物业常识

加拿大(1970年前)老房屋铝电线材隐患

最近有几个客户在问铝电线的问题,今天详细说说。 其实,铝线已经存在很长时间了,National Electrical Code (NEC)从1901年就允许使用铝线。但是铝线一直很少使用在民用住房里,直到六十年代中,由于铜金属短缺,铜价太高,铝线很自然地成为铜线的替代品。从1965年到1972年,加拿大大概共有45万栋房子使用了铝线,而且铝线一直使用到七十年代末。  铝线做为电线是没有问题的,铝不但是一种很好的电导体材料,而且轻,结实,比铜便宜,大部分的高压线其实都是铝线。那么为什么很多人仍然对铝电线谈虎变色呢?问题出现在接线处。大家知道,电流通过电线是会产生热的,电阻越高,产生的热量就会越大。铝很容易被氧化,铝线外的绝缘层一旦剥去,铝线表面就形成一层氧化层,氧化层的导电性能不是很好,电阻增加,因此会产生更多的热量。另外,铝的热膨胀性能和其他金属不同,如果开关和插座不匹配铝线,开关和插座里的金属和铝线具有不同的通胀系数,每次电流通过产生热量,铝线就会有不同的热胀冷缩,时间长了,反复细微的运动就会使接线处松动,接触面积变小,电阻变大,就会产生过热甚至电火花,从而造成火灾。调查显示,使用铝线的房屋失火的概率比使用铜线的房子大55倍。  如何识别铝线呢?你可以到配电板,地下室,阁楼或者Crawl Space,查看电线绝缘层上的标记。如果铝线是1977年5月份以前生产的,上面应该标有ALUMINUM, ALUM 或者AL。如果是1977年5月以后生产的,则应标着ALUMINUM ACM, ALUM ACM或者AL ACM。  铝线对房子的价值会有一定的负面影响,建议尽量不要购买电线是铝线的房子,即使你不在意,以后房屋转手的时候会比较困难。使用铝线的房子保险费会有所增加,值得注意的是,有些保险公司已经开始拒绝为这样的房子提供保险。那些提供保险的公司,会要求电气安全机构(Electrical Safety Authority)或者有牌照的电工对房屋全面检查并进行相应整改后才会提供保险。如果客户真是看中某个有铝线的房子,非常喜欢,一定要买,我都会在Offer里加入电路检查的保护条款,保证电路检查没有问题并且客户可以拿到满意的房屋保险,如果检查出问题来,屋主要整改,否则合同作废。

加拿大房产律师作用有多大(转载)

