊，叫Summer的女孩子都有萝莉心， 喜欢打扮的很漂亮，但是大多数Summer不知道如何才能更漂亮。Sunny：性格活泼，声音大，嘴巴多，办公室的开心果，做事情马虎不认真，但是有个真性情。Sylvia：有思想，有能力，有点小傲娇，女王。Sherry：反应快，喜欢和人接触。口才好。遇到困难时，很容易就放弃。比较感性的女孩。Stacy：非常能干，踏实的女生，不会太漂亮，但是很实在，老婆人选。Sophie：很傻很天真，最后的人生赢家，吃过很多亏，事业越来越顺利。Shelly：假装坚强和独立，其实很脆弱的女生。Susan：海外留学或者喜欢秀英语的女孩都叫Susan，敢拼，敢闯，胆子大。Sarah：Sarah都有一头长头发，爱美，爱说话，美女特别多，喜欢欧美范儿。Serena：Serena喜欢名牌，她们拍照很好看，她们大多数结婚都比较早而且嫁得也比较好。Sharon：Sharon都不漂亮诶，但是很知足很稳定。Stella：Stella是个出美女的名字，即便本身不美，也自带气质光环。自强不息的女生。Stephanie：美女不多，很作很作很作，很容易成为单身狗的女生。Sabrina：工作中就是很难搞的女人，不喜欢接工作，喜欢刷锅，不想负责任的女孩。Selina：Selina都是很甜美的女生，爱漂亮，嗲嗲的，家境都不错。Susie：自带神秘光环，内向，不太合群的女孩。Sally：Sally都有大长腿，纸片人，怎么都吃不胖的女孩。Shirley：自然阳光，叫Shirley的女孩都蛮漂亮滴，生活家，旅行家。Scarlet：萝莉，可爱，卡哇伊，心理住着小公主。但是工作中还是值得托付的。 Tracy：叫Tracy的不是大美女，也是自认大美女，外柔内刚，有原则的女孩。Tina：Tina都很能讲，聊天不怕没话题，家境都不错，喜欢旅行，热爱工作，几乎都是工作狂。Teresa：痴迷于星座，有点神秘，大智若愚，有智慧的女孩。 Vivian/Vivi：Vivian长的都不错啦，会打扮，内心保守，不喜欢挑战，喜欢稳定。但是都心智比较幼稚，情路艰辛。Vicky：劳模就是Vicky啦，吃苦耐劳，爱学习，爱工作，我就是工作狂。Victoria：能叫这个名字的都很自信，女王请收下我的膝盖，家境都不错，婚姻是生活的中心。Vera：Vera都有点中性的女孩子，不会斤斤计较，靠谱的朋友。 Wendy：工作中很强势，自我观念很强，气场很强大，女王驾到。 Yolanda：Yolanda都不太合群，有自己独特的小思想，职场企图心很强。Yvonne：部门的中流砥柱，沟通专家，生活家，旅行家，遇到Yvonne就娶回家吧。Yoyo:严格来说Yoyo是溜溜球啦，不过很多香港女生叫Yoyo, 叫这个名字的女生都比较俏皮可爱。 […]

加拿大住宅的类型详解（附图） 加拿大的住宅分house（freehold─自由产权）， condo.(condominium共管产权) 和 mobile home（活动房），度假区还有cottage。 HOUSE: 又分独立屋和半独立屋，就是拥有房子和这块土地产权， 加拿大大多数是这种房子。  独立屋有多种叫法，single-family detached home， single-family home， detached house，single-detached dwelling，separate house。独立屋形式上有平房(Bungalow和Raised-bungalow)、楼房(包括一层半、两层、两层半，甚至三层)和复式(又分后复式Backsplit和边复式 Sidesplit)几种。 1. Two storey: 就是最常见二层楼，上下外形基本一样。早期户型是main floor 有 living room，family room，kitchen， dining room and breakfast nook，大户型还有den，up level一般2-4 bedroom，basement一般做second family room，recreation room或1-2bedroom，如果walkout basement，可以做一套 livingroom，kitchen，1-2bedroom和bathroom 出租。现在流行mainfloor的livingroom和familyroom合并成一个大厅greatroom。细分为：前进1-3车库（attached garage）和后院进车库（detached garage） A. 最典型的 2-storey house ，占大多数 B.豪宅别墅（Villas）占地几英亩 C. Detached Garage 2 Storey […]