在加拿大买房子,房屋交接的过程并不是由中介来操作,而是由律师,对此,很多人可能会感到困惑,买房为什么要用律师呢?一定要找律师吗?答案是肯定的,在加拿大,没有律师房屋的交接是不能够完成的。 律师在整个买房过程中所起到的作用是无可替代的,他可以帮你审核所有的买房文件,确保文件措辞的合法、公正性,以更好的保护你的权利,也可以帮你进行产权查询,确保所购房屋的合法性;他们会为帮你进行地契注册,完成各方账目的清算,准确无误的进行最终的交割。 从以往的经验来看,买房时尽早雇一名律师,可以更好的节约你的时间、金钱、精力,更多的规避风险。可以保证在这个过程中,你走的每一步都是正确的,他可以更好的通过法律保护买卖双方的权益。 那么,律师在买房过程中到底都做些什么呢? 一、 审核买房的所有文件 确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理,保护委托人的利益。虽然因为文件的文本都差不多,很标准,律师只是按照流水一样的作业,但这也是必须由律师来做的一个步骤。 二、查询所购房屋合法性 这点很重要。加拿大买房很奇怪的是,房屋没有房产证。除了房屋的建筑面积是一本糊涂帐之外,与你交易的人是否是房屋的真正所有人,你根本无从得知。因此,只有通过律师才能够从有关部门查询出与你签署房屋买卖合同的人究竟是不是合法的卖主;究竟谁是房屋的真正合法拥有者;如果这幢房子还有未偿还清的按揭贷款,那么,究竟卖主是从哪一家银行或者财务公司贷的款,现在还欠多少。 三、帮双方理清帐目和手续 由于加拿大的大多数房子都不是新房交易,所以,必然牵涉到卖房者与买房者之间的一些交割,如水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等,以及双方与各种市政服务公司签订服务合同,这类问题大多会滞后于房屋的交割。所以,为了公平起见,买家、卖家的律师就会在房屋交割前,为委托人做好相关的交接工作,算出来各种应该由卖家支付的费用,然后从买家应支付的房款中扣除。当然,也有的律师只管水、电、气的计算,其他项目需要购房者自己交接。 四、确保房屋交割的完整性 双方签署了买卖协议后,买家还有两次机会上门看房。此时,买家要充分利用这个机会,提前把房屋看仔细了,并将发现的问题通过律师告知卖主,由卖主在交割房屋前予以修缮和保证所有设备能够正常使用。如果卖主来不及修缮,就由双方律师,代表买家、卖家就某处需要修缮的费用达成一致,并最后从应付房款中扣除。 五、确保房屋交割的安全性 到了交割日之前,律师会通知你总共需要支付多少钱。除了房款之外,还有买房的各种过户费用,以及律师费(事先已经支付了定金)。如果还有卖家尚未支付的水、电、气费,律师也会帮助你算清,将其从你的付款中扣除。买方按照律师算出的结果,开出支票交给卖方律师,然后由双方的律师去分配这些钱,哪些是给房主的、哪些是给银行或财务公司偿还贷款及利息的、哪些是给政府的、哪些是给律师的。由此看来,律师在买房过程中的作用是不可轻忽的。 在购房过程中,可能会由于东西方的文化差异,会导致购房过程中各种各样的冲突。因为不理解或者对英文的意思不明白,从而导致很多问题的发生。这时律师就会起到很关键的作用,我们来谈谈购房过程中经常遇到的法律问题。 第一个比较常见的问题是,有的朋友在购房过程中对待下offer态度比较随意。比如有客人讲,我就随便下个offer,谈谈价钱,试试看。这种不是很严肃的态度,会为以后的麻烦带来法律隐患。之所以叫法律隐患,是因为买家以为即使将来对方接受了这个offer,也可以随便找个理由撤出来。比如说银行贷款这些条件,有的人说最后拿这个当借口,说没办下银行贷款。但是有的时候,如果卖家要严肃认真起来,他会问你你去哪个银行贷款,然后他就去那个银行去查,那最后发现你没有在那个银行做过贷款,那可能最后就可能导致你摊上法律问题,也可能卖家会到法院去告你 第二个常见的问题就是,在下了定金之后房子不想要了,定金怎么处理?定金交过来以后如果不想要了,定金是非常难拿回来的。在正常情况下,定金一旦进了信托账户,要拿出来就需要双方签字同意。哪一个卖方会情愿地把定金退还?所以这种情况下就非常可能产生官司,希望买方交付定金的时候三思而行。在买房后房价跌了的情况下这种情况比较容发生。当买家认为合同上的房屋价格与市场价格之间的差价已经大于支付的定金是,就会改变主意。有可能买家会想宁可定金不要了,反正房价已经跌了。事实上完全不是那么回事,卖家是完全有理由告买家,并且可以在买家身上拿回卖家的经纪损失。所以,这可能会引起非常麻烦的法律纠纷。 另外,当买家付了定金之后,发现一些不满意的地方,或者说前任屋主在卖房的时候有一些隐瞒条件、或隐瞒状况没有说明,比如说明明知道这个房子种过大麻,或还有些其他不好的事情但隐瞒了。买家在成交之后,是可以通过相应的法律手段来维护自己的正当的权益。在这里提醒买家,最好在成交之前,能尽到责任就尽量尽到责任,最好去市政府查一下,这个房子有没有大麻的记录,有没有什么不好的行为,有没有什么其他违法的事情,或者任何法律产权方面的文件,这些都要看仔细了。比如说合同上面写的房屋产权面积是八千尺,那么是不是有跟邻居共享的、是不是有公用设施所拥有的、是不是别人有路上通过权、或者是一部分不能造房子的,这些地是要排除在外的,这都需要买家看仔细,以免在成交之后,再需要通过其他的一些法律手段来保护买家的个人权益。 律师收费 最后说一下大家最关心的律师收费问题,律师收费方式和房产经纪略有不同,他们不是根据成交价的一定比例来抽成的。通常在加拿大的几个大都市,律师收费在700-2,000元间不等,此外你还要把产权保险费、土地转让税、产权调查费等支出先付给他们,因为这些事情都是由律师来帮你处理的。如果需要律师帮你进行按揭抵押,还需另付300-800元。

如何維護游泳池(转载)

無論您是在外面躺著、沐浴陽光還是在後院舉辦夏季燒烤,擁有帶游泳池的房屋肯定都有好處。 事實上,2020 年投資在家中增加游泳池的房主數量有所增加,部分原因是為了應對 COVID-19 大流行1。 一些公司經歷了如此多的數量,以至於他們將訂單推遲到 2022 年,因為該行業面臨安裝和園林景觀材料短缺的問題2。 但是,雖然擁有一個游泳池很棒,但維護一個游泳池也有很多事情要做。 確保您的游泳池能夠抵禦寒冷的月份尤為重要,對於成長中的家庭來說,安全也是一個考量。 在戶外戲水和享受陽光下度過了幾天之後,您應該採取以下關鍵措施來幫助維護正在使用中和關閉期間的泳池。 檢查您的主要組件 游泳池有很多工作系統,您應該全年定期查看。 當夏季開始逐漸轉變到秋季時,確認泵和管道都處於正常工作狀態變得更加重要。 隨著溫度下降,管道可能會凍結並損壞系統。 裂縫也可能形成,這可能會花費您大量資金來修復。 為幫助防止重大維護和維修,請確保使用電動泵或水池吸塵器從加熱器、過濾器和泵中排出水。 您還應該定期用泳池刷清潔泳池壁和地板,並使用泳池撇渣器(不要忘記檢查籃子!)。 同樣,檢查並清潔您的過濾系統,並在適用的情況下更換所有舊過濾器。 化學品是你的朋友 雖然沒有人真正喜歡殘留的氯氣味,但事實是,在您的游泳池中添加正確的化學品和藥水將有助於它度過冬天並持續更長時間。 除藻劑是一種工具,許多泳池供應商建議您在淡季關閉之前將其添加到水中,以幫助防止藻類積聚。添加其他過冬產品,例如 PoolTec 的冬季擱置泳池處理劑,也將有助於防止細菌和其他微生物的生長。 其他酶產品,如 Pool Perfect,也可用於幫助分解污染物。花粉、鳥糞和其他有機顆粒等物質會進入水中,如果不加以處理會導致形成污環,就像浴缸如果長時間不清潔一樣。 與每年清刷整個泳池不同,為泳池添加特定藥水有助於減少整個季節所需的物理維護量。 最後,重要的是您要全年保持正確的 pH 值,並定期添加氯。許多屋主犯了一個錯誤,即在冬天之前添加過多的氯。但是,添加過多的氯會使您的泳池襯墊漂白。 確保遮蓋泳池 為未來幾年維護您的游泳池的最佳方法之一是投資於合適的游泳池安全罩。 確保您有一個適合您的泳池的泳池蓋,以幫助防止碎屑、蟲子和其他顆粒物的堆積。 如果您的蓋子有繩纜,請務必在整個冬天檢查這些繩纜以確保它們拉緊且牢固。 氣枕可以保護您的游泳池免受冰雪損壞,是一項很好的投資。 它還可以幫助保持您的泳池罩安全和穩定。 此外,保持游泳池的維護可能需要您清除有機物的覆蓋物,例如在溫暖的月份中的樹枝和樹葉,以及在冬季積聚的冰雪。 清除冰雪很重要,否則您的覆蓋物可能會拉伸並損壞。 不要使用鏟子或任何有鋒利邊緣的東西來鏟雪,否則會有刺破覆蓋物的風險。 而是使用掃帚將雪推離覆蓋物或用吹葉機以減少積雪。 交給專業人士 維護游泳池可能需要大量工作。 如果您找不到時間進行基本保養,或者不確定您是否正在處理在季節正確打開和關閉泳池所需的所有工作,請考慮聘請專業的泳池維護公司。 請專業的泳池維護公司來維護泳池,尤其是在打開和關閉泳池時,這並不可恥。 事實上,如果您只按季節入住該物業,這可能是最佳選擇。 只要確保您進行研究並找到一家信譽良好的泳池維護公司,該公司可以為它提供應有的適當溫柔的愛和關懷。

這些新鮮的居家維護提示可為迎接春季來臨做好準備(转载)