1.Asbestos（石棉）。 石棉是绝好的绝缘绝热材料。以前，广泛的被用在房子的墙顶，夹层，vinyl和地毯的底层。 ７０年代末，发现石棉吸入人体， 严重致癌。 所以，７９年政府出台法令，严禁建房中使用石棉。 ７９年后建的房子应该是安全的。 但３０／４０／５０／６０年老房子，绝对是个很大的隐忧。 你要是看到你屋顶象popcorn, 那就是石棉！ 2.Lead Paint (含铅涂料)。 含铅涂料严重致癌, 今天小学生都知道。可是当年的老房子，所有墙上涂料全是含铅涂料。 政府是在７８年出台法令， 严禁建房中使用含铅涂料。 同上，３０／４０／５０／６０年老房子，绝对是个很大的隐忧。 3.Mold (霉). 老房子都多少有霉的问题。霉严重致癌， 今天也是人所共知。霉大多藏在Vinyl/地毯下面， 慢慢蔓延出来，危害也很大。 一般人都有几个误区： １。”我买房子做过Asbestos的inspection. 我可高枕无忧了。” 但是，买老房子的，十有八九都要remodel。 这一remodel， 问题就来了。 老中十有八九都是找个老中contractor, 甚至自己动手 — 省钱嘛。 顶上的popcorn一铲，Vinyl一揭，地毯一掀， 墙一开膛， 结果，石棉满天飞。全家跟孩子天天吸入石棉。 天长日久有了问题，都不知道是怎么会事。 ２。 “我的房子在老房子旧漆上，有几层新漆，铅都盖住了。” 短期是“盖住了”。但住过房子的人都知道，漆这玩艺儿特易剥落。要是这剥落的漆在孩子屋子里， 和孩子全方面接触， 这危害真的很可怕。没孩子的，体会不到这点。 ３。”霉吗？容易。一除就除掉了。” 除霉容易。 但你知道正确的除霉方法吗？ 你除霉不当，你反儿会让霉散布到空气里，结果，害了孩子还害自己。

大陆新移民经过二三年的艰苦奋斗，靠自己的勤劳和智慧，努力适应在加拿大的新挑战，逐渐拥有了稳定的工作和生活，于是考虑在加拿大买个房安个家，不想再体味租房带给我们的漂泊的感觉。 买房真正是我们人生中的大事，平均一生中我们至少要换二到三次住房。但对大多数人来说，买房的知识几乎是空白，所以常常感到茫然无绪。 买房是一项复杂的工作，除了自己要认真收集有关信息深入了解外，借助专业人士的帮助可以使你的买房过程顺畅进行。安省的房地产经纪都是经过严格的专业培训，并通过考试而取得安省房屋经纪工作的执照。多伦多地产协会建立的庞大的资料库收集了所有成员替卖家出售的物业，作为TREB的成员，经纪可以使用此系统(MLS)的所有资料为客户服务。对于卖主，经纪可根据客户的需要，为客户提供所需出售物业的市场价值及建议，使物业能尽快地以合理的市场价格售出;对于买主，经纪可根据客户要求的地区、房屋类型、价钱等在MLS电脑网里来寻找合适的房屋，以使顾客尽快找到自己满意的家园。买卖的佣金一般由卖方支付。 在没有经纪参与的私买、私卖或只有卖方经纪的情况下，从卖方来说不通过经纪不上MLS电脑网，有多少人能知道你在卖房?其房屋售卖过程漫长而艰难;而经纪每天都在电脑上通过MLS为自己的客户寻找房屋，这个差别非常明显。从买方来说，如没有经纪的参与，双方都要特别小心买卖合约的各项条款，而在只有卖方经纪参与的情况下，最好先找可信的律师看一下合约，以保护自己的权益。总的来说，一个诚实可信的房地产经纪，能以他的专业知识为您在物业买卖中提供第一手的资料，对买卖过程加以正确的引导，协助顾客解决买房过程中的各类问题，能为顾客提供细致的咨询培训服务，加上耐心细致的工作，是您在房地产投资中重要的一步。 前面讲到，一个好的房地产经纪在房地产买卖中起了很大的作用，能为自己的顾客争取到最大的权益。随着新移民的不断增加，投身房地产行业的新人也不断增加，有些业外人士认为房地产经纪很好做，不就是在电脑上查查房子，然后带客人去看，做成一笔就能收入几千元，但事实上好的经纪在带顾客去看每一个房子之前，都是在电脑上仔细研究过的，综合顾客的需要及各方面的专业知识和经验，确定房屋的准确的市场价值，提供给顾客最专业的服务，在买卖合约的签署过程中给自己的顾客争取到最大的权益，并且保护顾客及自己免遭不必要的法律纠纷缠绕。 