多年來,溫暖的溫度和融化的雪一直是季節變化的代名詞。隨著冬天變成春天,它還具有另一個流行的傳統:春季大掃除。 但是在您跳入春季活動,像是遠足,騎自行車,甚至是附近的野炊之前,花時間檢查您的房屋並完成必要的維護總是很重要的。 完成年度檢查和例行保養可以幫助維持房屋的使用壽命和轉售價值。此外,這將有助於防止較小的,廉價的問題成為主要的大筆費用。最後,重要的是要解決任何可能在表面下醞釀的潛在安全問題。 但是,要對房屋進行年度盡職調查的功能綜合列表比較困難,尤其是因為每個房屋都是唯一的。例如,您不希望對傳統的獨立屋完成所有和公寓相同的抽查。 如果您是房主,則在完成年度維護檢查並整理夢想中的房屋以準備春季時,應該注意以下一些地方。 外觀保養 1.    檢查您的屋頂和排水溝 眾所周知,多倫多在冬季會遇到嚴重的北極溫度。 屋頂上雪和冰塊過多會導致積冰,從而損壞屋頂,排水溝和隔熱層1。 甚至會導致油漆翹曲。 您可以為房屋做的最好的事情之一是,每年在積雪開始融化時,檢查一次屋頂,檢查是否過度惡化甚至水侵入造成損壞。 確保沒有遺漏的屋瓦,裂縫或漏水。 如果您確實發現屋頂的完整性處於危險之中,請考慮對屋頂進行全面檢查和/或更換。 許多房主選擇安裝新的金屬屋頂,以抵禦嚴酷的冬季,從而更容易除雪。 在檢查屋頂時,請確保同時檢查排水溝,以確保它們沒有碎屑堆積。 密封所有明顯的洞或滲漏,並確保將落水管擺放在遠離家的地方,以幫助保持適當的排水。 2.    修理和重新密封壁板,窗戶和門 就像騎士擁有一套盔甲以保護自己免受迫在眉睫的危險一樣,您的外牆板,窗戶和門就像盔甲一樣保護房屋免受季節性因素的侵害。 為了使您的房屋更高效地運轉,對外觀特徵進行目視檢查始終是一個好主意,以確保沒有裂縫或滲漏會導致冷風或水分進入房屋。 尤其要警惕地面附近較大的裸露縫隙或開口。 這些區域可能有助於囓齒動物和其他害蟲,這些害蟲喜歡在冬季潛入牆壁和天花板。 當您在檢查時,如果您有任何裸露的木製品或甲板,請考慮用透明的塗層密封劑保護它,以防潮並保持漆面的完整性。 刷一層快速透明的塗層還可以創建防潮層,以幫助防止和消除霉菌的滋生。 當您要舉辦鄰里燒烤時,您不想要綠色甲板。 3.    修剪和栽种 说到绿色,春天是锻炼绿色拇指的完美借口。 实际上,房地产专家说,庭園景观甚至可以帮助您将房屋的价值提高15-20%2。 首先为草皮去除枯草并施肥,以便随着温度的持续升高,您将获得您熟悉和喜爱的新鲜健康的绿色草坪。 还要收集和处理所有院子的废物,例如掉下的树枝,秋天留下來的樹葉和發霉了的护根覆盖物。 修剪所有的树篱或灌木丛。 考虑鋪上一層新鲜的覆盖物以获得良好的清洁外观,甚至在步道和入口处种上鲜花,为您的房屋增添鲜艳的色彩。 内部保養 1.    清洁并检查暖炉 您家外面并不是唯一需要注意的地方。 让我们面对现实吧,当外面结冰时,每个人都想呆在屋子里面,既舒适又温暖。 就是说,随着季节的变化,最好确保您的暖炉和空调工作正常,并准备好应对温度变化。 大多数服务技术人员建议您每隔一年或两年做一次暖通空调系统的调试,以确保其处于最佳状态。 它还将帮助使您的设备更高效地运行,从而避免您到時不得不更换系统時上花很多钱。 不想把钱花在服务电话上吗? 至少要花一些时间来更换系统的空气滤網。 大多数传统的空气滤網需要每三个月左右更换一次,但是一些较新的单元的过滤器只需要每年更换一次。 如有疑问,请遵循設備制造商提供的建议维护说明。 2.    检查你的地下室 春天当然为清除地下室的垃圾和混乱提供了一个机会,但是这也是确保地基牆面或地下室没有明显维护问题的好时机。 虽然有些湿气很常见,但要根据房屋的构造而定,检查地下室(尤其是机械系统周围)是否有过多的污渍,渗漏甚至水渍,始终是一个好主意。 水造成损坏的迹象可能是基础牆有裂缝以及其他排水问题的指标。 3.    警报和烟雾探测器 通常不被注意的常见家庭维护任务是检查并更换家庭烟雾探测器和一氧化碳警报器中的电池。 尽管不常见,但最好检查一下您手头上或整个家庭中安装的灭火器。 …

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冬季出售房屋的5個熱門技巧(转载)

儘管房地產市場肯定存在季節性變化,但許多房地產經紀人經常建議您在冬季不要出售房屋。實際上,冬天可能是出售房屋的最佳時機之一。 事實是,在所有季節都有各種各樣的買家看房,因此覺得人們在冬季不購房是有點誤解。實際上,如果您在12月1日至2月28日(寬鬆地歸類為冬季)之間銷售房產,不僅會找到有動機的買家,而且與其他賣家的競爭也可能會較少1。 但是,冬季銷售並非沒有挑戰。許多買家等到冬天希望能以折扣價買到房子,所以要為低出價做好準備。同樣,要強調您通常在春天可以做的房屋的外部特徵可能會更困難。 為了克服在冬季出售房屋所帶來的一些障礙,請考慮下面一些秘密的布置及銷售技巧。 1.  為您的房屋定價 為您的房屋正確定價是確保冬季成功出售所能做的最重要的事情之一。 儘管確定正確的銷售價格始終很重要,但在“淡季”中尤其重要,因為市場上的購買者通常較少。 對房屋定價過高可能會使潛在的買家不感興趣,但您也不想降低您房屋的價值。 找出合適的銷售價格就像找到了解您當地市場的合適房地產經紀人一樣簡單。 經紀人可以進行競爭性市場分析,以幫助確定適合您房屋的價格點。 也不要害怕完成自己的獨立研究。 看看附近最近的可比銷售紀錄,可以讓您更好地了解該地區類似房屋的價格。 2.  不要過度地假日裝飾 對於許多人來說,冬季與假日季節整體相關。 但是,房主在冬季銷售房屋時犯下的最大錯誤之一是假期期間裝飾過度。 首先,並不是所有的買家都可能像您一樣慶祝這個季節。 此外,過多的裝飾會使人們忽略了房屋的某些基本特徵。 如果您決定為假期進行裝飾,請簡化裝飾並確保它們有品味。 如果操作正確,這將是一個絕佳的布置機會。 考慮一下一棵點亮的小樹,下面有一些包裹的禮物,前門上有醒目的花圈,溫暖的燈光可以保持舒適的氛圍。 3.  打開燈,調高室內溫度 冬季銷售的一個障礙是,與一年中較暖的部分相比,您自然地擁有較少的自然採光時間。 這意味著盡可能保持照明非常重要。 使用功能更強大的燈泡來增強空間亮度也會有幫助。 實際上,照明可以產生良好的溫暖凝聚感。 這也會吸引路過的潛在購買者的注意。 同樣,冬天是寒冷的代名詞,因此請確保您的房屋保持足夠的暖氣。 雖然這可能會對您的瓦斯費用產生很小的影響,但是如果房屋溫暖,那麼潛在的購買者將更有可能考慮購買您的房屋。 它還增加了一個舒適的因素,尤其是在與點燃的壁爐或有策略地佈置的毯子結合使用時。 4.  確保清除路徑 並非每個人都居住在該國冬季下雪的地區。 就是說,如果您確實居住在積雪盛行的地方,請確保剷除人行道和車道上的積雪。 這將使潛在的買家可以訪問您的房屋進行展示,並表明房屋得到了適當的維護。 與被雪覆蓋的房屋相比,鏟過的道路還可以提供更多的路邊吸引力。 5.  售前裝飾可能是關鍵 由於在冬季進行銷售通常意味著要吸引較少的潛在買家,因此請嘗試通過專業佈置房屋來優化成功機會。 最近的一項研究發現,經過專業布置的房屋平均售價通常會比沒有布置過的高出17%2。 同樣,平均而言,經過專業布置的房屋銷售要快於沒有布置過的。 全國房地產經紀人協會指出,在售前裝飾中每投資100元,潛在的回報是400元2。

恶心!加拿大妹子遇变态房东,趁没人乱摸乱闻(转载)

来自诺省哈利法克斯的女孩Tyisha Macleod最近分享了她家中一台安全摄像头拍摄的镜头:她的房东偷偷摸摸进入她的屋子并做一些不雅的动作。 图源:TikTok 这位24岁的女孩离开自己的租赁的屋子一段时间,并嘱托朋友去照顾一下自己的猫。但是,她的朋友却撞见房东从Macleod的房间鬼鬼祟祟的出来。 Macleod很快通过一系列TikTok视频分享了这一事件的镜头。她说,她没有允许房东进入她的公寓。 在令人毛骨悚然的视频中,可以看到这名男子看起来在50到60岁之间,在她的卧室周围窥探。 男人身穿橙色T恤,黑色短裤,没穿鞋,悄悄绕过床头,路过地上的几个袋子,直奔其中一个枕头。然后他开始闻枕头的味道,随后把它放回原处。掀开被子,在蹑手蹑脚地走出房间之前迅速摸了摸床垫。 图源:TikTok 视频最后重点介绍了Macleod的朋友与被当场抓住的房东之间的互动。两人互相打招呼,当时毛茸茸的猫在客厅里闲逛,房东立即开始撒谎说他刚刚喂完猫。 她向房东提出了视频,房东给了她和她朋友一样的借口。 据Macleod说,她联系了警方。警方表示将对房东提出指控,而Macleod很快就会搬家并收到返还的租金。