由于对房地产行业特点不了解，顾客常误以为不同经纪出售的房屋是不一样的而同时寻找不同的经纪看房，实际上除了独家销售(Exclusive Sale)的房屋外(只占非常小的比例)，各个经纪掌握的房地产资料是一样的，只是不同的房地产经纪工作方法不一样，细致智慧勤恳的房地产经纪会努力发掘顾客的真正需求，找到合适的房屋，并通过周详耐心的工作最终帮助顾客选到满意的房屋，并顺利完成后继的交屋工作。在与买方房地产经纪合作过程中我们都会涉及到买方经纪代理协议。很多顾客都不愿意签署这些协议，担心自己的利益受损，担心承担法律责任。实际上当你找到认真负责的房地产经纪后，签署此项协议不但是对经纪工作的肯定，也是对自己的一种保护。由于签署协议，双方建立一段时间内的稳固合作关系，你可以让你的经纪知道你的诚意，不再担心他的努力成空，从而可以尽心为你选房，提供尽量细致的服务。另一方面也可以很好地约束房地产经纪遵守职业操守。

许多华人朋友在考虑买房产、换房或卖房。无论如何，了解市场的运作和学习基本法律概念是必须的。我是注册地产经纪(REALTOR)，撰写此文的目的是向大家简单介绍房地产买卖过程。欢迎各位朋友与我联系。 　　第一步：卖方房地产主决心卖出房产，与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内;此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同)的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。 　　重要概念解释： 　　MLS(Multiple Listing Service): 是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政(和谐)府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。 　　佣金(Commission)：一般是最终出售价钱的某百分比。出於联邦政(和谐)府之“竞争法”规定，没有并不允许有“标准”。作为参考，美国许多州和加拿大安大略省常见的佣金安排是售价全额的百分之五至六。BC省常见的佣金安排是售价前十万的百分之七加剩余售价的百分之三左右。注意：佣金最终给买卖双方的经纪分取。BC省常见的给买方经纪的佣金部分是售价前十万的百分之三点几加剩余售价的百分之一点几。 　　合同(Contract)的概念及法律上对合同的约束：从法律角度说，合同即是承诺。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。合同的建立有七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，所有合同可以分归五类：可执行、不可执行、可无效、无效、非法合同。只有可执行合同完全受法律保护。 　　第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。 　　第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。) 　　第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。 　　第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。 　　第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成);而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。 　　第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。 　　第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政(和谐)府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭 (mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。 　　第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。

银行贷款 （Mortgage)你可以直接去银行申请或找专业的贷款经纪（Broker)帮你申请贷款，找专业经纪的好处是你节约了很多时间去调查各银行的贷款条件及利率。如果你是新移 民，银行的信用不够，只要你能付30-35%的首期，银行一样会贷款给你。如果你来加拿大一段时间，有一年以上的稳定收入和一定的银行信用，你只要付 25%的首期就可以贷款。如果你付少于25%的首期也可以，但银行会要求你除房产保险（House Insurance) 外，加买产权保证保险（Title Insurance)，这是一笔不少的费用，大约三千元左右。申请房屋贷款需要提供收入证明和银行存款证明，贷款经纪为确保你能申请成功，还会跟你了解你 有多少资产和负债，例如你是否有车，车付了多少钱，还欠多少车的贷款，有没有股票和其它储蓄等，他们还需要你签字授权去查你的信用是否有问题。 建立信用（Credit)中国移民刚来的时候一般都很怕借钱，而西方人就总怕借不到钱，你听过加拿大人有时连400多元一次的旅游都贷款，情愿付利息也要分期付款的吗？为了建立你 在加拿大的信用，平时能用信用卡的时候就尽量不要付现金，不过千万记得按时、如数付清银行寄给你的每张帐单，否则你借得再多，你的信用也积累不起来。你积 累的这些信用，对于你申请房贷和车贷都和很有帮助。 交房日 (Possession Day)有些开发商规定建房期间准业主可以限定约三至五次看房，事先要跟他们公司销售人员约好一起去。尽管这样，你还是忍不住经常想去看看，不过你自己去，就只能 在外面远看了。看着房子一点一点地起来，心中的憧憬和盼望与日俱增。由于天气和材料等多方面的原因，建新房不像买现成房子那样交房日很明确，通常合同里都 是含糊地写着：提前30日通知交房，不会给你具体日期。所以你签合同前如果他们告诉你大概今年10月能交房，你9月份没收到通知就意味着有可能要推迟交 房。但因为合同上都是写的“提前30天通知”，所以这种推迟被列为正常，他们口头告知你的大约交房日期只能作为参考。如果你已经收到发展商提前30天寄给 你的交房通知，而到了指定的日期仍然拿不到钥匙，他们则要无条件地赔偿你的损失，具体赔偿会详细列在合同上。如果你对这里的法律不是很了解，一个很专业的 经纪可以给你很多专业的建议，让你避免造成损失。 付款 (Payment)我们2004年建新房的时候，有些发展商只要你付1万元定金(deposit)就可以开始帮你建，然后每建到一个阶段你要相应再付一部分款，直到交房日前 你必须将应付的首期款项全部付清，才能拿到钥匙，这些都会在合同中列明。一般你看好地及要起的房型，知道价格后，就可以开始着手找银行申请贷款，因为承建 商与你签合同(Offer) 也要有些附加条件，如： Subject to financial (前提是银行同意借钱给你) 或 Subject to sell the house (前提是你能卖掉原有的房子) ，因此，如果银行不提前批准你的贷款申请，就意味着你的建房合同签不下来。只有你满足了这些条件，才叫取消条件 （remove condition)，合同才正式生效。通常除定金是直接付给发展商外，其它的应付款：如银行贷款首期  (downpayment )、 你应付的地税 ( property tax)、绿化押金 （ landscaping deposit)、律师费 （legal fee)等，将来都是交给律师事务所来处理代扣的。 律师服务 (Legal Service)在加拿大无论买房还是卖房，也不论你是找银行贷款还是一次付清，都必须请律师为你做公证、处理法律文件、办理转名过户手续。当你跟发展商签了正式合同和跟 银行签了贷款文件后，你就可以开始找律师。有些发展商会给客户提供免费律师服务，以此作为对客户的一项优惠，因为你自己找律师根据你需要律师做的文件多 少、工作量的大小、和处理时间的长短，律师费从几百到上千元不等。但承建商提供的律师服务多数是他们自己公司聘请的律师，律师会明确告诉你当双方利益发生 冲突时，他只能代表发展商，到时候你需要自己另行请律师。在房产交易中，有时候也会遇到买卖双方请同一个律师，律师也会对你说，如果双方发生冲突，他就不 能代表双方了，到时候双方也要自行请他人代表自己。所以为了能更好地保护自己，有些客户宁愿放弃这种免费律师服务而在一开始就自己找律师，自己找的律师是 […]