加拿大业主太懒不想割草 这样简单处理遭重罚(转载)

BC省山火正在疯狂燃烧,全省各地都在禁火。 本周阳光海岸一名男子太懒不想割草,竟然直接放把火烧草,被当局罚款超过 1,000 元。 放火烧自家草地被罚?不冤!!! 根据CTV的报道,阳光海岸的骑警表示,警方和消防员周二接到报告,称梅隆港高速公路上的一户人家冒出浓烟。 电话是由一艘路过的BC渡轮船上的乘客打来报警电话,他们从海上看到岸边发生大火。 冒出浓烟的房子离阳光海岸的兰代尔渡轮码头不远。 据加拿大皇家骑警称,火势直径约 10 英尺,最后由消防员扑灭。 至于草地起火的原因,无疑是人为。 房主称由于草太高,懒得割,于是决定放火烧草。 由于夏季异常炎热干燥,随时有发生山火的风险,BC省已经下达多项燃烧禁令。 皇家骑警最后警告房主的鲁莽行为,并根据省山火法,对房业罚款 1,150 元。 你说说,这叫什么事么!!! 就在昨天,素里也因为煤气管道破裂引发火灾。 昨天周四,素里地区一条煤气管道破裂引发火灾,由于工作人员抢修,交通中断了几个小时。 大约上午 8 点 40 分,工作人员接到报告,称挖掘机在第 32 大道和 192 街附近撞到煤气管道,管道破裂引发火灾。 (CTV) BC煤气公司(FortisBC )在火灾现场关闭管道。 图片显示现场有大量的火焰,工作人员封锁了道路。 当局也派出 12 名消防员和 3 辆车到达现场,交通中断了几个小时。 事件中没有人受伤。 天干物燥,大家小心防火。