选开发商（Builder)在加拿大有两种建房方式，一种是买老城区很 旧的房子，找承建商拆建，这种建房需要了解你购买的房子的土地的用途，因为不是每一块土地都可以让你随心所欲地建自己想要的房子。例如有些地区的地只能建 独立房，不能如你所愿拆掉一间重建两间，住一间租一间。第二种方式是从开发商手里买正在开发的地，请他们按你看好指定的样板房帮你设计和承建，价格会根据 你所选地的大小，房子的尺寸和内部的用料各不相同。一般如果按照样板房设计和用料，比完全选你自己喜欢的结构、材料和颜色要相对便宜一点。而且这些发展商 建了那么多年的房子，设计师和建筑师都是非常有经验的人，我们的眼光未必会比他们好，有时你自以为自己选的布局、材料和颜色很好看，可是建出来的效果未必 那么理想，所以我们一般会参照发展商的样板房去建。在建房的过程中发现不满意的地方还可以更改，不过更改也会相应增加费用，所以有时如果你看中发展商的某 个样板房，不妨问问他们有没有这样正在建的房子，英文叫SPEC HOME，这种建设中的房子如果你中途不做任何修改，价格比没有建之前或者建好之后的售价都会稍微低一点。买地建房需要注意的是一定要找规模大和信誉好的 大公司，不要只比较房价，有些毫无名气的发展商虽然建出来的房子稍微便宜一点，但质量也低劣一些，我朋友家就出现过刚建的新房子地下室渗水的问题。虽然新 房有新房保证，但你也不想几年之内不断有人上门来给你免费维修，这会让你很烦。 选地 (Lot)建新房前要先选地，根据你要建的房子大小，地的规格也不同。你可以选大块的地建小房子，只是有些浪费，而且地大地税也相应多，最好根据你想建的房子的尺寸 来选地的大小。一般建1800平方英呎的独立两层屋至少要28以上的地，如果建2000尺以上的房子，就要选30以上的地了。选地时要尽量避免选转角位 (corner location)、面对大街或背靠马路、及门前有消防栓、高压线和电箱等，因为将来卖房子时多少会有些影响。有些对着公园和湖的地会稍微贵几万，靠森林 峡谷或高尔夫球场的地价会更高，如果你只是想建普通价格的房子，建议不要选这样的地，因为地价会将你的普通房子的房价提升到买主觉得不值得的价位，将来难 脱手。你要选这样的地最好花再多点钱建个能称得上豪宅的房子，这样升值空间会大很多。如果你想建地下室能走出去 (Walk Out Basement) 的房子，就一定要选带有斜坡的地，只有这样的地才能起这种房子，这种带斜坡的地很多会背对着湖。 看样板房 (Show Home)虽然有些宣传资料做得很漂亮，还是建议多看他们做好的样板房，当然我们也知道所谓的样板房通常都是用最好的材料加最好的工艺做出来的，所以多数你看的样板 房都是只取它的结构和款式，材料未必一致，除非你指定要跟样板房一模一样，那价格肯定就不同了。一般承建商报给你的价格都是最基本的价格，即一样的布局加 普通材料的房屋价格，如果你希望跟样板房相似或一样，就要进行升级(upgrade)，即用更好的材料，你升级的项目越多，价格就越贵。也有些人不愿意等 待，也担心房子建好后货不对板，因此宁愿花贵点的价钱买样板房。当一个区的房子全部建完后，承建商会卖掉所在区域的样板房。样板房的用料相对讲究，升级的 项目比较多，所以比同样的房子价格贵些，但并不表示你花多点钱买了样板房搬进去就能住出当初你去看样板房的品味，因为样板房里面的家具和装饰品都是开发商 租来的，他们交房给你的时候，这些东西全部都搬走了，留给你的是个空房子，你把自己普通的家具搬进去之后，自然就不是当年的模样，要有这个心理准备。 还价及谈条件（Negotiation)跟买二手房比，建新房的还价空间不大，尤其是那些地段好、很抢手的房子，承建商几乎都是一口价，但也不是绝对的。有时候多讲讲，或许可以送几件免费电器。 买二手房一般附送电器，建新房因开发商而异，有些刚开发的新区，承建商为了推销会附送一些电器，有些承建商还让客户自己选是要电器还是从房价中减2400 元，一般我会选拿钱自己买电器，因为他们提供的未必是我喜欢的。 房产经纪 (Realtor)买二手房一般人都喜欢找房产经纪做代理，建新房是否需要找房产经纪呢？我个人观点还是找个有经验的房产经纪会比较好。一来前面提到新房子没什么还价空间， 基本上是有没有经纪他们都卖给你那个价，而经纪不收买方任何费用，所以对买方来说没什么不好。一般建新房子的业主都是有个stepping house要卖，让经纪同时帮你买卖，卖房时你多少是会有些经纪佣金的折扣，这样自然也帮你省了些费用。就算你没有房子要卖，你的经纪只是从承建商那里提 取经纪费用（比买二手房少很多），你也没有什么损失，但在你整个看地、看房型、建房、验房过程中，一个有经验的房产经纪会为你提供很多专业建议，如果你的 英文不是很自信，那经纪的作用就更加明显了。 

独立屋的价格正以前所未有的速度飙升，越来越多的人转向共管式公寓市场，特别是千禧一代，他们更愿意住在城市中心地区，以享受更便捷的生活。 尽管相比于独立屋，共管式公寓价格便宜、不需要自己进行房屋维护、交通和娱乐设施便利，但许多买家会担心公寓管理费用太高。公寓管理费平均为每平方英尺0.50元，意味着在每月的房贷还款之外，还要增加一笔不小的固定支出。公寓买家在找房子时如何尽量减少未来每月在管理费上的支出，我们这里给出一些建议。 放弃升级版的生活附属设施 如果你不喜欢游泳，最好找一个没有大规模的室内游泳池的公寓。为什么？游泳池，就像健身房、大型景观庭院和门房服务一样，需要资金进行运作和维护。这些费用都算在每月的管理费里。 报告表明，有多个附属设施（健身房加游泳池加门房）的公寓会增加公寓管理费用达30%以上。如果预计自己很少使用这些设施，而且想尽量节省每月的开支，就要考虑放弃高维护费用的设施，如网球场、篮球场和游泳池。 然而，如果你喜欢活跃的生活方式，那就不要为了节约几个铜板而简单地排除掉有附属健身设施的公寓，这样只会后悔。选择一个适合自己的生活方式和预算需求的公寓，这非常关键。 选择新公寓 Roberto-Lungo-Condo-final虽然许多老公寓的管理费用低于平均水平，然而老公寓每月的维护成本比同等的新公寓要高。随着房龄的增长，大楼的公用事业设施和服务设施需要更新，而且要频繁地维护，这就导致管理费用的小幅增长。而且老公寓往往面积更大，因为管理费用是按面积计算的，这样就要付更多的维护费用。另一方面，新公寓有最新的公用事业设施，而且通常每套房子的面积也较小。这就意味着每月的家庭预算中只有一小部分钱流向公寓管理费。 买小一点的公寓 small-apartment-freshome-13如果你想住在市中心，说明你更看重地段而不是房屋面积。由于公寓管理费用是按面积来计算的决定，如果你想降低成本，可以选择一个更小的单位。当然，选择房子时考虑自己的生活方式很重要，并考虑至少未来五年的需求。不要买太小，否则没住多久就不得不换大一点的房子，买房子时要平衡考虑各种因素。 选择高层公寓 高层公寓不仅能提供更好的视野，由于有更多的住户和更多的居民共享维护建筑的集体成本，大型社区的公寓管理费用往往显著低于更私密的精品公寓，因为小型精品公寓分担成本的人要少。   了解公寓委员会 公寓委员会的职责主要是维护公共设施、执行规章制度、关注居民的担忧。委员会在财政和批准公寓的日常运营预算上有巨大影响，反过来对公寓每月的管理费用也有巨大的影响。有鉴于此，业主可以对公寓委员做一些了解。 向生活在公寓里人作些咨询，询问他们公寓的费用以及过去几年是否有大幅增长；询问公寓委员会是否能有效地解决居民关切的问题，以及他们对整个公寓大楼的整体印象。 在公寓大楼里走过时，如果有人碰巧偶然经过，向他们表述你正考虑搬进来，想听他们的意见，大多数人都会愿意与你分享的。因为他们之前可能也有过这样的经历，人人都希望买到一处物有所值的居所。 与房地产经纪谈谈公寓的费用 如果避开高额维护费用是你要优先考虑的事项，最好与自己的房地产经纪人谈谈。许多经纪人熟知某公寓小区的维护费用和管理委员会，特别是如果他们专门代理某公寓或某社区的房子，可以帮助您确定心仪的公寓住宅管理费用是否在预算之内。更好的是，如果你的经纪人以前有客户购买了与你正在考虑的公寓同一区的房子，他们可以介绍给你认识，从而你可以从前人那里得到第一手资料，了解到公寓的管理费用，以及是否每年都有较大的涨幅。 买好后参与小区事务 签好合同并不意味着画下了句点。搬进新居以后，要抓住机会露面，参加公寓管理委员会的会议，参与投票，并考虑竞选委员会中的职位。这样，就可以确保你的忧虑能得到表达，你还可以了解预算的方向，理解管理费是不是真的要增加。