加拿大公寓与中国公寓的异同

总有人说独立屋是居住的“终极梦想”,但不可否认的是放眼全球,住公寓的人数远远多于住独立屋的人数,在一些地狭人稠寸土寸金的地方,独立屋更是堪称天价,有时奋斗一辈子都不能企及。 尽管温哥华、多伦多这些城市的房价没有香港、深圳那么夸张,但一套独立屋动辄200、300万的价格,还是会劝退不少华人移民。那么,住公寓有何不可? 问题来了:加拿大的公寓,和中国的公寓有什么区别?新移民会脱口而出:加拿大的公寓一般是单独一栋或者零星几栋,不像中国的公寓是小区概念,动辄几十栋。除此以外还有区别?没错,至少还有十大区别,来科普一下很有必要~区别一:产权年限 非常直接的区别,国内一般是70年使用权限,土地不是自己的;加拿大的公寓尽管不存在土地,但住宅单位属于私人所有,没有时间限制。区别二:计价方式中国的公寓销售价格是按照每平方米多少人民币,而且会有建筑面积和使用面积这个说法,付建筑面积的钱,但实际的面积不会有这么大。 在加拿大,则是看尺价,1000平方英尺等于92平方米。比如温哥华市中心的新公寓尺价在1800左右,相当于1000平方尺的价格是180万加币,相当于92平米的公寓卖900多万人民币。区别三:配套设施丰富程度 中国的公寓小区,除非是很豪华的精品小区,才会有丰富的配套设施,比如娱乐室、乒乓球室等等,老的小区几乎都没有任何配套设施,想要休闲体验只能去附近的公园操场或者会所。 加拿大的公寓,无论新老,几乎都有配备自己的公共设施,部分公寓还有游泳池温泉池、户外烧烤区域等等。健身房瑜伽馆也是标配,住户可以免费享用,足不出户的生活更加便捷。区别四:毛坯房和精装修这个区别很大,中国的绝大多数公寓买来都是毛坯房,不会带任何电器、也不会有任何装潢,完全是自己打造。 加拿大的公寓则基本都是“精装修”:可以购买家具直接入住,不仅装潢完毕,厨房卫生间的洁具、厨具都一应俱全,新公寓的内装档次已经是酒店式公寓级别,档次会比近似价位的独立屋更高。区别五:小区和非小区前文中提到过,尽管加拿大的部分公寓也有24小时安保系统、有大堂管理员,但因为地广人稀的原因,公寓很难形成小区,不存在小区大门、不存在铁栏杆,基本是敞开式的,只是进门需要钥匙。 中国的公寓则基本是小区形式:封闭式、有门卫、大型小区甚至有上百栋公寓,像是一座小城市。区别六:在城市中的位置加拿大各大城市的公寓基本都处在市中心区域、市中心周边,基本不存在在很偏远没有公交地铁到达的地方建造高层公寓。公共交通相对不好的地方,是以独立屋为主。 在中国,因为绝大部分的房子都是公寓,所以不可能全让公寓集中在城市中心,而是分布在各个位置。但随着城市化的进程,偏远公寓周边的设施已经逐渐完善。区别七:楼层高度 诚然,在中国很多城市也出现过超高层公寓,但一般大城市最高的摩天大楼都是写字楼,而非公寓;在加拿大则相反,温哥华十大高楼一大半都是公寓楼,多伦多亦然,摩天公寓鳞次栉比。区别八:户型大小这个区别也非常直观,国内小区会有大量的3卧室、4卧室甚至5卧室公寓户型,但在加拿大,公寓绝大部分只有1、2卧室户型,面积在100平米以内。 因为加拿大的三类房型定位明确,公寓一般是适合小家庭,如果家庭人数多,可以考虑更大的城市屋(联排别墅)或者独立屋。想找200平米的公寓?屈指可数,除非是顶层Penthouse。区别九:车位和储物间 中国公寓基本上需要额外买车位,而且公寓楼里基本上没有储物间;但加拿大的公寓绝大部分都会送车位,大户型甚至会送2个车位,还提供1个访客车位。储物间?基本也是标配。区别十:居住要求 加拿大的公寓基本上都有不同程度的限制,比如有的不让出租、有的不让养宠物、有的还需要看业主年龄。但中国的公寓普遍不存在居住要求,出租养宠这类完全可以自己决定。                                                                    

疫情2.0时代,看看公寓未来将会有什么改变?(转载)

  据地产行业专家认为,疫情之后,会有越来越多的公寓住户在阳台锻炼身体,在专用的Zoom房间参加视频会议,或者和邻居一起使用公共办公空间。 B+H建筑师事务所负责人Adele Rankin认为,更大的户外活动空间,更适合在家办公的环境,无触碰技术和电梯数量的增加,将成为后疫情时代公寓的新卖点。Rankin说:“疫情让我们发现了自己的家有多重要,但现在还有许多人无力负担多伦多或者温哥华的独立屋,没有独立的办公房间,特别是当夫妻两人都在家办公时。” 现在,人们需要更多的户外空间,享受新鲜空气,并通过独立的办公空间来提高工作效率,这股趋势,使得公寓的便利性和功能性需要进行转变。虽然公寓住户一向对户外活动空间有需求,但疫情增加了户外空间的重要程度。 有从业者表示:“人们需要更大的阳台,即便只是用来摆放自行车的地方。而在疫情之前,人们对于阳台并不是非常看重,现在,人们都在问阳台有多大,是否可以作为户外休息区甚至是用餐空间。“ 除了阳台,公寓住户还想要迷你的遛狗公园和户外休息区、烧烤区。现在人们想把之前只能在家里做的事,也搬到室外进行。而这股趋势其实从疫情前就开始了,由于公寓价格在过去10年不断飙升,价格更高的同时,配套设施也在变得更好,比如现在一些开发商已经提供高标准的健身房或派对室了。还有一些新楼盘,甚至有自己的攀岩练习场,宠物洗澡区和羽毛球场。疫情之后,公寓开发商也需要针对住户的需求,对公寓设施进行改进。比如,多伦多的一些楼盘有自己的户外公园和露天电影放映区,受到了居民们的欢迎。 另外,办公也是后疫情时代的刚需了,一些新的楼盘项目会设置一个公共办公室,配备打印机和小的Zoom房间,提供给家里没有独立办公空间的住户使用,而在这里,你还可以隔绝家里甚至窗外的噪音,更专心的工作。 除了公寓内对办公设施,Rankin还强调了工作之余的休息空间:“我们发现试图为所有需求提供一个大的通用空间,其实没有什么意义,而且不会充分得到利用,所以,我们开始研究人们真正需要什么。我发现,人们更在意独立的空间,让人们在更大的建筑中,仍能保留一些独立的空间。 疫情时另一个让人叫苦不迭的公寓设施,就是电梯。由于电梯数量不足,限制了人们的流动性,在防疫要求下,电梯承载能力降低,等待时间变长。曾有住在25楼的居民,等了半个小时才等到了下楼的电梯。未来,电梯数量的增加也迫在眉睫。 最后,新的公寓将会尽可能的减少住户接触公共空间表面的机会,越来越多的无触碰设施将融入建筑,比如面部识别,手机遥控等方式。这既卫生,又方便。 Mavis你的诚信|专业|用心|全职地产advisor, 大多地区房产买|卖|租|楼花, 安家|投资一站式服务(647) 718-8556mavisyurealtor@gmail.com

有房的业主也不容易 要拿超过收入的一半来养房(转载)

我们大家都知道,加拿大的房地产市场不惧疫情异常红火,但一项最新研究发现,“买房热”已经将加拿大人的房屋负担能力推向了31年来最糟糕的水平。 据加拿大金融邮报(Financial Post)报道,加拿大皇家银行(RBC)刚刚发布的房屋负担能力报告指出,今年第一季度,加拿大家庭房屋负担能力指数上升了0.9个百分点,达到52%,标志着连续第三个季度的增长。 这意味着加拿大的普通买家现在必须花费其收入的52%来支付买房及养房的费用——这是自从1990 年以来的最高水平。 (RBC) 按照相关定义,房屋负担能力指数是指业主购房和养房的支出占税前家庭收入的百分比,其中包括了按揭付款、水电费和物业税等。 不言而喻,房子越昂贵的地方,业主养房的成本也越高。因此在加拿大两个最昂贵的市场,也是业主最负担不起的市场:其中温哥华的这一比例高达74.9%,多伦多也有67.7%。 换句话说,这两个城市的业主花了收入的一多半来养房。 RBC的报告指出,即使在一些更小些的城市或市场,在疫情期间的负担能力也变差。如果与去年第一季度比较,今年第一季度不少城市的房屋负担能力指数升高,包括安省的温莎,上升了3.6%,汉密尔顿3.2%,安省伦敦2.8%,尼亚加拉2.7%… 负担能力略微改善的城市主要分布在草原省,包括萨斯克通,卡尔加里,爱德蒙顿和温尼伯等: (RBC) 当然,除了其它因素之外,加拿大家庭负担能力变差的主要原因还是在于几乎全国范围的房价上升。 RBC的报告指出,各地房价不断上涨,几乎抵消了2020年春季联邦政府通过各种紧急补助计划提高家庭收入的努力,导致很多地方的指数不降反升。 从下图可以看出,房价对每季度房屋负担能力指数变化的贡献节节升高: (RBC) RBC的报告称,尽管房屋销售已从“不可持续的强劲水平”开始放缓,但仍不足以很快重新平衡许多市场,因为加拿大许多地方的房屋供应仍然紧张。 比如大多伦多地区地产局(TRREB)月报就显示,5月份的销售比4月和3月均有下降,其中3月份创了单月销售的历史纪录,但是GTA地区的房价仍然继续上升,各类房屋均价超过110万,也创下单月纪录。 全国市场的销售情况有些类似,加拿大地产经纪协会(CREA)的报告称,全国5月房屋交易活动没有持续前两个月的势头,销量下滑到50,000多套。而4月全国房屋销售量达到74,049套,3月份更高达76,259套,创下历史纪录。 房价方面,5月份全国平均房价也比4月和3月下降,但是如果用更为准确的基准房价指数(HPI)来衡量,那么5月的HPI同比增长了24.4%,环比则上涨了1%。 (CREA) CREA表示,全国实际的平均售价指标会产生误导,可能会因多伦多和温哥华等市场中昂贵房屋的销售而产生偏差。这就是为什么该机构用了称为基准房价指数的指标,即HPI,因为该指数根据售出物业的数量以及类型对价格进行了调整。 RBC的高级经济学家霍格(Robert Hogue)在报告中表示,“我们预计房屋价格将在短期内继续上涨,从而进一步削弱业主的房屋负担能力。” 报告认为,加拿大很少有市场能摆脱这个困境,预计BC省、安大略和新斯科舍省(Nova Scotia)的负担能力下降幅度最大。 霍格总结说,“加拿大的房地产价值上升得非常迅速,并将继续推高未来一段时间业主的养房成本。”